淺析大慶樓市“拋物線”

摘要: 房地產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，并可帶動建筑業、建材工業等諸多產業發展。房地產市場通過市場機制，及時實現房地產的價值和使用價值，可提高房地產業的經濟效益，促進房地產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環。房產市場能引導居民消費結構合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產市場是房地產市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。房地產價格的增長原因是多方面的，今天的中國，正處于經濟騰飛階段。城市化尚未完成，在此期間，中國房價總體上是呈現直線上漲趨勢的，這個趨勢，是隨著城市化進程而改變的。其次，社會需求也進一步加劇了房產價格的上漲。

關鍵詞:回暖;增幅明顯;量價齊漲;價漲量低

一、2月份“需求”導致樓市回暖:

進入2月下旬，新房單日成交量達到120套，一直被冷落的大慶樓市在進入2月中下旬后開始逐漸回暖。據市房產部門統計，去年，大慶樓市進入“低谷”時期，一向賣得較好的二手房交易量也很有限，而到了今年2月份，全市各房產交易大廳二手房的交易量開始大幅增加:

二、新房的交易量增幅更為明顯:

從最近的情況看，2月中旬，全市單日新房的交易量在40-50套左右，下旬后，單日的成交量卻達到了120套左右。細看銷售情況，市內高新區、讓胡路區的成交量較多;中高檔住宅的銷量也比較樂觀。

很多人都說，在全國樓市遭遇2008年“寒冬”的同時，我市的房產交易也一度不景氣，交易冷清。此次大慶樓市逐漸升溫，其原因應是需求所致，這話說得一點不差。準確地說，剛性需求才是關鍵原因，我市房產界業內人士如是說。

對上述觀點，相關人士也表示贊同。他們表示，從去年下半年開始，很多想買房的市民都在持幣觀望，期待房價能降下來。可等到最后，只看到或聽到國內一些城市的房價出現了下調，可市內的房價基本沒有變化，因此，人們的需求壓抑到了現在，少數人已經等不及了，開始選購住房，受此帶動，買房的隊伍漸漸龐大起來。不過，部分人也認為，大慶人住房條件較好，剛性需求對大慶房市的刺激性不會維持較長時間。

據悉，進入2月份以來，全市新房的平均價格基本在3500元/平方米至4000元/平方米之間上下波動。主城區內，房價由高到低依次為高新區、讓胡路區、薩爾圖區和龍鳳區。二手房房源中，好地段的房價依舊是3500—4000元/平方米、薩爾圖區東風新村的價格稍低，基本在2800元/平方米。

對于房價的下一步走勢，很多業內人士分析認為，現今，國家出臺了一系列有利于居民購房的宏觀、稅率政策，很多地區都開始籌建保障性住房，我市也正在努力推進該項事業;和往年相比，受當前金融大環境的影響，土地、勞動力等建筑成本在降低;大慶房源越來越充足，但是人口增長不是很快，因此，在以上諸多因素的影響下，大慶的房價有可能出現小幅下降趨勢。

三、7月我市房價直奔“天花板”:

7月份，全市新房均價達到3885元/平方米，部分樓盤起價就達6000元/平方米。二手房價跟風上漲，有的每平方米增長1000元左右。7月份，我市新房銷售均價達到3885元/平方米，部分樓盤起價就達6000元/平方米，大慶房價直奔“天花板”。

受國家一系列促進房地產市場回暖政策等因素的影響，我市房地產開發市場出現了量價齊漲、投資規模回升的局面。

從市統計、房產部門提供的數字來看，3月份以后，全市房屋銷售量持續增大。截至7月份，全市房地產開發企業共銷售房屋111.2萬平方米，同比增幅超過了5%。

房價方面，從4月份開始，我市房屋價格持續攀升。上半年，全市新房銷售均價達到3522元/平方米，而今年前7個月的均價上漲到了3655元/平方米。

據悉，去年，大慶一些銷量較好的新樓盤，其銷售價格也不過在5000元/平方米左右，而今年7月份時，市內部分樓盤的銷售起價就達到了6000元/平方米，有多個新樓盤的銷售價均達到了5000元/平方米。

