揭開“退房湖”的“紅蓋頭”

絕不能讓“退房亂象”綁架市場

近期，房地產退房的六筆金額達1.17億元的大單尤為顯眼。

這些“大單”引人注意不單是因退房數量多、金額高，而且有的樓盤，其原購買人和樓盤開發商有著千絲萬縷的聯系。

香墅的開發商為杭州富越房產公司，該公司由浙江富越控股集團公司、杭州瑞立房產集團和杭州潤安投資公司共同出資組建。很明顯，杭州潤安公司是投資方之一，而香墅的5套退房原購買人均為潤安公司；瑞豐格林苑5號樓所退房屋的原購買人為杭州瑞豐格林酒店公司，而瑞豐格林苑5號樓實際上是“最佳西方精品杭州瑞豐格琳酒店”，瑞豐格林公司是酒店的經營方；至于城北樓盤，也是開發方“自產自銷”。

采訪中，一位知情人告訴筆者，開發商這么做，有可能是迫于資金壓力，“拿房子去做抵押總比通過其他途徑貸到款要方便。”

一位業內人士直言，“退房潮”應引起有關部門重視。“特別是同一人買、退多套房屋的情況，這類交易很多是開發商在資金緊張時以房屋為抵押品向個人融資的一種方式，只是虛假繁榮，會造成更大的樓市泡沫。”

相關房產管理部門表示，他們已注意到這一現象，但從交易手續看，卻沒有明顯的違規。如何監管這一行為成為樓市難題。

近日，杭州市市長蔡奇針對本地有樓盤出現的“高額退盤”情況，做出積極回應表示，絕不允許開發商違規操作，隨意發布虛假信息，侵害購房消費者合法權益。

面對近兩個月來從北京、深圳到南京、西安、長沙等地逐漸蔓延全國的“退房潮”，政府出面做出積極回應，杭州市是第一例。然而，僅僅有政府回應遠遠不夠，對虛假“退房潮”的幕后操縱者一定要問責，絕不允許少數開發商綁架市場。

誰都不難發現，在樓市的“退房謎局”中，一方面是房地產市場高庫存現象，一方面交易量不斷攀升呈火爆之勢。在巨量交易的背后，退房事件頻發，國內接連出現數筆退房“大單”。有跡象表明，不少退房者與開發商有重要關系，有的幾乎就是開發商“自銷自買自退”。

業內人士認為，少數開發商“導演”的“退房潮”，極有可能是迫于資金壓力，以高額房屋為抵押品，通過個人融資的名義騙取銀行貸款。不管何種原因，可以肯定的是，這些非正常現象制造出來的虛假繁榮，會在嚴峻的經濟形勢下導致房地產市場產生更大的泡沫。有了虛假成交量的撐腰，推動房價一路走高也成為必然。

事實上，相關部門、地方政府對于這一現象并不是沒有注意到，但從交易行為與交易手續上來看，這些操作并沒有明顯的違規，更談不上違法。杭州市提出要“依法依規”進行處理，并非易事。同時，虛假“退房潮”的操縱者也很清楚相關法規方面的漏洞，明顯違法的事他們是不敢做的。

在這方面，歷史上已有先例。英國早年為應對南海公司投機行為，國會通過反金融詐騙和投機法，打破了南海公司股票發行的泡沫；我國香港金融管理部門當年多次成功擊退以索羅斯為代表的國際投機者對港市的圍攻，也得益于相關法規建設的不斷與時俱進。

面對房地產市場亂象，百姓要睜大雙眼，銀行要加強監管，而設定規則的任務則落在政府身上。政府適時推進法制建設，是順應民意，大可不必擔心落下“干擾市場”之名。相反，健康的市場是建立在不斷完善的法制基礎上的。

自建自買飲鴆止渴

據國際金融報報道，對于“假按揭”端倪，諸多房地產開發商均三緘其口：“我們公司從來沒有做假按揭。”抑或私下向記者透露一些“江湖傳聞”：傳說廣東或者北京某家開發商曾經做過假按揭。

