海南省定安縣房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)查與分析

摘要:隨著海南建設(shè)國際旅游島的步伐，定安縣房價一路飆升，由此引發(fā)了人們對房地產(chǎn)發(fā)展的各種質(zhì)疑和猜測。本文通過深入定安縣各樓盤，了解定安縣房地產(chǎn)基本情況，調(diào)查自身居住型、季節(jié)候鳥型、投資型等三種買房者的意圖和情況，分析了作為定安縣經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)發(fā)展拉動定安縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高定安縣知名度、展現(xiàn)定安房縣地產(chǎn)發(fā)展方向的三大貢獻(xiàn)，指出目前定安縣房地產(chǎn)發(fā)展中存在規(guī)劃跟不上、管理跟不上、服務(wù)跟不上等問題，并提出解決問題的措施和發(fā)展出路，同時在發(fā)展房地產(chǎn)過程中要注意要處理好“工業(yè)項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目爭地”、“房地產(chǎn)發(fā)展與保護(hù)環(huán)境資源”、“房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展”、“房地產(chǎn)有關(guān)各方與失地農(nóng)民”四個關(guān)系。

關(guān)鍵詞:海南定安;房地產(chǎn);發(fā)展

中圖分類號:F831 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)06-0087-02DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.06.22

2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，海南國際旅游島建設(shè)正式步入正軌，隨之也帶來了海南省房價的一路飆升，定安縣作為最靠近省城的縣市也不例外，由此引發(fā)了人們對房地產(chǎn)發(fā)展的各種質(zhì)疑和猜測，定安縣房地產(chǎn)該如何發(fā)展成了社會各界熱議的話題。筆者最近對定安縣房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深入的調(diào)查，并進(jìn)行了認(rèn)真的分析。

一、海南省定安縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

海南省定安縣房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)是起步遲，發(fā)展快，前景看好，發(fā)展?fàn)顩r可分為三個階段。

第一階段，2006-2007年上半年為起步階段。這一階段在定安縣注冊的房地產(chǎn)公司僅6家，當(dāng)時的報建面積約為10萬平方米，起步房價為1380元/m2，且銷售勢頭并不火熱。

第二階段，2007年下半年至2009年初為溫和發(fā)展階段。隨著海南省房地產(chǎn)的升溫拉動，定安縣房地產(chǎn)發(fā)展?jié)u入佳境，“長信·半島美廬”、中基集團(tuán)、昌茂集團(tuán)等國內(nèi)知名度較高的房地產(chǎn)公司相繼進(jìn)入定安投資房地產(chǎn)開發(fā)，報建面積突破100萬平方米，起步房價在1980-2980元/m2之間運(yùn)作，銷售狀況比較正常。

第三階段，2009年第二季度開始進(jìn)入迅速發(fā)展階段。在定安注冊的房地產(chǎn)公司達(dá)26家，累計報建面積達(dá)200萬平方米。尤其是成功舉辦中國(定安)生態(tài)人居研討會和規(guī)劃圖片發(fā)展暨休閑地產(chǎn)推介會后，省內(nèi)外反響激烈。春陽花園、恒吉花園、龍禧雅苑等5家樓盤全面完工，南麗湖幸福城、昌茂中潤水城、“長信·半島美廬”等20個在建項(xiàng)目全部推出，定安縣房地產(chǎn)急劇升溫，銷售價格突破3500元/m2，南麗湖幸福城單間別墅售價超過15000元/m2。據(jù)測算，定安縣2009年末至2010年初房地產(chǎn)均價大約為4200元/m2，已完工或完全封頂?shù)姆慨a(chǎn)項(xiàng)目已售完，已開盤的項(xiàng)目預(yù)售率達(dá)100%。

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)買賣情況比較復(fù)雜，首先是買房者購買意圖不明朗。經(jīng)調(diào)查，購房者中有三種情況:一是自身居住型，這部分人為定安縣本地人和海口市的客戶居多;二是季節(jié)候鳥型，這部分人大多為省外客戶;三是投資型，這部分人以買房作為投資行為，購房者成分復(fù)雜，有囤房、炒房嫌疑。其次是支付房款的形態(tài)多樣化。交定金以現(xiàn)金形態(tài)為主，刷卡占比小;交首付款以刷卡為主，交現(xiàn)金的約占30%;一次交完房款比例較小;大部分為銀行按揭貸款，定安縣金融機(jī)構(gòu)已為12家房地產(chǎn)開發(fā)商辦理按揭貸款業(yè)務(wù)。

