任志強:唯一辦法是開收土地出讓金

備受關注的《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》，日前正式向公眾公開征求意見。目前，專家、開發商、民眾等各個方面都在通過各種渠道就新條例提出意見，博弈正在激烈進行。

一向以大膽敢言聞名的北京華遠集團董事長任志強就此接受了本刊記者采訪，關于新條例，他依然毫不含糊。

交沒交土地出讓金很關鍵

《瞭望東方周刊》：草案第40條對非公共利益拆遷做了規定，稱要符合規劃，并辦理審批手續。這是爭議的一個焦點，你怎么看?

任志強：我反對這一條。反對的原因是，就沒有非公共利益拆遷這個概念。都是公共利益拆遷。純粹因為商業利益搞的開發不叫征收，叫交換(指民事交易——記者注)。非公共利益不能征收土地，也不應當適用于這個條例。

你寫非公共利益征收要自愿、要平等，你完全可以通過《民法通則》、《合同法》去搞，何必要把它寫入這個條例?可是，后邊還有這么一句：本條例關于貨幣補償、房屋產權調換、補償協議內容的規定，適用于非因公共利益的需要進行拆遷的活動。這不是廢話嗎?既然是自愿、平等，還適用這個條例的相關規定干嗎?不適用你這個條例，自愿、平等，我們也能干。

《瞭望東方周刊》：你認為征收只能是公共利益?

任志強：我認為只要是城市建設，就都是公共利益。不能因為政府蓋的是商場，就叫做商業利益；蓋的不是商場，就叫做公共利益。凡是征收，都是公共利益。公共利益的前提在于，是不是城市規劃需要。如果是純商業的，那叫做交換(注：民事交易)。我就不承認有非公共利益拆遷這個事情。我現在沒鬧懂，咱倆互換房子，交換了，也根據自愿、平等原則，這個和拆遷有什么關系?

《瞭望東方周刊》：你認為主要問題出在哪兒?

任志強：核心問題是土地使用權歸誰。如果我交了土地出讓金，這是國家把土地使用權渡讓給我了，那土地使用權就歸我。起碼在有限期間，土地使用權是歸我的。別人得拿錢才能把這個權利買走，國家也要花更高代價才能把這個權利贖回。假如你沒有交土地出讓金，這土地使用權仍歸國家，你現在住著，這叫做國家允許你用，但是不表示你有土地使用權。

我們1991年施行土地出讓金政策的時候，本來所有房子都應該交。交不起也得先欠著。否則，我原來交了土地出讓金，你原來沒交，補償卻是一樣的，交了的不是要吃虧?

你最后拆的房子本身不值錢，實際上人家要的是那塊地。我們現在拆的大部分，或者說95％以上，都是那些沒有交土地出讓金的房子。如果你交了土地出讓金，在土地合同上會有明文規定，要給的具體補償。

水皮(注：財經評論員)認為，土地增值費用應該歸個人。我認為，假定你交了土地出讓金，權利是你的；你沒有交納土地出讓金，增值費不該歸你。新條例在評估房產價格時開始要考慮區位，我認為還要加一點，一定要把交沒交土地出讓金也考慮進去。這是在制造另外一種不公平

《瞭望東方周刊》：交了土地出讓金的比重有多大?

任志強：只有25％的人交了，75％以上的土地是沒有交土地出讓金的。1991年之前就沒有這個規定，所以，凡是1991年之前古了土地的，都沒交。另外，國家劃撥的土地也都沒交。

國有企業，像首鋼，寶鋼，他們占有的土地也都沒有交土地出讓金。國有企業現在大概9000多億的利潤，如果讓他們交土地出讓金，他們要交1.4萬億。算上土地出讓金，國有企業現在是沒有贏利的。當然，這些國有企業可能修了路，架了橋，通了電，國家視同他交了。但老百姓不是。你像北京市舊城區78平方公里的老百姓都沒交。

《瞭望東方周刊》：當時為什么不交土地出讓金?

任志強：政府怕引發眾怒。1991年土地出讓金政策實行時，多數人是交不起的，都沒有錢。于是，一部分人交了，一部分人沒交。這個政策走到今天，終于走不下去了。我覺得政府現在應該借機開始收土地出讓金。現在你還說沒錢，說不交，你住不起你走。你一分錢土地出讓金沒交，然后你在市中心最好的地方蓋個破房子，要想拿高價補償?不交土地出讓金，對不起，你拿不到。如果現在開始收，問題全能解決。

《瞭望東方周刊》：現在還能補交嗎?

任志強：老百姓現在沒法補交。沒人去做這個事情。這個錢不是你想交就能交的。不管怎樣，我覺得現在應該有這么個程序，讓老百姓補交。

《瞭望東方周刊》：新條例考慮區位因素，是否能解決土地出讓金的問題?

