淺論不動產預告登記制度

[摘 要]不動產預告登記制度是不動產登記法上與本登記相對應的一項制度，是為了保全登記請求權而為的一種登記，是民法中一項重要的物權制度。在我國以往的民事立法中并沒有這項制度的設計，學術界也只是在有關外國法的評譯中所有涉及，缺乏深入系統的研究。本文擬從國外有關不動產預告登記制度的立法例入手，對不動產預告登記制度進行分析詮釋，并對我國相關問題作一探討，以期對我國物權法的制定有所裨益。

[關鍵詞]不動產 預告登記 債權

[中圖分類號]DF521 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5489(2009)10-0009-02

一、預告登記制度之詮釋

(一)設立預告登記制度的原因

預告登記是一項關于不動產物權的請求權的登記。預告登記的本質是限制現時登記的權利人處分其權利，保障請求權人實現其目的。換句話說，預告登記制度在現實生活中的實踐意義在于阻卻一物二賣。在不動產物權轉讓過程中，雙方當事人買賣合同成立之后(雙方意思表示一致)到賣方取得完整意義上的所有權之前即債權行為的成立和不動產的移轉登記之間由于各種原因經常會出現相當長的時間間隔。在采登記要件主義的國家，雖然在債權行為成立之后，不動產物權人有未來移轉所有權或他物權的義務，但是在登記之前，債權人并未實現其最終取得不動產物權的目的。在采登記對抗主義的國家，即使達成債權契約，但在尚未登記之前，此時的權利移轉不產生公信力，不具有對抗第三人的效力。這時，不動產物權人一旦將不動產物權移轉給善意第三人并履行登記手續，就會導致物權優先原則的適用，善意第三人取得該不動產的物權，盡管請求權人可以通過追究不動產權利人的違約責任，在一定程度上補償自己的損失，但其設立債權并取得不動產物權的目的最終并未實現。現實生活中的“一物二賣”正是這種情形。例如，甲將房屋賣于乙，采分期付款方式，在乙并未取得完整意義上的所有權之前，甲又將房屋賣于丙，并完成登記。此時丙依照物權效力優先原則取得房屋所有權，而乙只能通過違約之訴來請求甲來賠償損失。而預告登記制度的設立則賦予買受人(債權請求權人)以物權的排他效力。債權請求權人可以在完成債權契約后，將該請求權及其順位在不動產登記簿上進行預告登記，從而阻卻現時登記權利人再為處分妨礙其債權的行為。這正是預告登記制度設立的原因所在，并且在現實生活中，撕毀合同的一方常常是經濟上的強者，相對人常常是弱者，而建立登記預告制度，符合法律關于保護弱者的價值取向。

(二)預告登記的性質

關于預告登記的法律性質，究竟是一種物權，或僅僅為債權保護手段，甚有爭論。有學者認為:“預告登記系介于債權與物權之間，兼具二者的性質，在現行法上為其定型，實有困難，可認為系于土地登記簿上公示，以保全對不動產物權請求權為目的，具有若干物權效力之制度。”筆者認為，預告登記制度是為了保護尚未成為物權的權利而將物權公示手段適用于債權請求權人的請求權。可見，預告登記制度保全的是債權請求權，而經過預告登記的請求權又具有不同于一般請求權的性質。經過預告登記的債權請求權具有了對抗相對人與第三人的物權效力，使其以后發生的危害請求權的不動產物權的處分行為無效，正式通過法律賦予預告登記制度的物權化效力確保將來只發生該請求權所期待的法律后果。因而，預告登記使請求權這樣一種債權具有明顯的物權性質，屬于一種典型的物權化債權。其本質為物權法向債權法的擴張和滲透，是物權債券化的具體表現。

(三)預告登記制度的適用范圍

通過前面對各國立法例的考察，我們可知關于預告登記制度的適用范圍，德國法未明確規定，而日本法的假登記則適用于:(1)物權變動業已發生，但登記申請所必要的手續上的條件尚未具備。(2)為保全物權的設定、轉移、變更或消滅的請求權。(3)為保全附有始期、停止條件或其他可于將來確定的物權變動的請求權。

綜上法律規定，筆者認為預告登記所保全的請求權應包括:根據合同產生的請求權;根據法律規定產生的請求權;根據法院指令產生的請求權;以及遺產分割等方面的請求權。這些請求權必須有一個共同的特征:請求發生變動的物權，必須是可以納入登記的物權。

