CapMark：豪門貴女破產(chǎn)忙

就在美國(guó)房地產(chǎn)漸漸回暖之時(shí)，反應(yīng)滯后的商業(yè)地產(chǎn)竟然崩潰。

2009年10月25日，美國(guó)最大的商業(yè)房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)嘉邁(Capmark Financial Group)金融集團(tuán)無(wú)奈向特拉華州聯(lián)邦破產(chǎn)法庭申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。嘉邁是美國(guó)面向?qū)懽謽恰①?gòu)物中心、酒店和其他商業(yè)房地產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)商的最大放貸機(jī)構(gòu)之一，資產(chǎn)超過(guò)200億美元，是不折不扣的商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)巨頭。

嘉邁的倒閉，讓華爾街陷入新一輪恐慌。

東風(fēng)直送上青云

嘉邁出身不凡，原是豪門貴女。在2006年之前，歸屬通用金融服務(wù)公司。

1919年，美國(guó)通用汽車公司建立金融服務(wù)公司(GMAC)，專門經(jīng)營(yíng)汽車貸款業(yè)務(wù)，為美國(guó)人擁有汽車立下汗馬功勞。繼而，各大汽車公司紛紛設(shè)立金融服務(wù)公司。

1985年，通用汽車開(kāi)始實(shí)施多元化戰(zhàn)略，旗下GMAC在1985年購(gòu)進(jìn)承辦抵押貸款業(yè)務(wù)的諾文斯特公司，不僅將借貸業(yè)務(wù)延伸到其它金融服務(wù)業(yè)，還大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)。

房地產(chǎn)借貸是一個(gè)資本密集型行業(yè)，GMAC憑借自身的資本實(shí)力，借助上世紀(jì)80年代末和90年代的房地產(chǎn)高潮，到2000年已經(jīng)超越雷曼兄弟銀行，成為美國(guó)最大的商業(yè)借貸服務(wù)提供商。

GMAC勇闖第一的秘訣有兩點(diǎn):第一，質(zhì)量勝過(guò)數(shù)量。GMAC背靠大樹好乘涼，因?yàn)轶@人的資本實(shí)力能夠?yàn)榇罂蛻舻馁Y金需求提供服務(wù)。雖然貸款的數(shù)量不多，但勝在每一筆交易的金額夠高，動(dòng)輒數(shù)十億美元，因此仍然能夠在貸款總數(shù)上排名第一。第二， GMAC祭起了并購(gòu)武器。在上世紀(jì)90年代后期，由于州際金融業(yè)經(jīng)營(yíng)限制的放寬，美國(guó)金融服務(wù)業(yè)掀起一股并購(gòu)潮流，包括J.P. Morgan和大通曼哈頓的合并。而資本豐富的GMAC不甘落后，通過(guò)一系列地域兼并擴(kuò)大了全國(guó)市場(chǎng)份額。

賣身救父落凡塵

美國(guó)在遭遇9#8226;11襲擊之后，采取經(jīng)濟(jì)刺激政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益火熱，GMAC的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)也蒸蒸日上。到2005年，GMAC創(chuàng)造了29億美元利潤(rùn)，占到通用汽車當(dāng)年利潤(rùn)的80%。

然而，此時(shí)的通用汽車陷入巨額虧損，GMAC內(nèi)部多年積累的次貸危機(jī)也開(kāi)始爆發(fā)。到2005年底，通用汽車負(fù)債總額已達(dá)1960億美元，大部分來(lái)源于原本是利潤(rùn)核心的 GMAC。

為了拯救所謂的主業(yè)汽車，董事長(zhǎng)兼CEO瓦格納決定賣掉GMAC，以籌集資金救主。按照瓦格納的邏輯，通用汽車當(dāng)時(shí)只有GMAC是盈利業(yè)務(wù)，要賣就趁早。

2006年3月，KKR、高盛資本合伙公司以及對(duì)沖基金五英里資本公司組成的財(cái)團(tuán)以15億美元的價(jià)格和承擔(dān)73億美元負(fù)債的條件，買下GMAC的商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)76%的股權(quán)，并更名為Capmark。

Capmark這個(gè)名字的意義是房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)的結(jié)合。在他們眼中，違約率只有不到0.5%的商業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2007年，商業(yè)地產(chǎn)十分瘋狂，黑石巨資購(gòu)買了EOP，嘉邁也獲利巨大。2007年2月，嘉邁金融還曾與中國(guó)的中銳地產(chǎn)集團(tuán)在上海簽約，宣布向后者在無(wú)錫的一個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目投資3000萬(wàn)美元。

然而，由于高失業(yè)率以及高空置率，自2007年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的需求持續(xù)萎靡。當(dāng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年大跌之后，商業(yè)地產(chǎn)反應(yīng)滯后，只跌去15%。而從今年2月起，新一年度的就業(yè)降低和公司縮減預(yù)算，將危機(jī)之火直接燒向了商業(yè)地產(chǎn)。

目前，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)格已經(jīng)下跌35%至40%，且下跌勢(shì)頭不減，導(dǎo)致為商業(yè)地產(chǎn)提供金融服務(wù)的公司和銀行紛紛落馬。業(yè)務(wù)單一，嚴(yán)重依賴商業(yè)地產(chǎn)的嘉邁更是雪上加霜，資產(chǎn)證券化率高達(dá)50%，再加上從通用帶來(lái)的慣性，資金來(lái)源依賴銀行，導(dǎo)致債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。

2009年第二季度，嘉邁虧損16.2億美元。截至6月30日，嘉邁集團(tuán)擁有201億美元資產(chǎn)和210億美元負(fù)債。在與主要債主花旗和摩根大通協(xié)商未果后，最終走向破產(chǎn)。巴菲特一度有意出手，但嘉邁已經(jīng)沒(méi)有時(shí)間等待股神的猶豫。