“迪拜危機”陰霾正在飄向中國

■/本刊見習記者 李 拉

“迪拜危機”陰霾正在飄向中國

■/本刊見習記者 李 拉

迪拜繁華夢的破滅，為目前房地產泡沫不斷吹大的中國敲響了警鐘。

在“迪拜債務危機”全面爆發之前，迪拜不僅僅是建筑史上的奇跡，更是一個看上去永不破滅的樓市神話。然而，神話宣告破滅后，隨即帶來的是房價驟跌，眾多投資者所購豪宅或物業均遭大幅貶值，曾于2009年年初就已受挫的浙商再次遭受重創。他們在迪拜樓市的投資已損失近半，粗略估計超過20億元人民幣。

一、迪拜危機發生的背景及原因

（一）危機背景

2009年11月25日，迪拜財政部突然宣布，由政府持有的迪拜世界公司及旗下的房地產分支棕櫚島集團將推遲償付數十億美元的債務至少六個月，以便進行債務重組。棕櫚島集團是負責開發超大型人工島度假勝地“棕櫚島”的企業，必須在12月14日前向阿拉伯的投資者償還35億美元的債務。據紐約時報估算，“迪拜世界”的對外債務高達590億美元，占迪拜總債務的74%。

2007年，“迪拜世界”斥資51億美元，購入美國娛樂業巨頭米高梅公司近10%的股份。但后來，米高梅的股價從當時的84美元一度降至16.8美元。迪拜其它投資公司花費近30億美元購入了德意志銀行和渣打銀行的股份，但這兩家銀行的股價也大幅縮水。迪拜近年來大舉投資國際金融業，在金融危機持續的影響下，迪拜的投資出現嚴重虧損，為債務危機埋下隱患。

迪拜執行的本國貨幣迪拉姆與美元掛鉤的政策也使此次迪拜的債務危機雪上加霜。從2008年到2009年，美元的貶值導致迪拜和海灣地區物價飛漲，通貨膨脹率連續數月高達兩位數。美元的貶值引發迪拜經濟的衰退，加劇了迪拜債務危機。

（二）主要源自房地產業過度開發

迪拜雖地處中東，但卻并不盛產石油，探明的石油儲量僅有50億桶，據估算繼續開采20年后便將枯竭。于是，這讓迪拜的一大半經濟集中在房地產上。

國有企業“迪拜世界”經營范圍包括港口運營、房地產開發、旅游休閑、經濟自由區運營、私募基金、大型折扣店、航空項目、證券交易和金融服務等領域，在世界各地推進大型項目，實現了膨脹式的高速發展。據披露，過去4年多來，迪拜以建設中東地區物流、休閑和金融樞紐為目標，推進了3000億美元規模的建設項目。在此過程中，政府與國有企業的債務像滾雪球一樣不斷增加。在迪拜，工地遍布全城，而且動輒便是“史上最高”、“全球獨有”或者身價百億的項目。為了進行這些項目，迪拜政府與其所屬開發公司在全球債券市場大舉借債，籌措投資資金。而這些投資無數的項目卻難以在短期實現盈利，最終讓迪拜一步步走上債務危機的道路。

房地產的過度開發導致迪拜經濟的畸形發展。迪拜的年GDP為750億美元，國家總債務卻高達800億美元，2010年底以前到期的債務130億美元，2011年底以前約為200億美元，而“迪拜世界”一家欠債額就高達590億美元。

二、迪拜危機與美國、日本危機的共同之處

（一）美國次貸危機

美國的房地產抵押貸款分為三級市場，第一級是優級房貸市場，第二級是次優級房貸市場，第三級是次級房貸市場。次貸政策對中低收入的購房者很有誘惑力，因為它具備了三個特點：一是低首付，有的次貸甚至沒有首付，這對中低收入者特別具有吸引力。二是期限長，有的20年還本息，還款周期長使貸款者壓力小。三是利息前低后高，即前2年是低息，后18年是高息，越到接近20年的時候利息越高。這三個特點使得中低收入者踴躍貸款購房，房地產價格漲得很快，一套豪宅最高達到幾百萬美元以上。

