中國的房價問題:現狀\\問題\\成因及解決方向

摘要 當前國內房價的居高不下源于需求和供給兩方面的因素:需求方面主要在于投機性需求和投資性需求，其中，投機性需求源于當前房地產市場化過程中的配套制度不健全，而投資性需求則根本上與收入差距的拉大密切相關;而供給方面則主要源于高地價和高利潤的沖擊，其中，高地價源于不合理的財政稅收制度，高利潤則根本上與不合理的土地資源占有關系有關。顯然，要解決住房問題，也就要從上述四個方面著手。但不幸的是，現代主流經濟學卻基于倫理自然主義將這種現狀合理化了，從而使得“住者有其屋”這一理想離現代社會越來越遠。

關鍵詞 房價;公共品;稅收;收入差距

中圖分類號 F293.30 [文獻標識碼] A 文章編號1673-0461(2010)03-0044-10

一、前言

我們知道，社會的進步和發展首先要逐步解決人們的基本需求，而“住”則是基本需求之一;但是，日益嚴重的收入兩級化卻使得越來越多人無處安身，近年來尤其明顯。其實，人類在設計“住”的技術方面已經取得了突飛猛進的進步，甚至造房子就如同造彩電一樣容易;然而，國內的房價卻高得離譜，以致普通大眾只能往“房”興嘆。關于這一點，我們也可以將內地房價與臺灣房價作一對比，因為近年來臺灣的房價也上升很快，從而成了民怨最為集中的領域，最近臺灣地區公布的十大民怨之首就是高房價。但是，通過對比我們就會發現，盡管內地的人均收入要比臺灣地區的低很多，但內地一線城市的房價往往比臺灣地區絕大多數城市的房價都要高得多。例如，高雄市、[1]臺中市的房價在2006年只有7800人民幣一平方米左右，這在內地簡直是不可想像的。

一般地，國際上公認的房價的“合理的價格水平”，應該是相當于每戶居民3年～6年的平均收入;而且，歐美等發達國家公民用3年～6年家庭收入所買到的住房，無論是在面積還是質量上與國內的住宅都不可同日而語。一者，人均住房面積要比中國大得多，如美國的人均擁有住房在70平方米左右;二者，住房的質量比中國要好得多，歐美大多數住的是裝修好的獨立屋(單體別墅)。而且，即使是人口密度和生活費用遠高于中國的韓國、日本，其房價-收入比也要比中國低得多。例如，2006年初韓國的國土研究院一項調查比較顯示，韓國國民全部收入攢六年即可買房:首都首爾為7.7年，地方大城市為3.8年，中小城市為2.6年;[2]而在北京和上海這些城市，即使收入還算好的白領不吃不喝也要花15年～20年才可以獲得一套還算體面的住房。那么，為什么在當前中國社會中“住”這一需求如此變得越來越困難了呢?以致近年來房價的急速上漲已經成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影。那么，這個問題是如何產生的?

國內一些主流經濟學家往往熱衷于從表象的供求關系來為高房價的現實提供解釋，不可否認，實際的房價確實是由供求決定，盡管一部分需求是由“幻覺”推動的，但問題是:現實的存在難道就是合理的嗎?其實，即使高房價確實由目前的供求力量決定的，但我們也應該去探究這種供求力量是如何產生的;顯然，只要社會環境這一敏感性條件發生稍許的改變，這種供求力量就會發生很大的改變，從而影響整個房價的走勢。從某種程度上講，當前國內房價居高不下之現狀根本上與不斷拉大的收入差距密切相關，正是收入差距的不斷拉大產生了對住房的畸形需求，住房成了現代社會的奢侈品，甚至成為身份和地位的標志。但不幸的是，現代主流經濟學往往不去分析這種現狀的不合理性，不去探究形成這種現狀背后的社會因素，卻基于倫理自然主義和倫理實證主義而這種現狀合理化。那么，我們又怎樣去認識目前的房價問題呢?

一般地，我們不能混淆制度的設立原則和個人在特殊環境中的行動原則:一者，制度設立也不是對現實的承認，而是緩和問題和矛盾;二者，制度設立不是一個技術問題，而是具有規范性。事實上，對諸如社會制度等任何公共領域事務的分析往往需要采取從本質到現象的研究路線。[3]例如，就房地產的研究而言，首先，探究住房的本質特質及其要求，從而為房地產制度改革提供參照方向;其次，實證和描述房地產的現狀，從而對房市的現實條件及其危害有較為清楚的認知;再次，剖析房地產現狀的產生原因，從而揭示房地產現狀的制度的、文化的、歷史的等因素;最后，探索房地產制度的改革途徑，從而要對改進措施的合理性和可行性進行權衡。不幸的是，盡管住房本來是社會大眾的基本生活必需品，住房問題的解決也屬于制度問題，但是，各國政府卻把它當成個人事務而交由市場來解決;同時，各界政府又通過土地轉讓金以及各種稅費方式從房地產業中吸取大量的財政收入，從而不但違背稅賦的支付能力原則，而且也使得“住者有其屋”這一理想離現代社會越來越遠。本文基于從本質到現象的研究路線對當前國內高房價問題作一深入而系統的剖析。

二、國內房價居高不下的需求原因

要探究現實房價以及形成原因，我們首先要對供求結構進行剖析;其中，根本上要分析需求因素，因為房地產的供給相對固定。顯然，在房價非理性狂飆過程中，支持房價走高的有三種需求力量:一是居民的自住性需求，二是富人的投資性需求，三是炒家的投機性需求;其中，前兩者為真實需求，影響房價的長期走勢，而后者則是虛擬需求，對房價產生短期需求。為此，這里對這三個因素逐一加以解析。

首先投機性需求主要影響房價的短期波動，而不會使房價長期維持在高位。一般地，市場有效運作的一個基本條件是信息完善和對稱，在信息不對稱的情況下，那些擁有信息這就可能通過種種的虛假信息而誤導人們的預期;顯然，房產是一個信息極不完善和對稱的市場，那些掌握信息的房地產大鱷以及中介們就會利用人們的恐慌心理人為地制造住房供不應求的緊張氛圍以牟取超額利潤。特別是，由于在住房的供給受到制約的情況下，有關住房緊張之類虛假信息比較容易誤導人們的房價預期，從而人為地引起房價的不正常上漲;這就是房地產市場中的投機需求，這種需求引起的房市波動也反映在近來年房地產市場的基本現狀中。既然投機性需求是炒家利用房市中的不對稱信息而制造的，它對房地產以及整個經濟的影響是負面的，那么，政府及相關職能部門就可以且應該采取某些措施來抑制這種需求。

