論住宅小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)規(guī)則*

馬栩生

(華南師范大學(xué) 法學(xué)院， 廣東 廣州 510631 )

“產(chǎn)權(quán)規(guī)則， 是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一切游戲規(guī)則的基礎(chǔ)。”[1]422產(chǎn)權(quán)清晰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中關(guān)于物權(quán)交易的前提。近年來(lái)， 隨著我國(guó)汽車保有量的快速增加， 城市小區(qū)停車位日漸緊張， 然而地下停車位的產(chǎn)權(quán)規(guī)則至今仍不清晰。由于地下停車位上的利益狀態(tài)極其復(fù)雜， 加之《物權(quán)法》及司法解釋規(guī)定的粗糙以及相關(guān)法律的缺失， 小區(qū)地下停車位究竟應(yīng)當(dāng)歸屬業(yè)主、 開(kāi)發(fā)商抑或國(guó)家在理論和實(shí)務(wù)界至今仍然沒(méi)有定論。本文試圖對(duì)此問(wèn)題提出“管窺之見(jiàn)”， 以求教于學(xué)界。

一、小區(qū)地下停車位產(chǎn)權(quán)的理論紛爭(zhēng)

住宅小區(qū)地下停車位， 指在城市住宅小區(qū)地面下層空間中建造， 主要供業(yè)主使用， 內(nèi)部設(shè)有若干劃線編號(hào)且沒(méi)有墻壁隔離的停車位。對(duì)于地下停車位的所有權(quán)歸屬， 各國(guó)由于國(guó)情相異， 規(guī)定并不一致， 我國(guó)理論界對(duì)于小區(qū)地下停車位的歸屬， 也一直眾說(shuō)紛紜， 在我國(guó)《物權(quán)法》的頒布前后， 主要產(chǎn)生了如下代表性見(jiàn)解：

一是“開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)”[2]， 主張?jiān)摲N學(xué)說(shuō)的主要是開(kāi)發(fā)商和部分學(xué)者， 他們雖然結(jié)論相同， 但是在立論觀點(diǎn)上卻存在不同： 對(duì)于車位之歸屬， 開(kāi)發(fā)商主要從投資的角度出發(fā)， 認(rèn)為自己支付土地出讓金購(gòu)買了地塊， 并投資建造了停車位， 當(dāng)然應(yīng)當(dāng)享有車位之所有權(quán)； 與開(kāi)發(fā)商從投資出發(fā)所不同， 學(xué)者的立論則從“事實(shí)行為造成的物權(quán)變動(dòng)”的物權(quán)原理出發(fā)， 從制造或者建造而產(chǎn)生所有權(quán)的角度進(jìn)行考察， 認(rèn)為既然車位是建造出來(lái)的物， 是開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地使用權(quán)之后自己建造的物， 其最初的所有權(quán)當(dāng)然屬于開(kāi)發(fā)商。

二是“業(yè)主共有說(shuō)”[3]， 認(rèn)為地下車位應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有， 在立論基礎(chǔ)上， 此說(shuō)又可以分為三種： 其一， 從房地關(guān)系出發(fā)， 認(rèn)為業(yè)主一旦購(gòu)買了地上建筑物便分?jǐn)偭私ㄔO(shè)用地使用權(quán)。因而， 車位、 車庫(kù)只能成為建設(shè)用地使用權(quán)的添附物而與之共命運(yùn)。由于我國(guó)實(shí)行“房隨地走”、 “地隨房走”的一元模式， 車位、 車庫(kù)建設(shè)于小區(qū)內(nèi)， 依附于小區(qū)土地和建筑物而存在， 既然房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)都一并轉(zhuǎn)移給了房屋買受人， 那么作為附著于小區(qū)土地的車位、 車庫(kù)就應(yīng)該屬于房屋買受人所有。否則， 房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)歸屬房屋買受人所有， 而小區(qū)的車位、 車庫(kù)卻還歸屬開(kāi)發(fā)商， 這勢(shì)必造成業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾；[4]其二， 從建筑成本出發(fā)的立論， 認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)買賣過(guò)程中， 基本已將車庫(kù)、 車位所占土地出讓金的價(jià)格都計(jì)算到房?jī)r(jià)中， 實(shí)際上業(yè)主已經(jīng)承擔(dān)了車庫(kù)的所有費(fèi)用， 如果說(shuō)再允許開(kāi)發(fā)商向業(yè)主出售車位、 車庫(kù)的話， 實(shí)際上就是二次買賣， 應(yīng)當(dāng)維護(hù)業(yè)主的利益， 明確車位、 車庫(kù)歸業(yè)主所有；[5]其三， 從停車位的功能出發(fā)， 認(rèn)為車位的本質(zhì)是小區(qū)整體環(huán)境內(nèi)容的組成部分， 為服務(wù)于整個(gè)小區(qū)業(yè)主居住便利而建造， 故其利用應(yīng)服務(wù)于業(yè)主購(gòu)買專有部分的需要， 屬于共有部分， 實(shí)行法定共有。[6]

