博客堂

◎編者按：目前《北京市城市房地產轉讓管理辦法》已進行修訂，“今后預售住宅或現房銷售應按照套內建筑面積計價，而經適房和兩限房銷售則按建筑面積計價和結算房價款”。按照新辦法的實施，能避開說不清楚容易發生爭議的公攤面積，防止開發商利用公攤面積賺取更多利潤。但也引發了購房者的諸多擔憂，其中有貓膩嗎?會引發新一輪的漲階潮嗎?

商品房計價不妨套內套外分列

關鍵詞：套內套外計價

北京市住建委最近出臺新規，今后北京市普通商品房預售開現房銷售均須按照套內建筑面積計價。針對北京市的這個新規，上海市有關方面表示，上海仍將按建筑面積計價，同時，有媒體報道稱，重慶在3年前就已經對商品房銷售按套內面積計價。

有業內專家針對北京市的這條新規表示，按照套內面積的銷售計價方式是大勢所趨，將有利于保障購房人的權益，同時提高土地利用率。但是，商品房按套內面積計價，并不意味著開發商從此把套外的小區公共面積無償奉送給了購房者，這個新規的直接結果是將促使商品房單位價格大幅渡上漲，對于目前正在瘋漲的房價可能起到的只是進一步的助推作用。同時，各個城市執行不同的計價標準，也使各個城市之間房價的比較失去了意義，不利于政府全面而準確地了解市場的真實面貌。

實事求是地說，北京市推出的這條商品房計價新規并不是沒有一點意義。長期以來，商品房習慣于以總體建筑面積計價，套內套外混在一起，一般的購房者對于一套小區到底有多少公共面積、自己又應該分攤多少很難搞清，使商品房定價處于模糊狀態，開發商可以很方便地利用套外面積跟購房者玩“捉迷藏游戲”。將商罪房定價嚴格限定于按套內面積計算，購房者付出的購房資金與他看得見的房屋實有面積直接掛起鉤來，雖然會提升單位面積的價格，但也起到了給購房者一個“明白賬”的效果，從這一點來說，按套內面積計價確實有利于保障購房者的權益。

但是，由于在按套內面積計價的時候，必須把套外面積的開發成本加上去，因此，僅僅按套內面積計價而沒有其他的監管措施跟上的話，這種對購房者的所謂保障又是很有限的，甚至可以為開發商玩另一種“捉迷藏游戲”提供方便。因此，我們不妨沿著北京市的這個新規再往前走一步，把商品房套內面積與套外面積分列開來，給購房者一本真正的“明白賬”。區分這兩種價格的積極意義在于開發商在為套內面積定價時，不能再把套外的面積加上去，這樣就可以在很大程度上保證購房者能夠準確地評估所購商品房的單位價格，而排除了開發商利用套外面積來“搗糨糊”的因素。而對套外面積，則可以建立起更合理的而積計算與定價制度。按目前大多數城市的銷售方式，當套內套外面積混在一起的時候，一些自我保護意識比較模糊的購房者無法搞清自己購房成本中到底有多少為套外面積支付的購房成本，只能聽任開發商的盤剝。當這兩種面積分列以后，購房者就可以精確地知曉自己為套外的小區公共面積支付了多少錢款，開發商再要玩弄“捉迷藏游戲”，就必然會增加很多難度。當然，由于小區公共面積的開發成本大大低于套內，將套內面積與套外面積分列計價，套內面積的單位價格可能會有一定上漲，但由于套外面積的單位價格將在“陽光”下不得不大幅度降低，兩者棺抵，購房者不會增加額外的負擔。

商品房套內套外分列計價，不僅有利于增加商品房定價的透明度，促進價格的公道，而且還能產生一定的旁逸效應，有利于提高業主的權利意識。目前，開發商隨意侵占小區公共面積的情況比較普遍，但是由于業主在購房時所付費用是捆綁在一起的，套外公共面積雖然從理論上說屬于業主，但對于大多數業主來說，由于未能清晰定價，其產權意識比較模糊，一些權利意識比較強的業主在與開發商為公用面積權利而展開的博弈中很難得到普遍支持，導致這種維權困難重重。如果能把套外面積明確計價，每一個業主就能清晰地知道自己在小區公共面積中所占的份額和所付出的經濟代價，他們會像保護套內建筑一樣保護自己在公共面積中的權利，從而有效地執扼制開發商對小區公共面積的肆意侵犯，減少這方面的社會矛盾。

需要指出的一點是，對商品房套內套外分列計價，關鍵還在于政府克服對開發商的偏心傾向，認真做好市場監管。一個小區的公共面積究竟有多大，不能由開發商自己說了算，而是需要政府有關部門拿出精準的數據，其定價也應嚴格進行管理。如果失去了政府的監管調控，那么，開發商乃舊可以上下其手，在套外面積上加進水允那么，所謂套內套外面積分列計價也就失去了意義。

按套內面積計價的規定合情合理合法

關鍵詞：90/70政策

筆者從事房地產策劃有許多年頭，見得多看得多，也曾經看到2002年在武漢東方華爾茲項目試水“按套內面積計價”產生的奇效。當時的一個背景是，房子的起始訂價過高，沒有成交，為了避免降價帶來的負面效應，只好提出了這個點子。