那么，如何抑制投機性需求呢?除了逐漸完善市場機制外，一個短期有效的基本思路就是增加投機的成本，為房地產買賣設置障礙，其基本措施就是提高房地產的流轉、交易稅費(如營業稅、土地增值稅等)。事實上，近年來政府采取的一系列政策都是針對這一問題，如提高二手房轉手的稅費，且產權期限越短的二手房在轉手時須交納的稅費越高，等等。當然，高額的交易稅費所產生的效果是雙面的:一方面抑制了房產的投機性需求，另一方面也增加了房產正常交易的成本，從而會降低了房產資源的配置效率。顯然，正是由于先前多種稅費項目的推出，使得房價逐漸回穩。問題是，既然投機性需求主要影響短期的房價，那么，當由投機性需求產生的房價上漲預期破除之后，衍生出的反向預期效應將會使得房價迅速下跌;而且，經過幾次的向上和向下預期效應的反復，房價一般會達到其理性的水平。事實上，在發達國家和地區，房市波動規律體現得異常明顯;然而，國內房市雖然已經經歷1年多的休整期，但迄今的房價還沒有形成快速下降以調整到理性價位的局面。那么，為什么近年來國內房價上漲快下跌慢呢?這就要考慮維持高房價的其他兩類真實性需求。

其次，真實性需求主要影響房價的長期趨勢，而不會造成房價短期的劇烈變動。一般來說，在房價下降過程中阻礙房價下跌的“抗跌”力量往往在于居民對房子的真實需求，這就是房地產中的所謂“不對稱原理”:炒家的投機行為產生房價的峰值，而居民的購買力產生房價的“抗跌值”。事實上，任何商品價格的長期上漲都跟供求有關，而房地產中土地的有限性制約了住房的供給，因而房價上漲的直接原因在于其巨大需求，這是住房市場面臨的真實需求。問題是，在人均收入水平還如此低下的當前中國社會為何有如此大的住房需求呢?這就需要對住房產生真實需求的兩方面進行分析。一者，就一般居民的自住性需求而言，它主要與城市人口的膨脹以及可支配收入的變化有關;二者，就富人的投資性需求而言，它主要與房地產作為投資品的成本-收益以及可支配收入有關。那么，這兩方面的需求是如何影響當前的國內房價的呢?這里進一步作一剖析。

一者，就一般居民的自主性需求而言，它并不是造成國內房價高居不下的主要原因。其一，盡管國內城市人口在不斷膨脹，但城市的擴容速度要更大，住房供給-人口比更高;其二，盡管國人的可支配收入在最佳，但國內的房價收入比卻在節節攀升。事實上，目前全國大部分大中城市房價收入比超過國際合理標準的上限6倍，其中北京、上海、廣州、深圳、南京等城市都超過了10倍甚至更高。下表顯示了北京、上海、廣州和深圳這四個城市近年來房價收入比的變化趨勢，而且，這個數字很大程度上是被低估了:其一，中國房價的高峰期在2007年，而在很多城市，2007年后的房價比2006年還要再漲20%～50%;其二，房價的計算基礎是新房，2005年后新房越來越偏僻，而市中心的二手房的價格要高得多且更抗跌。

表1.幾個主要城市的房價-收入比[4]

注:家庭收入按一家三口年收入之和算，房價按90平方的市場總價算。

二者，就富人的投資性需求而言，它是推動房價上漲的主要因素。事實上，高漲的住房需求必然就涉及到房市資金問題，而巨額的房市資金則主要來自不斷高漲的儲蓄，這種儲蓄主要來自富裕階層;那么，在一個平均收入如此低的社會中為什么會有如此多的富人、如此巨大的儲蓄呢?顯然，這又與不斷拉大的收入差距有關，也即房價的高漲與當前不斷拉大的收入差距密切相關。試想，如果中國人的購房能力都集中在1/10乃至1/20的富人手中，那么房價會是怎樣的水平呢?正是因為大量的社會資金集中在富人手中，他們可以同時甚至長久地持有多套住房，而其他低收入者則得不到遮體之所。而且，由于當前國內非常不成熟的住房制度，如一直沒有房地產稅等，使得這些富人持有大量房產的成本非常低;而在房價普遍看漲的情況下，他們轉而把房地產動作投資品而非消費品，從而產生了大量的投資性需求。

顯然，正是由于收入差距的不斷拉大，國內的住房需求也呈現出明顯的結構型。事實上，當前的房價劇漲并不是全面性的，而主要集中在大中城市;在一些城市房價成倍地上漲的同時，全國房價2004年2005年和2006年上漲只是9.7%、7.6%和5.6%，這是就住房需求的結構性問題。為什么會出現這樣的反差呢?其實，房屋本身存在明顯的外部性，人們不僅關心自己家庭的外觀，也會關心整個街區的觀瞻，關心整個地區的地理人文;因此，即使某小區內的環境再怎樣優美、設施再怎樣完善，但如果整個地域的環境和設施很差，那么，人們對它的需求也會下降。譬如，當前廣州很多鄉鎮都開發了一些較為成熟的樓盤或小區，但還是提高不了人們對它的需求;目前，深圳、廣州、北京、上海這些城市中那些房價下跌的樓盤也主要在城郊以及較遠的農村。究其原因，當前住房需求的結構性問題的根源就在于，中國小城市或農郊地區的住居環境、交通設施與大中城市相差太遠了;而之所以如此差的根本原因在于那些地方太窮了，這又是收入分配兩極化造成的惡果。正因如此，在城市土地資源如此稀缺的情況下，只要收入分配問題得不到解決，城鄉之間就會呈現出反差極大的二元結構，城市住房也就必然會不斷上漲，從而也就永遠不可能實現“住者有其屋”。

那么，如何抑制投資性需求呢?顯然，根本的措施是要促進收入分配的平等，但這一目標的實現是漫長的;而短期內具有可操作性的現實思路則是增加投資的成本，為房地產持有設置障礙，其基本措施就是提高房地產的持有稅費。譬如，可以對房地產征收土地使用稅:物業說是按照住房面積征收的，并且實行累進制的稅率;或者，實行國際通行的物業說，物業說是按照房產價值征收的，并且實行累進制的稅率國家。顯然，由于占有的土地和房產越多，就需要繳納越多房地產稅，因而富人將更愿意將資金投資在其他能夠帶來回報的地方，而不是消費在只有支出而沒有回報的地產上。當然，還可以同時規定，在一定使用面積和房產價值之下的自住房減免持有稅，以鼓勵自住性購房需求，并有助于進一步維護弱勢者利益。顯然，這種物業稅政策也有利于社會公平和合理配置房地產資源，因為房地產資源本身具有強烈的稀缺性，而物產稅有助于防止這種公共性稀缺資源的閑置和濫用。

