房地產企業財務風險的特點與防范

許 杭

房地產業是國民經濟最重要的支柱性產業,是一個投資巨大、回收緩慢、回報豐厚、具有高風險的極其復雜的系統工程。房地產企業的經營模式具有較大的特殊性,具有資產負債率比較高,投、融資金額均較大、生產周期長等特點。雖然其收益一般也較大,但面對的風險也較一般企業大,特別是在快速擴張過程中其面臨更大的風險,因此,必須加強對房地產企業的風險管理。

一、房地產企業的特征與財務風險

作為從事房地產開發和經營的房地產企業,在經營、財務結構、組織結構等方面具有獨特性,這些特點決定房地產企業在財務風險管理方面具有獨特性。

1.房地產開發周期與風險。

房地產開發產品要從規劃設計開始,經過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程、產品上市等多個階段,經過一段相當長時期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大,風險也就越大。首先,房地產開發周期越長,各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大,產品的成本和售價的不確定性就越大;如隨著政府土地政策的變化,土地拍賣價格變化變動越大,房地產企業成本和售價變動越大;隨著利率水平的變動,房地產企業成本和售價也發生相應變動。其次,隨著社會的進步和生活水平的提高,人們可支配收入增加,對房產的品質要求也越來越高,房地產企業面臨其產品不能滿足人們要求的風險;如由于房地產產品周期的長久性,其適應性能和替代性也差,一些設計過時的房地產產品面臨不能滿足人們日益變化的需求的風險。

2.房地產產品特性與風險。

土地與房屋同屬于不動產范疇,房地產的不可移動性是其區別其他商品的一個重要特征。房地產位置的固定性造成房地產產品的區域性和個別性,造成不同城市之間、同一城市不同區域、地段之間的差異性。房地產的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置,而地理位置則取決于給城市、區域、地段未來發展的趨勢,未來發展的不確定性是房地產投資的重要風險因素之一。因此,房地產商品價格與所處的地區、地段的社會經濟及地理環境的優劣密切相關,而這些條件的變化非常復雜,有很多不確定的因素在起作用,房地產的投資產品必然承擔項目所處地理環境條件變化所帶來的風險。房地產企業的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發產品以及各種已完成開發建設全過程并已驗收合格,可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品。與普通企業相比,房地產企業的存貨具有單個存貨價值巨大,存貨的成本按新會計準則公允價值計算,隨著土地成本的變化,建筑成本、房屋售價的變化,存貨成本隨之變動。這說明房地產企業的資產受市場影響較大,資產價值具有相當程度的不穩定性。

3.房地產企業資金供求與風險。

房地產投資是資金密集型的投資,房地產每一個開發階段都需要投入大量資金,加上開發產品本身的造價很高,需要不斷地投入大量的資金。對一般的房地產企業來說,預售款與銀行貸款假設為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產企業資本運作能力的提高,房地產信托投資基金、股權投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產企業采用。房地產企業資金來源多樣化。房地產投資的規模越大、融資方式越多,投資者承擔的風險也越大。因為投資額越大,投資周期越長,資金周轉也越慢,資金流動性也越差,同時變現性能力也就越差,房地產企業面臨財務風險也就越大。房地產企業融資方式越復雜,資金成本控制越困難,房地產企業風險也就越大。高負債率是房地產企業最大的特點之一。大多數房地產企業采取項目資本化的經營模式,通過對項目立項之后再進行融資,而融資的方式多種多樣,但是負債占有相當大的比例,主要是銀行貸款和房屋預售款。目前我國房地產企業的資產負債率非常高,通常超過70%,也就是說,一個房地產項目在最初的開發中,自有資金不到30%。所以,房地產企業極度依賴銀行資金同時也引發了其巨大的償債風險。

4.房地產企業組織結構形式與風險。

在組織結構上,大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司給管理帶來一定的好處,同時也增加了管理的風險。總公司和項目公司也存在委托——代理關系,項目公司是代理人,在空間上具有相對的獨立性,總公司和項目分公司之間存在比較嚴重信息不對稱,總公司在獲取的信息上具有不準確性和滯后性,這削弱了總公司對項目公司的控制。在經營上,項目公司的經營可能違背總公司所制定的戰略規劃和原則,在財務上,總公司也很難有效地對項目公司的預算、決算進行控制。

二、房地產企業財務風險的防范措施

1.融資風險的防范。

在對企業融資風險充分評估、測度的基礎上,為了降低和控制房地產企業籌資風險,企業應根據本企業的實際情況,制定嚴格的籌資管理規則并嚴格遵守。首先,應該收集相關企業的信息,找到房地產行業最佳的資本結構,與本企業的資本結構相比較,評估能否優化本企業的資本結構,降低公司的綜合資本成本。同時,公司也應該比較資金籌集的來源、方式、成本和風險,以降低本公司各種籌資來源的成本和風險。其次,公司應該對每個項目的資金籌集活動進行管理,優化每個投資項目的資金籌集活動的成本和風險。最后,公司也應在本企業內部進行管理,比較分析在本企業內部不同項目的資金籌集活動,分析評估風險和成本。

