“貨幣幻覺”與房?jī)r(jià)虛漲實(shí)漲

[摘 要]在房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)象面前，房?jī)r(jià)上漲源于“貸幣幻覺”的觀點(diǎn)具有一定影響。通過對(duì)房?jī)r(jià)上漲是虛漲還是實(shí)漲的分析，從而說明“房?jī)r(jià)虛漲論”的片面性。實(shí)際情況是， “貨幣幻覺”對(duì)房?jī)r(jià)上漲的影響是短暫的；收入的增長(zhǎng)幅度低于房?jī)r(jià)的上漲幅度等因素，決定了房?jī)r(jià)是實(shí)漲而非虛漲。“房?jī)r(jià)虛漲論”的危害在于，如果房?jī)r(jià)上漲被“房?jī)r(jià)虛漲論”所誤導(dǎo)，將會(huì)影響政府抑制房?jī)r(jià)過快上漲政策措施的制定和實(shí)施，也將對(duì)居民的住房投資和消費(fèi)產(chǎn)生負(fù)面影響。

[關(guān)鍵詞]貨幣幻覺 房?jī)r(jià) 虛漲 實(shí)漲

[中圖分類號(hào)]F299.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1004-6623(2010)03-0057-04

一、引 言

近幾年來，在圍繞著房?jī)r(jià)是否上漲以及房?jī)r(jià)究竟是“虛漲”與“實(shí)漲”的爭(zhēng)論中，有觀點(diǎn)稱，房?jī)r(jià)是源于“貨幣幻覺”的上漲。例如，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·J·席勒(Robert，J，Shiller)認(rèn)為，正是貨幣幻覺導(dǎo)致的錯(cuò)誤邏輯催生了房地產(chǎn)泡沫。“人們大都只記得幾年前買房時(shí)的房?jī)r(jià)，卻常常忘記了其他商品的價(jià)格，錯(cuò)誤地認(rèn)為房?jī)r(jià)比其他物價(jià)漲幅更大，從而夸大房地產(chǎn)的投資潛力”。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的尹中立認(rèn)為，由于財(cái)富迅速增長(zhǎng)，貨幣價(jià)值發(fā)生了變化，如果剔除貨幣幻覺因素，房?jī)r(jià)的上漲有限，甚至是沒有上漲的。可見，上述觀點(diǎn)的實(shí)質(zhì)是，由于貨幣幻覺的存在，房?jī)r(jià)上漲只是表面現(xiàn)象，而實(shí)際房?jī)r(jià)沒有變化，即房?jī)r(jià)是虛漲而不是實(shí)漲。因此，我們可以將上述觀點(diǎn)稱之為“房?jī)r(jià)虛漲論”。

近幾年來，房?jī)r(jià)上漲的消息接踵而至。例如，據(jù)上海證券跟蹤的網(wǎng)上交易中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)大多數(shù)城市成交均價(jià)2009年創(chuàng)下歷史新高。其中，北京11月份成交均價(jià)為17813元／平方米、深圳9月份成交均價(jià)為20482元／平方米、上海9月份成交均價(jià)為18508元／平方米，都是歷史新高。2010年1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市住房銷售價(jià)格同比上漲9.5％，比2009年12月份上漲1.7個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2月份，盡管在政府強(qiáng)有力的調(diào)控政策下有下降的趨勢(shì)，但不少地區(qū)仍不斷傳出房?jī)r(jià)上漲的信息。

在房?jī)r(jià)不斷上漲的事實(shí)面前，我們暫且不研究“地王”如何頻出、原材料價(jià)格如何上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，而主要研究房?jī)r(jià)上漲是否源于貨幣幻覺，以及房?jī)r(jià)的上漲是實(shí)漲還是虛漲。弄清房?jī)r(jià)上漲的真實(shí)面目，有利于政府抑制房?jī)r(jià)過快上漲政策措施的制定和實(shí)施，也將正確引導(dǎo)居民對(duì)住房的投資和消費(fèi)。