關于收入分配對房價的影響，我們也可以從其他國家及地區的經歷中窺見一斑。例如，日本在1980年以前的基尼系數穩定在0.26左右，但在1983年以后收入分配開始惡化，在1991年日本的基尼系數達到了0.38，而房地產價格也處于歷史峰值;同樣，香港一直是世界上基尼系數最高的經濟體之一，其基尼系數似乎很少低過0.5的，其地產達到峰值的1997年也是基尼系數地高峰期0.53。當然，如果收入差距持續存在，那么，房價就缺乏社會大眾的真實購買基礎，從而必然會:或者房價普遍下跌，或者呈現明顯的二元結構。譬如，隨著經濟“泡沫破滅”，日本的房價從峰值開始崩潰而下，下跌幅度達到了40%;同樣，香港的房價在金融危機后3年內整體性跌去了70%，美國的房價在次貸危機以來已經從峰值已經下跌了40%以上。當然，在中國這種地域廣大而收入很不平均的社會，大城市的房價會受到富裕階層強大購買力的支撐，從而在短期內很難降下來，這是像北京、上海、廣州以及其他省會城市房價持續高漲的基礎。

最后，需要作一解釋的是，既然收入差距的拉大是10多年來的基本趨勢，那么，為什么房價高漲在近幾年突然凸現，或者，住房需求為何集中在這段時期?這就需要對近年來一系列的社會制度安排作一整體性的分析，因為影響住房需求的不只是收入這單一要素，而與其他社會制度安排密切相關;在某種程度上，某些欠周全考慮的社會制度改革極大地影響了當前的住房需求，從而推高了房價。譬如，20世紀末21世紀初的住房市場化改革就極大地抬高了各階層對住房的需求:一方面，那些獲得極其低廉之福利分房的往往是那些既得利益者，他們有財有勢，在房價上漲過程中不但有能力并且積極購買第二、三套住房;另一方面，那些沒有享受到福利分房好處的往往是那些無才無勢的弱勢者或者踏入工作不久者，由于實物住房的取消而面臨著住無定所的不穩定狀態，因而會產生了在短期內被動購房需求。此外，諸如大學生從的就業制度改革也會影響住房需求問題，因為在市場自主擇業的情形下，就業單位越來越不會提供甚至是臨時性的住宿安排，這使得大學生一畢業就面臨著巨大的住房壓力，這些都產生了短期的住房集中需求。

可見，當前國內房價之所以不斷高漲，需求方面主要是由炒家的投機和富人的投資這兩者誘發的。關于這一點，我們只要選擇一些新開發樓盤作一簡單調查就行了:那些售罄的樓盤有幾家住在里面?因此，要解決當前房市的畸形需求問題，也就要基于投機性需求和投資性需求作一有針對性的探索。一般地，投機性需求源于當前房地產市場化過程中的配套制度不健全，而投資性需求則根本上與收入差距的拉大密切相關。顯然，兩者都有賴于政府發揮其積極有效的引導作用:前者要求政府及其相應的行業協會等社會機構進行信息披露，有效地引導社會大眾的住房需求，以防止某些人利用私密性信息來牟取高額利以，防止房市短期的跌宕起伏;后者要求根本上解決收入分配和房地產制度問題，使得住房需求在社會中更為平均，以防止富裕者通過占有大量房產造成的供求緊張，防止房市長期的高居不下。而且，針對這兩者在特定時期對房地產市場影響的主次地位，政府也可以采取某些相繼抉擇的稅收政策:物業稅和流轉說;其中，物業稅主要是為了抑制投資性需求，防止房價長期居高不下;流轉稅則主要是為了抑制投機性需求，防止房價短期劇烈波動。

三、國內房價居高不下的供給原因

上面對房市的剖析主要基于需求的角度，這里轉而從供給的角度再作一分析。事實上，當前房價之所以如此高昂在很大程度上也與供給沖擊密切相關，而制約供給的因素很大程度上在于成本。一般地，關于當前住房問題的現狀，我們可以作兩方面的拷問:一是，這個社會的土地已經緊張得無大眾的立錐之地了嗎?顯然不是。二是，難道住房不能像一般必需品那樣成為人人都具有的嗎?當然可以。事實上，在人類建筑技術已經如此高超的現代社會，任何國家都有能力建造出滿足絕大多數百姓居住的房子;而且，住房的建筑成本已經下降到如此低廉的程度，絕大多數百姓也完全可以買得起這樣的房子。然而，即使在建房能力還非常落后的北美殖民初期，當時的宅地法讓任何自由民都可以通過勞動而占有一定面積的宅基地，從而使當時幾乎所有的美國平民都實現了“住者有其屋”;那么，為什么以前曾經解決的住房問題到了現代社會、其他一些國家或地區容易解決的住房問題到了當前國內社會，卻變成了絕大多數社會大眾一直夢寐而不得求的奢侈物了呢?顯然，除了當前市場信息的混亂所滋生的虛假需求引起房價非正常上漲外，更主要在于當前相關社會制度推高了住房的成本，從而對住房供給產生了巨大沖擊，以致產生了房市的“滯脹”情形:高房價和高閑置率。那么，是何種因素導致住房有如此高的成本呢?這又要剖析住房的成本結構。

一般地，構成房價的主要因素有這樣三個方面:一是建筑成本，二是土地價格，三是利潤和租金;就國內的情勢而言，主要在于后兩個因素:地價和利潤。 盡管迄今為止，房地產行業的成本結構由于種種原因還一直無法為社會精確所知，但也形成一般性認知:國內房價中三分之一是地價費，三分之一是關系疏通費，而三分之一是利潤和成本。例如，全國政協委員、恒大地產集團董事局主席許家印在全國政協會議上就指出，當前構成我國房價的五種成本中，建筑成本、房企管理成本相對穩定，而地價、稅費、開發商利潤著三大塊約占房價總成本的70%～80%;其中，土地成本約占20%～30%，120多項稅費占30%～40%，另外就是企業利潤。[5]再如，原全國人大常委會副委員長成思危提供了類似的數據:在房價中，房子土地和建筑成本占50%，政府稅費占20%，開發商占30%;而且，這30%里有一部分，也就是行賄的費用。[6]此外，據合富輝煌市場研究部的統計資料，盡管2008年廣州的樓面地價已經比2007年下降了38%，但市中心六區的平均地價成本依舊達到3，656元/m2，而地價以外的建安、財務、稅收、營銷等成本支出大致在4，000元/m2以上，這意味著中心六區的高層住宅開發成本已經達到8，000元/m2左右;在這種情況下，開發商就不得不開發那些提升項目的檔次，以更頂級的豪宅來“陪襯”更金貴的土地，以至一般百姓更加買不起房。[7]因此，基于房價的成本結構以及相互比重關系，我們可以對高房價的根源進行深入探究。

