海南省房地產市場現狀與發展趨勢

摘要:國際旅游島建設文件出臺后，海南省房地產市場出現異常變動。本文分析了當前海南省房地產市場運行中出現的新狀況、新特點，對整個房地產形勢作出基本判斷，并就存在問題、房地產市場發展與國際旅游島建設間存在的差距、如何向國際旅游島建設要求轉型等提出相應的政策建議。

關鍵詞:海南;房地產市場;國際旅游島

中圖分類號:F293.33 文獻標識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)06-0037-05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.06.10

2010年年初，海南省房價短期內出現連續攀升的態勢，其中固然帶有一些盲目性，但不可否認價值回歸的必然，如資源的稀缺性，房地產品質的提升，城市配套條件的改善以及市場巨大的開放性所致。

一、海南省房地產市場運行情況

(一)產品供給情況

2009年海南省完成房地產開發投資287.9億元，同比增長44.3%，占全國房地產投資的0.79%。2010年1-3月，海南省完成房地產開發投資97.82億元，同比增長1.4倍，高于全國35.1%的平均增速。其中，土地開發投資4.01億元，同比增長4.2倍。從應付省外逐漸膨脹的購房需求來看，房地產投資速度是適當的。

2009年，海南省商品房施工面積1992.78萬平方米，同比增長32.8%;新開工面積804.99萬平方米，同比增長35.4%;竣工面積368.51萬平米，同比增長75.01%。2010年1-3月，商品房施工面積1847萬平方米，同比增長79.4%;新開工面積388萬平方米，同比增長2.0倍;竣工面積86.0萬平方米，同比增長35.0%。在建面積按照正常的生產周期1-2年后將陸續投放市場，以2010年1-3月份的銷售速度靜態估計需2年以上時間消化，因此，筆者認為未來產品供應是較充分的。

(二)市場銷售情況

從2009年月度銷售數據來看，房地產市場處于較為平穩的發展階段，2009年全年海南省商品房銷售面積560.34萬平方米，銷售總額351.0億元，全年均價6264元/平米，分別較2008年增長50.5%、73.2%和18.8%。2009年海南省市場并沒有呈現出獨特性，與全國房地產市場的總體走勢基本一致。而國際旅游島建設文件的出臺致使房地產成交放大、價格上揚。2010年1-3月，海南省商品房銷售面積295萬平方米，同比增長2.2倍，銷售額286.34億元，同比增長3.8倍，同比漲幅均居全國首位。

(三)房地產金融情況

2010年3月末，海南省房地產貸款余額372.40億元，同比增長85.96%，房地產貸款在貸款總額中的占比為17.54%。其中，房地產開發貸款余額152.62億元，同比增長136.09%;個人住房貸款余額195.81億元，同比增長56.83%;2010年1季度，全省個人按揭貸款購房8914套，同比增長248.34%;發放按揭貸款36.84億元，同比增長434.81%。新增房地產開發貸款占房地產投資的29.9%;新增個人房貸款占當期住宅成交額的13.04%;個人住房貸款逾期率為0.50%。

從以上幾組數據可看出，海南省內金融機構介入房地產的程度并不深，房地產金融風險在可控范圍。海南省房地產開發、銷售很大程度依賴省外資金，包含部分內地金融機構的信貸資金，同時一些與房地產相關的資金跨省流動，其潛在的跨區域金融風險需引起關注。

二、海南省房地產市場的特點

(一)客戶以外省居民為主，反映全國二套房特征

2009年，海南省房地產銷售面積的76.1%、銷售套數的82.5%由省外人士購買，其中，海口市和三亞市向省外銷售面積的占比分別為50.9%和76.2%;銷售套數分別為54.1%和79.4%，其他市縣向省外銷售的面積和套數占比均超過90%。海南省房地產市場外向程度高，具有熱帶海島旅游房地產的屬性，也反映了全國二套以上住房的特征。[1]2009年下半年以來，在逐漸回溫的房地產市場氣氛影響下，海南省居民成交放大，原因可能是高品質樓盤入市吸引了部分改善型購房需求，房價上升致使投資性購房增加。

(二)一次性付款比例高，按揭貸款比例較低

2009年，海南省商品房按揭貸款共21796套，占總銷售數量的31.8%，商品房銷售一次性付款套數占68.2%，其中，海口市一次性付款占58.2%，三亞市占82.3%，其它市縣占90.6%。從高比例的現金支付房款情況看，超前消費的情況不突出，說明房地產市場交易的基礎是穩固的，市場發展基本是良性的。

