城市居住區物業管理與社區管理合作模式研究

摘要：對我國城市居住區而言，物業管理與社區管理是城市微觀層面兩種不同的管理形態，這兩種管理體系能否合作對建設和諧社會至關重要。本文在分析兩者之間的現實與理論關系的基礎上，以百步亭小區和中山巷社區物業管理與社區管理的合作模式為案例，提出在我國要針對舊城居住區和新建住宅小區推行不同的物業管理與社區管理的合作模式，促進和諧社區的構建。

關鍵詞：居住區；物業管理；社區管理；合作

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1003-854X(2010)05-0085-05

當前，我國正處于從經濟體制改革到政治體制改革，從傳統型社會向現代型社會轉變的過渡時期，社會結構正發生著深刻變化，以往縱向單一的鏈式社會結構逐漸演變為縱橫交錯的網絡型結構。隨著新型物業管理行業的逐漸形成與完善，業主委員會和物業服務公司正日益成為城市社區的重要基本組織。近年來，國內不少學者對城市社會微觀層面的管理進行深入的研究，主要可以分為兩類，一類主要從政治學和社會學角度對城市社區的組織體系、管理模式等問題進行研究：另一類主要從經濟學角度對物業管理領域存在的問題進行探索。針對城市居住區物業管理與社區管理之間合作關系的研究也有一些，如陳淑云、于海東、張靜等等，這些研究從不同角度研究城市居住區社區管理與物業管理之間的關系，無疑為后期研究奠定了基礎并拓寬了后期研究的視野，但這些研究同時也忽略了對城市居住區同時并存兩種管理體系之間合作關系的分析和對社會實際情況的影響。

一、城市居住區中物業管理與社區管理的關系

1.物業管理與社區管理的現實關系：沖突

物業管理和社區管理都是當前我國城市化過程中出現的新生事物，兩者在時間上、空間上同時存在。在城市社會中，物業管理企業既是社區硬件的管理者，又是業主或居民的服務者，提供全方面的服務，是市場經濟條件下城市居住區的各種服務的主要供給者：社區管理在某種程度上代表政府提供由市場機制所不能提供的其他服務。理論上，物業管理和社區管理關系是互補的，兩者可以相互協調、密切合作共同使社會資源有效整合，促進社區的更好發展。然而在實踐中，由于體制不順、概念不清、機制不靈活等原因，使得兩種管理之間產生了許多矛盾與沖突，這些矛盾與沖突歸納起來主要有以下兩個方面：

一是社區在監督物業管理上體現出“不管”和“多管”。按照我國現有的相關法律法規，如2007年修訂后的《物業管理條例》第十條，“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會”。實際工作中，條例所指的地方政府有關機構，通常把指導、協助業主大會的召開、組建業主委員會等職責賦予街道辦事處下設的社區居委會，同時還賦予其監督物業管理體制的職責。社區居委會對這種職能的賦予，在現實工作中的落實，通常出現兩種極端的做法，要么“不管”，要么“多管”。“不管”主要指社區對于物業管理的主動性不夠。具體表現在：社區居委會對于新建住宅小區業主為會員的組建、首次召開業主大會的籌備工作的積極性不高。多數業主大會的首次召開或是業主委員會的組建，是業主與物業管理公司的矛盾與沖突發生之后，才由社區居委會出面牽頭落實。社區居委會對住宅小區的業主與物業管理公司之間的矛盾的預見性不夠。大部分社區都是等業主和物業公司矛盾突出后才進行調節，效果不是很理想。另外，社區管理在物業管理糾紛當中的協調工作手段比較單一，社區在物業糾紛發生后一般只采取個別調節的方式，缺乏有效的處理機制，沒有充分發揮有效的作用。

所謂“多管”主要指社區管理在實施其社會化管理活動的時候干涉了物業管理公司的正常經營活動，特別是在經營性的管理服務方面，有些社區居委會等機構出于利益的考慮介入物業管理服務，比如小區停車收費、物業經營用房的管理等方面，物業管理公司頗有怨言。當然。這背后的誘因主要是由于目前社區居委會經費短缺，缺口部分主要通過開展經營性的服務彌補社區管理開支的不足。但是，這種由社區提供的市場經營活動與物業管理企業提供的經營服務，形成同一地域內的無序競爭。其次。社區管理機構本應提供的是市場不能提供的福利性質的服務，目前對社區管理機構相對來說，提供過多的經營性服務必須付出一定的人力和物力，這勢必會影響其本職工作。因此，社區機構應該將管理工作的重點放在規范、監督、配合物業管理公司開展服務上來，而不是去替代它的職能。