首先，房地產業是一個暴富行業，這幾乎已經得到了社會的公認。這也可從兩個方面得到反映:其一，國內房地產商幾年內的資產迅猛增長，以致富豪如此密集地集中在房地產業成為全球范圍的一個獨特景觀;其二，正是存在如此大的利潤空間，以致在房價如此波動的情況下大多數房地產商依然可以穩如泰山。這里舉筆者近兩年來追蹤觀察的兩個樓盤例子。一是位于廣州海珠區琶洲的雅郡花園及其后期的世界會展城:其售價從2006年的6，000元/米2一路飆升2007年底的17，000元/米2，市場甚至炒作到19，000元/米2;后來開始回落到2008年底則下落到9，500元/米2，但在2009年4月的某一天又重新從10，000元/米2一下調整到15，000元/米2。試想，如果沒有巨大的利潤空間，能夠經受得起如此巨大的價格波動嗎?二是廣州海珠區濱江東路的陽光海岸，其2008年的標價是31，000元/米2，不過，由于當時房市低迷而宣稱購樓有8折優惠，但2009年4月后由于房市好轉而馬上將售價提高到了35，000元/米2。花費人們畢生心血的房產價格之波動就如同買青菜蘿卜那樣隨意嗎?一般地，房地產商是不會虧本買樓的，8折優惠與其原價以后之間就相差了近7，000元/米2，也就是說，房地產商每平方至少有7，000元以上的利潤空間，更不要說隨后的漲價使這個空間更擴大到了10，000元。

當然，最近一些“學者”配合房地產商的利益需要，將房價的大幅波動歸咎于投資者和投機者的炒作所致，而房地產商實際上并沒有從中獲得多高利潤;但是，如果我們從一手售價調整和二手價調整之間的先后關系作一調查就會發現，這種說辭基本上是“無稽之談”。我們還是來看兩個例子。一還是世界會展城的例子:在開發商將售價一天之內調整近5，000元/米2之前，雅君花園非別墅類房屋的二手價一般在7，800元～9，000元/米2之間;但是，在開發商調整一手價后，很多二手業主馬上出現了返價，二手價逐漸攀升沒多久就上升到了9，000元～12，000元/米2，近來甚至進一步飆漲到了11，000元～14，000元/米2。問業主為何出現返價以及價格變化如此之大，一個基本的回答是:一手房都已經15，000了元/米2，二手房怎能不漲呢?二是廣州海珠新港西的江南新苑:開發商2005年左右開發的一期售價是5，000元～7，000元/米2左右，2006年底開發的二期是9，000元～11，000元/米2，此后在2007下半年到2008全年房市低迷時期開始停建，2009年上半年開始建第三期，9月開盤后的直接標價就是17，000元/米2;在此之前二手房價格在9，000元～10，000元/米2左右，但自開發商公布其17，000元/米2的新房價后，二手價馬上上漲到13，000元～15，000元。從這些數據關系中，我們就很容易認清誰是推動房價的始作俑者了。

關于國內房地產業的高利潤，我們也可以通過對比來加以認識。事實上，按照國際上的“行規”，商品住房建造的利潤率一般都在3%～5%左右，中國工業產品的平均利潤率也長期在10%以下徘徊，因而中國商品住房的利潤水平也不應該高過10%。然而，從全國城鎮的平均住宅建造成本來說，現在開發商建房每平方米成本只有21，56.8元，但到2007年底，全國城鎮商品住房的平均房價每平方米4，000元左右，利潤率近50%。[8]那么，國內房地產業為何能夠取得如此高額的利潤呢?顯然，這根本上在于，房地產業本身是(天然)壟斷性的，但改革的政策卻將這些既屬緊缺性資源又屬人類基本需求的物品推給市場解決;而且，受市場原教旨主義的思維支配下，這些房地產商極力生產那些收益高而只能滿足部分富人需要的物品。一般地，本屬所有人的土地在社會大眾間的分配必然會變得越來越不平衡，大量的土地集中在少數人手中，從而造成了人為的土地供求關系;而且，土地越集中，這種供求關系就越激烈，土地的占有者也就越可以操縱土地的供給以獲利。正因如此，在房地產市場上就形成了地位極端不對稱的供求結構，從而造成了極不均等的利益分配關系。

其次，房地產業是一個政府行為失當的行業，這幾乎也已經得到了社會的公認。事實上，除利潤之外的另兩個導致高房價的因素都反映出，當前的一系列政策存在著嚴重的問題，它們非但不利于住房問題的解決，反而強化了住房的困難，抬高了房價。其一，就關系疏通費而言，這反映出當前社會制度是很不完善的，也正是不完善的管制造成了大量的尋租成本和內生交易費用，這些最終都要由普通社會大眾來承擔，從而人為造成了當前這種高昂房價;其二，就地價費而言，在政府壟斷土地的情況下，這些費用都納入了政府的口袋，成為財政收入的重要來源，而這些費用最終都被轉嫁到作為消費者的社會大眾身上，也即，一般社會大眾成為了財產收入的主要來源。事實上，越是大型城市，越是在繁華地段，土地成本在項目總成本中所占的比重就越高;例如，在北京最繁華地段，土地的成本可能占到總成本的70%，從而出現所謂“面粉價格比面包價格貴”的現象。2008年工商聯在北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個城市，選取62個不同規模、不同所有制的房地產開發企業的81個項目就“房地產企業的開發費用”進行了深入調查和分析研究，并向全國政協十一屆二次會議遞交了《關于我國房地產企業開發費用的調研報告》的書面報告。報告指出，房地產開發企業項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高達到58.2%;在開發項目的總費用支出中，大約一半(49.42%)流向政府;開發項目的總銷售收入中，政府份額占37.36%;同時，房地產稅費偏高并且呈逐漸增加趨勢。[9]