三是“依規(guī)劃確定說(shuō)”， 認(rèn)為應(yīng)當(dāng)區(qū)分售前規(guī)劃與售后規(guī)劃， 在售前建筑規(guī)劃范圍內(nèi)的車位屬于開(kāi)發(fā)商， 開(kāi)發(fā)商依照建設(shè)行為獲得車位的所有權(quán)； 售后規(guī)劃外的車位， 其權(quán)屬屬于全體業(yè)主， 其共有關(guān)系為共同共有。[7]

四是合同確定說(shuō)[8]， 該說(shuō)立足于物權(quán)法第74條第2款的規(guī)定， 即“建筑區(qū)劃內(nèi)， 規(guī)劃用于停放汽車的車位、 車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)， 規(guī)劃用于停放汽車的車位、 車庫(kù)的歸屬， 由當(dāng)事人通過(guò)出售、 附贈(zèng)或者出租等方式約定”。認(rèn)為在確定車庫(kù)歸屬時(shí),如果法律沒(méi)有對(duì)車庫(kù)產(chǎn)權(quán)做出規(guī)定,不能簡(jiǎn)單地依據(jù)本權(quán)確定車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬， 必須要考慮到各種因素,包括土地使用權(quán)的歸屬、 投資、 空間使用權(quán)的歸屬、 當(dāng)事人之間的特別約定等,在個(gè)案中確定車庫(kù)的歸屬， 尤其是應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的合意,給當(dāng)事人之間的意思自治留下空間。通過(guò)協(xié)議確定車庫(kù)的歸屬能夠充分體現(xiàn)私法自治原則， 符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求， 有利于對(duì)車庫(kù)有效利用和管理， 有利于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商修建車庫(kù)。

五是“靈活確定說(shuō)”[注]此名稱系本文根據(jù)各種學(xué)說(shuō)所進(jìn)行的歸納。， 認(rèn)為不能籠統(tǒng)認(rèn)為小區(qū)地下停車位歸業(yè)主或開(kāi)發(fā)商， 應(yīng)當(dāng)設(shè)立相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)， 靈活加以確定。從區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)， 主要是： 其一， “依照公攤確定說(shuō)”， 主張以地下停車位是否列入到小區(qū)的公攤面積當(dāng)中確定權(quán)利人， 如果地下停車位列入公攤， 停車位便不是獨(dú)立的所有權(quán)客體， 而是建筑物區(qū)分所有權(quán)客體的組成部分， 由區(qū)分所有人共同所有使用； 如果停車位沒(méi)有公攤?cè)肷唐贩康拿娣e之內(nèi)， 可以單獨(dú)進(jìn)行登記獲得土地證[9]； 其二， “依照建筑容積率確定說(shuō)[10]， 認(rèn)為在目前的房地產(chǎn)制度下， 商品房住宅小區(qū)計(jì)算容積率停車位的產(chǎn)權(quán)由取得停車位《房地產(chǎn)證》的權(quán)利人擁有， 不計(jì)算容積率得停車位歸業(yè)主所有； 其三， “三個(gè)分?jǐn)傉f(shuō)”[11]418， 主張以土地面積是否公攤、 建筑面積是否公攤、 以及價(jià)格成本是否公攤作為車庫(kù)權(quán)利歸屬的依據(jù)， 認(rèn)為車庫(kù)歸屬的最終確定， 必須是“三個(gè)分?jǐn)偂鞭k法綜合運(yùn)用后得出的結(jié)果， 只取其中一種分?jǐn)偡椒ㄓ惺H。

