京滬土地虛晃擴(kuò)容

在新開(kāi)工面積嚴(yán)重不足的背后，是天文數(shù)字般的土地面積正在“沉睡”

《財(cái)經(jīng)》記者 張杰 王真

樓市“國(guó)四條”出臺(tái)僅一月，進(jìn)入新年后，內(nèi)容更詳盡的“國(guó)十一條”即告出爐，顯示中央政府降溫房?jī)r(jià)決心已下。

作為兩大中央紅頭文件中未點(diǎn)名批評(píng)的“部分房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”中的典型代表，北京和上海樓市處于新政風(fēng)暴中央。歲末年初，針對(duì)2010年樓市房?jī)r(jià)一役，兩大城市同時(shí)開(kāi)辟“土地戰(zhàn)線”。

土地?cái)U(kuò)容動(dòng)機(jī)

2009年12月28日，北京市國(guó)土局副局長(zhǎng)曾贊榮表示，2010年北京計(jì)劃供應(yīng)住宅用地“將不少于2500公頃”，預(yù)計(jì)可建成房屋的規(guī)劃建筑面積達(dá)3000萬(wàn)平方米以上，其中，保障性住房面積占50%以上。

在供地節(jié)奏上，“今年將力爭(zhēng)一季度供應(yīng)1000公頃，上半年完成2000公頃土地的供應(yīng)。”至2010年底，政府手中將至少有4500公頃住宅用地存量待機(jī)推出。

而更早時(shí)候，2009年12月21日，上海市委書(shū)記俞正聲在首次召開(kāi)的上海市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上表示，2010年上海要保證至少2000萬(wàn)平方米的住宅開(kāi)工面積，保證每年有足夠的住宅土地供應(yīng)量和開(kāi)工面積，這是保持上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的一個(gè)關(guān)鍵性舉措。

這場(chǎng)土地戰(zhàn)直指兩大要害:公布政府手中可售土地“存糧”，穩(wěn)定市場(chǎng)土地供應(yīng)緊張預(yù)期;公布2010年住宅用地供應(yīng)指標(biāo)，切實(shí)增加調(diào)控“彈藥”。

作為土地原料市場(chǎng)的壟斷供應(yīng)者，京滬兩地政府的官方“開(kāi)閘”承諾倘若踐行，2010年及2011年兩地樓市有望在供應(yīng)層面上刷新多項(xiàng)本地記錄。但是，考慮到土地從入市至預(yù)售的時(shí)間差，這場(chǎng)剛剛啟動(dòng)的土地戰(zhàn)役更似一場(chǎng)心理預(yù)期之戰(zhàn)。

市場(chǎng)觀察人士認(rèn)為，政府的市場(chǎng)“暗示”，如同股市擴(kuò)容，能否為人們?cè)诜课萆霞耐械呢?cái)富預(yù)期降溫，將是決定此輪新政“土地戰(zhàn)線”成敗的一大要素，卻并非惟一。

《財(cái)經(jīng)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，開(kāi)閘放地，自然是降溫利好，但是以下幾點(diǎn)同樣值得關(guān)注:其一，政府供地承諾會(huì)否如愿達(dá)標(biāo);其二，供地面臨結(jié)構(gòu)性難題，需要對(duì)推出地塊的區(qū)域位置、面積、用途和性質(zhì)進(jìn)行細(xì)分觀察;其三，推出地塊是否會(huì)盡快形成有效供給。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理詹姆斯麥克唐納(James Macdonald)向《財(cái)經(jīng)》記者表示，從理論上來(lái)說(shuō)，土地供應(yīng)越多，土地購(gòu)買的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度會(huì)有所緩解，地價(jià)也會(huì)相應(yīng)下調(diào)。對(duì)許多城市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目而言，土地成本是開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，地價(jià)下降會(huì)使開(kāi)發(fā)成本相對(duì)應(yīng)減少。

但這僅僅是決定最終售價(jià)的因素之一，信貸額度、貸款成本、有限的私人投資渠道、交易成本以及許多其他因素都會(huì)影響房產(chǎn)價(jià)格。

供地效率真相

溯及樓市調(diào)控史，數(shù)年來(lái)京滬這兩個(gè)房?jī)r(jià)高地不斷被反復(fù)追問(wèn)。地產(chǎn)商普遍將供地不足當(dāng)做房?jī)r(jià)高漲的不二因由。

