2010大陸樓市「開拐」瘋狂恐難繼續

隨著樓市調控政策密集出臺，2010年一開始，不少地方的樓市出現降溫現象。

房地產交易遭遇新年寒流，給市場帶來了困惑，從2009年下半年開始發力的房價，究竟是繼續上漲，還是會掉頭向下?

2009年1月19日，國家統計局公佈了2009年大陸房地產市場資料。近9.4億平方米的成交量以及估算約4695元(人民幣，下同)/平方米的房屋均價水平，都創下了歷史新高。大陸全年房價漲幅達24%，平均每平方米上漲813元，也達到了前所未有的水平。資料顯示，2009年，大陸房地產市場走出金融危機的低迷，再度空前火爆。投資投機者盛行，房價、地價等諸多指標都持續上升，泡沫變得嚴重起來。

2010年，大陸樓市還會延續瘋狂嗎?樓市泡沫會不會破滅?是否能通過樓市撬動經濟?

拐與不拐這是一個問題

根據深圳市規劃國土委資料，2010年1月8日~14日，該市新房總成交面積為9.31萬平方米，環比前一周上漲17.1%。但是相較於2009年，這一成交量還處於低位運行。而且該周成交均價為19721元/平方米，環比下降了15.4%，正式跌破兩萬元大關。

在大陸所有一線城市中，深圳的房價最具有風向標作用。從歷史經驗上看，2008年房價調整時，北京上海還在微調，深圳已經走出「退房」「斷供」的熱潮;而2009年伊始，在房價飆升大潮興起之前，深圳房價已經率先回升，并且全年上漲80%，全年交易量突破2000萬平方米，量價均創深圳30年來最高。

管中窺豹，略見一斑。深圳在2010年年初走出的「領跌」之勢，為2010年大陸樓市走向發出了先行信號?！?010年房地產的價格，尤其是大城市的房地產價格難免會出現一些比較明顯的調整。」1月17日舉行的中央電視臺財經頻道首屆中國經濟年會上，來自大陸人大財經委、國研中心、清華大學等機構的官員和經濟學家均表示，2010年的中國房地產市場或有明顯調整。國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌就表示，「我相信2010年房價的漲勢絕對不會像2009年那樣，這是我們的基本判斷。政府正在出臺一系列的政策，2010年房市必定比2009年會走得更穩更健康。」

最新的房地產政策「國四條」中，把「遏制房價」提上了章程，這也為房地產業者和專家暗示了房地產發展方向。而近日，國務院總理溫家寶在國務院第四次全體會議上再次強調房產政策的執行力，提出要促進房地產市場平穩健康發展，這更是為2010年大陸樓市「開拐」打下一劑強心針。政府政策的大力推動讓大多數相關人士認為，2010年樓市不拐也難。

政府系列調控 投機者將遭遇「圍剿」

近期房地產政策以前所未有的力度頻繁推出，政府調控的決心和行動都有目共睹。只是樓市上漲的表現背后其實糾結著許多矛盾因素，比如土地供應、財政收入、保障性住房建設等。樓市調控的重拳出擊，對房地產的作用需要經過多久「潛伏期」才能真正發揮效用，還有待市場的檢驗。

政府顯然也把調控樓市的壓力下放到土地、稅收等各個領域，打出一系列組合拳。

土地方面，縱觀2009年大陸市場「地王」頻出，北京廣渠門15號地就曾在2009年6月底刷大陸新地王記錄，以總價40.6 億元成交。針對此，2009年11月12日，國土資源部出臺了土地新政，對商品住宅用地的宗地出讓面積給出了明確上限。接著，繼12月14日「國四條」出臺后僅3天，政府又針對炒地行為明確規定，以后開發商拿地時，「分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%」。2009年12月23日，國土資源部掛牌督辦了18宗房地產開發閒置土地，重申閒置滿兩年的土地堅決無償收回的政策，以嚴厲打擊囤地、炒地行為。

稅收方面，政府可能將使用最能打擊投資投機炒房的物業稅來有效調控房價。2009年12月9日，國務院決定恢復房地產交易營業稅政策，未來稅收調控還將深化。有報導稱，2010年稅務部門將在大陸范圍內開展房地產模擬評稅，物業稅「空轉」將推廣至全大陸。

同時，各地地方政府明顯加大了政策的落地執行力度。2009年12月底，上海出臺了「滬四條」，從稅收信貸政策調整、加大普通商品住房供應、加快推進住房保障、加強市場監管等四方面採取措施。廣州也出臺《廣州市閒置土地處理辦法(修訂草案)》，首次明確對閒置土地，按地價20%一次性徵收土地閒置費。

總的來說，年終歲末密集出臺的政策，已經讓購房者漸漸走出恐慌情緒，持觀望態度。元旦之后，大陸主要城市的樓市都呈現冷靜態勢，北京、上海、廣州、南京、長沙等地的成交量、供應量均雙雙下降。除了傳統的淡季因素之外，這一系列組合拳也初現成效。

不難看出，大陸已經「橫刀立馬」開始調控和遏制樓市的瘋狂局面，房地產市場預期也開始異變。在大陸樓市莫衷一是的討論聲中，可以預期的是，2010年樓市會比2009年來得平穩有序，瘋狂難以再續，而投機者和炒房團恐怕也將難有用武之地了。