二是物業公司對于社區管理機構的監督和工作指導的“消極對抗”。一方面是物業管理公司對社區管理機構正常的監督管理采取消極的態度。在實踐中，部分物業管理公司反映由于開發建設遺留問題比較多，物業管理公司在經營過程中碰到了不少的困難，居民意見比較大。物業管理公司也迫切希望社區管理機構幫助做好協調說服工作，但是由于有些社區對此采取不管不問的態度，造成物業公司除了維持一般服務外，對于社區的其他管理也存在一定的抵抗情緒，對于社區的指導管理不予必要的配合。另一方面是物業管理在服從社區整體建設中積極性不高。物業管理作為社區管理的重要部分，本來應當在社區建設進程中發揮重要的作用，但是由于物業管理本身是一個微利行業。又處于發展初期。再加上部分社區擠占了物業管理公司經營服務項目，進一步減少了公司的經營性收入，多數的物業管理公司都處于虧損經營的狀態，陷入物業管理費收繳不上來——物業管理積極性不高——業主有意見——物業管理費收繳更加困難的惡性循環之中，所以，較多的物業管理公司除了維持清掃等日常業務之外。一般都沒有積極性參加社區開展的各項活動。此外，物業公司作為企業，其在某個小區的經營活動從長遠來看是不確定的，而社區建設則是針對特定的小區的一項長期投資，所以物業公司在對社區建設進行投入時往往面對預期收入不確定性的考慮。從而選擇對社區管理工作的不合作，被動消極的參與等工作態度。

2.物業管理與社區管理的理想關系：合作

物業管理和社區管理體現了不同的管理機制，在功能上體現了互補性。物業管理是市場經濟的產物，體現的是市場機制，而社區管理是政府管理與居民自我管理相結合的產物，體現的是政府管理與居民自我管理的機制。前者是應市場的需求而產生，既是社區硬件的管理者，又是社區居民——業主的服務者。其全方位綜合服務的特點和提供高效、優質的勞務商品化的本質要求，使它與社區管理中“社區服務可以由市場來提供服務的應由市場來提供”這一方針極為吻合，因而也責無旁貸地成為市場經濟條件下社區管理的主要支柱。后者是在原來街道、居委會這一社會管理體制下，保留和強化其社區管理的“行政”職能，剝離其社區服務的“市場”職能重新調整經濟利益關系，做到“行政”復位。其代表政府提供由市場機制所不能提供的一些公共服務，如計劃生育、民政等福利性服務。理論上講，物業管理和社區管理的互補關系是最為理想的，社區建設需要物業管理，物業管理必須服從社區建設，二者宏觀目的都是為了推動城市管理，微觀目的都是為小區居民創造舒適文明的居住環境。總的來說，這兩種管理都是為小區居民服務，都是為提升小區居民的生活質量服務，所以從某種程度上講物業管理和社區管理是相互補充的，只有物業管理和社區管理的相互支持才是業主利益充分體現的保障。兩者是相輔相成、相互促進的關系，良好的物業管理能推進社區建設，而良好的社區氛圍能促進物業管理的進步。由此可見，在功能上的互補為兩者有機結合提供了又一個重要的基礎。

二、兩種合作模式的分析：百步亭小區和中山巷社區

物業管理與社區管理在理論上存在合作的基礎和可能性。在現實中要解決兩種管理之間的沖突和矛盾，就必須使這兩種管理有機的結合起來，實現參與主體相互配合，建立一種新的合作模式。筆者通過實地調研，發現有些地區在實際工作中，結合自身實際情況，已創新適合自身發展的合作模式。

1.物業為主、社區為輔的模式：武漢市百步亭小區

一是基本情況。百步亭社區地處武漢市江岸區，位于城市規劃中最大的后湖居住新區。目前，這里已建住宅120萬平方米，入住3萬多人。8年前。這里一片荒涼，遍地爛泥，水、路、電全無，先后有七家開發商進人，均因其惡劣的開發條件和難以獲得經濟效益而先后退出。1995年，武漢安居工程發展有限公司(以下簡稱為安居公司)作為第八家進人百步亭地區的開發企業，以“三個代表”重要思想為指導。堅持以人為本、與時俱進，創新以企業為主導的“四結合”的社區建管模式，建設溫馨家園，走出了一條具有中國特色社會主義現代文明社區的發展之路。成為湖北省精神文明建設的一面旗幟，安居公司成為全市房地產第一強。百步亭社區被評為全國文明社區示范點，全國城市物業管理優秀示范小區，百步亭樓盤獲“首屆中國人居環境范例獎”。

