持續(xù)投哪類地產(chǎn)股

在政策調(diào)控與市場走勢之間，房地產(chǎn)業(yè)在2010年會如何發(fā)展?在虛擬市場中，房地產(chǎn)板塊會走出什么樣的形態(tài)?地產(chǎn)股又會孕育出什么樣的投資機(jī)會?

一邊還是調(diào)控，一邊還是地王。

“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。”政府工作報(bào)告余音尚在，地王便在一日之內(nèi)三度現(xiàn)身。

3月15日，北京市單日成交6塊土地，總金額達(dá)143.5億，超過了此前一個(gè)月的土地市場成交量，并且拍出了3塊樓面均價(jià)高出周邊商品房價(jià)格的新地王，均為央企背景地產(chǎn)開發(fā)公司所得。

實(shí)際上，自2009年3、4月以來的一年時(shí)間中，國內(nèi)樓市幾乎一直處于量價(jià)齊升的單邊漲勢，很多地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格不斷刷出歷史新高。2010年伊始，政府密集出臺關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。

1月初，國辦發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，11條核心內(nèi)容中，明確了之前一部分銀行半遮半掩執(zhí)行的“二套房貸首付四成”的政策，同時(shí)房貸利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià);一個(gè)月之后，北京市住建委、發(fā)改委等11個(gè)部門聯(lián)合出臺促進(jìn)樓市發(fā)展意見，全面廢止購房優(yōu)惠政策，加大政策性住房建設(shè)力度，嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)測，嚴(yán)懲囤地炒地。

這也被認(rèn)為是國辦11條在北京的落地，但許多市場人士認(rèn)為，無論是“國11條”，還是京版的“國11條”，都“相對溫和”。

據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，2010年1、2月監(jiān)測的30個(gè)城市中，大部分城市新建商品住宅成交面積連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌幅度都超過了45%，但房價(jià)上漲的勢頭卻無明顯轉(zhuǎn)變。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的信息顯示，1月全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲9.5%，其中新建住宅價(jià)格同比上漲11.3%，二手房住宅價(jià)格同比上漲8.0%。而2月所監(jiān)控的城市房價(jià)依然是漲多跌少，重點(diǎn)城市中重慶、深圳、杭州和武漢的成交價(jià)格均漲至最高水平。

房價(jià)問題依然是3月初兩會上最受關(guān)注的焦點(diǎn)問題，就在兩會期間，國土資源部再次出臺了一個(gè)整治房地產(chǎn)用地的專項(xiàng)文件——“國19條”，直指房地產(chǎn)用地，落實(shí)國11條精神。不過，這依然沒有摁住地王的出現(xiàn)。

政府政策的調(diào)控意在穩(wěn)定房市的健康發(fā)展，避免出現(xiàn)大起大落。顯然，這對于有著充裕流動性的市場來說，樂觀的預(yù)期仍然占據(jù)主流。不過，收縮流動性、嚴(yán)控土地供應(yīng)以及升息等影響因素，仍然形成了對未來房地產(chǎn)市場的強(qiáng)大阻力。2010年的樓市走向也或?qū)⒚媾R“最復(fù)雜”的一年。

回到資本市場，盡管受政策調(diào)控的影響，地產(chǎn)類上市公司在今年初的前兩個(gè)月時(shí)間里出現(xiàn)比較大的調(diào)整，但隨著對各種市場因素預(yù)期的逐漸明朗，以及地產(chǎn)股估值水平的下降，這一板塊又重新成為分析機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注的對象。畢竟從大的趨勢來看，地產(chǎn)類上市公司仍然是比較理想的投資標(biāo)的。

此外，地產(chǎn)實(shí)體市場與虛擬市場又對整個(gè)A股市場的走勢產(chǎn)生微妙的影響。觀察2007年3月至今的3年時(shí)間里，兩市地產(chǎn)龍頭股萬科A(000002.SZ)與上證指數(shù)的走勢，我們會發(fā)現(xiàn)兩者的運(yùn)行形態(tài)驚人的相似。實(shí)際上，“樓市興，股市旺”的市場規(guī)律早已被市場人士所認(rèn)同。

那么究竟在政策調(diào)控與市場走勢之間，房地產(chǎn)業(yè)在2010年會如何發(fā)展?在虛擬市場中，房地產(chǎn)板塊會走出什么樣的形態(tài)?地產(chǎn)股又會孕育出什么樣的投資機(jī)會?《英才》本期榜單邀請東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所地產(chǎn)行業(yè)分析師高建，以資本市場的視角解析地產(chǎn)行業(yè)變化與地產(chǎn)股的投資價(jià)值。

調(diào)控下的調(diào)整

房地產(chǎn)價(jià)格水平如果出現(xiàn)松動，那么時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)在下半年的可能性會更大一些。

兩只地產(chǎn)新政的靴子落地之后(二手房營業(yè)稅2轉(zhuǎn)5，二套房首付比例2調(diào)4、首套房首付比例2調(diào)3)，去年以來的“V型反轉(zhuǎn)”走勢很可能進(jìn)入震蕩調(diào)整期。