綜合前文觀點(diǎn)， 我們可以看出， 關(guān)于小區(qū)地下停車位權(quán)屬， 不同的學(xué)說(shuō)有著各自的利益視角和思考維度， 爭(zhēng)議確實(shí)非常激烈。但是如果化繁為簡(jiǎn)， 學(xué)者的爭(zhēng)議其實(shí)聚焦于如下問(wèn)題： 其一， 是否可以通過(guò)合同約定確定地下停車位之所有權(quán)； 其二， “公攤面積標(biāo)準(zhǔn)”是否可以確定產(chǎn)權(quán)？其三， “容積率標(biāo)準(zhǔn)”能否確定產(chǎn)權(quán)？其四， 車位所依托的地下空間權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)的關(guān)系究竟如何？其五， 人防工程改建的地下停車位應(yīng)當(dāng)如何確權(quán)？筆者在下文中將對(duì)此分別加以論述。

二、 論爭(zhēng)的五大基本問(wèn)題及分析

(一)是否可以通過(guò)約定確定產(chǎn)權(quán)

通過(guò)約定確定產(chǎn)權(quán)是我國(guó)頗具代表性的一種理論觀點(diǎn)， 也是《物權(quán)法》74條第2款針對(duì)地下停車位所規(guī)定的確權(quán)體例。在《物權(quán)法》的體例下， “約定”是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主確定產(chǎn)權(quán)的方式， 業(yè)主取得停車位的法律渠道有四種可能性： 一是買賣， 二是贈(zèng)與， 三是租賃， 四是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主約定的其他方式。那么， 合同約定真的能界定物權(quán)權(quán)利嗎， 筆者對(duì)此深表懷疑， 理由如下：

第一， 歸屬是交易的前提， 不論車的出售或是贈(zèng)與， 開(kāi)發(fā)商的有權(quán)處分， 都必須以車位的所有權(quán)歸屬明晰為前提。從法理上講， 有關(guān)債的合同處理原則， 只適用于合同法上物的交易流轉(zhuǎn)關(guān)系的處理， 而不適用物權(quán)初始權(quán)利歸屬的確定； 第二， 我國(guó)物權(quán)法單純規(guī)定住宅小區(qū)車庫(kù)的歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、 附贈(zèng)或者出租等方式約定， 忽略了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的博弈力量嚴(yán)重不平衡的客觀事實(shí)， 沒(méi)有注意到開(kāi)發(fā)商與業(yè)主地位的不對(duì)等、 舉證能力的不對(duì)等， 沒(méi)有注意到我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不完善，[12]約定方式使得業(yè)主根本沒(méi)有選擇權(quán)， 其實(shí)質(zhì)在于承認(rèn)停車位的權(quán)利屬于開(kāi)發(fā)商， 對(duì)業(yè)主并不公平； 第三， 依合同約定確定車位產(chǎn)權(quán)不符合立法慣例。從國(guó)外的制度看， 沒(méi)有一個(gè)國(guó)家對(duì)于車庫(kù)的權(quán)屬純粹以約定的方式處理， 而多數(shù)是以“法定”加“約定”的方式來(lái)解決， 對(duì)業(yè)主應(yīng)享有的停車空間以法律強(qiáng)制規(guī)定一定比例的方式予以保證，[13]且法定優(yōu)先， 約定作為補(bǔ)充。

(二)“公攤面積標(biāo)準(zhǔn)”可否確定產(chǎn)權(quán)