二、“貨幣幻覺”對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響的分析

(一)貸幣幻覺對(duì)房?jī)r(jià)上漲的影響

貨幣幻覺導(dǎo)致的錯(cuò)誤邏輯催生了房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)，其錯(cuò)誤之處是夸大了貨幣幻覺的作用。主要理由是，第一，貨幣幻覺對(duì)房?jī)r(jià)的影響短暫。當(dāng)經(jīng)濟(jì)主體沒有預(yù)料到貨幣增長(zhǎng)率的提高將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲時(shí)，確實(shí)會(huì)給房?jī)r(jià)帶來一些“貨幣幻覺”的成分。例如，住房的擁有者認(rèn)為自己的資產(chǎn)價(jià)值提高了，購(gòu)房者則感覺到因房?jī)r(jià)上漲而需要支付的更多了。但是，兩者在短暫的時(shí)間段內(nèi)還來不及厘清他們所擁有的是“實(shí)際價(jià)值”還是“名義價(jià)值”，從而，住房的擁有者不清楚其住房的新增價(jià)值是正值還是負(fù)值，購(gòu)房者購(gòu)房所支付的與其收入比較以后是支出大于收入還是相反。

問題是，這種貨幣幻覺影響持續(xù)的時(shí)間或者時(shí)滯究竟有多久?弗里德曼(Friedman，1968)當(dāng)選美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)發(fā)表致詞時(shí)，談及貨幣增長(zhǎng)率的改變所帶來的經(jīng)濟(jì)涵義，認(rèn)為這種影響顯然是“相當(dāng)短暫”的。經(jīng)濟(jì)主體的預(yù)期最終會(huì)趕上來，任何來自貨幣性變化的真實(shí)影響都將會(huì)消散。

盡管促使理性的經(jīng)濟(jì)主體“消散”貨幣幻覺的因素很多，但在一個(gè)信息傳播相當(dāng)迅速的時(shí)代，信息的力量成為“消散”貨幣幻覺的顯著因素。例如，政府或相應(yīng)機(jī)構(gòu)及時(shí)公布的通脹率、房?jī)r(jià)指數(shù)等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，經(jīng)濟(jì)主體將其作為“消散”房?jī)r(jià)中貨幣幻覺的重要依據(jù)。這就是說，理性的經(jīng)濟(jì)主體在貨幣性因素變化引起房?jī)r(jià)上漲的情況下，通過比較房?jī)r(jià)前后價(jià)格的變化，會(huì)迅速剔除貨幣幻覺造成的虛漲部分。

“房?jī)r(jià)虛漲論”遇到了所謂“哈恩難題”。“哈恩難題”是指，沒有內(nèi)在價(jià)值的貨幣(紙幣)在與商品交換中為什么有正價(jià)值?如果貨幣沒有內(nèi)在價(jià)值，那么，用商品表示的貨幣價(jià)格就是零。“房?jī)r(jià)虛漲論”認(rèn)為，由于貨幣增長(zhǎng)率提高引發(fā)房?jī)r(jià)上漲是虛漲的觀點(diǎn)，其實(shí)是否認(rèn)貨幣的內(nèi)在價(jià)值。然而，在現(xiàn)代信用貨幣體系中，將貨幣這種金融資產(chǎn)作為財(cái)富的代表已經(jīng)是毋庸質(zhì)疑的。以貨幣表示的房?jī)r(jià)變動(dòng)率的確有正有負(fù)，但只要以貨幣價(jià)格表示的房?jī)r(jià)為正，房?jī)r(jià)的上漲就是實(shí)漲而非虛漲。證明這一結(jié)論的現(xiàn)實(shí)情況是，人們已經(jīng)擁有的住房其價(jià)值在不斷升值，而待售的住房其價(jià)格在不斷攀升。

第二，不同資產(chǎn)價(jià)格(或收益率)的差異導(dǎo)致的替代效應(yīng)。當(dāng)一種資產(chǎn)的價(jià)格與另一種資產(chǎn)的價(jià)格不相等時(shí)，或者，當(dāng)一種資產(chǎn)的收益率與另一種資產(chǎn)的收益率不相等時(shí)，替代效應(yīng)就必然發(fā)生。假設(shè)，房?jī)r(jià)存在著貨幣幻覺而且是虛漲，而黃金的價(jià)格是真實(shí)價(jià)格，并且認(rèn)為具有保值和增值功能。住房的所有者將存在于貨幣幻覺中的住房出售，然后轉(zhuǎn)而持有黃金。例如，最初的一定數(shù)量的黃金與一單位的住房等值，其真實(shí)價(jià)格均為100萬美元。當(dāng)房?jī)r(jià)漲至200萬美元，并且認(rèn)為是虛漲。然而，住房的所有者按200萬美元的價(jià)格出售，轉(zhuǎn)而購(gòu)買200萬美元的黃金。“房?jī)r(jià)虛漲論”需要解釋的是，當(dāng)真實(shí)價(jià)格100萬美元的住房，因?yàn)樨泿呕糜X通過替代效應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)檎鎸?shí)價(jià)格為200萬美元的黃金時(shí)，其中的100萬美元黃金是“實(shí)際”的還是“名義”的?顯然，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲源于貨幣幻覺的觀點(diǎn)，就產(chǎn)生了一個(gè)不合邏輯的難題：貨幣幻覺產(chǎn)生的價(jià)值是“真實(shí)”的還是“名義”的?

