一線城市樓市走向寡頭時代

調控政策正抬高拿地成本，大批小開發商，在這一波調控中用完僅有的少量地塊后，將被排除出房地產開發市場。

這些天，王城忙著安排春節包車。包的都是豪華大巴，以讓還在工地上的民工不必擔心春節前擠不上回家的火車。

“先送到合肥、蚌埠、阜陽，再每人發100塊，自己轉車回家。”王城說，為此他已經忙了1個多星期。“臨近春節，有錢也不好找車。”

這是王城20多年來第一次為手下民工過年而費盡心思。作為上海一家房產公司的董事長，他的本意可不是讓民工念他的好，而是讓這些民工能夠遲一點再走，因為項目正在趕工期，為此，他還扣著包工頭的工程款，“多干半個月再結清。”

往年，是不這么做的。一方面，臨近春節，很多民工心思已飛回老家，工程效率不高，“臨近春節，怕出意外，還不如早早結束，大家都過個好年。”另一方面，隨著冰凍期來臨，工程施工進展也會緩慢，“窩工”。

2010年是個例外。去年12月27日，溫總理在接受新華社記者專訪時表示，要嚴厲打擊“占地不用”等違法犯罪行為。這終于讓王城對2010年新的一波樓市調控重視起來，猶豫幾天后，他在囤了快2年的地塊上，匆匆忙忙地動工了。

從上海市規劃和國土資源管理局網站上可以看到，2009年12月，上海申請規劃建設許可證并獲得批準的商品住宅項目達到了35個，比上個月增加了—倍多。其中，甚至有一些在2000年左右建成項目的二期工程。

新一波調控突如其來

新一波樓市調控，事先并沒有多少征兆。

2009年12月7日，中央經濟工作會議閉幕時，外界對“保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”的提法，還都普遍解讀為房地產的重大利好。

2天后，調整突然而至，而且是緊鑼密鼓。

12月9日，國務院常務會議決定將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年；

14日，國務院常務會議提出：“抑制投資投機性購房，遏制部分城市勞階過快上漲的勢頭。”“遏制”的措辭為歷年首次。

17日，國土部等五部委發文規定分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％。如果開發商拖欠地價款，不得參與新的土地出讓交易。

22日，財政部、國稅總局公布住宅營業稅減免細則，5年以內，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。

次日，國土資源部掛牌督力、全國9省(區、市)的18宗房地產開發閑置土地，重申無償收回閑置滿兩年的土地。

2010年1月10日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，涉及土地、信貸、市場監管等11個方面，也就是“國十一條”。二套房貸款首付款比例下限被定在了40％。

地方政策很快跟進。

2009年12月30日，上海出臺《關于本市貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產市場健康發展的實施意見》(簡稱“滬四條”)。不僅將上海2009年出臺的救市政策全部取消，還出臺了落地政策。

其中，不僅要求開發商拿地首付50％，還把每塊地的出讓面積限定在20公頃以內，另外，對開發商捂盤惜售的限制，也終于從原則落到了實處：“已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，明碼標價對外銷售。同日，上海開始收緊公積金貸款。二套房公積金貸款的最高貸款額由2009年的80萬元減至60萬元。

“這波調控的重點在于錢和土地，而對開發商來說，有地就有錢，所以，這波調控直指開發商最致命的弱點，就是囤地。”東方物產集團董事長王耀華對《膝望東方周刊》說。

根據2009年8月上海市國土局公布的數據，上海總共有1077萬平方米住宅用地處于“批而未用”狀態，涉及70多個房地產項目。

但按照上海本地媒體的報道，上海拿地超過2年未上市或未動工的住宅或包含住宅用地性質的地塊有330幅，建筑面積是43565萬平方米，是上述官方數據的4倍多。

2009年12月23日，國土資源部在掛牌督辦房地產開發閑置土地處置新聞通氣會上公布：目前全國閑置的房地產用地仍有約1萬公頃。而在房地產業內流傳的一個說法是，實際閑置的土地面積，是官方公布數據的12倍。

