開征物業稅的經濟效應研究

摘要：近幾年，我國許多城市房價不斷上漲。居高不下的房價，一方面使這些城市的房價收入比過高，居民買房困難；另一方面可能導致房地產泡沫，引發金融危機。因此，為了抑制房價的快速上漲，政府采取了一系列政策房價仍然沒有降下來。那么，政府開征物業稅是否可以抑制房價?物業稅對房價到底有何影響?本文從開征物業稅對財政收入與房地產業兩方面的影響對此問題進行了探討。

關鍵詞：物業稅；財政收；房地產

一、開征物業稅對財政收入的影響

從國家收入著眼，也許物業稅的開征會使國家短期內在商品房的開發稅費上收入銳減，但我們應當看到2007年全國稅收收入已達49449億元，比上年增長31.39％，全國財政收入在2006年的基礎上再上新臺階，預計達到51億元，這使得我國減稅也存在一定的空間和可行性，目前國家財政也有承擔此種減稅的能力，從另一個角度來看，政府將40年至70年的土地出讓金一次性收取也是一大損失，因為這幾十年中土地可能會有很大的升值空間，但物業在保有階段發生的增值部分由于沒有稅收的調節機制，使政府無法參與增值價值的再配，而流向了保有者，不僅拉大了貧富差距，而且政府也是提前透支了未來的土地升值的稅金。

物業稅的開征，從收入角度來看有減收的情況，這是改革所必須支付的成本，任何稅改都無法避免，但稅制改革也將帶來稅收增長。1994年稅制改革后，稅收比率(國際上通用的稅收負擔衡量指標，即一個國家在一定時期稅收收入總額占同期GDP的比重)呈不斷上升趨勢。從1996年后，稅收增長開始高于經濟增長，從1998年起，稅收占GDP的比重基本上每年增加1—1.5個百分點。

二、開征物業稅對房地產業的影響

1 對房地產商的影響

房地產開發門檻降低，巨大的行業利潤會吸引眾多產業包括民間資本進入房地產開發領域。征收物業稅后，開發商為獲取開發土地而預先支付的成本大大降低，從而會使更多資本進入，資金實力將不再是房地產企業競爭的重點，房地產行業的平均利潤將大幅下降。

物業稅將降低房地產商開發成本，可令房產商的資金鏈寬松不少。無論是資金信貸，還是稅費征收，都將直接影響到房地產開發商的錢袋了。由于土地轉讓稅以及房產稅將被未來的物業稅所取代，使得原來一部分在房地產開發階段的稅費流向房地產保有階段，稅收負擔將由購房者而非開發商承擔。因此，開發商的現金流將大大提高，開發商的資本性投資預計將減少15％—20％，減少的這部分成本將有可能體現在房價的下調上，房價下降將進一步刺激房地產需求，緩解開發商的現金流量狀況，也可以減少開發的信貸風險。

2 對投機行為的影響

在目前尚不規范和健全的房地產市場環境中，房地產的過度投機行為主要表現為兩種現象：一種是在房地產開發環節的“炒地”現象極為嚴重，許多好地塊在進入完全開發之前大多經過多次轉手，土地價格被人為放大，并隨著建筑成本被轉移到房價中。另一種就是“炒樓”，人們非理性地購置多處住宅并通過頻繁轉手的方式獲取差價利潤，由此導致房價飆升，增加了實際需求者的購房成本。無論是“炒地”還是“炒樓”，都掩蓋了市場真實的需求，導致供求關系失衡，也造成房屋空置率持續攀高的現狀。而且，目前的稅制保有階段稅少，稅負輕，流通環節稅重，就相當于給土地保有者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。進入流通時，土地承受過高的稅負，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現象嚴重。更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發了土地價格的上漲。在保有階段發生的增值部分流向了保有者，導致炒作泛濫，拉大了貧富差距。所以，如果物業稅能夠有效的實施，那么它將有效的打擊投機，穩定市場。另一方面，物業稅會增加房屋持有者保有時間財產的成

本，從而增大投機風險。更多的人會衡量買房投資是否合適，很多人會將買房投資的想法暫時擱置，降低購買欲望，這樣可以適當給房地產市場降溫。而已經擁有幾套房產的人，同樣因為保有財產的成本增加可能會賣房，這樣就增加了二手房市場的供應，從而更有利于盤活二手房市場。

3 對房價的影響

物業稅開征后，房價未必會隨之大幅下調。因為房價上漲由多種因素構成，它蘊含著中央政府與地方政府、供求與需求、經濟過熱與硬著陸、市場化與計劃經濟等諸多博弈，對于中國經濟這樣一個龐大、復雜、矛盾的綜合體、僅靠某項單一的政策或行政手段是不夠的。業內人士估算，雖然由于地價和相關稅費分70年交，也就意味著占住宅成本30％的地價和相關稅費在銷售時只需先交納1／70，其余在其后的69年中交納，成本下降了98.57％，表現在總房價中，成本就下降了29.57％。但是對地產公司來說，房價不會應聲而落，短期內反而還將獲得超額利潤。因為地產商不可能將房價一步降到位，而將通過加強房產的營銷，提升房產的附加價值等方式維持房價，再通過買賣雙方的博弈，逐步降低價格。所以減少的這部分成本既有可能體現在房價的下調，也有可能成為營銷費用甚至成為其更加超額的利潤。而且根據最新的分析，中國目前的住宅當地產市場總體上是處在供小于求的狀況，據估算，城鎮每年的買房需求為7.6億平米，而2006年住宅銷售面積近5億平米，供給明顯小于需求的狀況下，稅收政策的效應很可能達不到抑制房價的目的。