房地產(chǎn)調(diào)控政策對三線城市房地產(chǎn)市場影響的調(diào)研報告

[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1009 — 2234(2010)03 — 0152 — 01

為遏制房價過快增長，防范房地產(chǎn)資產(chǎn)價格泡沫，中央政府陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，多管齊下調(diào)控房地產(chǎn)市場。在此新政背景下，齊齊哈爾市作為一個三線城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策對齊齊哈爾市房市及房地產(chǎn)金融有何影響，人行齊齊哈爾中支就此進(jìn)行了專題調(diào)研，并提出促進(jìn)我市房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的相關(guān)對策和建議。

一、房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)，交易量一落千丈

國家對房產(chǎn)市場調(diào)控政策的出臺，對齊齊哈爾市的房產(chǎn)市場也起了變化。根據(jù)齊齊哈爾市房產(chǎn)處房產(chǎn)銷售公示數(shù)據(jù)來看，截止五月份，登記商品房住宅戶數(shù)為617戶，同比下降7%;非住宅134戶，同比下降16%;登記二手房住宅交易戶數(shù)為1029戶，同比下降22%;二手房非住宅交易戶數(shù)為88戶，同比下降13%。二手房的成交均價(住宅)同比上升7%，但環(huán)比下降19%。調(diào)控房地產(chǎn)市場政策的密集出臺，市場上的觀望氣氛濃重，購房者的熱情也下降了，往年\"五一\"期間都是房產(chǎn)銷售的黃金旺季，而今年\"五一\"在齊齊哈爾市一大型房屋展銷會上，看房者寥寥無幾，去的人也就只是詢價，房屋的交易量直線下跌，不足原來的50%。

二、貸款門檻提高，信貸資金收緊

齊齊哈爾市共有八家金融機(jī)構(gòu)開展個人信貸業(yè)務(wù)，房產(chǎn)市場調(diào)控政策的出臺，各家金融機(jī)構(gòu)都緊跟政策步伐，收緊個人住房貸款規(guī)模，調(diào)高二套房的首付比例、提高了貸款利率。但從調(diào)查了解到齊齊哈爾市各家金融機(jī)構(gòu)2010年前4個月個人住房貸款較2009年仍有較大增幅(如圖1)。

三、新政實施中存在的困難

(一)“二套房”認(rèn)定有困難，實際操作困難。通過對齊齊哈爾市金融機(jī)構(gòu)個人信貸部門負(fù)責(zé)人的走訪，他們普遍認(rèn)為在一系列新政中，關(guān)于\"二套房\"的認(rèn)定依然存在盲區(qū)。目前，銀行現(xiàn)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是基于全國銀行征信系統(tǒng)，只能做到“認(rèn)貸不認(rèn)房”。在房管局的房產(chǎn)系統(tǒng)也只能查詢到以家庭為單位的個人在本地的房產(chǎn)情況，外地?zé)o法查詢。即便能夠查到，由于涉及到個人隱私，也不能將這些資料提供給銀行。由于民政、銀行、房產(chǎn)等系統(tǒng)相互之間不聯(lián)網(wǎng)，造成了房產(chǎn)及貸款信息不共享。從這個層面上來說，“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定新政操作上很困難。

(二)社會問題不斷涌現(xiàn)，新政應(yīng)對能力待加強(qiáng)。新政策出臺的同時，社會上各種應(yīng)對之策就開始盛行，比如“認(rèn)房不認(rèn)貸”的二套房貸界定標(biāo)準(zhǔn)實施后，為規(guī)避二套房貸的高額利息，不少緩婚、假離婚族也開始涌現(xiàn)，但房貸新政策對此也束手無策。

(三)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行不嚴(yán)，新政效果打折扣。購買首套房優(yōu)惠政策已經(jīng)取消，貸款利率要求恢復(fù)到基準(zhǔn)利率的85%，目前，齊齊哈爾市區(qū)的部分金融機(jī)構(gòu)對一些優(yōu)質(zhì)客戶還是給予最低8折的優(yōu)惠。金融機(jī)構(gòu)是資金的主要來源，對其監(jiān)管不能放松，新政能否取得實效，金融機(jī)構(gòu)能否嚴(yán)格執(zhí)行政策是關(guān)鍵。

四、相關(guān)建議

(一)重點監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)的執(zhí)行力。新一輪的房產(chǎn)新政主要是通過縮緊房地產(chǎn)市場上的資金供給來實現(xiàn)調(diào)控目的的，我國的金融機(jī)構(gòu)是房產(chǎn)市場的資金供給者，其在確保新政發(fā)揮最大效用的核心作用是無庸置疑的。人民銀行、銀監(jiān)局要加大對金融機(jī)構(gòu)信貸業(yè)務(wù)活動的監(jiān)管，保證新政的順利實施。

(二)加強(qiáng)各部門的協(xié)調(diào)配合與信息共享。與房產(chǎn)市相關(guān)聯(lián)的相關(guān)國家部委及部門相當(dāng)?shù)亩啵抡谡{(diào)控過程中條款認(rèn)定、政策實施都需要部門與部門的合作與信息共享。中央及地方要成立能聯(lián)系各部門工作的協(xié)調(diào)委員會，并在各地市成立協(xié)調(diào)辦公室，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、按部就班、循序漸進(jìn)推進(jìn)調(diào)控工作的開展。

(三)新政策亟需出臺細(xì)則完善。新政策的出臺必然伴隨一系列新的社會問題的出現(xiàn)，在調(diào)控房產(chǎn)市場的措施強(qiáng)壓下，出現(xiàn)了諸如離婚、借身份等影響社會的穩(wěn)定的新問題，要不斷完善新政的內(nèi)容，通過制定相應(yīng)的監(jiān)督、檢舉、獎罰措施，增強(qiáng)新政的生命力。