因此，從某種意義上說，土地財政是推動房價不斷高企的主要因素。據國務院發展研究中心一份報告顯示，土地出讓金、房地產相關稅收占地方預算的40%，而土地出讓金凈收入在一些地方政府的預算外收入中甚至達到了60%以上。除了地價外，不斷高企的房地產稅費也使得房價居高不下。例如，重慶市2007年房地產稅費收入400余億元，占全市財政收入的50.8%;鄭州市2007年前三季度房地產和建筑安裝行業稅收收入40.6億元，占全市稅收總量48.6%。從三個一線城市來看，開發項目中流向政府份額最高的上海為65%，隨后的北京為48%，最低的廣州也達到了47%。[10]顯然，這些費用最終都要那些具有住房剛性需求的社會大眾承擔。要知道，既然作為“衣食住行”的住房本身是一般百姓的社會必需品，那么，作為體現社會分配正義和補償正義的工具，政府的稅收就不應該主要來自這些基本生活品;事實上，低收入的廣大社會大眾在其必需品的住房上間接負擔了如此高昂的稅賦，這顯然違反了稅賦的負擔能力原則。

那么，為什么各級政府都熱衷于從地價中獲取財政收入呢?這主要在于:其一，由于住房是人們的基本需求，因而這種稅賦收入比較穩定且有保障;其二，由于住房購買具有實名的特點，從而征收起來也比較方便、易行。正是由于受這種思維的支配，在土地如此緊張而本地居民住房還沒有解決的情況下，一些地方政府的官員就極力邀請外地居民來購地買房，以房地產價格的高漲來推動本地經濟的發展。譬如，在房地產市場低迷時，盡管本市還有很多居民沒有任何住房，但一些地方政府為了刺激房市就可意地推出了購房入戶等政策;相反，在房地產市場高漲時，則把這一切都視為市場經濟的必然結果，是經濟繁榮的表現。顯然，這些做法與現代社會對社會正義的認知是背道而馳的，也根本不是以人為本的政策。

可見，當前國內房地產商之所以不愿意調低房價，供給方面主要是由土地成本和高額利潤這兩者推動的;現代社會之所以離“住者有其屋”的理想越來越遠，關鍵就在于現代社會的相關政策出了問題，缺乏對民生的足夠重視。顯然，要解決住房問題，一是合理控制企業的高額利潤，二是改變地方政府的短視行為。一方面，國家要完善房地產稅費體系，取消大部分不合理稅費，將土地出讓中的短期利益和局部利益讓給大眾;另一方面，如果要依靠市場機制來保證住房供求的效率，那么政府也應實行專款專用原則，將源于土地的財政收入用于住房方面。顯然，后者又可以有兩條實施措施:一是按照人頭原則發放“房屋券”，使得每一個居民可以享受土地增值的紅利，這是基于共享的普遍原則;二是大肆興建廉租房和經濟適用房，使得那些弱勢群體也有自己的生活空間，這是基于人本的特殊原則。當然，每一措施的具體實施都會遇到現實的困難，但是，只要理念和方向正確，同時本著腳踏實地的精神，那么，住房問題就可以不斷朝解決的方向發展。

四、如何理解房價現狀與住房本質的背離

上面從供求兩方面對當前國內房價的現實情形作了較為系統的剖析，并探討了影響供求背后的社會因素;那么，上述分析又可以給我們以怎樣的啟發呢?由此又應該采取何種政策呢?其實，房價問題是當前國內乃至整個世界所關注的主要話題，因為這是民怨集中之所在。不幸的是，盡管這些現實是如此明顯，絕大多數經濟學家都可以看到這些現象，但是，迄今為止卻鮮有經濟學家提出有針對性的有效政策，相反，絕大多數經濟學家都熱衷于從供求角度來預測房價的走勢，如早先不是有經濟學家就因不斷看漲房價甚至還為之打賭嗎?那么，為什么這些經濟學家不努力去解決問題而僅僅想預測現象呢?其一，這涉及到對經濟學研究的根本目的和基本路線之認知:是為了描述現狀還是改造它以符合人類的需要或理想?是為了解釋現實還是發現問題?是局限于“是什么”的實證分析還是把“是什么”和“應該是什么”結合起來的綜合分析?一般來說，作為一門社會科學，經濟學的研究根本上不是對現狀的描述或實證，而是發現其中的問題，分析現狀也是為了提高我們的認識以尋求可操作性的改革路徑;不幸的是，新古典經濟學以降的主流經濟學家卻越來越把經濟學是為一門解釋性的學科，并在倫理實證主義的支配下為現實辯護。其二，這也與現代主流經濟學者的基本理念有關，他們崇尚市場機制，認為市場可以更好地解決問題，因而將自己的使命定位于如何解釋市場的發展。在某種意義上講，當前國內房價之所以不斷高漲，正是與國內那些“主流”經濟學家的推波助瀾分不開的:他們往往熱衷于從供求平衡來為不斷高漲的房價進行辯護，并基于市場原教旨主義而崇尚以市場機制來解決住房問題。

當然，這些經濟學家之所以采取這種分析方式，推崇這種政策主張，也是與新古典經濟學所內在的自然主義思維密切相關。正是基于自然主義思維，新古典經濟學采取供求或博弈的均衡分析方法，分析社會制度相對完善且既定下的個人理性行為，從而成為一門解釋性和描述性的學說。顯然，這種學說割裂了“是什么”的實然分析與“應該是什么的規范分析”，從而無法發現和解決問題;不過，主流經濟學家們又不甘心局限于解釋這一層面的，而是試圖對社會實踐施加影響。為此，它采取的基本思路就是，將實證分析與自然主義相結合而形成得倫理自然主義或倫理實證主義，從而不僅可以合理化實證結果，也有助于維護現實制度和既得利益。問題是，存在是否一定合理?如果存在就是合理的話，顯然也就沒有社會科學研究者存在的需要;相反，如果存在的并非就是合理的，那么就應該探究何謂合理的。而合理性的理解在于這種存在是否能夠提高人類社會的福祉，是否符合人類社會創造這一事物的原初目的，從而要揭示事物的本質。基于這一思路，要對房價現狀作正確的理解，就需要探究住房的本質特征。

顯然，當前大多數主流經濟學家往往都熱衷于通過計量實證來描述房地產價格的現狀以及預測房價的發展，卻甚少深入到供求背后去探究產生這種現狀的一系列因素，從而也很少去探索改變房價不斷上漲這一現狀的社會條件。之所以如此，又在于他們采用新古典經濟學的理論并在新自由主義的思維下來分析房價問題，也于他們對房地產這一行業的性質之認識有關，同時，也涉及到他們對整個人類的發展之認識。那么，如何認識住房問題的本質特征呢?顯然，長期以來流行著兩種錯誤的觀點，這里通過對這些錯誤觀點的剖析來揭示住房的本質。

