基于SWOT分析的廉租房REITs融資模式研究

摘要:通過SWOT分析法對我國廉租房REITs融資模式進行系統分析，認為在正確認識到REITs具有的優勢和機遇的同時，還要加強專業人員的培養，構建起完善的法律制度，加強第三者公正的監督監管。政府部門也要轉變以往在公用事業中的角色，為REITs在我國廉租房融資中成功運用創造良好的條件。

關鍵詞:SWOT; 廉租房;REITs融資模式

中圖分類號:F29 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)02-0107-02

引言

廉租住房制度是針對住房困難且無力改變經濟狀況的特困家庭實施的一種社會救濟方式。廉租房的福利性特點，決定了其與一般商品房的開發與運作有著明顯的不同。尤其是在融資渠道方面，目前仍停留在以財政撥款、社會保障等純政策性的資金支持上，金融機構暫時還沒有發揮實質性的作用。如何將廉租房融資從政府主導型融資方式轉化為政府主導下的商業化運作，將是從根本上解決廉租房融資難的有效途徑。

房地產投資信托基金(REITs)是指一種集合不特定的投資者將社會閑散資金集中起來，建立某種專門進行房地產投資管理的基金或機構，從而進行房地產的投資和經營管理并共同分享房地產投資收益。REITs運作模式為:由房地產信托機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責招投標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤在扣除一般房地產管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。早在上個世紀80年代，美國已開始運用REITs來發展本國的廉租房體系，并取得了顯著效果。“它山之石，可以攻玉”，我國若能在廉租房建設中引入REITs來吸收大量的民間資本，不僅能減輕政府的財政負擔，還能建立起穩定的廉租房建設資金來源渠道。

一、SWOT分析法

SWOT分析法又稱為態勢分析法，即[1]優勢(Strengths)、劣勢(Weaknesses)、機會(Opportunities)、威脅(Threats)分析，通過對研究對象內外部條件各方面內容進行綜合和概括，了解研究對象自身具有的優劣勢和外部環境變化可能帶來的機會和威脅，提出一系列能夠發揮優勢、利用機遇、改善劣勢和應對挑戰的解決方案，進而制定研究對象最佳戰略的方法。

本文利用SWOT分析法對我國廉租房REITs融資模式進行系統分析，找出REITs在我國應用時所具有的有利因素和不利因素、面臨的機會與威脅，然后用系統分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出相應的結論。

二、我國廉租房REITs融資模式SWOT分析

(一)優勢分析

1.收入來源穩定、風險較小

廉租房作為一種公共福利產品，其投入使用后的租金收益大部分來自政府的財政支出，租金收益的連續性和穩定性可以得到保證。再加上房地產固有的保值增值性，可以使投資者獲得較為穩定的收益率。REITs作為集合投資制度，一個重要優勢就是能夠分散投資風險。REITs在廉租房融資中隱含政府信用，因此，REITs介于普通投資品種和國債之間的風險較小、收益穩定的投資品種。

2.減少運營稅務[2]

REIT可以享受稅收優惠，比如，原所有人轉讓房地產給REIT，并沒有從其那里獲得現金，而是一種收益證明，因此，這種財產轉移不是“真實銷售”，REIT不需繳納契稅，而原所有人不需繳納營業稅，從而減少了REIT運營的稅務負擔。

3.融資范圍廣

由于廉租房建設具有資金量大、周期性長的特點，對絕大部分中小投資者來說，投資難度較大。而REITs申購門檻低，小額投資者也能參與到廉租房的開發投資中，REITs憑借其特有的證券化特點給中小投資者們提供了一個相對穩定的投資渠道。

(二)劣勢分析

1.政府權限難以界定

傳統的公用事業[3]由政府直接生產，政府和生產者是合一的，其主要特征是:企業由政府建，企業領導由政府派，資金由政府撥，價格由政府定，生產經營活動由政府安排，盈虧由政府統一負責，企業缺乏嚴格的市場主體地位，沒有生產經營的重大決策權。因此，廉租房建設中政府權限過大必然會影響REITs的實施。