北京建委提出按套內面積計價，任志強先生認為與住建部文件柑障。而本人的意見是，北京建委的規定合理合情合法。

先看合法性，規定90/70政策本身是不合法不合理的，但規定表現了中國市場政策市的原味原汁。同樣地，作為主管機關，推出本地套內面積計價。只能從行政法角度來理解，不能放到大義上的房地產法規上來理解。

再看合理性，在成都有個項目，推出的主賣點就是戶內外空間比1：1.5，什么意思呢?就是在90/70政策的壓制下不利于將原定位基礎上的戶型面積由130平方米減至規定結構控制線以下形成大面積的露臺、陽光房、退臺。與其讓開發商在無奈之下出偏亢不如像北京建委這樣堂而皇之。

按套內面積計劃，一是有利于設計院在設計之初就能夠在圖紙上確定戶型譜，比較科學，也能夠有效控制戶型面積結構，出入不會超過3％。二是有利于買家形成合理消費，因為中國土地資源有限，現在的買家過度消費，是對未來買家的一種資掠奪，就像2003年以前買房者，現在成為二手房東最賺錢者，這種賺頭是政府居間給予的，是非法的。

最后淡點合情的事情，現在的情況是，開發商信用受損，如果不整體修正一下開發形象，中國樓市的問題會更突出。我們不可能冀望于經濟危機無限持續，當經濟著陸后，一個健康有效的樓市還是社會所需。這個時候，通過盡量縮小開發商信用受損面，讓開發商致力于產品創新、品質提升精細開發，無疑是有利于整體市場的發展。

題外，為什么有人擔心按套內面積計價會導致房價上漲?這只是一個理想的說法。恰恰相反，由于計量標準的更為剛性，開發商以前定位是否精細將全面通過這項政策反映出來，對于那些精細程度比較高的開發項目，沒有影響，相反精細程度弱的開發項目，按照此法，其戶型差異將突現，自然會帶來削價求售。

鏈接：90/70政策——2006年5月29日國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，提出自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。

按套內面積計價，我們被騙多少年

關鍵詞：套內面積 公攤面積

多年以來，我們買房買的部是建筑面積。常常是，商品房購買面積98平方米，建筑面積為79平方米，而套內使用面積只有64平方米，縮水十幾甚至二十幾平方米，尤其是帶電梯的房子，縮水就更大了。心里雖然一百個不愿意，可是，想到大家部是如此，沒人可以幸免，也就釋然了。好像大家同時吃虧，就無所謂了。何況房產證上關于面積的數字，是政府部門核定的，還有什么不放心的呢?

我已經先后買賣了三套子。但沒有一次親自量過實際的面積，更無從丈量室外的公攤面積了。一來，那公攤面積如何量，的確是個問題；二來，你就是量清楚了，又能怎么樣呢?我相信，和我同樣境遇的“房奴”一定不在少數。這么多年來，我聽到過太多人對公攤面積的抱怨，卻沒見過一個人拿公攤面積和開發商較過真。現在回頭想想，消費者這種稀里糊涂的狀態，未嘗不是麻木心理的表現。也許，正是所有房屋消費者這種稀里糊涂，才使開發商得寸進尺，為所欲為，并影終賺得盆滿缽滿，誰知道他們在公攤面積上做了多少手腳呢?

現在，北京市出臺城市房也產轉讓管理辦法，規定預售住宅或現房銷售應按照套內建筑面積計價，這也許能像新聞說的那樣，讓購房人更容易了解房屋單價和真實面積，可以避開說不清楚容易發生爭議的公攤面積，防止開發商利用公攤面積賺取更多利潤。可是，“道高一尺，魔高一丈”，開發商會不會因此提高套內面積的房價?

官方的解釋說——“按套內面積銷售雖然單價會上漲，但每套房屋的總價變化不會太大。因此推行新建商％房按套內面積計算房價不會推高房價。”我們不妨把它的語序作一顛倒，“每套房屋的總價變化不會太大，”，但“套內面積銷售單價會上漲”——這有什么不同呢?

俗話說，買的沒有賣的精!讓人擔憂的是，假如原來建筑面積100平方米的房子，單價為1萬元，現在按套內算變成90平方米了，開發商把單價變成1.2萬元，最后總房價價可能變成了108萬元——羊毛出在羊身上，如此一來，倒霉的還不是買房的老百姓?這讓我想起了“朝三暮四”的典故，也許，我們就是那個被欺騙的猴了。隨之而來的另一個擔憂是，以后，房屋產權的面積是按套內面積，還是建筑而秘?如按套內面積計算，那公攤部分面積產權應如何歸屬?第三個擔憂是，以后，若沒有規定公攤面積標準，開發商連公攤面積都懶得留了，那樣一來，恐怕以后連樓道也沒有了，都變成套內面積了。

所以說，僅有一個“按套內面積算”還不足以約束開發商，有關部門還應出臺相應的配套法規，規范開發商的行為；同時，確定公攤歸屬，對相應稅費和其他費用均應按套內面積計算。如此，購房人才能得到真正實惠。