軌道交通對房地產價格的影響

[摘 要] 軌道交通具有快速、準點、低污染的特點，軌道交通不僅能夠節省乘車者的出行時間，而且還能減少其出行的時間和經濟成本，同時還促進了沿線土地的高密度開發和房地產價值的增值。軌道交通對房地產價值的影響使得其沿線房地產價格呈現出一定的分布規律，借助對這一規律的研究，可以探討軌道交通對房地產價格影響的范圍和程度。

[關鍵詞] 軌道交通 房地產價格

一、研究背景

1965年7月1日，北京市開始興建第一條地下鐵道，即地鐵1號線，一期工程全長23.6公里，于1969年10月1日建成通車。

隨后，地鐵2號線也于1984年9月通車試運營。然而到2001年，這32年的時間中，北京總共只修建了42公里的地鐵，每年平均修建1.3公里。特別是從1987年到1997年的10年時間內，只修通了西單-復興門的1.8公里地鐵。

近年來，隨著城市化進程的加快，中國城市軌道交通事業發展迅速，根據國家發改委提供的資料，在“十五”期間，我國城市需要建設的軌道交通線約為800km，投資規模將達到2700億元。2002年、03年，隨著13號線和八通線、2007年地鐵五號線、2008年地鐵8號線的全線貫通，北京市地鐵運營總長度已經超過了200公里，成為了北京公共客運的骨干力量。

軌道交通的修建對于沿線的房地產價格有著明顯的影響，并且存在著一定的規律，通過對現實數據的研究，就可以準確把握變化規律，研究軌道交通對房地產價格的影響程度和范圍。

二、資料來源及對象選擇

1.資料來源

本文選取的房地產價格是2006年10月～2008年10月間的房地產平均價格，這些數據將作為本文分析研究的數據源。

2.對象選擇

本文以北京市地鐵五號線作為研究對象，因為地鐵五號線開通于2007年10月，而且這條線路貫通了北京其他四條主要地鐵線(1號線、2號線、10號線、13號線)，由南到北穿越北京市城市核心區、城市邊緣區和城市外圍區，對周邊地區的影響符合廊道效應，即圍繞著廊道一定范圍內存在效應梯度場，這種效應梯度場隨著距站點距離的增加而逐漸衰，適合于研究城市軌道交通對沿線房地產價格的影響。根據各站點與天安門的距離，在各個區域內選取了地鐵五號線沿線經過的6個北京重要的、規模較大的住宅區域的站點進行研究。

由于城市軌道交通對周邊地區的影響符合廊道效應，因此選取城市軌道交通沿線2000m 區域作為研究范圍，并將其分為親軌道區(0m～500m)、近軌道區(500m～1000m)、遠軌道區(1000m～2000m)。對于軌道沿線2000m以外的區域，由于距離軌道交通站點較遠很少有人選擇軌道交通作為出行方式，所以不將此區域列入影響特征的研究范圍。

三、城市軌道交通沿線房地產價格的特征

1.對所得數據(表1)進行統計分析表明:

從2006年10月開始，地鐵五號線沿線6個站點附近的房地產均價都有了不同程度的上升，值得注意的是，除了東單地區外，其他5個站點附近的房地產均價在兩年內的增長速度都超過了北京市房地產價格的平均增長速度。而且，2006年10月，地鐵五號線修建以前，這6個主要站點的房地產均價為12455元/m2，比北京市房地產價格高32.50%;2007年10月，地鐵五號線開通運營，此時這6個站點的房地產均價為15093元/m2，比同期北京市房地產價格高40.95%;2008年10月，地鐵五號線正式開通1年以后，這6個站點的房地產均價為17231元/m2，比同期北京市房地產價格高41.61%。

以上數據表明，地鐵五號線沿線房地產價格的增長速度大大超過了北京市房地產價格的平均增長速度，并且二者之間的差距在繼續擴大。由此可見地鐵五號線的修建對于沿線房地產價格的升高有著非常大的推動作用。

2.對表2的數據進行分析表明:

從2006年10月～2008年10月兩年的時間內，地鐵五號線沿線6個站點的房地產價格呈現了不同程度的上漲。其中距離天安門距離最遠(16.1km)的天通苑地區，是房地產價格增加最多的地區，該地區房地產價格上漲了82.24%;其次，宋家莊地區的房地產價格增加了80.37%;接下來依次是和平里地區、蒲黃榆和雍和宮地區，這三個站點附近的房地產價格分別上漲了42.61%、38.98%、38.31%。距離天安門最近(1.7km)的東單地鐵站附近的房地產價格增長了15.39%。由此可見，地鐵五號線對于站點附近的房地產價格的提升作用，會隨著距離天安門距離的增加而增加。

這是由于距離天安門較近的地區為北京的老城區，交通相對于新開發的區域更加便利，交通網分布更加密集，所以新建成的地鐵五號線對于這些地區的影響并不像新開發地區明顯。并且由于商業集中，位于城市核心區域的房地產價格還會受到除了交通因素以外的其他因素影響。因此，軌道交通對房地產價格的提升作用與城市核心區域的距離成正比。

3.通過對表3進行分析，可以表明:

無論是位于城市核心區域的東單、雍和宮，或者是位于城市邊緣區域的和平里、蒲黃榆，還是處于城市外圍區域的宋家莊、天通苑，房地產的均價都會隨著距離附近站點距離的增加而下降。這表明，房地產價格與軌道交通站點之間距離是有一定的關聯性的，與站點的距離越近，軌道交通對于房地產價格的提升作用越明顯。

除此之外，城市核心區的房地產由于與站點距離而產生的差價要低于邊緣區和外圍區的差價。雖然城市核心區的平均差價小于城市邊緣區和城市外圍區，但城市外圍區的平均降幅高于城市核心區域城市邊緣區。

這是由于城市核心區由于開發比較完善，交通網密集，所以居民可以選擇其他方式出行，對于軌道交通的依賴性小于城市邊緣區與城市外圍區。因此，城市外圍區房地產距離軌道交通站點的距離對于房地產價格的影響比城市核心區以及邊緣區更加明顯。

四、結論

1.軌道交通的修建對于沿線房地產價格有著明顯的提升作用。軌道交通不僅可以增加沿線房地產的價格，并且可以加快沿線房地產價格的提升速度，建設軌道交通會出現沿線房地產價格增長速度超過所在城市房地產價格增長速度的現象。

2.軌道交通對于經濟發達、交通便利、交通網密集的城市核心區域房地產價格的的推動作用，弱于交通相對閉塞、開發程度較低的城市邊緣區域和外圍區域。也就是說，軌道交通對與房地產價格的推動作用與該區域的開發程度、交通便利程度成反比。

3.距離軌道交通站點的距離會影響軌道交通對房地產價格的推動作用。一般來說，與站點相距越近，軌道交通對房地產價格的推動作用就越強;而且，房地產與軌道交通站點的距離對于城市核心區域的房地產價格的影響要弱于城市邊緣區與城市外圍區。

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