金融危機背景下西安市商品房市場分析

[摘 要] 2008年，一場源于房地產的次貸危機蔓延為全球性金融危機，在金融危機形勢下，我國對房地產政策及貨幣政策都進行了很多調整，西安市商品房市場也不可避免的受到了金融危機，以及相應房地產政策調整所帶來的影響。本文首先對西安市的商品房市場宏觀環境進行分析，進而對影響西安市商品房市場的因素進行實證研究，最后對商品房市場最重要的三個主體，即開發商、購房者，以及政府提出了一些應對金融危機的對策建議。

[關鍵詞] 金融危機 商品房市場 實證分析

2008年對于中國乃至于全世界的房地產市場都是震撼的一年，始于2007年的美國次貸危機，在進入2008年之后，隨著“兩房”(房利美和房地美)、AIG被政府接管，雷曼兄弟倒閉事件的發生，次貸危機不管升級惡化，最終演變為百年一遇的金融風暴并波及全球。2008年我國的房地產政策，以及相對應的貨幣政策都進行了很多調整，這對于2009年的商品房市場會有怎樣的影響?本文將就此對二線城市西安市的商品住宅市場進行具體的分析。

一、西安市商品房市場宏觀環境分析

1.政策環境分析

由于2008年9月來，美國次貸危機急劇惡化，迅速演變為國際金融危機，對我國經濟的影響也很大，對此我國政府明確提出要保持經濟平穩較快增長。在財政政策方面，2008年11月推出“四萬億投資計劃”，把加快建設保障性安居工程作為重要投資領域，同時在2008年四季度又新增了1000億元中央投資。貨幣政策方面，從2008年9月開始，央行連續五次下調基準利率，四次下調存款準備金率。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免收印花稅;對個人住房暫免征收土地增值稅等。除此以外，我國在土地政策、稅收政策方面都對房地產市場進行了調整。

西安市政府在2008年9月份出臺了一項《關于恢復房地產業發展的若干意見》的規定，對市民購房予以補貼;金融機構對居民首次購買普通自主房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調整為20%，商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;下調個人住房公積金貸款利率0.27個百分點。同時為了配合中央政府四萬億投資計劃，2009年西安市擬重點建設286個項目，總投資4442億元，對刺激消費、擴大內需、增加就業、活躍房產市場產生積極影響。

2.西安市商品房市場整體環境分析

2008年西安市商品房市場經歷了曲折的一年，上半年由于汶川地震等因素影響，西安市新批商品房預售面積同比下降18%，商品房實際銷售面積同比下降20% ，商品住房均價達到4340元/平方米，比2007年增長10.8%，但是隨著9月政府出臺了救市政策，使得下半年商品房銷售有所回升，但是最終的結果是2008年西安市商品房的銷售面積為758.84萬平方米，比2007年下降9.0%，而商品房的銷售額卻較2007年增長了12.7%，為317.56億元。最新數據顯示，2009年第一季度西安市批準商品房預售面積170.9萬平方米，同比增長68.76%;銷售191.27萬平方米，同比增長27.83%;商品房銷售均價為4594元，同比增長6.74%。從最新數據來看，西安市的商品房市場總體還是樂觀的，但是限于全球金融危機、購房者購買能力不足的影響，同時由于國家保障性住房政策的出臺，西安市的商品房市場未來一段時間仍會處于焦灼狀態。

二、西安市商品房市場影響因素實證分析

西安市商品房市場的影響因素很多，總的來說，可以分為四個部分:宏觀經濟形勢、供給、需求以及經濟政策的影響，綜合考慮這幾個方面，從中選取適合的變量，通過建立計量模型對西安市商品房市場的影響因素進行實證分析。

1.模型的變量選取

本文根據可比性、相關性和可量化的原則，在排除政策等不可計量性因素對西安市商品房市場的影響后，從其他幾個主要因素中比較具有代表性的指標摘取出來建立模型。

(1)西安市GDP總值。GDP可以綜合反映西安市的經濟發展水平和投資狀況。研究表明，城市的生產總值增長越快，住宅業發展的速度越快。

(2)西安市商品房竣工面積。一般上商品房的竣工面積決定了商品房的市場供應量的狀況。

(3)西安市城鎮居民人均可支配收入。對于城市居民來說，作為居住或投資的商品房是現階段最昂貴的耐用消費品之一，只有在人均支配收入允許的情況下，這種居住用的剛性需求才能成為有效需求。它同時也反映了城市居民對于商品房價格的可接受能力。