以北京為例，上述指責(zé)理?yè)?jù)充分。

2005年乃北京市首次對(duì)外公布年度土地供應(yīng)計(jì)劃。北京市土地儲(chǔ)備中心的官方數(shù)據(jù)顯示，2005年、2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)完成率分別為40%和56%。

2007年的土地供應(yīng)局面甚至更為慘淡。2007年9月6日，北京市國(guó)土局對(duì)外發(fā)布當(dāng)年土地供應(yīng)計(jì)劃。

根據(jù)該計(jì)劃，2007年北京市土地供應(yīng)總量控制在6300公頃以內(nèi)，其中住宅用地為1600公頃，比2006年減少近16%，這是自2005年開(kāi)始公布土地供應(yīng)計(jì)劃以來(lái)降幅最大的一年。同時(shí)，保障性住房和兩限房用地在住宅用地總量中的比例增加9.2%。

2007年被公認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)黃金十年的頂峰之年。這一年，地王現(xiàn)象在全國(guó)各大中城市蔓延。

然而，北京市2007年度土地供應(yīng)計(jì)劃卻削減了年度住宅用地的供應(yīng)量，令人不解。在回答媒體質(zhì)疑時(shí)，當(dāng)年北京市國(guó)土局一相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，北京要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量的增長(zhǎng)。

在當(dāng)年這份“控制規(guī)模”的土地供應(yīng)計(jì)劃書(shū)中，明確寫道:“在土地供應(yīng)空間布局上，繼續(xù)減少中心城區(qū)(含首都功能核心區(qū)和城市功能拓展區(qū))供地量，增加遠(yuǎn)郊區(qū)縣(含城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū))土地供應(yīng)量。” 而與2006年相比，“中心城區(qū)供地量將減少10%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地供應(yīng)量將上升10%。 ”

即便如此，“縮水”版的北京2007年度住宅用地1600公頃的目標(biāo)依然并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，粗略統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年，北京市住宅用地僅成功出讓688公頃，完成率為43%。

北京高策地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，如果說(shuō)2005年和2006年如此低的完成率尚可解釋，那么，2007年北京供地不達(dá)標(biāo)卻令人難以想象。

公開(kāi)資料顯示，始自2006年，北京市開(kāi)始醞釀土地集中儲(chǔ)備。但是，直到2007年12月3日，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合制定發(fā)布《土地儲(chǔ)備管理辦法》后，北京市的土地儲(chǔ)備工作才真正發(fā)力。

2008年6月3日，《北京市2008年度土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃》獲市政府常委會(huì)通過(guò)，這是北京市首次正式出臺(tái)年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃。當(dāng)日，2008年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃一并出臺(tái)。

在居高不下的房?jī)r(jià)下，這份土地供應(yīng)計(jì)劃書(shū)一度備受期待。但是，至當(dāng)年年底，這份計(jì)劃書(shū)的完成率僅有76%。而以房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)度最高的住宅用地供應(yīng)來(lái)看，2008年北京市擬供應(yīng)住宅用地1700公頃，但實(shí)際上僅供應(yīng)了863公頃，完成率僅達(dá)51%。

其中，在這863公頃住宅用地中，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房占到了43%。另外，商業(yè)金融用途的土地實(shí)際出讓122公頃，完成率為47%。

然而，令事情更趨嚴(yán)峻的則是，本已低效運(yùn)轉(zhuǎn)的供地計(jì)劃，在將土地轉(zhuǎn)化為房屋過(guò)程中的低效更是令人瞠目。

2009年12月10日，北京市土地儲(chǔ)備整理中心副主任葉向忠在做客首都之窗時(shí)透露，2007年-2009年北京共成交住宅用地181宗，土地面積共2465公頃。

然而，到目前實(shí)際形成有效供應(yīng)的土地僅為1007公頃，其中還包括237公頃的保障房，“有效供給不足50%。”

在此之前，北京市國(guó)土局曾在2006年初、2007年初先后兩次對(duì)2002年-2005年全市已出讓住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行更新調(diào)查。

最后一次調(diào)查數(shù)據(jù)截止2006年底，當(dāng)時(shí)的調(diào)查結(jié)果表明，北京市2002年-2005年已供應(yīng)土地，卻又未形成實(shí)物供應(yīng)的土地面積約3200公頃，可建住宅建筑面積約6300萬(wàn)平方米。