(四)預告登記的效力

預告登記的效力為預告登記制度的核心問題，具體來說，其效力表現在以下幾個方面:

1.保全權利的效力

保全權利的效力，即指保全請求權肯定發生所指定的效果的效力，從而排斥后來的其他物權變動的效力。在一項不動產物權變動的債權行為成立之后，物權變動發生之前，債權請求權只能對交易之對方當事人發生效力，如果對方當事人將交易客體再度處分，則債權請求權將面臨因該處分行為而不能實現的危險，或因所有人破產而不能實現其債權請求權。而在將這種請求權進行預告登記后，則后來的違背預告登記的不動產物權變動是無效的。因此，相對人及納入登記的請求權人的目的就會得到保全。

2.保全順位的效力

預告登記的效力不僅在于其能保全請求權這種實體權利，其效力還體現為能保全請求權人取得權利的有利順位，使得其請求權具有排斥后序登記權利的效力。當預告登記推進為本登記時，該本登記的權利，位于預告登記后，本登記前所為之一切權利之前。

3.預警的效力

預告登記的預警效力來源于其權利保全及順位保全的效力，因此，預告登記在本登記前對第三人有預告警示的作用。第三人不得無視預告登記的存在，而為妨害預告登記所保全的權利(或權利順位)之行為，而且，第三人也不能以不知預告登記為由為善意抗辯。

4.破產保護的效力

預告登記的破產保護的效力是指在相對人陷入破產時但請求權的履行期限尚未到來或者履行條件并未具備時，排斥他人而保障請求權發生指定的效果。這一效力，同樣適用于相對人死亡、其財產納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求滌除預告登記。

二、我國應確立完善的預告登記制度

預告登記制度是關于不動產物權變動的重要制度。根據我國目前的情況看，關于預告登記的法律體系尚未建立起來，只有在商品房預售問題上有類似的規定，如1994年《城市房地產管理法》第44條第2款的規定;建設部在1994年發布的《城市商品房預售管理辦法》第10、13條的規定。然筆者認為，上述《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》中的預售登記與預告登記制度尚未存在很大差距。原因在于:第一，這里的預售登記名為“備案登記”，是一種國家對不動產交易的管理方式，沒有明確的私法上效果，同時，“備案登記”也不是一個科學嚴謹的法律術語。第二，我國的預售登記是一種強制登記，而真正的預售登記不會因為缺失而導致行政責任。買方也不必負擔必須為預告登記的義務，否則有違私法自治。

事實上，我國以往的民事立法中缺乏預告登記制度的設計，全國人民代表大會法律工作委員會草擬的最新一稿《中國民法典草案物權編》中借鑒德、瑞、日等國家和臺灣地區的立法經驗，在第19、20條，第244條中對預告登記制度進行了規定，我國的不動產預告登記制度已然浮出水面。這是一件值得欣慰的事情。然而法典草案的具體規定，其仍然存在許多不足之處。

從不動產預告登記的立法內容來看，采用該制度的國家和地區一般都規定了不動產預告登記制度的可登記事項、定義、性質、效力、義務人的抗辯、失效等。我國民法典草案物權編僅僅用了兩個條文來規定不動產預告登記制度，相對于德國民法典的六個條文和瑞士民法典的四個條文來說就顯得不足。其內容也只規定了動產預告登記的定義、效力與失效。筆者認為，其規定存在如下缺陷:其一，定義上不足。其只是概括性規定債權人為了限制債務人處分不動產，保障將來取得物權，有權向登記機構申請預告登記。這是從目的上給預告登記做出的界定。明顯其定義的指示性不明確，操作性不強。其二，沒有規定可以進行預告登記的事項，缺乏實際操作性。如瑞士民法典規定先買權、買回權、用益租賃權和使用租賃權等人的權利，得進行登記。依民法典草案中規定，只要是債權人為保障期待物權的實現，都可以進行登記。名義上給了不動產債權人廣泛的權利空間，其實廣而不實;同時也給了法官過大的自由裁量空間。這樣立法規定似乎符合大陸法系的立法宗旨。其三，不動產預告登記的效力內容也規定得過于籠統。不動產預告登記制度是通過法律賦予其特定的效力，所保護的債權物權化，是物權法定原則的體現。如果民法典中規定的不動產預告登記制度的效力過于籠統或是偏窄，根據物權法定原則要么是操作性不強，要么是債權人的利益得不到很好的保護。

[參考文獻]

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