總之，貨幣幻覺在房?jī)r(jià)虛漲的短暫時(shí)間內(nèi)，能夠?qū)е路績(jī)r(jià)出現(xiàn)短暫的虛漲效果，然而，由于理性的經(jīng)濟(jì)主體在信息傳播的作用下，會(huì)很快將房?jī)r(jià)中的虛漲部分剔除。因此，房?jī)r(jià)上漲并非貨幣幻覺所催生，而真正催生房?jī)r(jià)上漲的是收入的增長(zhǎng)低于房?jī)r(jià)的上漲、房地產(chǎn)用地出讓金、房地產(chǎn)公司的暴利等真實(shí)因素。

(二)催生房?jī)r(jià)上漲的真實(shí)因素

研究貨幣幻覺與房?jī)r(jià)上漲以及虛漲和實(shí)漲的關(guān)系，就必然涉及到貨幣與商品價(jià)格的關(guān)系問題。關(guān)于這一問題，經(jīng)濟(jì)理論強(qiáng)調(diào)將“實(shí)際價(jià)值”和“名義價(jià)值”相區(qū)分。不過，難以解決的問題是，在實(shí)踐中，即使是在一般性通貨膨脹中，我們也不能肯定每個(gè)人的收入與每種商品的價(jià)格都會(huì)同時(shí)且以相同幅度進(jìn)行精確調(diào)整。另外，其它成本因素也是造成房?jī)r(jià)實(shí)漲的重要原因。

首先， “房?jī)r(jià)虛漲論”所稱的如果剔除貨幣幻覺因素，房?jī)r(jià)上漲有限甚至沒有上漲的結(jié)論，主要是根據(jù)收入增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)上漲同步而得出的。因此，只有在收入增長(zhǎng)超過房?jī)r(jià)上漲幅度的條件下， “房?jī)r(jià)虛漲論”才是成立的。但是，實(shí)際上收入增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)上漲往往是不同步的，并且，近幾年來，總體而言收入的實(shí)際增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲的幅度。因此，比較收入增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率之后房?jī)r(jià)仍然是實(shí)漲的。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)說明，收入提高的比例遠(yuǎn)比不上房?jī)r(jià)上漲的比例。從2001年到2006年，全國(guó)城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資增速基本維持在14％左右，最高不超過14.9％。其中，2005年為20079元；2006年為21001元，同比增長(zhǎng)14.4％。2007年為24932元，同比增長(zhǎng)18.7％，年平均工資增速為2001～2006年6年來的最高水平。2008年為29229元，同比增長(zhǎng)17.2％，按每個(gè)家庭夫妻收入均為29229元計(jì)算，2008年的年收入共計(jì)58458元。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌認(rèn)為，2009年1～11月的全國(guó)住宅銷售均價(jià)達(dá)到4600元／平方米，比2008年均價(jià)上漲了1000元／平方米。按此計(jì)算，每平方米上漲了22％。可見，收入提高的比例遠(yuǎn)比不上房?jī)r(jià)上漲的比例，房?jī)r(jià)沒有上漲的結(jié)論顯然是難以站住腳的。

其次，影響房?jī)r(jià)實(shí)漲的重要成本因素，同樣可以說明“房?jī)r(jià)虛漲論”難以成立。這些重要成本因素，一是房地產(chǎn)用地出讓金。國(guó)土資源部2010年2月2號(hào)公布，2009年全國(guó)房地產(chǎn)用地出讓金為13391.8億元人民幣。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2008年GDP總值為314045億元人民幣，2009年GDP增長(zhǎng)率為8.7％，總值約為335 353億元人民幣。照此計(jì)算，全國(guó)房地產(chǎn)用地出讓金約占2009年GDP的4％。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，2009年成交總價(jià)排名前l(fā)o名的住宅用地平均成交金額為75.76億元，而2007年為51.93億元；2009年樓面地價(jià)排名前10名的住宅用地平均樓面地價(jià)為26365元／平方米，而2007年為16234元／平方米。與此同時(shí)，土地出讓金的增幅高低往往與房?jī)r(jià)上漲的幅度正相關(guān)。2009年初，全國(guó)工商聯(lián)公布的研究數(shù)據(jù)，顯示土地成本占房?jī)r(jià)的58.2％。