如此土地產(chǎn)出低效不惟北京一地。根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，上海樓市開(kāi)發(fā)量的歷史峰值出現(xiàn)在2004年-2005年，新開(kāi)工住宅面積分別達(dá)到2669萬(wàn)平方米和2486萬(wàn)平方米。

隨后，逐年下滑，2007年、2008年新開(kāi)工住宅面積分別只有1634萬(wàn)平方米和1762萬(wàn)平方米。然而，上海2009年商品房銷售面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米，是2008年的2倍。銷售面積與新開(kāi)工面積的巨大落差，轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)供不應(yīng)求的強(qiáng)大動(dòng)能。

在新開(kāi)工面積嚴(yán)重不足的背后，是天文數(shù)字般的土地面積正在“沉睡”。

根據(jù)易居中國(guó)日前公布的2009年土地報(bào)告，目前上海市場(chǎng)拿地超過(guò)兩年未上市、未動(dòng)工的住宅用地(含有住宅性質(zhì)用地)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積達(dá)到4356.5萬(wàn)平方米，粗略計(jì)算，這部分散落民間的存量用地可供上海商品房銷售一年半。

土地供應(yīng)計(jì)劃數(shù)年連續(xù)不達(dá)標(biāo)，推出的土地又連年“沉睡”，而房?jī)r(jià)卻一騎絕塵。這令地方政府與開(kāi)發(fā)商一起坐到了輿情“譴責(zé)”的被告席之上，至今依然。

這一切會(huì)在2010年生變嗎?

樓市預(yù)期分歧

進(jìn)入新年，各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)陸續(xù)揭曉，北京市國(guó)土局亮出了一份“亮麗”的成績(jī)單。數(shù)據(jù)顯示，2009年，北京市土地出讓金收入達(dá)928億元，占北京市財(cái)政收入比重達(dá)到45.9%。而2008年，北京土地總成交金額503億元，占北京市財(cái)政收入比重僅為27%。

從全國(guó)范圍看，杭州(包含余杭、蕭山)、上海、北京土地出讓金收入位居前三甲。上海土地出讓金高達(dá)1043億元，成為第一個(gè)出讓金超過(guò)千億的城市。隨著年末最后兩天的交易，杭州市土地出讓金達(dá)1200億元，躍居全國(guó)城市首位。

與此同時(shí)，2009年北京市經(jīng)營(yíng)性用地完成出讓達(dá)1600公頃，超過(guò)計(jì)劃供應(yīng)的1300公頃(含住宅用地1100公頃)目標(biāo)，自2005年以來(lái)首次年度達(dá)標(biāo)。今年北京市擬供應(yīng)2500公頃住宅用地，這一數(shù)字是過(guò)去兩年北京市實(shí)際完成出讓的住宅用地?cái)?shù)量的總和。

顯然，創(chuàng)紀(jì)錄的土地財(cái)政令土地儲(chǔ)備資金不足的借口不再存在，北京市新的一年里“土地開(kāi)閘”姿態(tài)高調(diào)明顯，但是，這一高姿態(tài)是否會(huì)收到效果，各方反應(yīng)不一。

北京高策地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平表示，很難把握二者間的關(guān)聯(lián)度，大家的印象是，土地供應(yīng)的不足，傳導(dǎo)出一個(gè)房屋供應(yīng)減少的心理信號(hào)，房?jī)r(jià)則會(huì)繼續(xù)上升。“但是，具體也很難說(shuō)，土地的供應(yīng)到了一個(gè)什么樣的程度，房?jī)r(jià)的預(yù)期會(huì)穩(wěn)定下來(lái)。”

他同時(shí)提醒，北京歷史上只有2009年一次達(dá)標(biāo)經(jīng)驗(yàn)，因此，政府能否兌現(xiàn)承諾有待觀察。另外，政府要供地，但是企業(yè)真正買了才算數(shù)，這也是決定供應(yīng)計(jì)劃能夠順利完成的一個(gè)因素。如果政府的承諾達(dá)標(biāo)，心理預(yù)期今年下半年就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)的平抑效果明年就會(huì)呈現(xiàn)。

“重慶市是大城市中平抑房?jī)r(jià)最為成功的樣本，政府背景的四大土地儲(chǔ)備中心擁有大量土地儲(chǔ)備，每年供應(yīng)也很充分，因而重慶的房?jī)r(jià)這么多年一直相對(duì)穩(wěn)定。

