當前房地產價格過快上漲的深層原因分析

摘 要:文章針對當前我國大城市房地產(特別是住宅類房地產)價格持續上漲的現象，分析了其產生的主要原因，并從房地產宏觀調控的角度對各種可能抑制房價上漲的對策提出了相關的建議。

關鍵詞:房地產價格 宏觀調控 土地制度

中圖分類號:F290文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)04-047-01

2009年，在國家應對全球性金融危機、全力保經濟促發展的大背景下，中國大城市的房地產市場受益于樓市政策的刺激和大量消費需求的釋放，一舉擺脫2008年下半年的短暫頹勢，迅速重返上升通道，并創下歷史新高，呈一發而不可收拾之勢。房價攀升幅度與廣大中低收入群體收入增長速度的背離，使得當前房地產的過熱已超出經濟問題范疇，成為關系國計民生的社會問題，抑制房價的過快上漲成了當前的房地產宏觀調控的主旋律。

但真正有效的對策，顯然必須建立在對本輪房價上漲主要因素的深入分析之上。本文提出“公共品供給不足”、“自主創新體系不完善”、“政績考核機制短期化”，不僅是本輪房地產過熱、也將是房地產市場長期失衡的深層原因，并給出了相應的對策。

一、公共品供給不足

“居者有其屋”，保障廣大中低收入群體的基本住房需求，是政府執政的基本義務之一，這也決定了應對這部分需求的土地或住宅供應的“公共品”色彩。但在我國現實中，屬于公共品范疇的基本保障型住房及其用地的供給嚴重不足。其結果是將大量中低收入者逼入房地產市場交易，增加了剛性需求。這部分購房者存在典型的無房恐慌和買漲不買跌的心理，很容易被開發商與投機者利用，從而逐波推升房價。

統計數據顯示，2009年1~12月份房屋銷售面積為9.37億平方米，同比增長42%;房屋竣工面積是4.42億平方米，同比增長21.1%，銷售面積遠遠大于竣工面積。既有的研究多注意到了其中體現的住房和土地的有效供給不足，但基本保障型住房及其用地的“公共品供給不足”問題，并未得到應有的重視。

基本保障型住房及其用地的供給不足，不僅僅體現在供給量上，還表現在供給的區位結構上。從國外的成熟經驗看，考慮到中低收入群體對于交通成本的較低承受力，經濟型及廉租型公寓(Apartment)主要配置于傳統中心城區(Downtown);而高等級投資性住房(House)則郊區化配置，這種“離心化”配置可以有效分散房地產開發的區位集中化問題。

與此相反，由于我國傳統上將高等級投資性住房向城市中心配置，人為催生了“領漲地王”。數據顯示，2009年全國土地出讓總面積20.9萬公頃，同比增加38%。雖然成交土地中住宅用地成交量也同比增加，但是郊區土地的比例較大，傳統中心城區的土地可供給量大幅減少。導致全國各地“地王”頻現，核心地段的價格虛高，提升了周邊地塊的價格預期，起到了“領漲”作用。

因此，明確基本保障型住房及其用地的“公共性”色彩，則可以從住宅供給量及用地供給結構兩方面，推出稀釋剛性需求的政策，以市場規律抑制房價持續上漲。

其一，完善社會住房保障體系，建立政府主導、政策扶持、價格控制、定向供給的住房保障機制，加大廉租房和經濟適用房等保障性住房的供給力度。

其二，在我國城市土地的國有制背景下，政府的土地供給的區位政策必須調整，實施保障性住房、投資性住房由內向外的離心化配置。有助于消除傳統向心結構所擠壓出的“地王”塔尖，去除投機風向標。

二、自主創新體系不完善

為了應對國際金融危機，我國實施了4萬億的經濟刺激方案。貨幣政策自2008年底轉向寬松，2009年上半年廣義貨幣供應量(M2)同比增速高達24%，信貸門檻也大幅降低。許多理論與實務界人士將貨幣供應量的增長，及其經由信貸渠道向房地產市場的流入，視為本輪房地產過熱的主要推力。

從供給的因素看，由于巨額低成本資金的支持，開發商開始了新一輪的“圈地運動”，促使土地價格迅速上升，并迅速向房價傳導;同時，寬松的信貸政策使房地產開發商的資金緊張情況很快得到了緩解，助長了開發商捂盤惜售的行為。

從需求角度看，在寬松的貨幣政策與信貸政策背景下，尤其是按揭貸款的優惠利率下調到歷史最低水平時，買房者的還款負擔大大降低。2008年壓抑的剛性需求，在政策刺激下于2009年上半年集中釋放;到了2009年中，投機性需求開始蔓延，催生了“拼房”族與抱團炒房現象;而到2009年末，對優惠政策未來退出的擔憂又引發了一波恐慌購房潮。當然，整體市場流動性充沛，使公眾對市場的通貨膨脹預期增強，加之我國現階段缺乏有效的投資產品，使房產因其可住、可投資的靈活性而被視為了最佳的抗通脹品，也推升了對房產的投資性需求。

從以上分析出發，在當前的房地產調控中，出臺了一些從貨幣供應量以及房地產信貸門檻角度的調控措施。如央行已經采取的提高準備金率以收縮流動性，以及第二套房貸首付比率的提高等，雖然可以起到一定的調控效果，但如果抓不住寬松貨幣政策——低信貸門檻——資金推動房地產過熱的鏈條的關鍵，政策的效果及可持續性將不容樂觀。

欲遏制房地產過熱，必須對低信貸門檻——資金推動房地產過熱環節的分析與控制。而其中的關鍵，主要在于我國自主創新體系的不完善，由此導致的我國創業投資成功率較低、高新技術的產業應用轉化的有效性不足、低附加值的產業結構的可提升性不強等，不能為信貸資金提供充分的實體性投資機會，而資金向房地產投資的聚集幾成必然。因此，治本之策還在于如何將資金引導至創新型國家的建設中去。

三、政績考核機制短期化

從2009年底開始，中央在信貸、稅收、土地出讓和管理、商品房銷售、外資購房等多個方面實施宏觀調控，但效果差強人意。推出調控重拳——物業稅的呼聲漸高。

物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。物業稅的開征政府應該主要征對二套房以上的投資需求。開征物業稅，無疑將減少流轉階段的成本，增加持有、使用、經營土地、房屋的成本及其可變風險，把擁有土地、房屋資產的風險，由一次性買入承擔轉變為長期承擔。其最直接的結果便是降低開發成本，對為贏利而購房的投資(投機)性需求，將有明顯的抑制作用，同時由于該項稅收使房屋的持有成本大增，現有的囤房將被逼入市場，直接從供求關系抑制虛高的房價。

但物業稅在某些城市“空轉”了多年未有實際動作，其原因在于推動房地產過熱的另一主要原因，即地方政府政績考核機制短期化。地方政府的短期政績必須從擴大投資中取得，而土地出讓金收入則是主要的資金來源之一，從實行土地儲備制度以來，現在副省級城市的區級財政土地出讓金收入，占財政收入的比例很大，有的達到1比1，有的甚至更大。

物業稅及很多調控政策，都會因其對房地產的降溫作用，最終減少地方可支配財力。欲使這些政策得到地方政府的支持與貫徹，希望在于政績考核機制的重大變革。

參考文獻:

1.中華人民共和國國家統計局www.stats.gov.cn

2.楊飛.中國高房價成因的供求分析與對策[J].經濟與管理，2009(4)

3.[英]鮑爾·通貨膨脹與貨幣理論[M]華夏出版社，2009

(作者單位:武漢科技大學城市學院 湖北武漢 430083)

(責編:若佳)