張民耕:抱團(tuán)取暖 突圍資金困境

盛世神州房地產(chǎn)投資基金的成立，開啟了北京房地產(chǎn)私募基金的先河。盛世神州的主要股東幾乎全是房地產(chǎn)大佬，它的成立在一定程度上推進(jìn)了大陸房地產(chǎn)從「香港模式」向「美國模式」轉(zhuǎn)變。正如張民耕董事長所說，「多一些房地產(chǎn)金融思維，少一些房地產(chǎn)開發(fā)思維」是這家頗受關(guān)注的基金公司最大的心得。

「當(dāng)初下海選擇跑道時(shí)，我們選擇了房地產(chǎn)。如今十幾年過去了回頭看，發(fā)現(xiàn)跑道選對了，我們選擇了前面有人計(jì)碼錶，沖線有人計(jì)成績的地方，而不是前方一無所有。這一次成立私募股權(quán)基金，我相信我們又一次選對了跑道。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)必然會(huì)有持續(xù)規(guī)范的發(fā)展，」在北京復(fù)星國際中心19層的辦公室裡，盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理有限公司董事長張民耕對記者說。他背后的櫥窗裡放置著航天器的模型，上面有楊利偉的親筆簽名，張民耕說，「盛世神州」的名字也借鑒了「神舟」的諧音，希望公司能夠一飛沖天。

2010年3月8日，盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司(以下簡稱「盛世神州」)正式成立，成為北京第一家以房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資為主、債權(quán)投資為輔的房地產(chǎn)私募投資基金，開啟了北京房企探索私募化融資的道路。盛世神州有優(yōu)秀的房地產(chǎn)血統(tǒng)，其五位主要發(fā)起人北京銀信投資有限公司董事長張民耕、復(fù)地集團(tuán)董事長范偉、陽光壹佰集團(tuán)董事長易小迪、富匯投資管理有限公司董事長曾軍以及喜神資產(chǎn)管理有限公司董事長曾勇，幾乎均為房地產(chǎn)界大佬。而「空降」至盛世神州投資顧問委員會(huì)的，更不乏華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、SOHO(中國)聯(lián)合創(chuàng)始人潘石屹等行業(yè)領(lǐng)袖。面對銀行信貸收緊，房地產(chǎn)商顯然為借機(jī)占位做好了準(zhǔn)備。

開發(fā)模式轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)投資基金的先行者

與以往私募基金的最大不同在於，盛世神州基金主要牽頭人都來自房地產(chǎn)開發(fā)商，也成為大陸第一個(gè)公開以「房地產(chǎn)」字樣命名并限定投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資基金。盛世神州基金到底如何自我定位?「說到底，我們是以投資為先導(dǎo)的房地產(chǎn)資源整合商，」張民耕說。「這種資源整合，從表面上看，似乎只是為房地產(chǎn)商解決其最為迫切的資金問題。但是實(shí)際上卻是全方位的整合。比如可以把我們在程序控制、品牌運(yùn)營、銷售策劃等方面的經(jīng)驗(yàn)向?qū)０高M(jìn)行輸出。」

盛世神州的橫空出世其實(shí)經(jīng)過了很長的醞釀期。

早在2005年，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生就提出，大陸的房地產(chǎn)企業(yè)形態(tài)已經(jīng)發(fā)生變化——正在由全能型的開放商轉(zhuǎn)變?yōu)榛蛲顿Y、或開發(fā)、或行銷運(yùn)營的模式，也就是從香港模式走向分工明確的美國模式。這種提法讓張民耕萌生了一個(gè)想法——要做大陸房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)投資基金的先行者。而2007年6月1日生效的《合伙企業(yè)法》為組織有限合伙制的房地產(chǎn)投資基金奠定了法律基礎(chǔ)。雖然有了法律支持，但是私募股權(quán)如何操作、模式如何依然困繞著張民耕的腳步。直到2008年，張民耕參加了北京大學(xué)金融系何小峰教授舉辦的私募股權(quán)基金高級研修班，從理論和思路上了解了私募股權(quán)投資基金的操作思路。「我簡直豁然開朗，而且在這個(gè)班裡也正好有人和我志同道合，我們就在一起拍板決定從『夢想派』變成『行動(dòng)派』，開始為成立盛世神州投資基金而努力。」