二、房地產(chǎn)發(fā)展對海南省定安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)

定安縣房地產(chǎn)迅速發(fā)展引起了各方的關(guān)注，其近期已成為定安縣經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，對定安縣經(jīng)濟(jì)的拉動是不容置疑的。其好處體現(xiàn)在三方面:一是拉動了定安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)體系的重要構(gòu)成部分，由于具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長、產(chǎn)業(yè)帶動性強(qiáng)的特點(diǎn)，隨著房地產(chǎn)業(yè)自身的不斷發(fā)展，帶動了建筑、裝修、汽車、物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)等多個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，甚至可以拉動到家用電器和紡織業(yè)。同時增加了就業(yè)機(jī)會，增加了財政稅收，去年定安縣房地產(chǎn)稅費(fèi)收入1.64億元，其中土地出讓金超過1億元，為政府做好“七通一平、三縱四橫”框架道路基礎(chǔ)設(shè)施提供了資金保障，為拉動經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。二是提高了定安的知名度。隨著全國各地的人到定安縣買房，房地產(chǎn)業(yè)已成為定安縣對外進(jìn)行正面宣傳新的窗口，將逐步形成定安縣的旅游品牌，提高定安縣知名度和整體形象。三是展現(xiàn)了定安縣房地產(chǎn)發(fā)展的方向(潛力等)。隨著“長信·半島美廬”、昌茂集團(tuán)“十里長廊”項(xiàng)目開發(fā)和上置集團(tuán)、中基集團(tuán)、華田集團(tuán)和南湖投資公司等大企業(yè)進(jìn)駐定安縣，品牌作用凸顯，更加注重品牌內(nèi)涵的豐富和品牌建設(shè)支持手段的多樣化，大大提升了定安縣房地產(chǎn)業(yè)的品位，使定安房地產(chǎn)業(yè)正往高品位、高檔次方向發(fā)展，初步實(shí)現(xiàn)了其縣委、縣政府提出的“一城一湖一泉四帶”的旅游房地產(chǎn)規(guī)劃格局。①而房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也向世界、全國宣揚(yáng)了定安縣良好的區(qū)域位置、生態(tài)環(huán)境、人文資源及旅游資源的先天優(yōu)勢和高效運(yùn)行的政府機(jī)構(gòu)、良好的投資環(huán)境、治安環(huán)境的后天優(yōu)勢。[1]

三、海南省定安縣房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

1.規(guī)劃跟不上。原有的規(guī)劃與發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)生矛盾，存在工業(yè)和房產(chǎn)爭地的情況，工業(yè)區(qū)和商住區(qū)混雜，如塔嶺工業(yè)園區(qū)，廠區(qū)與房地產(chǎn)區(qū)相距不足50米。

2.管理跟不上。一是房地產(chǎn)開發(fā)商蜂擁而上，沒有準(zhǔn)入的規(guī)范條件，沒有設(shè)立準(zhǔn)入門坎，無法區(qū)分優(yōu)與劣;二是房地產(chǎn)項(xiàng)目過度開發(fā)，從市區(qū)到塔嶺開發(fā)區(qū)、南麗湖旅游區(qū)都是房地產(chǎn)項(xiàng)目;三是建設(shè)類型比較單一，大多以商住、季節(jié)房為主，經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型、豪華型比例失調(diào);四是價格失控，調(diào)查情況表明，在定安縣投建一般樓盤(無電梯)，每平方米成本價不超過1600元，投建高層樓房(有電梯)，每平方米成本價不超過2500元，但目前每平方米銷售均價超過4200元，毛利過高。由于房地產(chǎn)成本價格構(gòu)成復(fù)雜，不易測算，而且開發(fā)商一般不愿意透露其真實(shí)成本價格。再者房產(chǎn)銷售屬于市場行為，遏制房價缺乏剛性措施。調(diào)查結(jié)果顯示，房價偏高的因素之一是受出讓土地價格的影響，地價上漲過快對房價拉動明顯。