美國開辦次級貸款的初衷是好的，旨在解決中低收入者買房難問題。這項措施啟動后，美國的私人住房率提升了六個百分點，成功為1000萬中低收入者解決了住房問題。信貸雙方都有一個心理底線，即最后實在不行就賣房子還貸款，反正也賠不上，結果恰恰就在這里面出了問題。市場經濟的供求規律是不可違背的，次貸刺激了樓市，也毀了樓市。次貸使美國的房地產價格暴漲，暴漲之后就是暴跌，連跌了40%，房地產市場終于潰不成軍，房貸者無力還貸，銀行難以支撐，于是危機爆發。

（二）日本房產泡沫

20世紀80年代后期，日本經濟擺脫了“石油危機”的影響后，開始快速回升，生產和需求十分旺盛，進入繁榮期。在這個時期，日本出現了大量的剩余資金。日本中央銀行為了刺激經濟的持續發展，采取了非常寬松的金融政策，但這些資金沒有合適的投資項目，結果基本上都流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。日本金融機構對房地產泡沫的危害認識不足，也沒有能夠及時對房地產市場現狀做出一個正確的評估，紛紛爭先恐后地給房地產公司和建筑公司發放貸款，形成了房地產不斷升值和信貸規模不斷擴大的惡性循環，泡沫越吹越大。

吹出來的泡沫終是要破的。1991年，日本泡沫經濟破滅，股價和房地產價格同時開始暴跌，并一直持續到現在。不動產泡沫破滅給日本經濟留下了嚴重的后遺癥，導致日本經濟10多年來一蹶不振。

泡沫經濟期間，日本幾乎所有的大企業都不同程度地介入了房地產行業，房地產價格的暴跌以及經濟的長期低迷，導致日本一些涉足房地產業較深的大企業紛紛倒閉。據統計，在日本的破產企業中，房地產商和建筑公司的比例最大，僅2000年，日本包括房地產商在內的建筑行業就有6000多家公司破產，占當年全部破產企業的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有1/3以上是房地產公司，均創戰后上市企業倒閉的最高記錄。

房地產價格的暴跌還重創了日本金融業，成為日本經濟衰退的“罪魁禍首”。房地產價格持續暴跌致使許多房地產商和建筑公司的投資徹底失敗，根本無力償還銀行的貸款，不得不宣布破產。房地產公司以及個人在向銀行貸款時雖然都有房地產等資產作擔保，但隨著土地價格的不斷下跌，擔保的價值日益下降，致使日本金融機構不良債權不斷增長，資本充足率大幅下降。

（三）迪拜危機與美、日危機的共同之處

迪拜危機的導火索，就是對房地產行業過度放貸，靠全球巨額融資吹起了迪拜的房地產泡沫，在全球經濟衰退時泡沫破裂了，巨額債務到期不能償還，引起銀行業的恐慌和金融市場波動，釀成危機。

前車之鑒，世界霸主美國靠房地產拉動經濟以崩盤宣告終結；世界第二的日本靠房地產拉動經濟最終的命運也是崩盤。依靠房地產業，迪拜成為阿拉伯的一顆最璀璨的明珠。引發大量的資金涌向迪拜，金融與房地產的捆綁式發展，締造出了一個輝煌的地產神話。然而，迪拜也沒能逃脫宿命，沒能成為一個倚重房地產卻不崩盤的例外。

三、中國的房地產泡沫暗藏危機

（一）沽地稱王弊端深遠

中國的房地產業到底是不是暴利行業？幾乎所有的地產商都說不是。但在新一輪的樓市上漲行情中，又有大量的企業投身房地產，這從一個側面反映出了房地產業的盈利確實豐厚無比。去年10月份頒布的2009年胡潤百富榜的前十名富豪中，就有六位來自房地產業，包括碧桂園、合生創展、世茂集團、大連萬達等。另外，恒大、富力、星河灣、雅居樂等也都在百名富豪榜之列。國資委履行出資人職責的131家央企中，以房地產為主業的不過16家，但目前卻有超過90家的央企涉足房地產。