去年年中《英才》榜單“地產(chǎn)股還能漲多久”一文中，高建曾判斷“(2009年)3月以來房地產(chǎn)業(yè)的整體走勢已經(jīng)不是反彈的概念，而是V型反轉(zhuǎn)，并且持續(xù)回升的走勢可能延續(xù)全年。”而眼下，高建則認(rèn)為在政府已經(jīng)出手實(shí)質(zhì)性調(diào)控的情形下，房地產(chǎn)市場進(jìn)入震蕩調(diào)整期既是政策訴求，也是合理的市場需求。

“調(diào)整是從兩個(gè)方面看，一是成交量調(diào)整，一是價(jià)格調(diào)整。成交量方面，實(shí)際上像北上廣這三大城市已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的調(diào)整，2月的數(shù)據(jù)顯示已經(jīng)跌到了2008年的低點(diǎn)水平。而在價(jià)格方面，雖然沒有明顯的跌幅，但開盤價(jià)已經(jīng)比較理性了，沒有像去年那樣開盤跳高得很離譜。”

高建分析認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格水平如果出現(xiàn)松動，那么時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)在下半年的可能性會更大一些。“因?yàn)樾路磕壳皝砜催€是供給不足，近期成交量下降也主要是供給和購房者觀望的心態(tài)所致，而去年下半年新開工的房子達(dá)到預(yù)付條件很多要到下半年或者明年，所以下半年新房上市后，開發(fā)商資金的回籠意愿會隨供給增加而增強(qiáng)。”

不過，對于調(diào)整的幅度，高建的判斷是“平穩(wěn)中略有下調(diào)，但大跌的可能性不大”。此外，各個(gè)地方市場的表現(xiàn)形態(tài)也可能出現(xiàn)分化，前期漲幅過大的如深圳、成都這樣的城市可能調(diào)整稍微深一些，而其他二三線城市則可能比較平穩(wěn)。

對比2008年地產(chǎn)市場調(diào)控調(diào)整時(shí)的狀況，似乎當(dāng)前所面臨的調(diào)整壓力至少從心理預(yù)期方面的確要柔和許多。一個(gè)重要原因是，之前的歷次調(diào)控調(diào)整之后，基本上都引來房價(jià)更瘋狂的上漲。而經(jīng)濟(jì)形式尚未完全擺脫陰霾，地產(chǎn)支柱性產(chǎn)業(yè)地位仍未動搖，以及柔和的調(diào)控會不會再次引發(fā)又一波的上漲?

“‘空調(diào)’現(xiàn)象的出現(xiàn)，其實(shí)并不是宏觀調(diào)控的錯(cuò)，這里面根本因素是中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展到了這個(gè)階段，對房地產(chǎn)有巨大的需求，包括自住型、改善型以及投資投機(jī)型需求，供需之間長期存在的缺口造成了中國房價(jià)的持續(xù)上漲。”高建認(rèn)為，政府的宏觀調(diào)控只是從中短期影響市場走勢，但真正影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心因素目前看來沒有發(fā)生任何改變。因此，此次調(diào)控之后，房價(jià)仍然有繼續(xù)上揚(yáng)的空間。

或許，正是因?yàn)檫@種難跌易漲的慣性心理預(yù)期，造就一邊喊調(diào)控，一邊出地王的現(xiàn)狀。“我個(gè)人有一個(gè)隱憂，2007、2008年那會兒，政策調(diào)控，開發(fā)商、購房者都擔(dān)心的不得了，但從目前開發(fā)商的舉動來看，調(diào)控之下還出現(xiàn)地王，說明他們并不是把政策放在很重要的位置。所以，如果下半年房價(jià)沒有得到控制，或者政策效果沒有達(dá)到預(yù)期，或許會引發(fā)政府出臺一些預(yù)期之外的措施。因此，認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，這樣的心態(tài)形成是會出問題的。”

板塊與大盤同步

“房地產(chǎn)股作為主力板塊來推動市場的狀況，在今年出現(xiàn)的可能性不大。”

由于地產(chǎn)實(shí)體市場處于震蕩調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)釋放過程，因此，東北證券對于今年地產(chǎn)板塊的整體走勢判斷是與大盤同步。“房地產(chǎn)股作為主力板塊來推動市場的狀況，在今年出現(xiàn)的可能性不大。”

與地產(chǎn)實(shí)體市場略有不同的是，一些地產(chǎn)股在去年下半年就體現(xiàn)開始調(diào)整。從時(shí)間上看，已經(jīng)持續(xù)半年以上，而從空間上看，調(diào)整幅度也達(dá)到了30%以上。似乎進(jìn)一步向下調(diào)整又有些理由不充分。

“一線地產(chǎn)股為什么從去年7月開始調(diào)整，實(shí)際上是因?yàn)楸藭r(shí)政府的政策有一點(diǎn)轉(zhuǎn)向了，一部分政策避險(xiǎn)資金就開始減持地產(chǎn)股，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，這也代表了主流資金對地產(chǎn)行業(yè)的看法。”高建認(rèn)為，一線地產(chǎn)股在經(jīng)歷了提前調(diào)整之后，整體估值水平已經(jīng)降到了相對較低的位置。