3.服務(wù)跟不上。有關(guān)部門在辦理開工報建、質(zhì)量監(jiān)督、功能配套等服務(wù)項(xiàng)目跟不上發(fā)展的需求。

四、海南省定安房地產(chǎn)發(fā)展的對策建議

針對上述問題，筆者認(rèn)為定安縣旅游房地產(chǎn)發(fā)展總體規(guī)劃是可行的。但在貫徹執(zhí)行過程中出現(xiàn)了一些新情況，可結(jié)合實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整。有關(guān)部門要協(xié)調(diào)溝通信息，制訂定安房地產(chǎn)投資的管理辦法，適當(dāng)提高準(zhǔn)入條件，已經(jīng)進(jìn)入和正在進(jìn)行注冊登記的公司，要進(jìn)行統(tǒng)一審核評估，優(yōu)中選優(yōu)，讓實(shí)力強(qiáng)大的國內(nèi)、省內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)商(集團(tuán))進(jìn)入定安縣開發(fā)，同時要敢于、善于支持縣內(nèi)有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商參與開發(fā)，鼓勵引導(dǎo)本地房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。要從適應(yīng)不同階層的住房需求出發(fā)，大力推行以普通商品房、經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房為重點(diǎn)，以高檔商品房為補(bǔ)充的房地產(chǎn)市場，形成合理的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要按照國務(wù)院2009年12月15日常務(wù)會議提出的“遏制部分城市房價過快上漲勢頭”精神，加大開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房，抑制投資投機(jī)性購房。房管和金融部門要做好房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)服務(wù)工作，以適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的需求。發(fā)展定安縣房地產(chǎn)還應(yīng)注意處理好以下“四大關(guān)系”。

1.要處理好工業(yè)項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目爭地的關(guān)系。尤其是在塔嶺工業(yè)園區(qū)，一些小的工業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)西移，不宜混雜，塔嶺工業(yè)園區(qū)要西擴(kuò)，形成新的工業(yè)走廊;房地產(chǎn)發(fā)展除“十里長廊”外，建議沿南渡江開發(fā)，建設(shè)“南渡江十里長堤商業(yè)街”，把開發(fā)的重點(diǎn)往南渡江方向轉(zhuǎn)移。

2.要處理好房地產(chǎn)發(fā)展與保護(hù)環(huán)境資源的關(guān)系。房地產(chǎn)發(fā)展絕對不能破壞定安縣的生態(tài)環(huán)境，丁湖路、南麗湖等風(fēng)景名勝不宜過多發(fā)展人居房地產(chǎn)，宜建高檔賓館為主。南麗湖周邊300米環(huán)湖帶不宜建人居樓盤，應(yīng)開發(fā)建成湖邊風(fēng)景帶和環(huán)湖公路，創(chuàng)造南麗湖休閑度假風(fēng)景區(qū)，提升南麗湖景點(diǎn)檔次。

3.要處理好房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的關(guān)系。房地產(chǎn)發(fā)展在目前一段時期內(nèi)可以是定安縣經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但不應(yīng)長期依賴。定安縣經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展方向應(yīng)在“工業(yè)立縣”上，加大發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)(民營企業(yè))力度，打造定安縣農(nóng)產(chǎn)品工業(yè)品牌，提高農(nóng)產(chǎn)品的商品率，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐，打破城鄉(xiāng)兩元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

4.要處理好房地產(chǎn)有關(guān)各方與失地農(nóng)民的關(guān)系。房地產(chǎn)發(fā)展涉及到征地問題，其一直是一個復(fù)雜社會問題。一是建議在定城、居丁、雷鳴等征地較多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，建立失地農(nóng)民一條街或定安風(fēng)情一條街，讓失地農(nóng)民把征地款投建鋪面，自主經(jīng)營;二是建議開發(fā)商直接與失地農(nóng)民協(xié)調(diào)，吸納失地農(nóng)民入股開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)行經(jīng)營分紅;三是建議給失地農(nóng)民長期(至少30-50年)固定補(bǔ)助，確保失地后的收益;四是給失地農(nóng)民購買保險，解除他們的后顧之憂，這也是保持社會穩(wěn)定的需要。

參考文獻(xiàn):

[1]定安縣政府.定安政府2009年工作報告[Z].2009.