(三)投資性購房占比上升，資源保護問題浮出水面

據對典型樓盤購房者的隨機抽樣調查顯示，2009年2-4季，各樓盤投資性購房比例依次為19.8%、20.9%和24.9%。2010年1季度，投資性購房比例上升至45.2%，其中短期轉手交易獲利為目的的購房占14.7%;自住型購房比例由75.3%下降至54.8%，其中以度假養老為目的的自住型購房占50.0%。自住型比例降低不足以說明風險程度如何，以度假養老為目的購房超過一半，所帶來的新移民對公共資源和生態環境的壓力則需認真對待。

(四)商品房使用率不高，城鄉居民人均面積偏低

隨著省外購房占比不斷擴大，商品房空置率過高的問題更加突出。海南省超過80%一手商品房被內地客戶購買;二手房交易面積僅占一手房交易面積的16%;文昌市、瓊海市等地樓盤的入住率很低，年均居住時間不足25天，入住率不足30%。“兩低一高”的現象說明房屋資源浪費情況比較嚴重，炒賣房屋的現象尚不突出，大多數購房者的目的是長期持有。同時，城鎮和農村居民人均住房面積分別為28.87平米和24平米，低于全國人均水平，市場供求的結構性矛盾突出。

2010年1-3月，海口市二手住宅交易6836套，是一手房交易量的93.4%，同比增加435.7%，其中64.3%為外地客戶購買。二手房交易空前活躍，有消化空置房、平抑一手房價格的積極意義，同時也含有短期炒作的成分。

三、對海南省房地產市場形勢的判斷

(一)政策走勢

在外需拉動乏力的情況下，房地產在近幾年客觀上起支柱產業的作用，房地產經濟是不能忽視的。中央對房地產的政策是把支持房地產市場發展與解決住房問題分開。支持房地產市場發展并不等于支持高房價，但抑制高房價客觀上可能打壓房地產市場和房地產業的發展。當前中央對房地產政策的落腳點在于:希望房地產市場穩定發展，避免價格出現太大波動而崩盤，通過修建保障性住房來解決普通居民的住房。

海南省政府認為商品房的價格交給市場來決定，政府主要集中精力解決保障性住房問題。但近期房價上漲過快，脫離當地居民實際生活水平，背離海南建設國際旅游島的初衷，房地產政策風向有所改變，政府開始試圖出臺系列政策以調控房價。

海南省房地產市場依賴70%外地客戶的高端市場，物業稅通常是對二套以上住房、高端住房以及超大面積住房進行征收，如果對這部分物業籠統進行征收，可能會影響整體行業的發展，應當區別情況實行有差別的稅收。比如可規定一些基本原則:不反對高端物業，但要限制空置;不反對外省居民購買一套房，但限制多套住房;不反對自住和長期投資，但要限制短期炒房。

(二)市場供求

2010年1-3月，海南省商品房施工面積1847萬平米，按照2010年1-3月的銷售速度，靜態估計需2年以上時間消化，同時新開工面積也保持高速度增長。需求方包括兩個方面，一是外省需求，當前我國中等收入人群約23%，以每年一個百分點的速度上升，可能形成一千萬的購買力，如果一千萬中有百分之一，即10萬人可能選擇在海南省買房;二是本省需求，主要是改善性購房、投資性購房和增量購房(年輕人購房和移民購房)。

(三)資金形勢

1.跨省資金流入情況

2010年1季度，海南省外資金流入9745.13億元，流出省外9386.13億元，凈流入359.0億元。3月跨省資金流入3479.55億元，流出3448.84億元，凈流入30.71億元，比1月減少202.52億元，比2月減少64.35億元，資金凈流入呈趨穩態勢。

2010年1季度省外銀行卡經銀聯系統跨行支付購房款160.84億元，為2009年全年的92.95%，其中，1-3月跨行支付分別為110.63億元、34.07億元、16.14億元，省外客戶刷卡支付房款金額逐月減少，表明1月以來過熱的海南房地產市場已逐漸恢復常態。

2.房地產企業開發資金來源情況

全省存款總量和增速都較快，房地產企業貸款也有一定的增長潛力。今年1-3月，房地產開發企業到位財務資金381.49億，同比增長2.5倍。國內貸款占5.63%，企業自籌資金占8.69%，利用外資占0.08%，其他資金占85.6%，其中購房者的定金及預付款占45.70%。總體上看，當前房地產開發企業資金壓力不大，資金風險集中在購房者身上。開發企業通過大量收取購房者定金及預付款把經營風險轉嫁到購房者身上，購房者承擔了房價高位回落風險和開發經營的風險。

(四)價格水平

1.海口市與其他省會城市房價比較

中國指數數據系統顯示，2009年12月海口市商品住宅銷售均價5789元，在省會城市中處于中下水平;2010年3月，海口市房均價8194元，比2009年12月增長41.5%，比今年2月回落4.1%，銷售價格接近南京市和天津市，在省會城市中處于中上水平(見表2)。