一者，住房因具有保值性而被當成投資品，以致CPI就不將房價因素納入其中;而且，這種觀點在當前國內社會尤其流行，大量的理財顧問都會鼓吹買房置業是重要的理財途徑。問題是，住房果真是諸如黃金、股票等一樣的投資品嗎?事實上，住房本身的價值在于使用，而且使用過程中會不斷耗損和折舊，從而是一個典型的消費品;特別是，按照我國的現行法律，住宅的使用年限只有50或70年，這更突出了它的消費特性。那么，為什么在當前國內社會住房會被當作黃金那樣的投資品來購買、以致出現普遍緊缺和大量閑置并存的情形呢?這也如黃金一樣:一方面被富人們大量窖藏，另一方面卻由于緊缺而價格高漲。一般地，住房在國內被視為投資品的主要原因有這樣幾個:一是在國內各類消費品的價格不斷升降起伏的情況下，住房價格相對穩定且有上升的趨勢;二是關于國內財富大量集中在少數人手中，他們又尋找不到其他多元化的投資途徑;三是國內一系列法制助長了這種投資或投機現象，包括土地的拍賣制度、住房的售賣制度、購房的貸款制度以及房地產的稅收制度等等。實際上，在美國等西方國家，住房相對收入來說非常便宜，為什么那些富豪們沒有壟斷購買房地產以囤積牟利呢?關鍵在于，這些國家存在一系列的法律來弱化這種消費品被當作投資品的傾向。而且，為什么政府不對黃金等物品被用作投資進行限制，而要限制對住房的限制呢?關鍵住房大量被投機或投資后就會影響人們的基本生活，它是人們的基本消費品。

我們知道，衣食住行本身就是人類的基本需求，從而往往被視為現代社會的個人基本權利，因而現代政府往往會努力加以保障。一方面，現代政府存在的一個基本基礎就是要保障人們基本生存的維持，這是衣食的需求;因此，當衣食遇到緊缺的時候，絕大多數現代政府都會進行干涉甚至管制以保障絕大多數人的基本需求，國家法律也會對基本消費品的囤積現象進行遏制和打擊以保障社會秩序的穩定。事實上，在出現糧食危機和爆發戰爭的年代，幾乎所有的政府都會努力取締糧食的囤積居奇行為。另一方面，現代政府存在的另一基本基礎就是要保障社會基本交通的通暢，這是行的需求;因此，絕大多數政府都會努力完善城市的基本公共交通，即是由私人投資的交通在使用上也會受到政府的監管和限制。事實上，盡管在美國內戰時期成為了鐵路巨頭的范德比爾為了收購紐約市中心可以切斷了他所擁有的鐵路和紐約市場中心的聯系，并以“難道我不能對我自己的東西做我想做的事?”來回應公眾的抗議;但是，在現代社會中，這種損害社會基本需求的“財產權利”已經越來越得不到大眾的認可，從而也日益受到法律的限制。不幸的是，當前國內社會卻將住房當成可以被隨意占用和使用的投資品，因而當社會大眾對住房問題日益滋生出越來越強烈的不滿和憤恨之時，一些地產大亨可以“理直氣壯”地公開鼓吹對房地產的“倒賣”;而且，各地政府還往往充耳不聞甚至還在為虎作倀，一些經濟學家更是為之提供“存在即合理”的理論支持。

二者，住房因具有爭奪性和排他性而往往被視為私人物品，以致住房供給往往被視為屬于私人品范疇;相應地，現代國家基本上是實行由市場來加以調節的政策，在當前國內更是如此。問題是，住房果真僅僅是私人品嗎?事實上，加爾布雷思很早就曾敏銳地指出，住房問題與教育問題等并沒有多大區別，他寫道:“美國住宅業的能力或者效率可能遠遠低于那些貧民窟大部分已經消失、最低清潔和舒適標準高于美國的國家——斯堪的納維亞國家、荷蘭或英國(的大部分)。正如這些國家的經驗所表明和我們所了解的那樣，住宅也只有與大量復雜、成本昂貴的公共服務結合在一起才能夠運行良好。這些公共服務包括開發前的地塊采購和清理、良好的周邊環境和城市規劃、有效并執行良好的小區規劃、給予住宅營造業者和業主的各種融資和其他幫助、為這個因其性質而科研力量不足的行業提供的政府資助的研究和建筑設計服務，以及面向低收入家庭的政府直接投資或資助的公共住宅。住宅質量并非取決于住宅業本身，而是取決于對相關和支持部門的投資”。[11]既然教育作為公共品已成為社會的共識，它的提供主要不是通過市場交易;住房這種商品也不能完全經由市場交易，相反，它具有非常強的公共品特性。其實，由于資源的豐富，美國社會的公民要比其他社會的公民資源分配的初始起點上更為平均或平等，但為什么在短短的200多年時間內，住宅問題似乎比西歐、北歐國家還更為嚴重呢?其關鍵就在于，由新教徒構成的美國社會更加崇尚市場競爭，從而更熱衷于把住房問題推給市場來解決。

我們知道，既然住房和教育和投票等都屬于個人基本權利，那么，社會的發展首先就要盡可能地滿足所有人民的此類需求;即使現實情形還沒有滿有所有人住居的條件，但當政者也必須有這種理念。事實上，只有堅持這種理念，人類社會才能不斷接近“住者有其屋”的理想;否則，如果因為條件的不滿足而放棄這種責任，或者將住房需求完全交付市場來配置，那么，必然會離“住者有其屋”這一理想越來越遠。而且，盡管長期以來住房問題都沒有被納入個人基本權利范疇，但隨著社會的進步，這種基本權利也越來越得到重視。事實上，個人基本權利本身就是隨著社會的發展而在不斷擴展，人們的應得權利也應該與社會的財富增長同向乃至同比例發展，以致在現代國家中免予匱乏和保障安全已經逐漸包含在基本人權的范疇之內;因此，就像人的生存權等權利一樣，獲得住房本身也已經越來越成為人類的基本權利，因為要生存必須有棲身之地。 當前，住房問題之所以成了社會大眾最關心的問題，并成為影響當前社會經濟發展的主要問題，關鍵也正是在于對住房問題的本質缺乏了解，住房被等同于一般消費品而被過度市場化了。其實，盡管現代主流經濟學認為在市場機制的作用下，資源可以獲得最有效的利用，這是科斯中性定理所表達的;但是，在人類社會中，每個人的效用本來就是不同的，出價高的人僅僅是那些具有高度需求的人，而不意味著它能夠使同樣的資源創造出最大的收益。其實，維塞爾很早就區分交換價值和使用價值:使用價值單純地決定于效用，而交換價值還決定于購買力，是衡量效用和購買力的結合;并且指出，“在商業界里，只要社會的財物供應還掌握在那些想要從中牟利并為自己的服務取得報酬的企業家手里，成為最高原則的就是交換價值而不是效用”，因而“生產出來的不是那些可能有最大效用的東西，而是人們需要付出最高價錢的東西;財富上的差別愈大，生產上的矛盾也愈顯著。它給浪蕩公子和饕餮之徒提供奢侈品，而對貧苦不幸的人的需要卻充耳不聞”。[12]正因如此，盡管土地資源是非常有限的，但它為不同的人所占有往往會導向不同的用途:貧窮者將會蓋經濟適用房，而富裕者則可能用來蓋豪宅、建車庫或圍花園;顯然，盡管作為基本生活品的住房主要是弱勢者的需求，但一旦土地集中在少數富人手中，這種需求就難以得到滿足了。特別是，純粹市場行為絕對不會為擴大社會效用而生產，而是生產那些更具收益的產品;正是由于土地資源分配的極端不平衡，國內一些房地產大鱷就公開宣揚，他們只蓋富人住的豪宅，也應該只有富裕者才能買得起房。

