上海市房地產市場管理對策探討

[摘 要] 隨著房地產業在國民經濟中支柱產業地位的確定，房地產業的健康發展對國民經濟的影響日益顯著。但是，就現實情況而言，上海房地產市場明顯存在發展不平衡的問題。本文從金融政策、土地政策、房地產供給體系及建立房地產預警體系等方面對房地產市場管理進行探討，提出相應的建議。

[關鍵詞] 房地產市場 金融政策 土地政策 預警體系

1998年7月1日，根據國務院的決定，實行40多年的實物分配福利房的做法宣告結束，各黨政機關企事業單位開始推行住房分配貨幣化，由此我國進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化的進程。此后伴隨著一系列的利好政策及寬松的經濟環境，上海的住宅產業取得了飛速的發展。2008年，上海實現了生產總值(GDP)13698.15億元，按可比價格計算，比上年增長9.7%，已連續17年保持9%以上增長。全年，上海市全社會固定資產投資4829.46億元，比1997年增長144.51%。其中，房地產開發投資1366.87億元，比1997年增長122.53%。全年商品房銷售面積2296.12萬平方米，實現商品房銷售金額1895.45億元，這些數據都比1997年有了數倍的提高。

但是，就現實情況而言，上海房地產市場明顯存在發展不平衡的問題。中心區、浦東新區及各區縣之間房地產市場化程度還有較大差異，發展中也出現了一些新情況、新問題。有的區域投資增幅過大，有的市場供求結構性矛盾突出，價格上漲過快，不利于房地產業和國民經濟的持續健康穩定發展。

這些問題的存在，既有在面對快速發展的市場，政府調控經驗不足、調控能力有待提高的因素，也與市場的自我調節、自我完善機制沒有形成有著密切的關系。因此，當前進一步推進以住宅為主的房地產業市場化改革的重要任務，就是要完善政府對房地產市場的調控機制，完善市場的自我調節機制，在政府宏觀調控下充分發揮市場在配置資源中的基礎性作用。因此，為了保證上海市房地產市場的穩健發展，必須從宏觀調控、市場管理等多方面進行管理。

一、利用金融政策，促進房地產市場穩定

外部因素是調控房地產市場的重要手段，金融政策可以很好地調整上海市房地產市場的發展步伐。

從資金來源看，房地產投資資金主要來自貸款、外資、自籌資金、訂金和預付款、個人按揭。目前房地產市場需求下降，需求量的下降必然帶來預付款、訂金數量與個人按揭貸款的減少。同時，銀行對房地產行業波動性的憂慮也使其進一步收縮對房地產市場的貸款，以避免承受因為房地產市場衰退所帶來的風險。 因此，目前房地產市場的“源頭”有被抑制的現象。

為了解決這個可能造成房地產市場動蕩的因素，一方面，政府部門、銀行等機構可以出臺一系列有利于回復房地產開發企業信心的政策，適度放寬房地產建設項目資本金比例的規定;另一方面，房地產開發企業也要將自身發展目標和開發戰略放在這個大局中加以調整，應該更加注重開發產品的品質，提供差異化的產品，以期在市場競爭中占據優勢地位，加快資金回籠的速度。

二、合理使用稅收杠桿

健全和完善的房地產稅收制度可以在經濟波動初期充分發揮財政政策的自動穩定機制，在經濟出現大幅波動時，在行業上有區別地出臺相應的政策，是可以對經濟的影響進行平衡的。當房價快速上漲是由于投機熾熱造成時，完善住房轉讓環節的稅收政策，其效果是明顯的。但實際上，2005年國家出臺的一系列房產新政，己在一定程度上抑制了投機，當政府再次面對房價的非理性上漲時，對以往政策的實施結果就需要進行驗證和數據分析，就需要對執行政策后的市場需求進行詳細的測算。如果房價上漲的原因主要是因為需求增加，盡管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易環節的稅收對抑制住房需求未必很有用，反而容易轉化為交易的成本，進一步推升房價。由于只考慮到對賣方市場的限制，希望通過調整二手房交易稅收來限制購房者的投機行為，卻忽略了買方市場的購買力，制約了二手房的合理流動，從而可能加劇了房價的上漲。因此政府應該細化貸款政策，宜對初次置業者與再次置業者區別對待，鼓勵并幫助首次置業者購房;同時在目前階段，還宜降低對房屋流通的稅收，提高對保有房屋的稅收，從而盤活閑置住房，降低購房者的成本。