2.三亞市與其他沿海城市房價比較

2009年12月三亞市商品住宅銷售均價14865元，2010年2月銷售均價26817元，超過北京市、杭州市和深圳市，房價排在各大中城市中的第一位，3月房價環比回落26.3%，均價19755元，比去年12月增長32.9%。三亞市住宅均價排在杭州市、北京市和深圳市之后，遠超過其他沿海城市的價格水平。

3.房價的合理水平

目前海南省房價已超過本地居民收入所能承受的水平，由于房地產市場大約有七成需求來自省外的養老度假，即作為國內部分先富裕的人群以奢侈品消費或投資，而不完全是生活必需品，因此海南房價是由高收入人群支撐，是由有購買力的人群決定的。同時這部分人群的購買需求與全國經濟形勢和政策走向有很大關系，市場需求具有很大的不確定性和依附性特征。從政治和道德的角度看，其中確實有不盡合理之處，先富裕的人剝奪了后富裕的人。[2]

從各城市人均儲蓄與住宅成交價格比的排序來看，三亞市排在最后，其比值遠遠小于其他城市，說明當前的人均儲蓄存量不足以支撐如此高的房價，房地產已存在明顯的泡沫。海口市房價處于全國省會城市中上水平，其人均儲蓄與房價比值處于中下位置，一方面有利于控制土地資源和老年移民，有利于推動城市改造的進行;另一方面也影響本地居民住房問題的解決和大學生在本地就業和居住(見表4)。

綜合考慮基礎設施、商業配套、人員素質及政府辦事效率狀況，當前海南省房價已超過城市綜合水平，將未來發展預期一次性重估到位。城市的配套發展是一個逐步完善的過程，從國內先進城市發展經驗看，基礎設施的建造完成可能會給房產價格帶來持續增長的機會。海南省作為一個小型經濟體，市場規模小，突變因素較多，房地產會否出現跳躍性增長還有待觀察。[3]

客戶對自然氣候及海景資源的高度需求造成了對海南省房地產明顯的奢侈品消費心態，加上本地銀行參與度不高，市場供應基本保持穩定，政府不出現明顯行政干預的情況下，房地產市場短期內將保持高位維穩的走勢。政府限制普通商品房的開發，經回調后不排除房價采取逐波上行的方式反復向上。

四、海南省房地產市場存在的問題

(一)房價超經濟發展水平，居民生活成本被提高

2009年，海南省房地產開發投資占固定資產投資和GDP的比重分別為31.4%和16.9%，高于全國18.7%和10.8%的平均水平。全省城鎮人均GDP和人均可支配收入分別為19056.33元和13750.85元，僅相當于全國平均水平的75%和80%。

目前，海南省經濟發展還未達到房地產高度市場化的要求，大部分人群依靠非市場化手段解決住房需求。城鎮居民基本生活開支占比還很高，無力增加其它消費。2009年全省城鎮居民恩格爾系數44.7%，高于全國平均水平近6個百分點。城鎮居民收入差距較大，能夠通過市場解決住房問題的人數有限。2009年城鎮居民最高收入戶與最低收入戶比接近9倍，全國平均水平為6倍。大多數本地購房者背上沉重的債務負擔，影響到了日常生活和消費行為，已成為制約消費啟動的最大阻力。

(二)拉動經濟效果不顯著，稅收和就業貢獻不穩定

總體上看，房地產對海南省經濟增長的拉動并不明顯。2009年房地產業產值120.72億元，同比增長24.5%，占全省GDP總量的7.33%。房地產消化的主要是鋼材、水泥、玻璃和裝修建材等行業的產能，而以上產品海南本地或是產量小或是沒有產出，2009年，海南省鋼鐵、礦建材料、水泥進島量同比分別增長24.2%、57%、71.3%，因此房地產發展對本地經濟的提升作用有限。

另外，房地產對地方財政收入增長的貢獻度較大，但此種發展模式的可持續性不強。對就業人數的貢獻是短期的，就業的穩定性較低。

(三)房地產雙重屬性導致政策搖擺，投機性比例升高帶來隱患

房地產作為特殊商品，既是消費品又是投資品，如果過于市場化必然凸顯其投資品屬性，從而強化價格變化的隨機性和波動性，導致市場的不確定性加大。政策刺激下形成的房價上漲存在一些非理性因素，同時，由于二手交易市場不完善，市場風險無法由嚴謹的交易體制和規范來避免，一旦出現投資者信心波動狀況，二手交易市場的無序和低效有可能會加速市場信心的崩潰，形成對房產價格的沉重壓力。

