“國11條”勒緊二套房貸韁繩

房價崩盤前兆：

海南鳳凰島炒房族15天凈賺千萬的財富神話還在持續上演，他們的唯一理由就是房價鐵定還會漲：作為中國經濟的引擎，政府是不會允許房價崩盤的!的確，從北京規劃委的離奇傳真，至少可以嗅出，地方政府為保證開發商大膽拿地可謂不遺余力：為“地王”創造更多收益，地方政府不惜動用行政手段修改規則，將該“地王”中的兩個地塊撥高，這將引發開發商更為大膽的拿地行為。

作為消費品的房地產在中國已被嚴重扭曲，不但堪比股票等金融投資品，而且是高杠桿的。因為近些年的經驗證明，投資房地產就意味著高回報，低風險。

難道房地產真是投資領域的“不死鳥”?我們不能不清醒的面對現實，大多數中產以上家庭，房產財富占比都遠超歐美等發達國家，貪婪與恐慌兩種極端情緒就好比懸在頭上的利劍，不知何時落下。

需要特別提醒的是，在這場擊鼓傳花的游戲中，最終會有人為此埋單。利率上調、物業稅開征………或許就是這最后一根壓死“房價”的稻草。

針對部分城市出現的房價上漲過快、加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期等問題，國務院力公廳于1月10日發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，通知包括加大保障性住房供應、抑制投資投機性購房等十一條措施，這是繼去年12月的“國四條”和營業稅“2改5”后，一個月內出現的又一重要樓市調控政策。

“國11條”最為核心的調控政策是明確了“二套房貸首付比例不低于40％”和“以家庭為認定單位”。這次新政的出臺，對樓市意味著什么?“二套房首付不低于40％”這個最引人矚目話題，該怎么詮釋，又該怎么更劃算的購買二套房呢?

重申二套房貸首付不低于40％

通知要求，加大差別化信貸政策執行力度。金融機構在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投資性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。

另外，繼續實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。

新政“利劍”直指信貸環節

業內人士詮釋說，相對于此前國家各部委出臺的多項政策而言，此次“國11條”最新的就是“兩個差別化”和“兩個進一步”的提出，調控的“利劍”也直指房產調控最為重要的信貸環節。

兩個差別化

加大差別化信貸政策執行力度。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。

繼續實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。

二套房貸的政策的出臺是在很多房貸部門的預料之中的。這一通知至少明確了兩點：即使是貸款還清也要算第二套房、明確以家庭為單位來認定第二套房。

據了解，銀行人士表示，信貸收緊了一方面意味著今后買房只要是第二套，首付必須40％以上；另一方面首付比例的認定雖然明確和嚴格了，但利率各家銀行依然可以自行定價，估計打價格戰的競爭態勢還會延續。

貸款還清也算二套房

今后貸款還清了都要納入二套房貸的范圍。“這次通知規定的對象是已利用貸款購買住房、再買第二套房的，從字面理解，就是只要利用過貸款再買房的，不管你貸款還沒還清，都算第二套。”北京一家銀行房貸部負責人表示，如果銀監會再出詳細通知，明確只要是已經貸過款的，不管還沒還清都要算第二套的話，那么相當一部分人群的購房都要被認作是第二套了，首付將一律不能低于40％。

不過，也有一國有銀行房貸部的工作人員認為，其實原來監管部門也一直這么要求的，但是有的銀行在操作時會打擦邊球，還清就不算，“我個人覺得具體認定標準還要等總行的進一步認定”。

明確以家庭為認定單位

通知中明確，“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。”南京一家銀行房貸部負責人認為，“明確二套房貸是以家庭為認定標準，是最新的變化。”

上述銀行人士說，“變化就在這個家庭上，后面括號里還明確了包括借款人、配偶及未成年子女，原來的規定并沒有這樣明確”，目前絕大多數銀行在認定二套房標準時，其實已經以家庭為認定標準了。據介紹，還有個別銀行以借款人為認定二套房的標準。也就是說，如果第一次貸款是以丈夫為主貸人，那么第二次貸款以妻子為主貸人，同樣可以享受首套房的貸款優惠。但是，多家銀行表示，這次國務院的通知中明確了是以家庭為單位，以后個別銀行也很難打上這個“擦邊球”了。

貸款買二套房省錢寶典

這些政策對想購買二套房的投資者來說，該如果合理劃算的購置二套房是最關注的問題。

有關人士提醒，在購置二套房時候要以節省為原則，以下是三套節省寶典。

寶典一：抵押無憂購房

對于想達到省錢目的的借款人的，還可以選擇時下較為盛行的抵押消費貸款。有購房需求的借款人可以選擇抵押親朋好友名下房產，再加上手頭積蓄實現購房愿望。建議使用抵押房產再購房的借款人，盡量不要選擇抵押后再貸款的形式購房，因為這樣是要支付抵押貸款和商業貸款兩部分的月供，且商業貸款部分的利率可能會按上浮1.1倍來執行，對于借款人會形成較大的還款壓力。

寶典二：巧用公積金

對于有足月繳納公積金的借款人來說，盡量使用公積金貸款，不但可以賬戶內閑置資金得到合理利用，還能坐享公積金低首付、低利率的優勢。在購買二套房時，公積金是沒有商業貸款二套房政策限制的，仍享受首付兩成，利率3.87％的政策，能有效規避二套房高首付、高利率的風險。在使用公積金購買政策性住房時，不但可以享受10％的超低首付，還可以將公積金賬戶內余額直接支付給開發商做首付等。