新樓價格上漲，二手房價格也是“水漲船高”。許多位置較好、離學區較近、交通便利的老樓區房屋價格上漲幅度更為明顯，漲幅多在4-5萬元/套之間。隨著部分地區的開發建設，原先較低的二手房價幾乎出現了“倍增”的現象。例如，去年，萬寶小區房價每平方米在兩千八九左右，而到今年7月末，房價就漲到了每平方米三千八九。

業內人士認為，我市房價上漲除了受國家宏觀政策、經濟復蘇等利好政策的影響外，還與近來出現的通貨膨脹預期效應、房產投資量增大、房源供給不足有直接關系。前7個月，全市房地產開發面積達到460.7萬平方米，同比增幅超過了45%。其中，讓胡路區全部為新開工項目，超過全市新開工項目一半以上， 而東城所屬的薩爾圖區、龍鳳區和高新區只有65.9萬平方米新開工項目。

四、目前大慶樓市放慢漲價步伐:

從下半年開始，包括廣州、大連、哈爾濱在內的眾多城市的房產交易市場出現了“價漲量跌”即房屋銷售價不斷上漲、成交量持續下滑的現象，近來，這種現象更加明顯。

在“價漲量跌”的大背景下，我市房產交易火爆，同時大慶樓市放慢漲價步伐，前三季度，全市期房成交24587套，同比增幅80%以上。從下半年開始，包括廣州、大連、哈爾濱在內的眾多城市的房產交易市場出現了“價漲量跌”即房屋銷售價不斷上漲、成交量持續下滑的現象，近來，這種現象更加明顯。經過調查和對比發現，在此大背景下，我市的房產交易依然保持著旺盛的銷售勢頭。

據了解，前三季度，全市新房成交24587套，與去年同期13633套相比增長了80.35%。同時，交易量的持續增加，也使全市房產在突破百億元的基礎上，繼續增加;二手房成交量也在繼續上升。麗水華城、陽光家園等市內幾個大的樓盤和市房產交易中心可以看到，每天前來咨詢、選房與辦理房產手續的市民絡繹不絕。

慶房屋交易量緣何呈現“逆勢增長”的趨勢?對此，市房產部門的工作人員及部分業內人士解釋說，國家宏觀調控政策以及購房者的觀望情緒都能影響成交量和價格走勢，但目前，全市購房的剛性需求并沒有減弱，大慶人的購買能力較其他城市強，這些關鍵性因素，都促使我市樓市交易量始終保持穩定上升的態勢。

今年，國內房價一直走高，這一點，我市也不例外。談到其中的原因，很多人認為需求和人們對價格上漲預期的焦慮有很大關系。

不過，縱觀我市房價，盡管從4月份開始一路走高，出現了新房價格達到6000元/平方米的現象，二手房房價短期內倍增的趨勢。經過環比發現，近兩三個月來我市的房屋平均價漲幅較小。

截至9月底，全市新房的交易均價為3690元/平方米。具體看，9月份，主城區中，新房均價從高到低依次是高新區、讓胡路區、薩爾圖區和龍鳳區，這些地方的房屋均價基本在3800元/平方米以內。

據市房產部門工作人員介紹，在剛剛過去的十一黃金周期間，我市的樓市交易也較為火爆，期房、現房成交量持續穩定，人們俗稱的“金九銀十”現象在交易市場隨處可見。

針對“價漲量跌”的現象，有多家媒體報道稱，這也預示著樓市觀望情緒在增強，給未來的房產交易增加了變數。只有多管齊下，使我國的房產市場結構更趨多元化，價格更加合理，老百姓有更多的選擇余地，這樣才能使我們的房地產市場健康穩步地向前發展。

從城市未來發展來看，大慶人均擁有的土地量遠遠高于其他城市。這說明，大慶城市發展的空間很大，可以吸引更多的外來人口。可以說，只要大慶城市建設發展的目標不變，大慶的住宅需求就不會減弱，房價下調可能性不大。未來大慶房地產發展前景被各路人士看好!大慶房地產經濟有望迎來新的春天。