可見，盡管流行的觀點往往將住房視為一般的私人物品，并主張應由市場來調節供求，但實際上，這種觀點顯然存在偏誤。其一，就住房的物品屬性而言，住房本身是現代社會中個體生存的基本生活必需品，具有公共品的特性，從而不能簡單地放任市場機制來加以配置，市場機制調節的只是那些奢侈性的部分住房需求;其二，就住房的權利認識而言，個人基本權利隨社會的發展而擴展，與社會的財富增長應同向乃至同比例發展，不幸的是，隨著現代生產力的高度發展，人類社會的物質需求不斷獲得滿足;與此形成鮮明對照的是，在當前絕大多數國家中，廣大的普通大眾盡管辛勤勞作了一生，但最后卻連穩定的安棲之所這樣一個基本要求都往往無法滿足，這是為什么呢?顯然，這就意味著我們的相關政策出了問題。當然，作為社會必需品的住房首先是弱勢者的需求，他們在產生需求之后就要推動制度性變遷;但是，由于他們是弱勢者而不具有這種主導制度變遷的力量，因而制度變遷往往又是那些所謂的精英階層(知識精英或官僚精英)來主動供給的。顯然，精英階層要替代那些真正的需求主體來進行制度供給，就必須對人們的需求有切實的認識。就當前而言，普通社會大眾的住房權利如果得不到基本的保障，那么就不僅影響個人生活，更會影響社會穩定;例如，廣州市市長張廣寧就說，“住房不僅是經濟問題，更是一個政治問題”。事實上，盡管市場體制是歐美住房配置的主要手段，但市場體制卻未能滿足社會的最低標準，也未能產生有效率的住房數量;因此，歐美各國以及各級政府都試圖通過一系列公共政策來對住房進行干預，都將“保證每個家庭在自己財力范圍內擁有一個體面的家”作為基本目標。

五、尾論

當前國內的房價已經高到了一般民眾望洋興嘆的地步，連行為金融學創始人、耶魯大學教授羅伯特#8226;席勒最近也指出，迪拜危機的出現對于世界其他大城市出現的房價遠超國際水平的情況具有警示作用;并強調用幾十年乃至上百年的收入去買一套住房根本上就是非理性的，而這種非理性行為則是建立在房價還會漲這一幻覺之上的。 正因如此，很多有識之士都在反思房地產泡沫的危險，迪拜危機的爆發使得國務院常務會議也終于做出了抑制投機性購房的決定。然而，有相當一部分“主流”經濟學家卻不主張抑制房價，其提出的理由五花八門;但是，所有這些主張的最終結果都是使一般民眾更加買不起住房。

第一個流行觀點是高房價有助于維護窮人利益。理由是:富人的住宅面積是窮人的很多倍，如果繼續保持低房價，那么，富人就會搭窮人的便車，最后就成了實質窮人在“補貼”富人;因此，如果維持高房價，就可以防止這種搭便車現象的發生。問題是，在2002年之前，國內房價相對較低時，也沒有發現富人為了搭便車而大肆占有房屋的情形，當時富人買房的熱情遠低于當前;同時，西方社會的房價曾長期維持相對較低而穩定的狀態，但也沒有出現這些經濟學家所成的這種搭便車情形。根據希勒所編制的關于中美房價在過去一百年的變化指數:在過去一百年中國和美國的房價都沒有發生明顯的變化，但是，在最近十年或十五年，無論是美國還是中國房價呈現出非常神奇的直線上升。[13]與此同時，盡管當前房價在不斷上漲，但把房價當作投資品或投機品的需求卻在不斷上升，從而出現了富人搭“房價上漲”之便車的情況;事實上，在房價不斷波動和上漲過程中，房市已經蛻變成了財富再分配的賭博場所，而在這方面富人則占盡了優勢，從而成了最終的受益者。當然，一些經濟學家也主張，在維護高房價的同時在政策上把從富人身上多收的錢反過來補貼窮人;但問題是，我們又通過怎樣的措施來確保從富人身上的收來的錢用到窮人身上?或許我們可以將土地財政建立成專用于窮人住房補貼的住房資金，或者用于建設廉租房;但問題是，這些經濟學家在鼓吹高房價的同時有多少人真正去考慮這些“補貼”的實施問題，即使考慮，在當前的體制下又如何保證它得以貫徹呢?如果沒有細致地考慮相應的制度安排就岌岌乎鼓噪高房價，那么，最終的結果必然是房價節節攀升，而普通大眾的處境則日益困頓。

第二個流行觀點將高房價歸咎于相關領域沒有實行完全市場化。理由是:因為土地等領域沒有市場化和私有化，導致住房供應因受到了土地的制約而房價高漲;因此，這些經濟學家為當前住房問題開出處方往往都不是在住房制度上下功夫，而是鼓吹放棄耕地保護法規以及土地私有化等。問題是，在沒有完善法律制約的情況下，強勢者就會充分利用一切優勢來占有和使用資源，最終導致社會發展必然出現依靠資源投入粗放型特征;因此，如果沒有耕地紅線的存在，住宅土地的開發必然是粗放式的，從而也必然能會像其他能源一樣在很短時間內被耗竭掉。而且，在缺乏耕地保護的情況下，土地必然會出現重新的分配，而再分配的最終均衡必然是基于社會力量的對比;因此，土地將會在很短時間內集中到少數人手中，這種嚴重的土地分配不平衡不僅不會有助于城鎮房價的最終下降，甚至最終會瓦解農民的生存基礎，從而使的社會問題更為嚴重。因此，紅線的存在首先是對強勢者大肆掠奪資源之行為的制約，從而維護整個社會的長遠規劃和發展;相反，盡管放松土地閑置可能有助于緩和當前所面臨的問題，但最終卻會破壞整個社會發展的有序性。事實上，有資料就表明，中國城鎮居民人均占地130多平方米，而國際上才80多平方米;因此，當前國內住房的根本問題在結構上:一部分人有各種豪宅，而另一部分則住無定所。也就是說，當前中國解決住房問題所需要的做的，不是占用更多的農村耕地，而是需要提高土地利用效率。

