全面檢討房地產公共政策

馬光遠

作者為經濟學博士，資深律師。學術旨趣主要在資本市場、上市公司收購和公共政策，特別關注中國的轉型和法治變遷。作為中國律師，執業領域主要在上市公司收購、反壟斷、公司治理和證券訴訟等方面

構建一個科學合理的促進房地產真正健康發展的政策體系，這是挽救中國經濟，挽救中國房地產的唯一之道。我們不能說別無選擇，但是應該認識到已經沒有太多的時間舉棋不定

2009年12月14日， 國務院常務會議出臺了遏制房價過快上漲、抑制投資投機性購房的四條政策，史稱“國四條”。政策的核心是通過政策組合拳，運用土地、金融、稅收等手段，果斷對失控的樓市進行調控，從而抑制投資、投機性購房，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。此舉意味著，短短一年而又功效不凡的救市政策正式被“國四條”為代表的遏制政策所取代，中國房地產公共政策再次“拐入”了調控周期。

對于“國四條”的政策效應，外界疑慮重重，相對于開發商的胸有成竹，調整二手房營業稅的政策引起了購房者的極大恐慌，導致二手房交易量價的再度飆升。政策制定者也許沒有想到，抑制投資投機，遏制房價過快上漲的政策，卻成了開發商和民眾集體反向操作的指標，這種效果，在某種程度上折射出房地產調控政策面臨極大的信任危機。

筆者認為，長期以來，中國房地產公共政策缺乏一個長期的系統性的構建體系，亦缺少內在的公共政策目標邏輯，在過于追求短期效應的指導思想下，導致政策朝令夕改，無論是民眾，還是市場的參與各方，對政策的經常變化都無所適從，這是房地產公共政策面臨的最重大的問題。中國房地產公共政策的目標究竟何在，如何厘清政府和市場的各自責任，如果不搞清楚這些基本的政策前提，導致的結果只能一方面是政策被動的變來變去，另一方面是市場的參與各方都反向的博弈政策，導致政策失靈的尷尬。

在2008年本次金融危機爆發之前，政府對房地產進行調控的力度之大，出臺的政策之多，頻率之高，超過了任何一個時期，也超過了任何一個行業。然而政策的預期效果卻不盡如人意，不僅房地產市場的一些矛盾和問題愈加嚴重，而且房價上漲的勢頭在2008年之前并沒有出現拐點。然而，2008的金融危機導致深圳等城市出現了房價下跌、交易萎縮等現象，2008年6月以后，全國大部分地區出現了“價跌量減”的現象，導致各地政府一改過去調控房地產，繼而采取救市政策、挽救樓市的態勢。2008年11月20日， 國務院出臺了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，新的“國六條”正式代替了舊的“國六條”，打壓房價的政策在勝利的曙光到來之前卻戲劇性地被救市的“國六條”取代，在前所未有的寬松的貨幣政策和各地不遺余力的挽救下，房地產市場再現癲狂，二手房市場的交易突破了前三年的總和，房價暴漲，再創歷史新高，導致“國四條”遭遇集體不信任的尷尬局面。

也就是說，從1998年住房商品化改革以來，中國房地產公共政策體系一直就處于一個盲目被動的應對房價上漲的短期通道中，根本沒有時間和空間對自身的政策體系進行梳理和反思，遑論有機會構建科學的制度體系?毫不諱言，2003年以來的房地產調控政策總體而言是失敗的。具體而言，房地產政策的重大的結構性缺陷突出表現在三個方面:其一，政策本身缺乏系統性、長期性、前瞻性和科學性，被動應對的措施多，主動完善的措施少;其二，在市場與政府的責任方面，混亂不清;其三，各級政府由于龐大的土地利益，不能下決心出臺從根本上扭轉房地產畸形發展的政策，嚴重違背經濟發展的基本規律。

筆者認為，房改已經十年，中國房地產市場從無到有，從小到大，已經成為經濟發展不可或缺的重要支柱，然而房地產政策的發展卻遠遠滯后。作為一個龐大的支柱性的產業，應該科學合理地構建一個完善的政策體系，實現中國房地產市場的發展和房價的理性回歸，不能再重復過去那種應急式的短期急風暴雨的政策。在當下地方土地財政模式難以改變的情況下，風暴式的調控措施并不能從根本上解決問題。筆者建議高層對房地產土地供應、信貸、稅收、信息、住房保障等政策進行全方位的檢討和反思，并充分體現民眾的基本參與原則，下決心擺脫與民爭利的土地財政模式，構建一個科學合理的促進房地產真正健康發展的政策體系，這是挽救中國經濟，挽救中國房地產的唯一之道。我們不能說別無選擇，但是應該認識到已經沒有太多的時間舉棋不定。