廣東金唐律師事務所合伙人、中國社會科學院法學研究所教授涂成洲就“假按揭”給出法律定義：指開發商為套現資金，將暫時沒有賣出的房子以內部職工、開發商親屬或素不相識的人的名字購下，從銀行套取購房貸款。

從這樣的定義中便可看出，一場“自建自買”好戲的上演，開發商目的清晰一現金為王。2008年，尤其是上半年，銀行普遍收緊開發商貸款，對貸后資金流向的監管力度更加嚴格，大小開發商集體叫苦不迭。2008年中，正逢銀行信貸銀根最緊時刻，開發商獲得貸款利率通常為基準利率上浮10％－30％甚至更多，接近其資金成本的10％左右。

戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮表示，今年適度寬松的信貸環境及逐步向好的住宅市場預售狀況，使房地產行業從銀行系統獲得的信貸支持略有改善。他在最新的研究報告中稱，2009年第一季度房地產開發企業開發貸款增速同比增長9％，結束了2008年以來逐季遞減的下滑趨勢，僅前三個月獲得的信貸支持總量就相當于2008年全年資金總量的1／3，發展商資金狀況略有好轉。

“但與人民幣信貸市場整體30％的同比增長相比，一季度開發企業的貸款增速仍存在一定差距，說明銀行系統對于房地產業的信貸支持依然較為謹慎。”蔣尚禮說。

筆者還從業內資深人士處了解到，通常一個房地產項目的資金流量分配比例為：自有資金占30％左右，銀行資金占30％左右，應付款和預售款占30％左右。同時房地產開發商還會通過“扎款”來緩解匱乏的資金。所謂“扎款”就是開發商拖欠施工方的錢，或者分批付款。這就相當于一部分建設資金由施工方先墊付。

即便如此，由于一些灰色原因，開發商的資金鏈也難言堅固。當企業的資金鏈難以維系時，融資需求便急不可耐。不過開發商早已發現這樣的“隱形地帶”：購房者按揭貸款要比企業從銀行貸款少很多阻力，且更加簡易。

資深人士告訴記者，通過假按揭騙貸來維持其自身運轉的方法，無外乎是利用他人信息來制作一份“虛似合同”。

“不管是家屬也好，親戚朋友也好，找他們來公司簽一個購房合同。事實上這個交易并沒有發生。”一位業內人士說，一家房地產企業也許有10個員工，而老板可能會要求他們每人找3至5個人，以滿足按揭份額。

簽署這樣一個合同對于開發商來說并非難事。開發商通過任何可以利用的關系聯系足夠數量的“購房者”，并得到他們的基本資料。“比如，身份證復印件，戶口復印件，結婚證等一應俱全。”該資深人士說，甚至房地產開發商可以幫助開具收入證明。提供這些資料的當事人也計可以多少得到一些“好處”，也許礙于朋友或親屬的情面而完全“免費”。更有甚者，遺失了身份證，被別有用心偽造出一套“基本資料”，名下無端多出一套住房的個案也比比皆是。

看似簡便實為險棋

與銀行融資途徑比較，“假按揭”幾乎是零成本，同時不會耗費時間。當這些基本資料準備齊全，房地產開發商向未繳納任何費用的“購房者”出具一張首付款的發票。纖薄的一張發票便成為向銀行申請按揭貸款的敲門磚。

當這張蓋有開發商大印的紙片出現在銀行辦公桌之時，放貸員經過程序化審核便可以放貸。不過，錢并不是打給個人，而是直接匯入開發商的賬戶中。該資深人士舉例說：“如果一套房子價值100萬，首付需要20％，按揭貸款80％。那么開發商經過這樣的操作，就能直接從銀行得到80萬元的資金。”但是，這樣的“皮影戲”不會只發生一次。如果一個房地產開發商能做100套這樣的假按揭貸款，那么就能得到8000萬元的資金。

