“夾心層”住房保障機(jī)制的研究

摘要:隨著中國住房保障制度的不斷深化和完善，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等低收入家庭住房保障體系基本已經(jīng)建立，但是游離于保障政策之外的所謂“夾心層”住房問題變得尤為突出。著重介紹了中國“夾心層”的現(xiàn)狀及形成原因，對“夾心層”的住房問題進(jìn)行探討和分析，并提出適合“夾心層”的特有的住房保障機(jī)制。

關(guān)鍵詞:夾心層;經(jīng)濟(jì)租賃房;住房保障機(jī)制

中圖分類號:F239.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)03-0140-02

住房問題是重要的民生問題，黨中央國務(wù)院高度重視住房保障制度的建設(shè)，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。黨的十七大報告將“住有所居”列為改善民生的主要內(nèi)容，但是這一目標(biāo)的實現(xiàn)，絕不能忘記“夾心層”這個階層。將數(shù)目龐大的“夾心層”住房問題納入住房政策體系，有效解決“夾心層”的住房保障問題，是構(gòu)建和諧住房保障體系的一道必須逾越的溝壑。

一、“夾心層”的含義及現(xiàn)狀

所謂“夾心層”主要包括兩個部分:不符合廉租房準(zhǔn)入條件，又買不起經(jīng)濟(jì)適用房的城市低收入住房困難家庭;不符合經(jīng)濟(jì)適用房申購條件，又買不起商品房的中低收入住房困難家庭。由于許多城市住房供需緊張，結(jié)構(gòu)性矛盾難以在短期內(nèi)緩解以及房價的飛速上漲，許多地方都不同程度地存在著這樣的“夾心層”，比如初級公務(wù)員、大學(xué)畢業(yè)生、引進(jìn)人才等，這些人群成為政府住房保障的“盲點”。同時，城市原住居民中也存在較大的“夾心層”群體，比上不足比下有余的身份造成其住房難的尷尬境地。另外，中國每年有數(shù)以千萬的農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人口，他們一則收入較低，商品房遙不可及;二則不具備所在城市的戶口，保障性住宅很難分其一杯羹。隨著中國人口遷徙政策的逐步放開，農(nóng)村進(jìn)城人口的隊伍將不斷壯大，在今后相當(dāng)長的時期內(nèi)，他們的住房問題將是我們不得不面對的難題。由此可見，“夾心層”涵蓋了眾多居民群體，從中等收入者到無本城市戶籍的人群，所占人口比重遠(yuǎn)大于低收入者和高收入者。在房價走勢脫離其實際價值水平的情況下，相對低水平收入群體如何能買到住房，這是中國社會不可避免的民生大問題。人數(shù)如此龐大的“夾心層”群體解決住房的出路在哪里?這是值得我們深入思考的問題。

二、“夾心層”形成的原因

之所以會有如此數(shù)目眾多的“夾心層”，主要存在以下三個方面的原因:

1.經(jīng)濟(jì)適用房沒有達(dá)到預(yù)期的政策目標(biāo)。主要包括以下幾個方面:一是經(jīng)濟(jì)適用房的供給不足。二是經(jīng)濟(jì)適用房自用率沒有預(yù)期那么高，經(jīng)過三個城市的抽樣調(diào)查，經(jīng)濟(jì)適用房的自用率平均只有70.29%。三是部分經(jīng)濟(jì)適用房被高收入家庭購買。按照西安市城鎮(zhèn)居民家庭收入分組情況，西安受訪業(yè)主家庭屬于最低收入家庭的比例占3%，屬于低收入家庭的比例占7.3%，屬于中等偏下收入家庭的比例占15%，屬于中等收入的家庭比例占20.3%，屬于中等偏上收入家庭的比例占17%，屬于高收入家庭的比例占37.4%。本該購買商品房的高收入家庭卻買走了近40%的經(jīng)濟(jì)適用房。

2.“夾心層”購買力相對不足。世界銀行在衡量一個國家的住房消費水平時，認(rèn)為房價收入比在4～6倍之間較為適當(dāng)，也就是說假如家庭年收入為1，房價則是家庭年收入的4～6倍。但是據(jù)調(diào)查對于低收入用戶和中等偏下收入用戶來講，絕大部分的房價收入比在10倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“夾心層”的經(jīng)濟(jì)承受能力。因此，“夾心層”作為城鎮(zhèn)較低收入的家庭，與房屋總價格相比，其購房能力相對不足。

3.廉租房政策落實較困難。一是廉租住房目前仍處于起步階段，發(fā)展緩慢，一次性投資大，而資金來源不足是制約廉租住房建設(shè)的瓶頸。二是在廉租住房的管理上也存在難點，包括租金的收取困難重重和廉租戶的收入超過了低保線，按規(guī)定應(yīng)退出廉租住房，但倘若其不退出，也無法采取強(qiáng)制手段。三是廉租住房制度覆蓋面小，一些符合條件的最低收入家庭不能及時得到保障。四是部分城市廉租住房制度不完善，有很多城市沒有建立嚴(yán)格的申請審批程序。

三、“夾心層”購房所面臨的困難

隨著近年房價的不斷攀升，“夾心層”購房所面臨的困難越來越大:

1.住房面積小，居住水平低。在過去的幾十年里，中國城市居民的住房條件得到了大幅度的改善，人均住房面積從1978年的3.16平方米增加到了2007年的28平方米。但是“夾心層”群眾的居住水平仍低于全國人均水平。一份“夾心層”住房問題研究的網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查顯示:選擇租房的占61%，住在宿舍為35%，自己買房的只有4%。在租房的人群中有35%選擇和別人合租，住房面積也不大，且設(shè)施簡陋，居住環(huán)境較差。