在確定地下停車位的所有權(quán)歸屬時(shí)， “公攤面積標(biāo)準(zhǔn)”是我國(guó)最為流行的學(xué)說(shuō)， 不但司法界多有認(rèn)同[注]2003年11月12日， 南京市鼓樓區(qū)人民法院認(rèn)為“被告并無(wú)證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納人商品房的成本， 因此， 車庫(kù)作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房的成本事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定”， 判決“星漢城市花園小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有”。這一判決在全國(guó)引起轟動(dòng)， 也被學(xué)者引為經(jīng)典案例。， 我國(guó)地方立法亦有采納。[注]根據(jù)江蘇省物價(jià)局、 江蘇省建設(shè)廳聯(lián)合頒布的(蘇價(jià)服[2003]303號(hào))《關(guān)于全面實(shí)施住宅商品房銷售“一價(jià)清”制度的意見(jiàn)》第2條第4款： “按規(guī)定經(jīng)確認(rèn)未實(shí)行公攤， 不納入住房建安的成本的車位(車庫(kù))， 可以單獨(dú)對(duì)外銷售或出租； 已實(shí)行公攤， 或費(fèi)用納入建安成本的車位(車庫(kù))包括人防工程， 其所有權(quán)或使用權(quán)為全體業(yè)主享有， 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得擅自處理， 不得對(duì)外出售或出租。”依照我國(guó)現(xiàn)行法律， 公攤是建筑面積的核心指標(biāo)， 反映小區(qū)哪些部分是公共部分， 被攤?cè)肓讼M(fèi)者所支付的房?jī)r(jià)當(dāng)中。所謂“公攤面積標(biāo)準(zhǔn)”， 即以小區(qū)地下停車位的面積是否列入到小區(qū)公攤面積當(dāng)中作為確權(quán)依據(jù)， 如果地下車位的面積納入了公共面積， 則認(rèn)為業(yè)主已經(jīng)為停車位支付過(guò)費(fèi)用， 此時(shí)車位歸業(yè)主所有， 反之則歸開(kāi)發(fā)商所有。應(yīng)該說(shuō)， “公攤面積說(shuō)”確有其合理之處， 其敏銳的認(rèn)識(shí)到了車位的公共性及出資問(wèn)題， 以公共部分為檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)， 以出資來(lái)決定產(chǎn)權(quán)， 在視角上較“合同決定說(shuō)”更為獨(dú)特， 但是， 該說(shuō)在認(rèn)定產(chǎn)權(quán)上也存在如下的問(wèn)題：

其一， “公攤面積說(shuō)”依賴于住宅小區(qū)共有部分的確定， 而地下停車位是否屬于共有部分在理論上還存在很大的爭(zhēng)議， 正如學(xué)者王利明所言， 因?yàn)楣珨偟那疤崾谴_定了共有部分， 而車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬自身待定， 不能依據(jù)行政規(guī)章簡(jiǎn)單地劃入到公攤而積之中；[8]其二， “公攤面積說(shuō)”以業(yè)主是否為納入公共面積的停車位埋單判定車位之歸屬， 其認(rèn)識(shí)實(shí)質(zhì)是投(出)資決定產(chǎn)權(quán)。對(duì)此筆者必須指出的是， 投資是財(cái)務(wù)上對(duì)商品成本核算須考慮的因素， 與所有權(quán)歸屬具有一定的關(guān)系， 尤其是在許多情形下， 投資可以作為確定所有權(quán)的依據(jù)， 但是投資與所有權(quán)二者不能簡(jiǎn)單劃等號(hào)， 單純以地下停車位的建設(shè)成本是否包含在房屋價(jià)格中來(lái)確定車位的歸屬并不科學(xué)； 其三， “公攤面積說(shuō)”沒(méi)有考慮到在我國(guó)土地使用權(quán)必須納入容積率才可以獲得產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)實(shí)， 僅在“公攤與否”的單一層面上進(jìn)行論證， 忽略了車位產(chǎn)權(quán)制度的法定前提； 其四， “公攤面積說(shuō)”難以發(fā)揮實(shí)效。在我國(guó)， 作為獨(dú)立空間銷售的小區(qū)地下停車位不列入公攤已經(jīng)成為立法慣例[注]參見(jiàn)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第9條： 整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和， 并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、 車棚及人防工程等建筑面積， 即為整棟建筑物的公用建筑面積。最高院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條： 除法律、 行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外， 建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分， 也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： (1)建筑物的基礎(chǔ)、 承重結(jié)構(gòu)、 外墻、 屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分， 通道、 樓梯、 大堂等公共通行部分， 消防、 公共照明等附屬設(shè)施、 設(shè)備， 避難層、 設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； (2)其他不屬于業(yè)主專有部分， 也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。， 在此情況下， “公攤說(shuō)”并無(wú)相應(yīng)的制度實(shí)踐空間。