(4)西安市商品房價格。商品房的價格是目前影響西安市商品房市場走向的最重要變量，因此將其定為被解釋變量。

2.西安市商品房市場價格影響因素的實證分析

(1)模型建立

通過選取的特征變量建立西安市商品房價格的模型，進而分析影響西安市商品房市場的因素。

Pt=f(Gt，St，It)

式中Pt為第t年商品房均價，Gt為第t年西安市GDP生產總值，St為第t年西安市人均可支配收入，It為第t年商品房竣工面積。

由于上述模型的解釋變量和被解釋變量之間存在非線性的函數關系，因此經過適當的變量變換或函數變換后將模型轉化成線性回歸模型，從而將非線性回歸模型的參數估計問題轉化為線性回歸模型的參數估計，因此建立西安市商品房價格計量模型如下:

lnPt=C+α1lnGt+α2lnSt+α3lnIt+ε

式中C為常量，α1，α2，α3為回歸系數，ε為誤差項

(2)模型計算

用所建模型對西安市商品房市場的影響因素進行實證分析。選取西安市2000年～2008年的各特征變量作為樣本。

注:以上數據來自于西安統計信息網和西安市房地產信息網

將各年數據分別代入以上所建立的模型，采用經濟計量軟件Eviews對模型進行多元線性回歸計算，得出相關回歸系數，代入模型得到最終的價格函數如下:

lnPt=7.6403+1.605lnGt-0.956lnSt-0.416lnIt

該回歸方程的判決系數R2=0.9415，調整后的判決系數R2=0.9063，這說明該方程的擬合程度比較好。F值為26.801，在99%水平上顯著。DW=1.91，方程不存在自相關。

3.模型經濟意義解釋

從上面函數可以看出，西安市GDP對商品房的影響程度最大，彈性達到1.605，即西安市的GDP每增長1%，會使得西安市的商品房價格上漲1.605%，而城鎮人均可支配收入和當年商品房竣工面積也會對商品房價格產生顯著影響，但是作用顯示為負。

4.小結

(1)從研究結果來看，西安市的商品房價格主要是由西安市的總體經濟需求拉動的，即總體經濟形勢的迅猛發展促進了商品房市場的繁榮。

(2)城鎮居民人均收入的增長并沒有拉動商品房價格增長，反而成為其制約因素，這主要是因為受到通貨膨脹和金融危機的影響。從圖1可以可以看出，2000年～2007年西安市的人均購房與建房支出占到總支出的比重很少，與人均消費性支出的差距很大。從圖2:2000年～2008年西安市的城鎮居民恩格爾系數值可以看出，由于國內通貨膨脹的因素影響，西安市居民的消費性支出，尤其是食品支出比重大大增加，城鎮居民在購房時要考慮到日常消費性支出的比重，可能會縮減購房支出。同時受到2008年全球金融危機影響，西安市的城鎮居民在購房時不僅要考慮自身需求，同時更多地考慮了資產增值情況，因此導致了購房的有效需求不足，使得商品房的銷售在一定程度上受到影響。

(3)商品房供應越多，其價格反而會下降，這是符合價值規律的表現，因此在函數中即表現為負的影響系數。

三、金融危機下西安市商品房市場的應對措施

在全球金融危機形勢下，西安市商品房市場面臨的最強烈的沖擊便是樓市低迷，大量購房者止步不前，持幣觀望。而開發商、購房者和政府，作為商品房市場中的三個不可缺少的存在，分別可以從幾個方面應對金融危機中西安市商品房市場困境。

1.金融危機環境下，開發商應對的幾點策略

(1)在金融危機下，政府制定了很多新的政策，因此開發商要提高對政策的敏感性，及時把握政策變化。

(2)針對國家、西安市政府對商品房市場的規定，以及未來西安市保障性工程建設情況，對開發項目進行重新規劃和定位。

(3)從消費者需求出發，推行整合營銷戰略，提高銷售量。

(4)加強企業內部設計、預算、營銷等環節的管理，提高企業整體管理水平。

2.對購房者的幾點建議

(1)從自身需求出發，不要過分追求資產的增值，除非有足夠的資金實力，否則不要將房地產作為炒作的目標。

(2)根據自身資產情況，結合金融政策及利率變化，合理制定購房計劃。

3.政府應采取的幾點政策建議

(1)加強保障性住房建設力度，力爭實現“居者有其屋”的目標。

(2)改革土地政策，減少農地轉商業的占用面積，轉而加強城中村的改造工程。同時在稅費改革上對土地的使用進行限制。

(3)建議政府對房價進行限價調整，加強商品房價格的宏觀調控，限制開發商的不合理的價格制定。

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