開發商為了挽救資金鏈的崩潰而選擇假按揭，實為一招險棋。欠債總是要還的。“假按揭”人向銀行還款必不可少。不過，那些出借個人資料的人根本不用操心這些瑣碎的事情。因為背后的房地產開發商會代為清障。該人士置評說：“每月還貸的錢與到手的貸款資金相比太少了。”而房地產商則會為了滿足銀行規避風險的要求選擇將這些房產進行抵押。由此帶來的風險便會潛伏于未來真正購房者的腳下。

當按揭貸款資金沿著電腦網絡流入那個指定賬戶之后，一個開發商“飲鴆止渴”的過程便開始了。不過“止渴”的效果--也許可以立竿見影，讓開發商在短時間內獲得一定的快感。

據上述人士介紹，當開發商資金鏈即將斷裂時，簡單方便而且難度極低的“假按揭”通常可以幫助開發商度過一些艱難的時日。在現有融資渠道當中，銀行的企業信貸以及一些私募機構的利息都比“假按揭”還息高出許多。

一石三鳥，設立專用賬戶

向開發商亮綠燈，除賺取開發商貸款利息外，銀行的醉翁之意還在于個人按揭貸款這塊一直被視為優質資產的“肥肉”。

“因此，銀行向開發商授信時，除了要求開發商進行抵押或擔保以外，一般還要求開發商將銷售的房屋按揭貸款業務劃歸到該行。”上述業內人士說。

凡辦理按揭貸款的購房者都會有類似經歷：購房時，開發商都會以“省麻煩”為由向其推薦貸款行，消費者只需簽合同，其他事情都不用管。事實上，絕大多數開發商推薦的銀行，就是開發商自己辦理貸款的銀行。

理論上講，消費者有權利選擇任何一家銀行做按揭貸款。但實際情況卻不同，“各家銀行的貸款利率條件完全一樣，準備好材料交給開發商后，我只需要按照約好的時間到開發商那里與銀行簽字，確實省了不少時間和精力。而且，有個開發商做中間人，心理上也踏實不少。”一位剛在北京東四環某樓盤購買一套住房、辦理完30年住房按揭貸款的購房個接受記者采訪時說。他還表示，并不知情開發商向自己推薦貸款行的原因。

另外，長期懸在銀行頭頂的“利劍’-_一風險防控必須考慮在內。因此，銀行要求開發商在銀行設立—個專門賬戶，將售房所得款項存入該賬戶，銀行會對該賬戶進行監管，一旦發現資金出現異常情況，銀行可以立刻凍結賬戶，把錢全部劃走，有效地控制了風險。

據了解，對于房貸業務審批，通常銀行支行沒有權限放貸，分行才具有這個權限，除非是分行指定某個支行來操作該項貸款的審批。經手辦理房貸業務的普通員工，職責通常是收集開發商材料，進行審核，如果材料齊全便放貸；如果材料不齊，會讓開發商準備齊后再放貸，只是—個例行程序而已。

多位銀行房貸業務部工作人員都向記者表示不知“假按揭”。“我們對客戶的貸前審查很嚴格，尤其是今年以來，銀行對風險控制非常重視。”某大型商業銀行分行房貸業務部工作人員對筆者說。

不過，上述資深業內人士表示，銀行普通辦事員不可能逐個去親自拜訪客戶、實地審查材料。他們使用最多的方式就是電話核實。如果對每個客戶都親自進行實地核實，銀行的成本就過高了。即使銀行人力物力足夠，辦事員也不愿去跑。因為貸款由“領導”決定，多做無益，因此形成了一個核實的真空地帶。

大量退房不是巧合

在一個極度低迷的市場之中，伴隨購房者的銳減，“輪流轉”的循環會出現明顯紕漏。與此同時，開發商還要負擔假按揭的月供。至此，開發商就會選擇退房來卸除負擔。“這就是為什么有些樓盤會在一天之內出現大量的退房。沒有別的解釋，只有假按揭。”資深人士分析表示，因為真正的購房者基本互不相識，大量的退房不會碰巧出現在同一天。同時，退房者將會損失定金和違約金。“如一套1萬元／平方米、面積為100平方米房子，定金是5萬元，違約金是總價的5％。由此計算，退房所帶來的損失將達到10萬元。”這對于一個貸款購房的人并非小數目。