我們要質(zhì)疑“房?jī)r(jià)虛漲論”：巨額的土地出讓金是否攤?cè)敕績(jī)r(jià)，而房地產(chǎn)公司的高利潤(rùn)甚至壟斷利潤(rùn)又從何而來。難道這些影響房?jī)r(jià)的重要價(jià)格因素，依賴貨幣幻覺就可以消除?這些價(jià)格因素對(duì)于房?jī)r(jià)的實(shí)漲沒有任何影響?恐怕“房?jī)r(jià)虛漲論”無論如何也難以做出合理的解釋。而如果不能對(duì)此做出合理的解釋，那么， “房?jī)r(jià)虛漲論”就不無諷刺意味了。

歷史是一面鏡子。與中國(guó)的房地產(chǎn)用地出讓金可以類比的，是日本上世紀(jì)80、90年代的土地價(jià)格。日本土地價(jià)格的暴漲大約在1985～1990年間。1987年1月，日本國(guó)稅廳公布47個(gè)都道府縣所在地的最高臨街地價(jià)的平均值比1986年上漲了19.6‰是1986年9.1％的2倍，曾被稱作“狂亂地價(jià)”。而在隨后的1988～1990年間，地價(jià)上漲率分別為23.7％、28.0％、28.7％，均超過“狂亂地價(jià)”。正是“狂亂”的地價(jià)釀成了日本房地產(chǎn)的泡沫。據(jù)此，我們?cè)谫|(zhì)疑“房?jī)r(jià)虛漲論”的時(shí)候，要特別關(guān)注中國(guó)的房地產(chǎn)用地出讓金問題。

二是房地產(chǎn)公司的暴利。從多家房地產(chǎn)公司公布的2009年銷售業(yè)績(jī)看出，部分公司凈利潤(rùn)增幅超過200％。據(jù)此預(yù)計(jì)，2009年房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒊^50％。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年12月25日公布的第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)顯示，2008年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3861.3億元，比2004年增長(zhǎng)290.4％。2010年1月19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，無論是近9.4億平方米的成交量還是估算約4695元／平方米的均價(jià)水平，都創(chuàng)出了歷史新高。全年房?jī)r(jià)漲幅24％，平均每平方米上漲813元，也達(dá)到了前所未有的水平。

證明房地產(chǎn)通過其壟斷行為獲取超額利潤(rùn)的典型證據(jù)是《中國(guó)十大暴利行業(yè)》排名。在2002年第一版到2004年第三版的《中國(guó)十大暴利行業(yè)》排名榜上，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)3年蟬聯(lián)第一名。2005年房地產(chǎn)業(yè)再度登上該排行榜。2006年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)再次登上榜首。2007～2009年的《中國(guó)十大暴利行業(yè)》排名。房地產(chǎn)不是占據(jù)榜首就是排名列前。

面對(duì)巨額的房地產(chǎn)用地出讓金、房地產(chǎn)公司的暴利等事實(shí)，我們真不知道“房?jī)r(jià)虛漲論”者究竟是如何得出房?jī)r(jià)虛漲的結(jié)論的。

三、結(jié)束語

綜上所述，在房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)象面前，房?jī)r(jià)上漲源于貨幣幻覺的“房?jī)r(jià)虛漲論”具有一定影響。通過分析貨幣幻覺對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響的分析，可以認(rèn)識(shí)“房?jī)r(jià)虛漲論”的片面性。“房?jī)r(jià)虛漲論”的片面性在于，夸大了貨幣幻覺對(duì)房?jī)r(jià)上漲的作用。貨幣幻覺對(duì)房?jī)r(jià)僅僅具有短暫的影響；由于收入增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)上漲往往是不同步的，并且收入的實(shí)際增長(zhǎng)低于房?jī)r(jià)上漲的幅度，以及諸多影響房?jī)r(jià)上漲真實(shí)因素的存在，決定了房?jī)r(jià)是實(shí)漲而非虛漲。

房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)甚至房地產(chǎn)泡沫。如果房?jī)r(jià)上漲被“房?jī)r(jià)虛漲論”所誤導(dǎo)，因而對(duì)房?jī)r(jià)上漲的判斷出現(xiàn)錯(cuò)誤，將在一定程度上影響政府抑制房?jī)r(jià)過快上漲政策措施的制定和實(shí)施，也將對(duì)居民的住房投資和消費(fèi)產(chǎn)生許多負(fù)面影響。