張民耕認(rèn)為，目前大陸房地產(chǎn)市場已經(jīng)做好準(zhǔn)備接受地產(chǎn)融資的多元化趨勢。「大陸房地產(chǎn)在兩方面存在問題:一是開發(fā)模式中，房地產(chǎn)商資本金的增長永遠(yuǎn)趕不上生產(chǎn)資料價(jià)格的增長」。如今地王頻出，土地價(jià)格一飛沖天，僅靠房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金自我積累簡直難以望其項(xiàng)背。「2002年、2003年，北京房地產(chǎn)最鼎盛的時(shí)候有4000多家房地產(chǎn)公司，但是現(xiàn)在有專案可開發(fā)的不滿500家。中小開發(fā)商都被擠出到二叁線城市。房地產(chǎn)商自我資本的積累和土地價(jià)格增長的差距越來越大，所以開發(fā)、投資的分開十分有必要。」

「大陸房地產(chǎn)的另外一個(gè)問題就是融資模式的單一，地產(chǎn)商主要就是向銀行和信託機(jī)構(gòu)借款。這樣帶來的結(jié)果就是負(fù)債率高——房地產(chǎn)商和銀行互相綁架，一旦開始調(diào)控或者經(jīng)濟(jì)形勢有波動(dòng)，這種關(guān)係特別脆弱。房地產(chǎn)私募的成立使得用民間的資本充實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)變?yōu)榭赡埽抑辽贂?huì)產(chǎn)生叁個(gè)好處:第一，讓社會(huì)資金也能分享城市化的紅利;第二，避免了個(gè)人資本去炒房炒地而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，避免了個(gè)人資本成為擊鼓傳花最后一棒的可能;第叁，基金模式使整個(gè)社會(huì)增加了供給，促進(jìn)行業(yè)存量增長，使民間資金成為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定器。」

房地產(chǎn)+基金模式 分?jǐn)偝鞘谢箫?/p>

其實(shí)張民耕創(chuàng)立盛世神州房地產(chǎn)投資基金的目的，用一句話就能概括，「以天下之材，蓋天下之房，住天下之人，增加供給，穩(wěn)定市場。」

據(jù)張民耕介紹，盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理公司作為基金唯一的普通合伙人(GP，General Partner)，出資額達(dá)到了一期總?cè)谫Y規(guī)模的5%，加上發(fā)起人股東的共同出資，發(fā)起人和管理人的出資達(dá)到了基金首期融資規(guī)模的15%。這一比例在私募基金中并不多見——私募的慣例是普通合伙人只需出資投資額1%。

「我們希望表達(dá)基金管理人和投資人利益的一致性的決心，讓投資人放心，我們同甘共苦、同舟共濟(jì)，」張民耕告訴記者。

盛世神州房地產(chǎn)投資基金的一期融資規(guī)模為5億元人民幣，投資重點(diǎn)將放在長叁角、環(huán)渤海區(qū)域。「盛世神州是以專案的股權(quán)投資為主，債券投資為輔。投資退出方面，主要有溢價(jià)回購、分紅退出和二級市場退出等方式。」張民耕介紹說。

不難看出，盛世神州的五位初始合伙人都有極其專業(yè)和成功的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，拿張民耕的話來說，就是「對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場潛在價(jià)值具有專業(yè)判斷能力，對開發(fā)經(jīng)營全程具有專業(yè)管理控制能力，這是盛世神州基金及管理公司的基本優(yōu)勢。」

不過房地產(chǎn)血統(tǒng)純粹的另一面可能是基金系血統(tǒng)不足的質(zhì)疑。對於基金運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的欠缺，張民耕顯得很坦然，「我們當(dāng)然要少一些房地產(chǎn)開發(fā)思維，多一些房地產(chǎn)金融思維。」

顯然他已經(jīng)做好了功課——借助外腦來擴(kuò)充基金管理團(tuán)隊(duì)的「基金系血統(tǒng)」。而這些外腦中的制勝武器當(dāng)屬公司總裁王戈宏。

張民耕在介紹其王戈宏時(shí)難掩興奮。「他本身就是做基金出身，2006 年他在美國發(fā)起創(chuàng)辦JW Stone商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信託基金(REITs)并擔(dān)任創(chuàng)始合伙人及總裁，全程主導(dǎo)基金的資金募集，團(tuán)隊(duì)整合，政府法律金融等資源的建立，專案的發(fā)掘評估和投資的決策管理等。除此之外，他在萬科呆過八年，有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)界尤其是大陸的房地產(chǎn)界，了解房地產(chǎn)經(jīng)營模式。」

在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)私募的成立更像是在「關(guān)閉一扇門的同時(shí)打開的一扇窗」。「只要房地產(chǎn)業(yè)有發(fā)展，我們應(yīng)該吸引更多人來分城市化的大餅，而不應(yīng)該是幾個(gè)房地產(chǎn)商獨(dú)享。這是我們的愿望。」張民耕由衷地說。