2008年之前的中國房地產市場，是由民營資本主導，連年的“地王”也是民企。然而在2009年的“地王爭奪戰”中，曾幾何時風光無限的民企相繼敗下陣來，讓位于以往相當低調的國企。銀行對大房企也敞開懷抱，2009年8月份以來，萬科獲得建行500億元、金地獲得工行300億元信貸額度。這樣的地王，制造出來的不是市場真實繁榮，而是虛假的繁榮，利益有限，弊端深遠。

（二）迪拜危機的教訓

其一，過度依賴房地產的發展。迪拜將房地產業作為支柱產業，盡管房地產業可以拉動很多相關產業的發展，然而，房地產開發周期長、資金需求量大、應變能力弱，浮華表面的身后，暗藏危機。其二，超償付能力過度依賴外資。迪拜國內生產總值為750億美元，而負債卻高達800億美元，沒有實業且并不盛產石油的迪拜，過度依賴外資形成畸形房地產泡沫，泡沫終將破掉實屬必然。其三，憂患意識不足。2007年美國因次貸引起的金融危機爆發后，全球大部分國家紛紛采取措施應對危機。而迪拜卻在自己的樓市神話中樂此不疲，沒有意識到引發危機的嚴重性。非但沒有做好預防措施，還借入大筆的外債，房地產的泡沫不斷被吹大，終釀成危機。

（三）迪拜危機的啟示

迪拜危機給我國最大的啟示，即過度依賴房地產業將不利于整個國民經濟的協調、穩定和可持續發展。

對于迪拜債務危機，中國不少專家學者表現的比較樂觀，認為并不會殃及中國，影響中國經濟復蘇。然而，倚重房地產拉動經濟的國際巨頭們相繼崩盤引發危機，難道對房地產與金融捆綁更嚴重的中國一點警示作用都沒有？

從2003年到2009年，特別是2005、2006、2007這三年，國內房價上漲出現了過快過猛的勢頭。

對比迪拜，2001年迪拜一棟獨立別墅每平米只要人民幣8000元，到危機之前，房價漲至最高峰，每平米4萬多人民幣。普通公寓的價格最高時也達到了每平米兩三萬元人民幣。反觀中國，北京四環以內的公寓都在2萬元以上，即便是杭州這樣的城市，中心城區的商品房也達到了19000元，不論是北京、上海、廣州、杭州，核心區域的公寓價早已突破了3萬。北京、上海的房價與被譽為奢華之都的迪拜不相上下。

2009年12月18日美國知名雜志《福布斯》評選出了七大近在眼前的金融泡沫。中國房地產市場高居排行榜第二。

中國目前最大的一個隱患是：推動GDP增長最快的力量竟來源于民生領域。我國房地產業和建筑業增加值占GDP的比重超過10%，房地產投資占全社會固定資產投資的比重也非常之高，直接相關產業達50多個，已經成為推動我國經濟增長的主脈。我們在經濟上嚴重依賴房地產，嚴重依賴民生行業的發展，而民生領域恰恰是政府應當做好的本職工作。這正是GDP雖然快速增長而民眾生活壓力日益增大的根源所在。

另一個重要啟示是，在經濟發展中要嚴格控制信用膨脹，否則就會出現房地產甚至整個經濟泡沫。一旦我國房地產市場出現大的動蕩，依靠房地產發展的眾多行業都將遭到難以估量的損失。因此，我國的宏觀經濟政策特別是房地產政策需要深刻反省，中央與地方政府的博弈必須有勝算，否則房價還會在“調控”中繼續上漲。我們擔心遏制房地產會使GDP大幅下滑，就不擔心“迪拜危機”在中國上演？■