房地產泡沫總會破滅

諾貝爾經濟學獎得主克魯格曼教授早在2002年就預言，美國的房地產出現了泡沫，很快會爆發金融危機，變得像20世紀90年代的日本一樣。教授的預言讓美國人的心頭一顫。然而，2003-2005年，他的預言一直沒有實現，于是對于他的預言的警示，美國人幾乎忘記了。2006年他的預言還是沒有實現，美國人完全忘記了他的預言。當時間跨入2007年，他的預言應驗了，金融海嘯洶涌而來，幾乎席卷了全球。

前不久，美國知名雜志《福布斯》評出了7大近在眼前的金融泡沫，其中中國的房地市場位居第二；日本人驚呼上海房價是東京房價的8倍(依照房價收入比計算)；一位副部級干部坦言自己買不起房；社科院報告說85％的中國家庭無力購房；中國人民銀行調查報告說70％的受訪者認為房價太高；房產巨頭萬科掌門人王石宣稱樓市泡沫嚴重……太多的信息全部指向一個事實：中國房地產市場泡沫嚴重。許多學者和研究機構公布的相關評估數據也都支持了這個事實結論。一是租售比，北京目前平均租售比高達1：546，最高達到1：700，上海租售比高達1：300，深圳租售比高達1：480。全國主要省會城市平均租售比超過1：300。中國租售比的水平比國際水平高了兩倍多。租售比是衡量樓市投資收益的指標。1：500的租售比，意味著假如依靠出租賺錢，平均需要45年才有望收回購房資金(損失的利息不算)。二是投資或投機比例。全國主要城市的購房人中，以投資或投機為目的者，比例高達46％。而北京、上海、深圳等城市中，比例則遠超過50％。投資或投機氛圍，早已籠罩中國樓市。三是房價收入比屢創新高。該數據是假設夫妻雙方皆能賺取平均工資且希望購買100平方米的平均價格住宅。北京房價收入之比超過20，上海為18，深圳為16。要知道這個數字正常水平應為6.8。美國房價收入比平均為4.6。四是房價漲幅與GDP漲幅之比，當然更準確的指標應是房價漲幅與人均收入漲幅之比。該比例北京超過5倍，上海超過7倍，深圳超過6倍。筆者想告訴讀者的是：中國房地產確實有泡沫。有泡沫就一定會破滅，因為沒有人能夠把泡沫做實了。