(四)市場結構兩極失衡，市場容量有待控制

截止2010年1月31日，海南省商品房可銷售面積801.9萬平方米、88786套，市場供應相對充足。樓市顯現出供不應求的原因，從結構情況來看，房地產供應區域分布不均，在外地購房者較少參與的投資區域，存量住宅供應遠高于本地居民的需求。從總量情況看，海南省市場容量相對于全國廣大的需求者十分有限，加之市場信息的不對稱，其容易受到沖擊。

五、海南省房地產發展與國際旅游島建設的差距

國際旅游島建設對房地產發展的總體要求是保持平穩健康發展，積極引導和發展與旅游業相適應的房地產業，目前房地產發展的現狀與國際旅游島建設要求有較大差距。

(一)發展目標錯位

由于海南省房地產曾經出現過偏差，人們不能客觀對待房地產市場和解決住房問題，對房地產業的支柱性作用不敢正面肯定，對房地產發展的目的定位不清晰，地方政府比較重視房地產發展所帶來的短期利益，特別是對地方財政收入的貢獻。2004-2009年全省房地產地方稅收從6.75億元增長至54.49億元，年均增長率1.3倍。房地產業稅收占全省地方稅收收入比重逐年提高，由2004年的11.81%提高至2009年的31.41%。在此利益的驅動下，房地產發展不自覺地傾向于住宅開發，土地資源被過度利用，經濟發展缺乏后勁。

(二)土地資本化不足

住宅化的發展模式對本地經濟發展帶動作用不明顯，同時限制了土地資源的資本化。土地資源過度向住宅集中，較多的轉化為個人財富而不是經濟發展的資本，擠占了有限的土地資源。當前海南省經濟水平較低，需要更多資本支持發展，土地資源盡可能資本化才能提升其對當地經濟發展的作用，使房地產發展與當地經濟有機的結合。2009年海南省商業性房地產開發占比4.03%，土地資本化明顯不足，不利于國際旅游島的持續開發與建設。

(三)寶貴資源被低端開發

雖然住宅房地產得到快速發展，但品質差異不太明顯，各個樓盤功能定位基本趨同，土地資源使用效率低，任何人花上較低的成本就可擁有稀缺的土地資源。國際旅游島建設市場面向全國開放，過低的引入條件將導致土地供應的強大壓力，將削弱以寶貴土地資源作為吸引資金、技術和人才的作用。

(四)保障性住房建設滯后

加強保障性住房建設，逐步改善城鄉居民的住房條件，是當地居民對國際旅游島建設的期待，也是國際旅游島建設順利推進的前提。由于前些年積壓房地產延緩了海南省舊城改造和房地產發展，城鎮居民的居住條件仍較落后。目前房地產高度市場化而導致的高房價使部分居民承受了較大的經濟壓力，依靠市場力量已很難解決當地中低收入居民的住房要求。2009年全省保障性住房投資面積534.1萬平米，占全省房屋施工面積的26.8%，由于歷史欠賬較多，眾多需要納入保障性住房解決的人群還無法滿足。

六、海南省房地產發展向國際旅游島建設要求轉型

近期，房地產發展很快，需求也比較旺盛，但經濟基本面支撐不足，市場供求存在結構性矛盾。借國際旅游島建設的有利時機，海南省房地產目標定位和發展模式需進行適當調整。

(一)合理規劃房地產發展定位

各種生產要素中，海南得天獨厚地擁有土地資源，資金、技術和高素質勞動力的流動性較強，這也是海南省開發建設迫切需要的，其完全可以進行優勢組合，互惠互利。目前土地吸引項目、資金和人才的資源作用未很好發揮，大量土地作為住宅化開發被一次性消耗，削弱了土地資本化程度。因此要盡快扭轉住宅開發與商用開發倒掛的局面，讓有限的土地資源作為創業項目和創業人才的平臺。

(二)建立財政補償機制協調發展矛盾

海南市場對外開放，外來購買力增加，導致房價不斷走高，同時也影響當地居民的利益。解決中低收入居民住房問題，建議以房地產稅收入設立財政補貼基金，用于保障性住房建設和居民購房補貼，緩解房價高企的供需矛盾，增強政府運用經濟手段調節房地產市場的能力。

(三)金融改革和發展支持房地產

房地產業在國際旅游島建設中占有舉足輕重的地位，是海南省未來20-30年經濟發展的支柱性產業，這種目標定位有國家戰略支持，同時也符合海南人民的整體利益。金融業應當以自身的改革和發展支持房地產持續穩定發展，促進本地居民住房條件的極大改善。

參考文獻:

[1]中國人民銀行海口中心支行課題組.海南省房地產發展狀況和政策效應評價[J].海南金融，2009(12):25-29.

[2]中國人民銀行海口中心支行課題組.房地產價格合理性研究:以海南為例[J].海南金融，2008(12):36-41.

[3]馮學敏，占云生，周婷.海南房地產近期為何迅速升溫[J].南方金融，2007(7):65-67.