顯然，這些流行的維護高房價的輿論和政策對住房的長期穩定和發展存在明顯的誤導作用，它們最終都將損害弱勢者的利益，并危害整個社會的發展和穩定。其一，所謂通過高房價來時先后以轉移支付的思路僅僅停留在理論上和口頭上，而很少能真正事實，從而以一個美妙的“謊言”來掠奪弱勢者;其二，將高房價歸咎于耕地紅線更是搞錯了方向，不僅農村家庭并不存在明顯的住房問題，而且城市的住房也主要不是總面積不足的問題，而主要是結構性失衡的問題。在某種意義上講，除了政策及信息的誤導導致國內房價不斷周期性地大起大落之外，當前的房價飛漲根本上源于土地關系的扭曲、土地資源的錯誤配置以及收入差距的拉大:土地關系的扭曲使得本屬于所有人的土地為一小部分占有，從而人為強化了土地的供求緊張;土地資源被少數人占有，從而使得有限的土地為追求效益最大化而滿足于富人的奢侈性需求，從而使得土地資源的配置并不符合社會效用最大化的要求;而收入差距的拉大則是形成目前這種巨大土地級差租的根源原因，使得少數大城市房價飆升的同時另一些地方卻非常廉價。顯然，在人地關系極為緊張的當前中國社會，要有效地解決住房這個問題，就必須有效發揮依靠政府的作用:它可以對房屋土地和人口之間關系進行合理布局，從而使得土地資源得到更為經濟和有效的利用;同時，它也可以努力解決公共設施發展不平衡的問題，從而防止目前這種社會大眾的房屋需求畸形地集中在特定地域(大城市)的情形。

可見，正是由于種種的自然和認為因素，導致了房地產現狀及其與本質產生了嚴重的背離:盡管造房技術不斷進步，但普通大眾勞作一生卻越來越難以獲得穩定的安棲之所，以致作為生活必需品的住房成了現代社會的奢侈品，甚至成為身份和地位的標志。這種不合理現狀主要表現為:房價持續高漲、住房配置扭曲、以及出現高房價和高閑置率的“滯脹”現象。例如，中原地產研究中心2009年8月20日發布的一項研究報告稱，知名開發商于2003年~2009年上半年間獲得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實際供應，其中27%的土地“待開發”，30%的土地“規劃在建”。也就是說，正是大量已出讓的土地沒有轉化為商品住宅而上市，造成了目前樓市短期供應的緊缺，形成了“地荒”假象。[14]顯然，這種現狀帶來的社會后果是嚴重的:普通社會大眾的住房權利得不到基本保障，不僅影響個人生活，更會影響社會穩定，甚至會爆發嚴重的政治問題。要解決這一問題，也要從改變供求結構方面著手:一者，需求方面表現為投機性需求和投資性需求旺盛，這根本上與分配制度和住房制度等有關;二者，供給方面表現為高額利潤和高額地價，這根本上與土地制度和財政稅收等有關。住房的根本問題主要不是在于耕地的保護等原因;如果不認識到這一點，我們就根本不可能實現“住者有其屋”的理想，而那些把住房和糧食等問題都推給市場的那些建議和措施只會進一步強化問題的失范現象。

日本佛教真言宗的開山祖師空海曾言，“因為受小我的束縛，所以看不到事物。因而自己要和大日如來化為一體。即宇宙的生命和自己劃為一體，這是大日如來就進入自己之中。這就是大我。站在大我的立場上，事物就會看得很清楚，而且一般認為辦不到的事情也能辦得到”。同樣，日本稻盛財團董事長稻盛和夫也強調，如果僅僅“拘泥于自己的事業、自己的利益，看到的范圍就會有限，自己周圍的狹窄的利與雖然能夠看到，但超過一定的范圍就看不到了。如果能擺脫利己，擺脫自己的事業、自己的具體活動，視野就會擴大好多倍。我發覺去掉自己的私心來思考問題，我的視野就會擴大”。[15]顯然，作為社會的精英，應該具有強烈的社會責任和高度人文關懷精神，真正的經濟學家也應該關注公共領域中存在的問題;就房地產而言，經濟學家應該更多地關注當前房地產市場中內在的制度缺陷并探尋完善之途徑而不是去預測房市，后者僅僅是專門行業或職能機構中經濟分析師的責職。不幸的是，當前的一些經濟學卻把自己置于經濟分析師的立場，局限于那種基于供求分析的狹隘領域和視角，認為房價上漲有利于經濟發展;例如，有學者就宣稱，房價漲得快是正常現象，說明居民的收入多了，以前投資的房產升值了，是好事。顯然，正是基于孜孜小利來觀察社會現狀并由此提出政策建議，從而就將社會問題的現狀與合理性相混淆了，這是當前房價等問題久而不決的根源。 而且，這些經濟學家還根據其閉門造車對經濟發展作出“巫術”般的預言，如有學者就曾宣稱:保守地說，今后10年，中國的大城市，無論是上海、北京還是南京，房價要漲3倍，大膽地說，10年房價要漲5倍以上;結果，誘導大量的資金從制造業轉移到了房地產業，反而造成了房價的大幅波動。

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The Price of Real Estate in China: Actuality， Issues， Cause and Settlement

——How Modern Society Departs From the Ideal of “Making Home Affordable”

Zhu Fuqiang

(Lingnan College， Sun Yat-Sen University， Guangzhou 510275，China)

Abstract: Recently， why the price of house is so high can be explained from demand and supply. Demand is mainly included in speculation and investment. Speculative demand is attributed to the unhealthy market system; and investment demand is relevant to the gap of income which is becoming larger and larger. Supply is derived from the impact of high land’s price and high profit. High land’s price can be put down to the unreasonable finance revenue system; and high profit is related to the absurd occupancy of land. Accordingly， we should take measures from above four factors in order to settle the matter of housing. Unfortunately， Modern mainstream economics justified the actuality based on ethical naturalism which makes modern society departs from the ideal of “making home affordable” further and further.

Key words: price of realty， public good， revenue， gap of income