措辭嚴厲，并不足以真正讓囤地的開發商緊張。從1994年中央政府頒布《城市房地產管理法》開始，國家就一直在出臺打擊囤地炒地的政策。可是，這些政策幾乎始終沒有得到有效實行，“受處罰的企業罕見，也少有看到超過兩年期限的閑置土地真正被無償收回，開發商囤積土地被政府無償收回的風險近于零，違反政策的成本太低，導致囤地現象愈演愈烈。”知名房產分析師陳真誠說。

真正讓王城慌亂的，是廣州的消息：2008年的廣州天河地王——絹麻廠地塊已經被廣州國土局收回，13億元土地出讓保證金也被罰沒。據悉，2009年，廣州市國土房管局收回閑置土地12宗，共41.3017公頃。

2010年1月9日，上海規劃和國土資源管理局也發出公告，決定在近期收回和督促開工8幅閑置地塊，共66公頃。

“大家都說，上海閑置著幾千公頃土地，收回66公頃，只是配合中央作出個姿態，可是，看看廣州的事情，卻又不敢那么確定，所以，只好先趕緊開發一點，免得萬一政府動真格的，被殺一儆百。”王城說，這是趕在年底開工的開發商的普遍心態。

調控難題和地王瘋狂

即便如此密集的調控政策出臺，開發商群體總體仍處在觀望狀態。中國房地產職業經理人聯盟秘書長陳云峰告訴《瞭望東方周刊》：一方面，銀行在2009年末的態度，并沒有讓開發商有“差錢”的擔憂；另一方面，政策對首套房的“網開一面”和2009年的土地財政狀況，也讓開發商覺得在2010年并不會遇到危及生存的政策。

“中國樓市的調控實質上是分化為三部分的，中央出政策，地方政府配合，而錢又掌握在銀行手里，而地方政府要顧忌土地財政和地方GDP，銀行要完成信貸任務要盈利，往往就陽奉陰違，這才是歷次調控越打越漲的真正原因。”陳云峰說。

2010年的調控，也面臨著同樣的問題。

信貸方面，按照中國指數研究院公布的數據，2009年1～11月，我國個人消費貸款余額(其中約75％是房貸)增長16萬億元，是2007年和2008年的2倍和36倍。

2009年全年，房地產企業從銀行獲得的授信額度達到3243.6億元，就在調控政策頻出的12月，交行和北京銀行還對金隅授信310億元。僅次于8月份建行對萬科的500億元授信。

據《中國證券報》報道，2009年1～10月，房地產開發企業獲得國內貸款9119億元，同比增長53.0％，是2000年來的最高增速。

對地方政府而言，房地產業也的確舉足輕重。

而按照中國指數研究院的監測數據，截至2009年12月29日，全國60個城市土地出讓金收人同比增加超過100％。其中，排名第一的上海，其土地出讓金高達1043億，也是第一個出讓金超過千億的城市，排名第二的也接近一千億。

按照上海市財政局公布的數據，2009年上海市地方財政收入為2540.3億元。

2009年前幾個月，上海財政一度出現連續負增長，進入“浦東開發以來上海經濟和財政運行最為困難的一年”，直到樓市回暖情況才好轉。2009年上海財政收入，增量部分50％左右，存量部分25％左右均來自于房地產行業。

據一些機構的估算，2009年，全國新房和二手房的成交額可能突破6萬億元，相當于同期GDP的1／5強，房地產開發投資額預計達3.6萬億元，占固定資產投資的比重接近19％，在增量固定資產投資中，房地產貢獻逾30％。

實際上，由于我國財稅收入結構屬于中央強、地方弱的格局。“地方對于土地出讓金的依賴度較高；另外，在GDP為主導的政績考核體系中，地方政府也更傾向于發展對經濟拉動力大的房地產業。這也是在過去幾次調控中，地方政府“救市”積極，打壓時“打折”的重要原因，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說。