2.房價收入比偏高，購房壓力大。近年來由于物價水平的上漲，中國的房價也是進(jìn)一步攀升，導(dǎo)致房價收入比很高。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際慣例，房價收入比在3～6倍之間為合理區(qū)間，但目前中國各個城市的房價收入比是不平衡的，中小城市的房價收入比多在六倍以上，屬于房價過高的范疇，而全國大部分大中城市房價收入比超過6倍，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連比率都超過了10倍甚至更高。然而“夾心層”支付能力有限，因此收入比過高使得“夾心層”階層無法購房。

四、建立適合“夾心層”的特有的住房保障機(jī)制

“夾心層”住房供應(yīng)體系至今沒有形成定案，由于“夾心層”人數(shù)眾多，因住房問題長期得不到解決，很容易引發(fā)各種各樣的社會問題，不利于和諧社會的建設(shè)。可見拿出切實有效的住房保障措施，因時因地因人解決“夾心層”的住房困難刻不容緩。

1.優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房政策，使其供應(yīng)主體涵蓋“夾心層”。經(jīng)濟(jì)適用房是政府為解決中低等收入居民住房問題而出臺的政策，但是由于種種原因并未取得預(yù)期的效果。主要原因在于其限制條件過嚴(yán)，門檻過高。由于沒有充分利用和發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，同時也存在選址偏遠(yuǎn)和設(shè)計、施工質(zhì)量差等問題，造成“經(jīng)濟(jì)適用房既不經(jīng)濟(jì)也不適用”的現(xiàn)象。如何將這一政策真正落到實處，發(fā)揮其最大效力，對于解決“夾心層”住房難題具有重要的意義。因此，最好的方法是適當(dāng)降低申購經(jīng)濟(jì)適用房的門檻，將“夾心層”人群納入政府保障體制;同時，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積。只有政府和市場聯(lián)合，通過擠壓樓價泡沫等途徑讓中等收入職工買得起中小套型商品房才是最好的選擇。因此，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)定位給中等收入偏下的“夾心層”適合中國國情。

2.繁榮二手房市場。隨著新建商品房價格的迅猛上漲，區(qū)位條件好、價格相對低廉的二手房需求日趨火爆。相對于交通不便的經(jīng)濟(jì)適用房，二手房更受青睞。許多城市存在大量已建住房，盤活這些房地產(chǎn)的存量，最大程度地發(fā)揮其社會經(jīng)濟(jì)效益，對解決“夾心層”住房問題來說不失為一個好方法。

3.以區(qū)別化的公積金貸款政策傾斜給“夾心層”。政府要想在住房保障中發(fā)揮支柱作用，無非是通過調(diào)節(jié)房價和稅收、健全和完善住房公積金制度、重視經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)等舉措來體現(xiàn)。從中國的實情看，施行區(qū)別化的個人住房公積金貸款政策照顧“夾心層”或許對其是一大利好選項。且其操作方便而簡捷，即按國務(wù)院《住房公積金管理條例》精神依法推進(jìn)“夾心層”所在的單位或社區(qū)為其建立住房公積金制度，降低“夾心層”借住房公積金貸款的門檻，讓“夾心層”享受比其他職工要優(yōu)惠的住房公積金貸款利率，同時在貸款額度和還款年限上也作相應(yīng)的傾斜。借助于住房公積金為“夾心層“分憂解難，可操作性強(qiáng)，這對完善中國住房公積金制度的公益性和保障性有重大意義。

4.以政策性經(jīng)濟(jì)租賃房滿足“夾心層”的住房需求。中國“夾心層”階層數(shù)目眾多，解決中國“夾心層”住房困難的問題，對于社會穩(wěn)定和國家發(fā)展具有至關(guān)重要的意義。這里我們可以借鑒香港和新加坡住房保障的經(jīng)驗，香港50%以上的人口居住在政府建造的公屋和居屋中，租金或售價低廉;新加坡85%的人口居住在政府建設(shè)的公共組屋中，價格低于市場價，中等和低收入人群都可享受。至于建造的資金可以允許社會資金參與，也可以試點拿部分閑住房公積金投入建造，然后按照各自投入比例收取由“夾心層”繳納的由政府定價的租金;至于建設(shè)經(jīng)濟(jì)租賃房的土地問題，可以由政府出讓土地，再與市場接軌，由出資人和政府按比例構(gòu)成共有產(chǎn)權(quán)人。因此，可以將經(jīng)濟(jì)租賃住房作為現(xiàn)有住房保障政策體系的補(bǔ)充和擴(kuò)展。

“夾心層”的住房保障是民生工程之一，理應(yīng)引起政府和社會的高度關(guān)注。在當(dāng)前的金融危機(jī)有待進(jìn)一步化解、房地產(chǎn)市場有待進(jìn)一步升溫的大背景下，我們應(yīng)切實解決包括“夾心層”在內(nèi)的住房問題。解決“夾心層”群體住房問題的根本途徑是鞏固發(fā)展已有政策并提高政策的靈活性，加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積，降低其限制門檻。與此同時，運用宏觀調(diào)控和市場調(diào)控使房價理性回歸步入正軌，進(jìn)一步完善社會保障特別是居民住房保障，將“夾心層”涵蓋到保障體系之內(nèi)。只有使中低等收入者都能享受到政策優(yōu)惠，使各項政策相互促進(jìn)、相得益彰，才能解決“夾心層”的住房問題，從而真正實現(xiàn)“居者有其屋”。

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