還“物業稅”應有功能

馬光遠

作者為經濟學博士，資深律師。學術旨趣主要在資本市場、上市公司收購和公共政策，特別關注中國的轉型和法治變遷。作為中國律師，執業領域主要在上市公司收購、反壟斷、公司治理和證券訴訟等方面

從中國物業稅改革的初衷而言，并非基于抑制房價，而是為了規范中國繁雜而無效的“不動產稅”

在如今房價飛漲的情況下，關于物業稅的討論已成為政策討論層面的熱門話題，諸多論者將抑制房價寄托于物業稅的推出。然而，綜觀目前關于物業稅的討論，發現對物業稅有很多誤讀的地方，這點從最近關于物業稅的調查問卷中反應得非常充分，有必要予以正本清源。

對于“您是否了解物業稅的概念”這一問題，高達51%以上的讀者選擇了“略知一二，但說不清”，這在很大程度上反應了民眾對物業稅本身的認知程度，而這種模糊的認知的根本原因在于很多專家自己都不知道物業稅是什么，就輕易對此發表評論。其實，“物業”一詞非常簡單，其基本含義是已經建成的各類房屋及配套設施和場地等，以這些房屋或者場地為征稅對象所征收的稅，就是所謂的“物業稅”。而“物業稅”這一叫法源自香港，因為含義比較含混，首先導致了概念上的誤讀。從國外來看，叫物業稅者甚少，大多叫房產稅、不動產稅，或者財產稅等，也就是對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定的稅款，納稅數額隨著房產的升值而提高。

從中國物業稅改革的初衷而言，并非基于抑制房價，而是為了規范中國繁雜而無效的“不動產稅”，現存的涉及房地產的稅收包括房地產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營業稅和所得稅。不僅種類繁多且效率也很底下，而夾雜在其中的各種收費更是不勝枚舉?；诖耍瑸榱送晟茋鴥确康禺a開發和交易環節稅費，十六屆三中全會提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。但隨著房價的飛漲，物業稅不知何時被賦予平抑房價的不能承受之重。隨著房價的飛漲，關于物業稅的討論也隨之升溫。這個誤導對民眾的影響是很大的。對于“物業稅開征將如何影響房價”的調查，31%以上的人選擇了房價會下降。

而之所以大家認為物業稅的開征會使得房價下降，一個最大的誤會是認為將把土地出讓金納入物業稅，分70年而不是一次征收?？纯础澳欠衿诖飿I稅從空轉到落實”和“物業稅的稅基應該是什么”的調查結果和調查設計就知道，設計者和調查者都想當然地認為物業稅征收之后，土地出讓金將不再單獨繳納。對于物業稅的落實，近50%的人認為不樂觀，而對于稅基，近62%的人選擇了“新房新辦法，老房老辦法”。其實，物業稅和土地出讓金根本沒有任何關系，由于我國的土地國有，土地受讓者只能獲得70年的使用權，這種轉讓關系體現在國家作為唯一的供應方與土地開發企業之間，由開發商購買，70年的土地出讓金從技術上是無法分成70年的地租形式的。一個簡單的常識是，如果沒有土地出讓金，土地應該如何流轉?將土地出讓金分70年來繳納的人根本就欠缺技術層面考慮，也是對民眾的極大誤導。

關于物業稅如何征收，例如征稅對象、稅基、稅率等，各國的做法雖有差異，但共同點遠遠多于差異。物業稅說穿了就是對房地產為課征對象，以課征時點計稅對象評估值為計稅依據，對房地產保有期間征收的一種財產稅。也就是說，凡是“擁有”房地產的人，都有按照不動產的評估價值納稅的義務，而且從國外許多國家看，對于房地產稅大多集中在“擁有”環節，而不是“交易”環節。我國則相反，“交易”征收重稅，“擁有”卻輕稅或無稅，只有對擁有環節征收，才能增加持有者的成本，促進房地產的流轉，補充有效供應不足，抑制房價的非理性上漲，這才是物業稅在房價上的額外的貢獻。

鑒于民眾對物業稅的了解遠遠不夠，又鑒于很多似懂非懂的專家們的誤導，更鑒于物業稅這個詞本身的含混不清，筆者建議國家發改委在進行制度設計的時候改用“房地產稅”或“不動產稅”的概念，并就物業稅的征收的總體方案公之于眾，釋疑解惑，避免民眾對物業稅的誤讀，也不要讓物業稅承擔很多不該承擔的政策功能。