讓物業稅開啟房地產健康之路

繼去年12月國務院常務會議決定終止營業稅優惠、提出樓市調控四條措施后，國務院目前再次下發“國十一條”，除了重申二套房貸首付比例不得低于40％的老政策外，還增加了不少亮點，比如，首次提出要探索土地出讓綜合評標方法，這意味著，土地出讓將有望事先充分考慮“拍賣出價”之外的其他因素，制度性地限制在價款支付、遵守合同開發時限等方面有不良信用記錄的主體參與土地出讓活動，以更合理和透明的方式提升土地出讓投機的門檻。

但要使房地產步入“穩定成熟”的狀態，需要打破多重“藩籬”，其中最根本的還是要改變現階段地方政府靠“賣地”增加財政收入、地方經濟過分依賴房地產業的困局。而最近關于要開征物業稅的報道，無疑是一個非常利好的消息。

開征物業稅的基本思路是降低房地產開發及流通環節的稅費，減少生產、交易成本而增加持有房地產的成本。全國政協委員、恒大地產集團董事局主席許佳印曾披露，房地產開發環節征收的各類稅費高達100多項，其成本加起來占到房價的1／3以上，而這些成本最終多轉嫁到終端住房消費者的身上。

而對交易環節的征稅，在投機因素起顯著作用造成的供求緊張的市場環境下，稅負成本最終同樣由最終的住房需求者承擔。只要房地產持有成本足夠低，炒房者就有能力“囤積居奇”抬升房價，在大幅攀升的房價面前，購房占款用于其他用途的獲利顯得微不足道，又令持有房產的機會成本維持在相對極低的水平上。因此，開征物業稅成為打破投機鏈條的關鍵。

從地方政府的層面看，物業稅取代其他相關稅費作為地方收入的重要來源，可以保證地方財政的可持續性，避免一次性土地出讓金帶來的“寅吃卯糧”的效應，可以說是建立中國地方公共財政的開端，也是改變地方土地財政的關鍵所在。目前的稅費機制和結構，讓地方政府與房地產開發商和投機人存在廣泛而兼容的利益，使其有動機利用拍賣這種“政治正確”的市場競價方式提升土地出讓金，對房地產價格的膨脹予以事實上的鼓勵，并且規避了自身對于影響一方民生的房價不斷上揚的政治責任。

然而，物業稅的開征雖然可能為房地產走上健康發展之路提供契機，但僅僅是物業稅本身，并不能保證房地產市場的健康發展。

首先要理順物業稅與現有稅費的關系。例如，一旦開征物業稅，現有的土地出讓金如何調整?一種觀點認為應當取消土地出讓金，=者都是對同一財產標的征稅，，同時收取有雙重課稅的嫌疑。也有人認為征收物業稅并不意味著土地出讓金繳納要被取消，土地出讓有償使用是寫入土地管理法的，而且目前這點也沒有要修訂的意思，因此，未必會出現諸如取消土地出讓金這樣大的動作。

實際上，從施政目標與政策制定的邏輯一致性考慮，無論保留還是取消土地出讓金，至少在開征物業稅的同時，必須切斷土地出讓金通過“招拍掛”或別的任何方式而與房地產價格建立的正相關關系。物業稅的開征，對地方政府行為的“合目的性”的調整，在于迫使它們要用高水平的公共服務而非高水平的土地出讓金來振興城市的房地產，并由此獲得進一步提升公共服務水平所需的資金支持。如果一方面開征物業稅，另一方面仍讓土地出讓金與房價水平掛鉤，等于仍給地方政府留下了無視公共服務而僅憑土地出讓金上漲來獲得財源的機會，縱容了它們在提供公共服務上的機會主義行徑，使之仍可以走回與房地產開發商和投機者合謀的老路。對于普通民眾而言，不啻支付了毫無收益的額外稅金。

物業稅開征不能久拖不決。目前對物業稅開征的具體細節還存在不少爭議，例如開征物業稅時，如何對待那些已經繳納了70年土地出讓金的不動產，又如物業稅征收范圍是否包括基本自住需求用房以及如何識別不同類型的不動產，再如分稅制下開征物業稅之后撤并相關中央稅種還是地方稅種等等。這些問題和困難，讓物業稅開征至今在“空轉”階段，甚至尚未進行“實轉”的試點。

審慎雖屬必要，但應組織相關專家及利益相關方，加緊攻關技術問題。當前這種“不確定狀態”已經嚴重影響了地方政府對未來財政自由度的預期，扭曲了它們當前的行為。對未來物業稅為支柱的地方財力缺乏穩定預期的條件下，地方官員理性的決策是用足現有政策，大幅提升土地出讓金收入，以免未來不確定的財力影響自己的政績和升遷。其對房地產市場的直接后果就是——在物業稅開征形勢明朗之前，難以遏制的地方政府驅動型價格上漲。