二是運行模式。百步亭小區把一片亂泥塘建設為綠色社區，深層原因得益于創新體制，構建以企業為主導的“四結合”的社區管理模式，即房地產開發公司回報社會的義舉、物業管理公司的管理、居民委員會的建設、當地政府的指導及社區黨組織建設和黨員作用。這種模式以“黨的領導、政府指導、企業主導、居民自治”為社區基本運作機制；以企業為主導，將“建、管、育”融于一體；以“全心愛民、熱心助民、傾心為民。給居民最好的生活，建人生最溫馨的家園”為理念，以實現企業、老百姓和國家“多贏”為目的，聚集社會力量，鼓勵社會義舉，追求理性利潤，實現可持續發展。

百步亭社區管理模式打破了層級管理，形成扁平式組織結構和高效的管理運行機制。這里形成了“一個中心、兩層網絡”的管理體制。促成了開發、管理和服務環節的良性循環和無縫對接。

“一個中心”是指社區黨委會領導下的社區管理委員會，幫助社區協調社區內部組織機構與工商、稅務、環保、衛生、計生等政府職能部門、執法部門關系，使其結成一種利益共同體?！皟蓪泳W絡”：一層是以開發公司為主體。以追求“理性利潤”為基本原則，負責社區的住宅開發、環境建設、公益性設施投資等事務，追求長遠利潤和社區可持續發展；另一層是以物業公司為主體。融商業性服務、福利性服務、家政服務和社會公益性服務于一體，把管物與服務群眾有機結合起來，微利或無利經營，不僅為居民提供了便捷的服務和完善的社區服務網絡體系。也使社區服務真正成為社區建設可持續發展的生長點和拉動力，成為安排就業的重要渠道，成為密切社區人際關系的重要載體。這種“一個中心、兩層網絡”的管理制，實現社區資源的合理配置，協調整合社區事務。克服了以往城市建設和管理過程中的城市通病。杜絕了“亭棚經濟”、“馬路經濟”，使社區建設和管理走向科學化、法制化、社會化、市場化的道路，小區內居民生活輕松有序。其具體運作模式見下圖1。

2.社區為主、物業為輔的模式：襄樊市中山巷社區

一是基本情況。湖北省襄樊市昭明街道中山巷社區位于市中心，地處市委、市政府所在地，轄區內有行政企事業單位11家，個體工商戶61戶，居民3150戶?；咎幱谙宸兄懈呱鐓^水平。2005年之前，由于沒有物業公司，中山巷社區居委會幾乎承擔了社區事務以外的所有社區服務活動。但是，由于資金少、服務項目單一、服務不專業等原因，居委會和居民對社區服務都不滿意。2005年3月8日，新一屆的社區班子組建以后，經過取經和論證，居委會提出了一個大膽的解決方案——2005年5月，中山巷社區居委會本著“以服務求生存、以服務謀發展、以服務促繁榮”的原則，成立了中山巷社區物業管理服務公司，由社區居民通過購買服務的方式與社區居委會簽訂合約，社區向居民承諾“若服務不到位，居民隨時可以找責任主體——物業管理服務公司解決”。

二是運轉模式。中山巷社區物業管理服務公司采取的是“兩塊牌子，一套班子”模式，公司是社區居委會和社區居委會委員共同出資組成的，但是主體上是分開的。物業管理服務公司股東6人，包括社區居委會書記(主任)和5名社區居委會委員，社區居委會書記(主任)同時擔任物業管理服務公司的總經理。居委會委員為公司股東。中山巷社區物業管理服務公司注冊資金為人民幣10萬元，社區居委會和社區居委會委員各占50％的股份，協議上只是社區居委會和居委會書記兩個合資主體，其他出資的居委會委員都掛在書記(主任)的名下。入股的社區工作人員，如果下一屆換屆選舉時落選。不再擔任本社區職務，可以撤資，也可以在物業管理公司繼續應聘，但其身份只是股東和物業公司工作人員了。若總經理不再擔任社區書記(主任)，其法人代表資格由中山巷社區居委會繼任主任接任，繼任主任不享受股東權利，原總經理可以繼續享受股東權利?？偨浝碇饕撠熣偌蓶|會，制定公司的經營計劃、財務預算方案、利潤分配方案，決定公司內部管理結構設置、公司人員招聘和培訓。社區居委會成員既是物業管理服務公司的股東又是物業人員。其他所需物業工作人員則實行崗位開發的招聘制。

對于聘任的物業人員，中山巷物管公司非常注重專業性的培訓。公司成立之初，通過社區勞動保障就業平臺，招聘了5名工作人員，為了提高他們的業務技能，還特意邀請了市公安局保安公司的領導和派出所干警以及物業專業人士對他們進行了業務培訓，給他們講解物業管理服務的相關知識，讓他們全面了解物業管理服務的相關內容。此后，公司先后組建昭明巡邏隊、暫住人口協管隊、保潔隊等工作崗位，安置了15名下崗失業人員再就業。為了贏得居民的支持與配合，也為了解居民的服務需求項目，中山巷社區居委會物業管理服務公司逐家逐戶征求居民的意見，并將居民的服務需求、服務標準一一統計在冊，使公司的服務項目有了針對性。物業公司先后開展了家政服務、水電安裝及維修、小區綠化服務、房屋中介服務(不含鑒定和評估)、房屋租賃、信息資訊服務等多項服務活動。使物業管理形成了網絡。具體運作模式見圖2。