從目前地產(chǎn)類上市公司整體估值來看，P B值在2.83倍左右，PE值在26倍左右。招商地產(chǎn)(000024. S Z)、保利地產(chǎn)(600048. S H)、萬科A(000002. S Z)、金地集團(tuán)(600383. S Z)等一線公司的PB值在2.64倍，PE值為19倍左右。

根據(jù)近期保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)以及萬科A公布的2009年報(bào)顯示，三家一線地產(chǎn)公司的營業(yè)收入分別同比增長48%、24%和19%，其中金地集團(tuán)凈利潤同比增長達(dá)到了111%，保利地產(chǎn)凈利潤增長接近60%，而萬科A也同比增長32%，業(yè)績增長不俗。

“上次房地產(chǎn)調(diào)整的低點(diǎn)即2008年10月時(shí)的行業(yè)最低的PB值為1.96倍，PE值為13倍。因此，目前雖然股價(jià)估值并不是歷史最低點(diǎn)，但相對來看，一線地產(chǎn)公司的動態(tài)PE大概在15倍左右，相對于這些公司15%-25%的長期增長潛力，這一估值并不算高，已經(jīng)具有一定的長期投資價(jià)值。”

此外，截至3月10日，滬深兩市已有34家房地產(chǎn)上市公司公布了2009年報(bào)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1390.49億元，同比增長21.94%;實(shí)現(xiàn)凈利潤184.41億元，同比增長47.91%。近四成房企業(yè)績漲幅在50%以上，其中9家房企的業(yè)績增幅超過100%。即便從板塊整體增長水平來看，地產(chǎn)股也是值得關(guān)注的，何況市場對于地產(chǎn)股的題材挖掘也出現(xiàn)了一些新的現(xiàn)象。

“去年下半年，在一線地產(chǎn)股調(diào)整的期間，許多二三線地產(chǎn)股卻通過資產(chǎn)重組等各方面題材，走出了強(qiáng)勢行情，使得整個(gè)地產(chǎn)板塊出現(xiàn)分化。”高建認(rèn)為，這一現(xiàn)象在今年還會有所延續(xù)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市化進(jìn)程等等因素支持二三線城市的地產(chǎn)企業(yè)存在暴發(fā)性增長的可能。

選白馬股是上策

觀察一家地產(chǎn)上市公司是否具有穩(wěn)定持續(xù)增長的一個(gè)重要財(cái)務(wù)指標(biāo)就是預(yù)收賬款。

業(yè)績依然出色的一線地產(chǎn)股，央企背景的地產(chǎn)企業(yè)以及不斷活躍的二三線地產(chǎn)公司，到底誰會是2010年地產(chǎn)股投資的機(jī)會所在?在沒有大的趨勢性機(jī)會的市場中，地產(chǎn)股的選股思路應(yīng)該如何判定?

“根據(jù)今年的市場情形，從價(jià)值投資考慮，我覺得首先考慮的就是市盈率比較低的，也就是說有比較透明的成長性，有20%-30%的長期增長潛力的公司。”高建認(rèn)為觀察一家地產(chǎn)上市公司是否具有穩(wěn)定持續(xù)增長的一個(gè)重要財(cái)務(wù)指標(biāo)就是預(yù)收賬款，“如果預(yù)收賬款儲備充足，加上足夠的土地儲備，那么它未來的增長一定是有保證的。”

根據(jù)與板塊平均26倍市盈率和2.83倍市凈率的交叉比較，以及預(yù)收賬款儲備、土地儲備的情況看，仍然是保利、萬科、金地領(lǐng)銜的具備一定安全邊際的一線地產(chǎn)公司。

對于二三線地產(chǎn)企業(yè)的選擇，高建的建議是:選擇區(qū)域性龍頭企業(yè)，公司財(cái)務(wù)要透明，開發(fā)的產(chǎn)品品牌為市場所認(rèn)可，尤其是具有成長潛力的公司。比如信達(dá)地產(chǎn)(600657.SH)、合肥城建(002208.SZ)、廣宇發(fā)展(000537.SZ)、榮盛發(fā)展(002146.SZ)都是具備不錯(cuò)潛力的二三線地產(chǎn)公司。

而央企背景的地產(chǎn)企業(yè)，高建認(rèn)為其長期發(fā)展?jié)摿?yīng)該不成問題，但還是要看公司治理結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)透明度、管理層和大股東籌備上市公司的目的等來綜合考慮。“如果公司治理不完善，財(cái)務(wù)不夠透明，有好的業(yè)績也未必能實(shí)打?qū)崍?bào)出來。”

另外，對于商業(yè)地產(chǎn)類上市公司，高建認(rèn)為機(jī)會不太多。“與開發(fā)性的企業(yè)因?yàn)轫?xiàng)目階段可以保持一個(gè)高速增長不同的是，商業(yè)地產(chǎn)相對穩(wěn)定性較高，它的業(yè)績不會在短期內(nèi)大幅的釋放。因此，開發(fā)性的地產(chǎn)企業(yè)在目前的市場上才能夠有更多的機(jī)會。”