需重新審視房地產業的地位

國家對房地產業予以“國民經濟支柱產業”的定位是不恰當的，房地產本該是具有明顯民生屬性，適度市場化的行業；但從目前來看，中國的房地產業實際上已成了一個遠離民生，以政策和金融為資源的投資性行業。

在全球經濟最暗淡的2009年，中國房地產業卻迎來了自己最“輝煌”的一年。歲末年初，房地產價格的暴漲，更是從一線城市蔓延到了二、三線城市。不經意間，房地產遠離了大多數民眾的生活，成為了有錢階層的投資品。面對謎一樣上竄的房價，老百姓一臉的茫然，連一貫共享房價上漲喜悅的地方官員們也終于看得有點心驚了。于是中央再次出手，一系列調控房地產的政策又出臺了。

很顯然，自1998年房改以來，房地產泡沫從未像今天如此真實存在并威脅到民眾的生活及中國經濟的未來。世界上沒有哪個大國的經濟象今天的中國一樣對房地產如此依賴，也沒有哪個國家的老百姓象中國的老百姓一樣為購買一套房子而承受如此的痛苦。到底是何原因造成今天這樣的一種局面?筆者認為房地產問題的癥結在于政府對房地產業不恰當的定位：

首先，國家對房地產業予以“國民經濟支柱產業”的定位是不恰當的。在這一定位下，國家把房地產當作經濟增長的引擎，特別在危機來臨之時，更是把它作為拉動內需、保GDP增長的便利手段。1998年為應對亞洲金融危機爆發后造成出口快速下滑、國內消費乏力的局面，中央決定通過制度改革釋放國內住房消費來拉動經濟增長，首次提出了房地產將成為國民經濟重要產業的設想；2003年，在房地產市場首次在全國范圍內出現過熱的情況下，中央“121號文件”出臺，明確了房地產作為國民經濟支柱產業的地位。自此，中央在調控房地產市場上左右為難，結果是市場越調越熱，房價越調越高。當房價于2007年攀高到一般老百姓靠“啃兩代老人”的手段也不能承受的時候，中國房地產開始了自1998以來第一次市場主導的調整期。可惜，2008年世界金融危機不期而至。歷史驚人的相似，中國經濟又面臨著亞洲金融危機時出口乏力、內需不振的困境，而房地產業又成為了拉動經濟增長的“救命稻草”。市場之手讓位于政策之手，一系列救市措施使得房地產市場進行中的調整半途而廢，下坡中沖天而起，帶動了鋼鐵、水泥等傳統過剩產業走出了困境。而負面效果則是，國家保增長的資金和民間資本更多流入了房地產市場，實體經濟進一步失血；令人咂舌的房價把絕大部分有自住需求的老百姓擋在了市場大門之外。

事實上，我們把房地產視為“國民經濟支柱產業”，就相當于把經濟發展綁在了“房地產”這駕戰車上，這樣做風險極大：一是房子問題是關系到民生的最大問題，不能單純以“經濟”視之追求商業利益最大化，否則會國顧民生而帶來社會不穩；二是房地產具有明顯的投資和投機的屬性，具有很大的市場波動性，不具備作為“支柱產業”的基本要求。正因為這兩個原因，沒有哪個國家敢于把房地產視為“國民經濟支柱產業”。

其次，房地產是地方政府預算外收入的主要來源，這使得地方政府也把房地產當做了“支柱產業”。土地作為全民所有，原先并不在可出售之列，所以土地出讓一直歸人預算外收入；再加上財權事權不匹配的財稅分配制度，使得土地財政成為各級地方政府的主要抓手。當然，一些一、二線城市對房地產的依賴，不僅僅是財政收入而已，GDP的增長也有賴于斯。如果把房地產這一塊拿掉，很多城市的GDP恐怕要掉個4成5成都不止。“房地產立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事實。這就是“房價推高地價，地價推高房價”背后的主要原因之一。

難怪有地產界的朋友自嘲：“政府才是房地產最大的開發商，他們是莊，我們只是抬莊的小癟三，分一杯羹而已。”這句看似自嘲的話，道出了中國房地產的玄機：由于中央和地方對房地產不恰當的定位而使得政府對房地產業深度依賴，各路資金摸清楚了政府的“死穴”，從而吃準了房地產只漲不跌的“定勢”。這樣就能解釋清楚，為什么面對自住需求無法承受的房價，2009年各路資金依然瘋狂人市，炒土地、炒樓盤，更有開發商(其中不乏國有企業)穩穩捂盤，賭定樓盤更上層樓。

房地產在政策支持下的財富效應，使得浸淫在制造業數十年的巨子們如海爾、格力之屬，也紛紛打起了房地產的主意。畢竟在制造業辛辛苦苦掙來的那點微薄利潤，和在“國民經濟支柱產業”里掙快錢、掙大錢相比，實在是不值一提。

對于很多城市的主政者來說，道理也是一樣的：既然賣賣土地、抬抬房價，就能帶來立竿見影的大效益，又何必花那么大的力氣去調什么結構、轉變什么方式?

但是，為政者不能不心系民生，不能不有戰略思維：高房價基本消滅了城市的“中產階級”，令“中產階級”按揭買房后一生淪為赤貧，買不起房的“無產階級”則是怨聲載道；而高昂的房價更是扼殺了城市的創新能力，實體經濟特別是創新型經濟將逐漸遠離這些商務成本、生活成本奇高的城市。創新與活力對一個迅速發展中的城市保持競爭力持續發展至關重要，這比高房價帶來GDP和財政收入短暫的增長要重要得多。

房地產業已經消耗了中國太多的社會成本，吸走了太多的財富，使得一個個城市在一片虛榮中失去了創新的動力。我們確實到了應該重新審視房地產在國民經濟中地位的時候了。能夠作為支柱產業的，必然是那些以科技、創新、勤奮為動力，在產業鏈的各個節點中產生較大增值，給大多數人帶來價值和福祉的產業。房地產本該是具有明顯民生屬性、適度市場化的行業；但從目前來看，中國的房地產業實際上已成了一個遠離民生、以政策和金融為資源的投資性行業。如果不從定位上作文章，設計出規范房地產發展系統性的制度安排，恐怕中央調控政策最多只是一片止痛片而已。

調結構、轉方式，當從房地產的重新定位開始。