三、改革、完善土地供應體制

在房地產市場中，要保證房地產市場的平穩發展，最有效的辦法之一就是有計劃地進行土地供給，并合理控制土地交易價格的增長幅度。

對土地市場的調控，應該按照控制增量、力求平衡、盤活存量的要求，合理規劃土地的供給數量，優化土地的供給結構，嚴格土地招投標制度，保持適度的房地產投資規模。供應總量要確保固定資產投資和城市建設需要，要從結構上改善房地產市場供求關系。

1.積極盤活存量建設用地，加大閑置土地清理力度

加大土地收購儲備力度，在擴大收購儲備范圍上下功夫，結合舊城改造、城市土地整理和工業企業搬遷，運用法律、行政和經濟手段進一步將城市的各類存量土地、劃撥土地和各種閑置土地集中統一管理，積極發揮土地收購儲備的蓄水池作用，為調控土地市場，進而調控經濟發展奠定堅實的基礎。進一步優化土地資源配置，使之發揮最佳的經濟社會和環境效益。

2.加大政府對房地產開發閑置土地的處理力度

以治理整頓土地市場秩序為契機，認真清理房地產開發和非農業項目建設中的閑置土地，在調查摸底的基礎上，按照土地管理、房地產管理法律法規，區別情況依法做出處理，并明確閑置時間未滿兩年的，限期開發;對閑置超過兩年的堅決收回，依法收回土地使用權。通過對閑置土地的處理，加快房地產開發進度，增加適銷對路的商品房的有效供給能力，滿足市場需求。同時加強建設工程的監管力度，完善措施，對未按規定建設的項目進行依法處理。

3.加快地價監測體系建設

加快建立以計算機技術為手段的城市地價監測點和基準地價動態更新系統及地價信息發布、查詢系統，充分發揮互聯網優勢，對全市供地價格進行監測，為政府決策提供準確信息，為市場提供價格導向，避免盲目追求土地拍賣“天價”。

4.改變房地產市場土地供應結構

政府要把土地收入的相當部分拿出來作為經濟實用房與廉租房的投入或補貼，通過大規模擴大住宅供給來緩解住宅供求關系，特別是要給低收入群體提供必要的住宅保證。土地實行的批租制度轉變為公開拍賣制度后，土地價格就出現了加速上漲的趨勢進而導致了房價出現成本推進的加速上漲。各級政府就應當將相應的土地或土地收益作為經濟適用房與廉租房的建設投入，為中、低收入者提供安居樂業的生活環境，以緩解這部分群體為了安身之所而加入購房大軍所造成的對整個商品房市場供應的壓力。

四、加快調整和完善房地產供給體系

繼續加強住宅建設，特別是加強經濟適用房建設和管理，搞好普通商品房建設，完善廉租住房制度。控制商業營業用房建設，特別是嚴格控制高檔寫字樓、別墅和高檔公寓建設。進一步搞活住宅二級市場，規范發展房屋租賃市場和市場服務。調整和優化房地產企業組織結構。

1.加大經濟適用房建設力度

制定完善地經濟適用房購買制度，使真正困難的群眾優先購買經濟房。每年確保一定比例地經濟適用房新開工建設，同時，嚴格控制經濟適用房準購條件，防止經濟適用房成為新的炒賣房源。

2.大力發展中低檔普通商品房

要積極引導房地產企業開發中低檔的普通商品住宅，有關政策要主動傾斜，以增加普通商品房的供應總量。同時落實住房分配貨幣化政策的各項工作，使符合條件的中低收入家庭盡早拿到住房補貼。鼓勵中低收入家庭購買中低價位的二手房或經濟適用房，要全面開放房地產二級市場，取消不利于二手房市場交易的各種限制措施，合理調節交易各方的收益分配辦法。同時還要逐步調整普通商品房與中低收入家庭住房消費水平的平衡點。

3.完善廉租房供應體系

每年要從經濟適用房中安排一批政策性房源，專項用于解決特困家庭的住房問題。對部分收入低、家庭生活確有困難的居民，由政府提供福利性的廉租房;同時根據實際情況的變化，要適時調整放寬廉租房的申請條件和標準，進一步擴大廉租房的社會保障面。