2.廉租房產權方面

廉租房REITs應該由政府主導，并通過金融機構進行市場運作。政府負責提供建設用地、制定廉租房標準、審批入住資格，并提供租金和稅收方面的補貼。廉租房的福利性特點，決定了其產權歸國家所有。金融機構只負責發行信托產品和管理信托資金，喪失了房產控制權。

3.專業人員短缺

REITs在廉租房運作中過程復雜，每一環節都需要較強的專業知識作為依托，而我國房地產業由于長期采取傳統開發、銷售模式，缺乏精通基金和房地產的專業人員。我國廉租房建設離不開政府部門的參與，而政府部門熟悉REITs的專業人才非常短缺。

(三)機會分析

1.宏觀經濟政策方面

目前，世界金融危機日趨嚴峻，為抵御國際經濟環境對我國的不利影響，政府必須采取靈活審慎的宏觀經濟政策，以應對復雜多變的形勢，包括積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。我國將出臺有力擴大國內需求的措施，加強民生工程建設，其主要是針對保障性住房。另外，隨著市場經濟的逐步完善，民營經濟的發展和居民收入的增長，形成了數額可觀的閑置資金，可以為廉租房建設融資提供充足的資金保障。

2.廉租房建設融資需求強烈

截至2008年11月底，全國城市低保對象高達2 282萬人，其中，大多數人的住房問題只能依靠廉租房來解決。因此，廉租房建設資金需求量大。但廉租房在利益和政績方面都無利于地方政府和財政，很難調動地方政府的積極性。另外，財政實力較弱的一些地方省市，對于廉租房政策的執行也只能是心有余而力不足。因此，廉租房建設融資需求強烈。

(四)威脅分析

1.REITs相關法律法規缺位

從國際經驗來看，任何一個成功推行REITs的國家都把制定和完善相關法律法規放在最重要的位置上。但涉及REITs的法律、法規關系到房地產、信托、證券、稅收等多個職能部門，我國目前并沒有設立獨立的REITs監管部門和頒布統一法律法規，這為REITs在廉租房融資過程中帶來了阻力。

2.社會文化背景障礙

中國式REITs的開展[4]，除依賴法律制度和技術條件外，還依賴于國民的文化背景。中國的家庭財產習慣于近親、密友之間的囑托式管理，個人間信托關系向個人與信托機構間信托關系的轉變并不容易，因此，信托知識和信托意識的缺乏在很大程度上限制了REITs在中國的快速成長。

3.缺乏外界第三者公正的監督

目前，房地產資金信托的業務主要是在信托公司和資金使用方通過簽訂合同來進行。在我國信用體系不完善和信托投資公司的內控機制不健全、外部監控又缺位的情況下，容易產生信托資金被挪用、貪污的可能。

三、結論

我國廉租房建設要取得長效性發展，就需要大量的資金支持，通過REITs吸引民間資本來建立穩定的資金來源渠道具有很強的現實意義。政府在廉租房融資中運用REITs，也和擴大內需、拉動投資的政策相吻合。本文通過SWOT分析法對我國廉租房REITs融資模式進行系統分析，認為在正確認識到REITs具有的優勢和機遇的同時，還要加強專業人員的培養，構建起完善的法律制度，加強第三者公正的監督監管。政府部門也要轉變以往在公用事業中的角色，為REITs在我國廉租房融資中成功運用創造良好的條件。

參考文獻:

[1]黃喜兵，劉向杰.我國鐵路市場化融資的SWOT分析[J].建筑經濟，2007，(12).

[2]李亞琴，李啟明.對我國發展房地產投資信托的思考[J].建筑管理現代化，2005， (3).

[3]葉曉甦，馮燕，任蕊，潘升樹.中外公用事業投融資模式中政府職能對比研究[J].建筑經濟，2007，(12).

[4]施金亮，何金衛. 中國發展房地產投資信托基金的SWOT分析[J].經濟師，2009，(1).