如何選擇房貸更合適

今年以來，隨著樓市回暖，很多市民開始出手買房。但一套房子動輒都要幾十萬元、上百萬，這對于購房者來說不是一個小數(shù)目。因此，無論自住或投資，市民都不可避免涉及要辦理房貸。

為了爭取更多客戶，銀行各種各樣的個性化、套餐式房貸產(chǎn)品可謂是層出不窮，這些房貸產(chǎn)品也有包括成數(shù)、期限、利率等多方面不同的優(yōu)惠政策。可是，選擇到既適合又劃算的房貸卻并不容易。

首套選商貸 第二套公積金貸款

選擇公積金貸款的話，第二次貸款只能在貸款全部結(jié)清后才能再次申請，而由于貸款的年限往往長達二三十年，所以一般購房者只能享受一次優(yōu)惠。所以，客戶應(yīng)對購房有所計劃，打算將來購買第二套房的客戶在買首套房時應(yīng)選擇商業(yè)貸款，因為此時的利率相差不多。當購買第二套房時，使用公積金貸款可以避過現(xiàn)在政策對于二套房的貸款限制，享受較低的貸款利率。

在目前銀行收緊二套房貸情況下，第二套房用公積金貸款更劃算。自銀監(jiān)會重申商業(yè)貸款二套房政策后，各家銀行二套房執(zhí)行首付40％，利率在基準利率基礎(chǔ)上上浮1.1倍。據(jù)介紹，一筆50萬元20年的貸款，商業(yè)貸款與公積金貸款每月相差1200元左右，總利率相差11萬元左右，公積金貸款利率的優(yōu)勢更突出。

“等額本金”還款可少還利息

如果要通過商業(yè)貸款買房，那么，選擇合適的還款方式也：是有講究的。

目前各銀行推出的房貸還款方式主要分為等額本金和等額本息兩種。中行煙臺分行個人金融部長經(jīng)理解釋說：“等額本金還款是將貸款本金平均分攤到每個月，同時購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；而等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月，購房者每個月還給銀行固定金額。”對于還款人來說，這兩種還款方式哪個更省錢呢?

“從省錢角度看，等額本金還款方式優(yōu)于等額本息。”

張經(jīng)理說：“比如，以1萬元20年期貸款為標準，前者會比后者多支付800多元的利息。那么，一筆40萬20年期的貸款，則要多支付800×40=32000多元的利息。”

“但是，選擇等額本金還款，購房者在初期的還款壓力會比較大。不過打算提前還貸的話，最好選擇等額本金還款方式。”張經(jīng)理補充說。

提前還貸不可取 不妨來投資

現(xiàn)實中，相信不少房貸一族都會想過提前還款，來減少銀行利息。但是，銀行工作人員建議，提前還款未必合算，是否要選擇提前還貸還要針對個人情況具體分析。

無論等額本金還是等額本息還款，在還貸過半時都不適合提前還貸。縮短期限是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。而月供減少、不變將使利息的節(jié)省程度逐步提高。專家建議，是否選擇提前還款，關(guān)鍵取決于投資收益是否可以覆蓋貸款利息支出。在去年一系列政策之下，現(xiàn)在的購房貸款利率較低，特別是選擇公積金貸款的客戶，目前五年以上利率僅為3.87％，完全不用著急提前還款，建議將到期的存款用來理財；對于選擇商業(yè)貸款的市民，如果享受了“七折”優(yōu)惠，目前五年以上利率為4.158％，也可以將手中資金用來投資取得收益。

隨著經(jīng)濟的回暖，投資指數(shù)基金的收益都是比較可以預(yù)見的；另外，美元貶值、通脹預(yù)期加重，黃金投資在未來一兩年間收益也很會看好，因此，市民不妨嘗試一下理財，使其收益覆蓋貸款利息支出。

不過，對于選擇了商業(yè)貸款并且屬于穩(wěn)健、保守型的投資者，假如手中有一定現(xiàn)金，選擇提前還貸也是完全可以的。