任志強：這對那些交了土地出讓金的人不公平。你去北京四合院里看看，大部分住的是民工。房主自己已經住上好房子了，但是這個房子還在他的名下。拆遷的時候，錢也是給他的。我們現在用這個條例保護的，其實多數是這些富人。不能用財產分配的辦法去解決這個問題，這是在制造另外一種不公平。危舊房是專有名詞

《瞭望東方周刊》：草案第三條將危舊房改造列入公共利益，不少學者認為，危房、舊房是不同概念，應當做區分。

任志強：危舊房是專有名詞。我們評估房子，通常有五個等級，其中后三個等級屬于危舊房。一類是指堅固的；二類是指沒毛病的；三類指的是需要維修的；四類是要大修的；五類就是要報廢的。危舊房改造就是沿用這個分類。新條例里應該加個“區”字，名字叫“危舊房區”，就不會有爭議了。

“危舊房區”指的是一片房子，不管你的房子新舊，只要這片區域里后三類房子占到70％，當然也有些地方規定是60％，反正達到這個比例，就叫做“危舊房區”。是整片改造，哪怕把危舊房區域里的新房也拆了。

舊房也不是指今天交付使用，明天就是舊房了。一般有個三四十年折舊的規定，完成這個年數的折舊后，才叫做舊房。一些法律專家不懂實際情況，死摳名詞。

《瞭望東方周刊》：你怎么看按市價補償的條款?

任志強：草案里說，按照“類似房地產的市場交易價格”補，這是一個觀念性錯誤。交了土地出讓金的，按照市場價補償，然后減除折舊，這沒問題。要是沒交土地出讓金，也按照新房價補，這不是制造新的不公平嗎?假設3萬的房子，其中2萬是土地出讓金部分，交沒交這兩萬，最終都按2.8萬補，這怎么可以?沒交土地出讓金的最后就只能補8000元。

同一棟樓就存在交了的以及沒交的。樓上樓下，憑什么價格一樣?你按照300塊錢買的房子，我按照3萬塊錢買的房子，最后補償價格還要一樣?

你以為抽個簽就公平了?

《瞭望東方周刊》：許多人不相信評估機構的房產評估價。

任志強：這是因為老百姓私人欲望太高。大部分時候，評估機構會按照市場價格去評估。委托人不會讓評估機構把價格評高，太高了，項目做不下去，而被評估人也不會讓他評得太低，太低了，評估機構下一次就沒生意做了。這二者之間是博弈的，一博弈，評估出來的價格就會接近市場價。

老百姓都認為，我的房子應該和交了土地出讓金的房子一個價。北京拆遷長安街沿線平房，每平米3萬多。這還只是基數。其實是每平米五六萬，因為要加上廁所面積，再加上提前搬家獎。這個房子拿到二手房交易市場去賣，根本不值這個錢。但是老百姓永遠不知足。

《瞭望東方周刊》：新條例里對如何選擇評估機構也有規定。

任志強：你知道什么呀?你知道是怎么抽簽的?你過去就沒接觸過。你的信息對稱嗎?這是胡給你權利!是表面上給你權利。抽簽、投票，不是瞎選嗎?評估機構都一樣，都是個“走”字，你抽中了誰都是走!你也不能不走吧?對吧?有什么區別?抽誰都一樣。瞎鬧!你以為抽個簽就公平了?

《瞭望東方周刊》：你如何看近年來發生的拆遷極端事件?

任志強：完全是胡鬧。我們原來也遇到過這種情況，一個被拆遷人全身掛著煤氣罐，不走。我們已經給他到11萬元了，他那破房子真不值11萬啊。重慶那個也是，給的錢已經幾百萬了，你的房子能值好幾百萬?土地是國家所有的，你也沒交土地出讓金，現在非得和那些交了的一個價。所以解決問題的唯一辦法是現在開始收土地出讓金。

《瞭望東方周刊》：你認為農民應當成為新條例的受益群體?

任志強：農民不受益，以后麻煩就大了。按過去的規定，農地補償太低，農民老吃虧。還有，我們搞舊城改造，中間有一塊農民用地夾雜在里邊怎么辦?執行不執行?這個現象大量存在，沒法拆啊?無法可依。這個現象到了二、三線城市更復雜。

《瞭望東方周刊》：這個條例對房地產行業會有什么影響?

任志強：這個條例與房地產行業沒有任何關系。他寫的是政府去拆。你看第五條，縣級以上地方人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作，和開發商沒有關系。開發商也沒有權利去征收。現在有開發商去征收的，是政府委托的。委托是什么概念，就是你替我去干活，但是責任權利主體不變，還是政府。我們老以為這個條例與開發商有關系，其實沒有任何關系。