據中金公司首席經濟學家哈繼銘預測，2010年全國新增貸款規模預計在75萬億元到8萬億元之間。“從2009年的數據就能看到，銀行顯然無法放棄房貸和開發貸款這么重要的部分，而地方政府的經濟結構轉型才剛剛開始，房地產的作用顯然還無法被取代。”楊紅旭說。

這個道理，早在2007年末的調整和2009年的救市中，就被開發商看得清清楚楚。

于是，2009年末到2010年初，會出現一邊調控政策頻出，一邊地王層出不窮的怪異情況。

2009年12月17日，就是《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》發布當天，保利地產以30A億元競得北京朝陽區東四環外東風鄉高井村地塊，樓板價為每平方米2.35萬元，成為2009年北京普通住宅地塊單價地王。

22日，廣州亞運城項目地塊，以255億元，創全國地王新紀錄。和起始價165億元相比，高出了整整90億元。

23日，上海新江灣城C6地塊，以每平方米32484元的樓板價，再次刷新全國單價地王紀錄。換算下來，一年后，該地塊上的樓盤售價必須達到每平方米5萬元才有利可圖。

可是，新江灣城目前在售的合生江灣國際公寓、加州·水郡等項目均價，還在每平方米25000元左右。

寡頭時代

事實上，很多開發商在拿地的時候，主要考慮資本運作，而不再局限于地王本身。新加坡紅木集團總經理張永河告訴《瞭望東方周刊》，2009年，大部分拿地王的開發商，都是用的“拿地王——圈錢——再拿地王”的手法從資本市場圈錢。“而且，一線城市的土地資源，越來越稀缺了。”

地王效應，又推動了開發商整體提價、捂盤、炒地。這也是導致房價在2009年快速上漲的重要原因之一。

公開資料顯示，2009年上海住宅用地和含有住宅性質用地的平均樓板價已經達到每平方米7230元，按照每平方米15476元的成交均價計算，土地成本已經占房價的46.7％。而2008年上海的平均樓板價只有每平方米3393元，占房價的24.8％。

就在2009年底，半年前剛剛以40.6億元拿下北京廣渠路15號地王的央企中化集團下屬公司中化方興，已經向北京規劃委提出了拔高樓層的申請。一片質疑聲中，業內對該地塊按照原來規劃建設已無利可圖的看法，早已達成共識。

在方方地產咨詢機構發布的《華東城市土地市場2009年年報》中，顯示去年上海市場競拍地塊的樓板價幾近零利潤的占到地塊總數的4成。克而瑞(中國)研究中心的報告則顯示，2005年至2(~09年產生的全國50個地王項目中，約有半數尚未開工，正在建設中的項目大約不到兩成，已經建好上市銷售的僅有1／4。

王耀華說，現在開發商也分化成了兩個陣營。“一部分打算繼續觀望，如果這一波政策還是雷聲大雨點小，那就再繼續囤地，用地價的上漲消化成本，如果政府動真格的，就慢慢開發，原本分2期的，現在分4期，盡量拖時間，每期6～9個月的周期，正好可以拖過政策調控帶來的市場低迷期，說不定到時候，又開始漲了。”

由于2009年房地產市場繁榮給開發商帶來了充沛的資金，所以2010年的調控對開發商的影響，在2011年才會體現。“大批小開發商，在這一波調控中用完僅有的少量地塊后，將被排除出房地產開發市場，因為賣了面包，卻買不起面粉了。首付提高、開發周期要求，其實也是在抬高拿地的成本。”張永河告訴本刊記者。

這些小的開發商，將成為新的“房產熱錢”，即仍然活躍在房地產行業，但是不再獨自拿地，而是以參股的形式，投資在大中型房產企業的具體項目中，“這樣的案例已經出現了，一線城市的樓市，將很快進入寡頭時代。”王耀華說。