4.適度發展高檔商品房。

上海市作為國際大都市及其在全國所處的地位，要繼續保持在全國的高檔商品房市場中的地位和產品的品質，應適度發展高檔商品房、連排別墅、花園別墅和景觀房產，引導有購買能力的居民購買。

5.控制非住宅類用房的建設

上海市是一個國際化的大都市，需要建設相當數量的商業、辦公等非住宅用房，但由于土地資源的稀缺，非住宅用房開發的面積占總房地產開發面積的比例一定要控制在合理的范圍內，否則容易造成資源浪費和住宅建設用地供應短缺。，這個問題在2008年已經凸顯，這就容易造成在今后2～3年內，商品住宅供應量的下降，直接影響商品房價格的走勢。

五、嚴格監控個人貸款不良率

2007年4月，以美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司破產事件為標志，美國爆發了次貸危機。這次危機也最終導致了全球性的金融動蕩。雖然我國銀行業沒有類似于美國次級貸款類型的金融產品，但這次危機也提醒銀行業要做好個人住房貸款的放貸和不良率監控。

1.掌控個人貸款客戶的信用度

美國次級貸危機的一個重要原因就是客戶信用度差，還款能力的不確定。銀行業間要避免行業內惡性競爭，認真掌控個人貸款客戶的信用度，防止客戶提供虛假信息，從根本上減少不良貸款出現的機率。

2.加強個人貸款不良率的監控

房地產市場偏熱或者過熱，造成的后果必然是個人貸款不良率的上升。因此在市場有偏熱或者過熱的趨勢的時候，就應該加強個人貸款不良率的監控，及時處置不良資產，減少不良資產的損失，避免不良趨勢的蔓延。

六、規范房地產交易市場，減少人為推動房價上漲的因素

規范房地產交易行為，消除信息的不對稱性，使整個房地產市場真正做到公開、公正、公平，讓購房者不再受到虛假信息的誘導。例如在商品房預(銷)售活動動態監管方面，如商品房基本情況、預(銷)售范圍、銷售進度、銷售動態等信息，及時、全面、準確在網上備案系統和銷售現場進行公示;還有在商品房預(銷)售管理方面，如房地產開發企業未取得預售許可證，不得非法銷售商品房，不得以認購(包括認訂、登記、選號等)收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。

另外還要從政策、法規上明確認定虛假欺騙行為，對“囤地不開發” 、“捂盤惜售” 、“虛高報價” 等行為進行量化，使整個房地產市場都明確規范行為的底線，也為處罰明確了標準。

七、完善房地產市場預警系統

通過建立和完善房地產市場信息監測系統和預警預報體系，準確及時地采集數據，客觀全面地分析，為各級政府實施房地產市場監測，客觀全面地分析情況，為各級政府實施房地產市場調控提供科學依據，為房地產企業投資經營和居民消費提供信息參考。

1.強化數據采集，整合信息資源

在開發項目預售許可前，要依托房地產開發管理業務系統，通過落實項目手冊制度，加強信用檔案管理，建立和完善開發項目管理系統等管理手段，采集開發項目的立項審批、規劃設計、資金投入、拆遷安置、建設進展等信息，并確保數據的準確性、及時性。依托房地頭交易登記管理業務系統，實時采集市場信息。通過商品房預售許可管理，建立樓盤表，采集商品房供應總量(分布、套數、面積)、供應結構(用途、戶型)、供應價格等信息。要通過建立樓盤表等方式，構建統一的信息平臺，采用統一的樓盤和居室編號等識別信息，加強所采集數據的整合工作。積極加強與金融、土地、計劃發展、規劃、統計等相關部門之間的信息交流，通過房地產市場信息預留的數據接口，實現信息共享。

2.加強信息分析，完善信息發布

要加強市場信息分析，形成定期市場分析報告。要充分利用現有房地產市場信息系統生成的動態數據，對房地產市場運行狀況認真加以分析，重點關注供求總量、結構、價格及其發展變化趨勢，并定期形成市場分析監測報告。

參考文獻:

[1]上海市統計局.2008年上海市國民經濟和社會發展統計公報，2009.3

[2]《上海市房地產市場預警預報指標體系研究》課題組.上海市房地產市場預警預報指體系研究.上海房地，2003(11)