很多人都想知道中國房地產的泡沫何時破滅?但中國的經濟學家、財經作家、行業分析師們只能對過去和現在經濟狀況的成因進行分析，對未來經濟發展的趨勢進行預判，而無法準確預言中國房地產市場泡沫破滅的準確時間。但是可以通過泡沫產生的原因分析出泡沫破滅的條件，通過泡沫破滅條件的剖析，描述出泡沫破滅的時間特征。筆者曾在“《蝸居》背后的社會經濟問題”一文中分析指出：中國樓市持續“高燒”的主要推手，一是地方政府對“土地財政”的依賴，進行炒地；二是來勢兇猛的投機性需求，社會大量資金進行炒房；三是推進城鎮化進程中的剛性需求的釋放等。很明顯，中國樓市持續“高燒”的推手正是中國樓市泡沫產生的原因。2009年的中央經濟工作會議雖然對房地產市場并未過多提及，但2009年12月以來，營業稅優惠取消， “國四條”頒布，拿地首付50％，加強處置閑置土地，這一系列調控措施密集出臺顯示，中央調控房價的決心是堅定的。但從現已出臺的政策看，尚未觸及中央和地方財政制度問題。已經出臺的或將要陸續出臺的有關土地政策，若不能解決中央與地方的財權和事權的劃分，那么就無法從根本上解決土地的利用、出讓方式和高價競地等問題。這就是近期“地王”頻現的原因。因此，房地產市場泡沫破滅的第一個條件是：中央政府啟動財政制度改革，通過改革提高地方財政非土地收入的比重，或控制、降低“土地財政”的收入，即解決了地方政府炒地的問題，房地產市場價格就具備了下行的可能。導致房地市場泡沫破滅的第二個條件應當是資金鏈問題。過去的10年，中國的貨幣政策雖一直強調“適度寬松”，但從貨幣供給的現實來看，至少有2／3的時間，中國貨幣政策都處于寬松或極度寬松的狀態。而造成這一問題的動因則是，固定資產投資占GDP比重畸高。為了保證年8％以上的快速增長，不惜以銀行信貸支撐增長，是遇到危機時不得不采取的策略。2009年就是最好的例證。而其中該或不該進入房地產市場而最終實際進入房地產市場的資金數額巨大。我們至今尚未看到信貸收緊的跡象。所以，只有當過度依賴投資的增長模式開始發生真正轉變，貨幣政策進入較為緊縮的周期，房地產泡沫也才具備了破滅的資金鏈基礎。房地產市場泡沫破滅的第三個條件就是房地產的有效需求問題。住房的真實需求和投機需求構成了房地產市場的有效需求，這一需求也是房地產泡沫形成的主要因素。因為中國正處于城市化的中間段，大量人口流入城市進行工作和生活是不爭的事實，因此住房的真實需求依然龐大。但當房價收入比已達到10倍以上時，真實需求即使存在一定的剛性，也已不足以繼續支撐中國房產泡沫的膨脹。房地產泡沫的膨脹，接著只能依靠投機需求支撐了。經濟學家何帆說，中國的房地產市場已經進入擊鼓傳花的游戲之中。你如果現在再去買房，唯一能從中賺錢的辦法就是，先找到一個比你膽子更大的人，讓他接你的下一棒。當大量炒房者找不到下一個買家的時候，并且房價也進入到漲勢最為凌厲的階段時，意味著擊鼓傳花的游戲行將結束，房地產泡沫也就進入了破滅的階段。具有這3個條件或具有其中某一條件時，房地產的泡沫破滅的時間特征就已顯現，中國房地產泡沫破滅的時間就已經到來。3個條件同時具備或部分具備的區別，只是泡沫破滅的激烈程度的不同而已。

房地產泡沫膨脹的最大化破滅的危害之大，若拿A股作比較，會猛于后者10倍。有學者發現，A股上證指數從2007年10月6124點泡沫破滅后，最多跌去了728％，流通股市值損失了7萬億元人民幣。當時被套牢者的凄苦，現在似乎已被忘記，因為現在上證指數已從最低幾乎反彈了一倍。人就是有這樣一個弱點，好了傷疤忘了痛。以為股市崩了不可怕，樓市崩了也沒什么，然而香港在亞洲金融危機后的經歷表明，事實并非如此。股市泡沫破滅還有可能回來，但房地產泡沫一旦破滅就覆水難收。1997年之后，恒生指數一度從約16000點下跌到6500點，跌去了60％，但2000年3月即反彈到18500點新高，甚至在2007年10月創出了28000，點的新高。但樓市卻從1997年的高點一路下跌，2003年7月才觸底，跌去了70％，到了2009年才回到1994年的價格水平，那些高位買房者迄今沒能解套。如果說1997年香港房地產相當于中國內地的一個大都市的泡沫，那么1990年日本房地產就相當于中國一個大省的泡沫破滅，從那時到現在日本房價一直下跌，從未有反彈的機會，已經跌去了70-80％。房地產市場的規模是股市的10倍，而一旦樓市泡沫破裂，一般只是當地人的災難。因為海外熱錢投機一個地區，它們首先投房地產，賺了房地產的主漲波段后，把房子賣給當地人，然后轉入股市，最后轉戰匯市，變現出逃。而當地人一旦被套進樓市之巔，不會再有人去救他們。海外熱錢可能再次回來在股市匯市興風作浪，但絕不會去當樓市的救世主。

樓市崩盤會附帶出許多社會經濟問題，造成許多購房者資產的嚴重縮水。國家從2009年12月起密集出臺系列控制房價的政策，正是為了防止樓市崩盤，但是，能否因此而視其“軟著陸”，看來后續尚需不斷再有新的更有力的政策有序出臺方可。今天的中國房地產泡沫已經形成，有泡沫就一定會破滅。面對樓市泡沫將來的破滅，銀行、房地產商、房產投資者事實上從現在起，都會面臨一次選擇與考驗，心智、財富的選擇與考驗。