3.兩種模式的比較分析

百步亭小區社區物業管理合作運行模式是以物業管理為主、社區管理為輔的模式，即市場導向型。該模式之所以能有效運行，是由于該住宅小區中相關企業特別是房地產開發企業和物業管理企業，更加注重企業的社會責任，企業從純經濟性服務和管理過渡到與社會組織融為一體、從管人到服務于人的綜合。在該住宅小區中，企業成為社區建設的主角，為社區服務和管理的有序進行提供所需資金，協調社區建設的各種關系。與此同時，為了進一步整合住宅小區各種資源，物業管理公司的經理同時擔任社區居委會的主任，使物業管理與社區管理有效合作，這種企業化的社區管理可以更好地培養社區管理的競爭機制，鼓勵社區服務的進一步完善，也可以為企業樹立良好的品牌形象。物業管理是一種先進的、科學的、集中的、社會的管理模式，到現在已經發展得比較完善。無疑對社區建設會起到很大的促進作用。在深化城市管理體制的改革中，確立物業管理的主體地位，使物業管理成為朝陽產業和新型社區的重要支柱。因此，這一管理模式更適用于新建居住區。

中山巷社區社區物業管理服務合作運行模式是以社區管理為主、物業管理為輔的模式，即基層政府導向型。該模式之所以能有效運行，是由于基層政府起主導作用，將物業管理納入社區基層建設中，進一步發揮基層政府在城市管理中“掌舵人”的角色。以物業管理的經營形式彌補社區服務中有償服務的自有資金困難問題。當前，在我國大多數城市老城區，居民對物業管理服務有需求無支付能力或有需求無物業管理公司提供服務的現象普遍存在，特別是老城區居住人員復雜、居住環境嘈雜、物業權屬多元化、物業管理區域難以劃分等多因素的存在，使得物業管理公司難以生存。因此，針對這種狀況，中山巷社區居委會牽頭出資組建物業管理公司，通過市場有償服務方式解決了老城區基本物業管理需要，還可以降低其運行成本，為城市舊城區社區物業服務合作提供了一種新的思路。

從以上兩個案例可以看出，社區管理與物業管理可以有效合作，其有效合作的共性是物業管理公司的經理與社區居委會的主任都為同一人，使市場服務和政府福利性服務同時提供同一城市居住區內的居民或業主。兩種模式的不同之處是兩者各自的經費來源不同。在案例一中房地產開發商對物業管理公司有資金補貼，而在案例二中由于沒有資金補貼，其運行只能提供市場需求的基本物業管理服務，解決基本的物業服務需求。

三、創新社區管理和物業管理新體制

隨著中國經濟和政治體制改革的深入。政府轉軌和企業剝離大量社會職能，需要在政府和企業之外尋找一個新的載體來承接：同時，隨著經濟的高速發展，城市化進程日益加快，城市建設和發展既帶來了城市的繁榮，也帶來許多新的社會問題。尤其是近幾年，我國城市住房制度改革的深化和住房建設的加快，對住房的物業管理產生巨大的社會需求。目前，我國的物業管理模式雖然都接受了社會化、市場化、專業化和自治管理的理念，但在實際操作中，各相對主體之間的關系由于缺少嚴格的法律界定，矛盾日趨尖銳，深層次的矛盾也日趨表面化。只有把物業管理和社區管理有機地結合起來，才能最終解決這個問題，建立與社會主義市場經濟相適應的社區管理體制，使之能適應城市現代化的要求。從國內外的實踐看，物業管理沒有統一的模式。如英、法等市場經濟發達的國家，物業管理單位一般采取企業法人的組織形式；美國的物業管理采取了非營利組織的方式進行管理；我國臺灣的物業管理則采用業主自營式管理，小區的公共財產收益在支付了各項開支后，一般還有節余，無需再向住戶收取費用。目前，國內多是依賴居委會或單純的業主委員會或物業公司進行管理，這些傳統模式都存在著管理制度設計上的缺陷，已不適合經濟發展的需要。因此，我們要在借鑒國內外物業管理的成功經驗的基礎上，結合歷史文化傳統，根據不同性質物業的特點和業主的要求，設計出符合本國國情的管理體制。武漢市百步亭社區和襄樊市中山巷社區管理體制都是生動的創新體制，為推進我國城市社區管理體制改革進行了有益的探索，必將為改善和協調物業管理和社區管理之間的關系，共同為構建和諧社區提供更多的借鑒。