而退房所引發的便是“按揭貸款”危機。如果開發商席卷這筆款項“玩失蹤”，那么銀行必將追究責任的矛頭指向按揭貸款人。

業內人士告訴筆者，很多房地產開發企業的實際控制人和法人代表并非同一人。那么實際控制人將資金轉移也就方佩牟多，因為最后追究法律責任的是法人代表。“比如，房地產開發商可以從偏遠的地方找來一個人的身份證件注冊為法人代表。等開發商破產或者卷款出逃，從法律途徑找到法人也沒有用。這樣一來，這對銀行便成為一筆死債。”

廣東金唐律師事務所合伙人涂成洲律師認為，在民事責任方面，銀行在與開發商簽訂某按揭合作協議時，往往會約定由開發商承擔連帶保證責任或其他責任。如出現借款合同無效、不生效或不成立的情況，名義借款人不承擔還款責任，法院很可能判令開發商作為實際用款人承擔還款責任。從刑事責任辨析，對于單位十分明顯地以非法占有為目的，利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機構貸款，應當以合同詐騙罪定罪處罰。另一方面，如果所謂開發商只是少數犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認定為貸款詐騙罪。

對于付諸真金白銀的購房者來說，最大的風險是買了房后，房產已被抵押。不但無法辦理房產證，甚至還將失去所購住房。

濱海新區 數字化城市管理系統領先全國

張 弓

筆者從開發區基建中心獲悉，濱海服務外包產業園白領公寓4、5號樓已封頂，比原計劃提前一個月。服務外包產業園內共有5棟白領公寓，其余3棟白領公寓的主體也已施工至19層，地下停車場等配套設施均已基本建成。

開發區第五大街濱海服務外包產業園區內的白領公寓，占地面積約44882平方米，總建筑面積227030平方米，共計3314套，預計可入住7000人，總投資額8.6609億元。項目除5棟高層主體住宅公寓外，還建有停車場和商業配套設施。此次封頂的4、5號樓，是5棟住宅樓中的兩棟，高25層。目前二次結構已施工至20層，精裝修隊伍也將于近期進場施工。其余3棟白領公寓的主體也已施工至19層。地下停車場已基本建成，4棟商業配套樓中的兩棟實現了封頂，其余兩棟主體也已施工至2層，即將封頂。

按照計劃，濱海服務外包產業園一期5棟產業樓將在6月交付使用，白領公寓是產業園的重要配套設施，主要服務于入駐園區企業的中層以上員工。隨著大型服務外包企業的入園，一個國際化色彩濃郁、人氣興旺的集工作、商務、生活、休閑于一體的“軟件社區”將逐步形成，成為濱海新區一個頗具特色的白領社區。

另外，從大港區相關部門了解到，經過數年的開發建設，港東新城已經逐漸成為大港人購買新房的首選，今年新房銷售量占全區五成以上，同時新開工和即將開工建設的居住小區達9個，總建筑面積近80萬平方米。

據介紹，目前港東新城的海景路、行政區周邊道路、十三緯路等一批道路工程正在加緊建設，新城內地下管網、污水和垃圾處理等基礎設施已經逐漸完備，已完成雨污排管網3.2萬米，并已完成了19個居住小區的詳細規劃。優越的地理位置和良好的生態環境使得港東新城逐漸成為大港人購買新房的首選，根據統計，今年1至4月份大港區新房銷售累計939套，其中港東新城的銷售量就占到五六成左右。

截至目前，港東新城已有福澤園和福港園兩個居住小區實現居民入住，建筑面積達20萬平方米，而新開與即將開工建設的居住小區已經達到9個，這些小區預計將于明年年底竣工。

于近日舉行中新天津生態城城市設計國際咨詢活動，由來自6個國家的知名設計機構對生態城整體城市和重點區域分別設計，為生態城探索可復制和推廣的“可持續發展模式”提供創意。