2.投資風險的防范。

(1)做好投資項目的可行性分析。

房地產投資項目的金額大,資金占用時間長,企業的投資決策都會面臨一定的風險。為了保證投資決策的正確有效,必須按科學的投資決策程序,認真進行投資項目的可行性分析,財務可行性分析是投資項目可行性分析的主要內容,包括:對收入、費用和利潤等經營指標的預測和分析;對資金投入、配置、流轉和回收等資金運行過程的預測和分析;對資產、負債、所有者權益的預測和分析;預測和分析項目現金流量、凈現值、內含報酬率等指標和項目收益與風險平衡關系的預測和分析。對投資項目技術上的可行性進行論證,運用各種方法計算出有關指標,以便合理確定不同項目的優劣。

(2)制定后備措施。

影響企業投資項目收入的不確定因素較多,如價格的變動、市場的變化、消費者偏好、例外事故等,因此,收入預測比任何其他的經濟分析所采用的參數都具有更大的不確定性,收入數字不準確將給投資企業帶來更大的風險。對各項費用估計不足,如投資項目初始投資和日常經營費用較預算增加,市場利率的波動,建設期的延長。此外,投資項目風險的來源還有社會、政治、經濟的穩定程度,項目的經營管理水平,技術進步與經濟發展的狀況,國家的投資及產業政策,投資決策部門的預測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應針對可能出現的風險制定風險控制預案。在風險控制預案中可制定后備措施,如設定預算應急費,即項目管理組織為了補償差錯、疏漏和其他不確定性,對項目費用估計精確性的影響事先準備好資金,專款專用。

3.日常資金運營風險的防范。

(1)加強對日常現金流量的預測。

控制日常資金運營風險,編制現金流量預算非常重要。由于公司理財的對象是現金及其流動,就短期而言,公司能否維持下去,并不完全取決于是否盈利,而取決于有沒有足夠的現金用于各種支付。因此,編制現金流量預算應立足于對現金流量的控制和監測。現金流量預算就是通過對現金持有量的安排,使企業保持較高的盈利水平,同時保持一定的流動性,并根據企業資產的運用水平決定負債的種類結構和期限結構。現金流量預算的編制主要是通過現金流量分析來完成,因為通過現金流量分析,可以觀察到企業的經營、投資和財務政策,將企業動態的現金流動情況全面的反映出來。如通過現金流量分析,企業的經營者就能看出企業內部現金流量產生能力有多強,營業現金流量是正值還是負值,原因何在及企業是否有能力通過營業現金流量來履行其短期償債能力,扣除現金投資后企業的現金流量是否有盈余等。因此,準確的現金流量預算,可以為企業提供風險預警信號,使經營者能夠及早地采取行動,防范風險。

(2)采用資金集中管理模式。

房地產企業一般采用項目法人制,通常設立多個項目公司,一般會形成集團公司模式,集團公司不是幾個公司的簡單組合,為了公司能利用集團公司的協同效用,提高公司日常資金運作效率,集團公司的資金管理應更側重于集權式的管理模式。此種模式能使項目公司及時了解集團資金的流向、安全和效益,防止資金在運行中可能出現的違章和舞弊行為;也能夠實現集團整體資源的有效配置,解決資金的多頭開戶的資金余裕和短缺并存問題。資金集中管理的政策,能最大限度的拓展內部融資的渠道,降低資金的閑置形成統一的資金池,以提高資金的使用效率,增強公司的抗風險能力。資金的集中管理還包括對于貸款及擔保等或有負債的統一管理,由于集中管理具有較大的規模和實力,在和銀行等金融機構協商資金籌措條件時可處于有利地位,如可爭取獲得較為優惠的借款利率和期限。

(3)重視經營性現金流。

企業日常經營過程中,日常資金運營風險程度大小取決于日常現金流是否穩定,保持經營現金流的穩定則是控制風險的關鍵。在企業現金流量的各項指標中,最為基本的就是經營性現金流指標。如果企業沒有經營性現金流,就沒有長期穩定的現金流供應;經營性現金流的控制是現金流控制管理的關鍵。房地產企業存貨價值比較大,占用了大量現金,構成大量經營現金流流出;房地產企業預收賬款也很大,是其最大的經營現金流來源之一。因此,加強對存貨和預收賬款管理非常必要。

(作者單位:浙江天都實業有限公司)