在整個(gè)2009年，天津樓市亦沒(méi)有總價(jià)地王與樓面價(jià)地王頻頻出現(xiàn)的現(xiàn)象，原因是，大家對(duì)未來(lái)土地的供應(yīng)有心理預(yù)期。事實(shí)上，一塊地掛牌后，大家私下還可以商量，你先不拿，以后還有機(jī)會(huì)。這樣企業(yè)就不著急了。事實(shí)上，企業(yè)也是歡迎這樣的局面出現(xiàn)的。”李國(guó)平說(shuō)。

而萬(wàn)科地產(chǎn)(000002.SH)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶則直言不諱稱，推出了足夠的地，地價(jià)也未必會(huì)下降。他對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，完成政府年度供應(yīng)計(jì)劃，的確會(huì)稀釋和淡化房?jī)r(jià)上漲的味道，但是，無(wú)法回避一個(gè)問(wèn)題:土地需求的增長(zhǎng)無(wú)法與供應(yīng)增長(zhǎng)相匹配。“因此，我對(duì)北京的房?jī)r(jià)相當(dāng)擔(dān)心。”

他認(rèn)為，北京土地市場(chǎng)近似一個(gè)零和游戲，容量有限，但是北京樓市卻是一個(gè)全國(guó)市場(chǎng)，因此，土地緊張的預(yù)期會(huì)一直存在。在土地供應(yīng)問(wèn)題上，指責(zé)國(guó)土局沒(méi)有道理，更無(wú)濟(jì)于事。

首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)董事長(zhǎng)劉曉光則強(qiáng)調(diào)重視土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)。在接受《財(cái)經(jīng)》電話訪問(wèn)時(shí)，他表示，政府放這么多地，肯定是向市場(chǎng)釋放了一個(gè)很好的信號(hào)，但是供應(yīng)土地的結(jié)構(gòu)很重要，要看普通商品房用地在整個(gè)土地供應(yīng)中占的比例有多大。

另外他認(rèn)為，土地供應(yīng)的節(jié)奏也要迎合市場(chǎng)需求，防止出現(xiàn)缺口。最后，如果價(jià)值明顯、核心區(qū)域的土地供應(yīng)較少，容易導(dǎo)致地王出現(xiàn)，從而強(qiáng)化大家的緊張預(yù)期。

“2010年政府的指標(biāo)肯定會(huì)完成，因?yàn)樗馁Y金實(shí)力增強(qiáng)了很多，1000億元土地整理的計(jì)劃是前所未有的。未來(lái)政府深挖土地的潛力，將主要是在軌道交通、干道和高速公路沿線，也會(huì)加大舊城改造力度，比如，南城改造，城市東擴(kuò)等。”劉曉光說(shuō)。

在采訪中，多位受訪人士均對(duì)保障房用地的供給比例表示關(guān)切。根據(jù)政府的計(jì)劃，2010年北京樓市保障房用地供應(yīng)將占到2500公頃住宅用地的50%以上。

李國(guó)平認(rèn)為，雖然保障房是一個(gè)相對(duì)封閉的系統(tǒng)，但是，有更多的北京人去購(gòu)買保障房，商品房供求緊張的局面會(huì)有所緩解。

然而，更多地產(chǎn)人士從中看到的則是悲觀。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，2010年北京3000萬(wàn)平方米新增房屋的供應(yīng)中，保障房占了多數(shù)，這一定會(huì)相應(yīng)減少普通商品房用地的供應(yīng)，這對(duì)房?jī)r(jià)而言反倒是一個(gè)很不妙的信號(hào)。

任志強(qiáng)早先在個(gè)人博客中稱，北京2005年-2009年政府公布的商品房住宅建設(shè)用地計(jì)劃供給指標(biāo)為7130公頃，非商品住房建設(shè)用地指標(biāo)為1320公頃，兩者的比重為5.4∶1。

實(shí)際供給的情況則是，商品房住宅用地(招拍掛)2394公頃，完成計(jì)劃數(shù)的33.6%，供地差額為4736公頃，非商品住宅供地1283公頃，完成率達(dá)97.20%。

首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光和萬(wàn)科地產(chǎn)副總裁毛大慶同樣認(rèn)為，要對(duì)住宅用地放量中的保障房因素進(jìn)行冷思考。■