來自新加坡、美國、德國、澳大利亞、日本、芬蘭的6家設計機構除了對整體城市進行設計外，還對城市主中心、北部次中心、行政中心、青坨子特色中心、生態谷和生態廊道等重點區域進行了特色設計。為了體現生態環保、節能減排、綠色建筑、循環經濟等特點，他們在構建開敞空間系統、“三水’，岸線景觀、可再生能源利用等方面進行了深化。對于細節部分的設計，6家單位也各有特色。如利用潛在優勢開發水體周邊地區，或創造一系列的空間和場所，構成水體沿岸的多種體驗等。

據了解，舉辦此次咨詢活動旨在為生態城建設尋求最好的創意與設計，并與生態城控制性詳細規劃中的指引規劃相’結合，指導生態城未來的發展。目前，此次城市設計國際咨詢活動還在評審階段。

日前，生態城與瑞典恩華特集團簽署合作協議，正式啟動國內首個“隱形”垃圾自動收集系統建設。該系統建成后，工作和生活在生態城里的人們，再也不用和垃圾桶打交道了。據介紹，人們把家里的垃圾收集好后，把垃圾倒入樓道內的“隱形”垃圾自動收集系統的入口，垃圾便通過預先敷設的地下管道，利用真空抽吸的原理，使用空氣為動力，自動運送到垃圾中心了。

面積7.8平方公里的南部片起步區將率先裝上該系統，預計3至5年建成，按照有機組分垃圾和可回收垃圾兩類收集。未來中新生態城30平方公里區域內的生活垃圾將全部采用垃圾自動收集系統進行收集。

通過垃圾自動收集系統，可以實現生態城高效快捷的垃圾收集清運，提高環衛標準；垃圾通過地下管網運輸，減輕地面機動車交通負荷；提高資源回收利用率，杜絕垃圾二次污染；美化環境，提高社區私密性。該項技術可以節約垃圾運輸的交通量90％，降低能量消耗67％，節省人工90％，根據國外研究機構的綜合研究證明，其年總費用比傳統方法節約一半多。此舉徹底解決了傳統的手工垃圾收集運輸方式所引發的建筑和土地資源占用、異味惡臭、噪音污染以及蚊蠅病菌滋生、二次污染等眾多問題，為城市的可持續發展提供有效保證。

近日，天津開發區數字城管系統正式通過專家組的驗收，標志著開發區成為住房和城鄉建設部數字城管系統建設試點城區，并向全國推廣。

開發區數字化城管系統共分為兩個階段，其中作為基本模塊的第一階段建設已經于2008年6月份完成并投入運行。該系統將開發區劃分成若干網格狀單元，初步建立網格化數字城市管理體系，同時制定并規范了城市事件、城市部件問題處理流程。截至2009年4月，開發區數字城管系統接到各類上報問題20941件，結案率高達84.91％。相對于以往，執法能力和效率都實現了大幅提高，區域環境顯著改善。

目前，作為開發區數字城管建設第二階段的擴展模塊也已經完成了全部系統的原型建設。執法、市容、民政、社區等核心模塊已經進入了逐個調試和投入運行階段。其中，作為子系統之一的移動執法系統已經完成了大量先進設備的配置。五部移動執法車已經全部安裝完畢投入使用據工作人員介紹，這些移動執法車配備了全國領先的3G無線傳輸方式，可以實現將現場視頻實時傳回指揮中心，方便指揮中心的指揮應對。同時執法車內還配備了高清DVD攝錄機、無線路由器、車載電腦、打印機等設備，可以讓執法隊員對現場事故進行及時處理，提高執法效率和靈活性。

以住房和城鄉建設部信息中心副主任郝力為組長的專家組一行經過詳細評議，一致同意該系統通過驗收。有關專家表示，天津開發區數字化城市管理系統建設科學、規范且卓有成效，系統建設和創新對全國數字化城市管理建設具有示范作用。