(三)容積率可否確定產(chǎn)權(quán)

在建筑術(shù)語(yǔ)中， 反映建筑物是否分?jǐn)偟较鄳?yīng)土地使用權(quán)的概念是建筑容積率， 容積率是建筑面積與整個(gè)土地使用權(quán)面積的比值， 其核心意義在于反映地塊的建筑密度和容量。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條和第16條規(guī)定， 未計(jì)入容積率的建筑物不可能取得房地產(chǎn)權(quán)證書， 其初始登記的法律權(quán)利只能依附于計(jì)入容積率的具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物。由此可見(jiàn)， 在理論上， 容積率對(duì)于停車位的法律意義主要有二： 其一， 容積率可用以判定地下停車位是否分?jǐn)偭诵^(qū)土地的使用權(quán)。不計(jì)入容積率的地下車位(庫(kù))， 不能取得其所在地塊上的土地使用權(quán)， 也不能獲得完整、 獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)利； 其二， 容積率可以判定開(kāi)發(fā)商是否為納入容積率的土地使用權(quán)向國(guó)家繳納過(guò)土地出讓金。由于現(xiàn)行法上， 政府土地的出讓， 系以地面(紅線)乘以容積率得出土地使用權(quán)總建筑面積及其土地使用權(quán)出讓金， 因此， “經(jīng)濟(jì)上， 容積率實(shí)際是土地出讓金分?jǐn)偟谋戎岛椭Ц锻恋厥褂脵?quán)對(duì)價(jià)的依據(jù)， 更決定土地的建設(shè)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量。”[14]116

容積率說(shuō)為諸多學(xué)者所推崇在于其與產(chǎn)權(quán)的接近， 畢竟， 停車位只有納入容積率才能獲得產(chǎn)權(quán)。但是， 該說(shuō)也有著難以判定產(chǎn)權(quán)的缺陷： 第一， 容積率只是工學(xué)上的詞匯， 不是產(chǎn)權(quán)上的術(shù)語(yǔ)， 容積率本質(zhì)屬于行政許可， 多少由規(guī)劃部門依行政決定， 其核心是建筑密度， 反映的是規(guī)劃行政管理關(guān)系， 與所有權(quán)并不直接對(duì)接。正如學(xué)者所言， 就算超出容積率建造， 也只是政府依法進(jìn)行行政處罰或者行政處理的問(wèn)題， 而不是該部分的所有權(quán)就歸業(yè)主共有；[15]第二， 容積率說(shuō)以是否分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)來(lái)確定產(chǎn)權(quán)， 但是在我國(guó)現(xiàn)行的土地出讓制度中， 地下層作為建筑物的基礎(chǔ)設(shè)施(或附屬設(shè)施)， 一般不構(gòu)成土地使用權(quán)總建筑面積的組成部分， 對(duì)其也不收取土地出讓金。或者說(shuō)， 現(xiàn)有土地出讓制度的這種土地使用權(quán)建筑面積計(jì)算方式， 只能計(jì)算出地上建筑的面積， 而無(wú)法涵蓋地下， 以“容積率”這一地上建筑的“專有詞匯”來(lái)判定地下權(quán)利， 在相關(guān)土地出讓制度修改前， 注定是“此路不通”。

(四)從車位所依托的地下空間權(quán)與地權(quán)的關(guān)系看地下停車位的權(quán)利歸屬

在探究地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí)， 一個(gè)核心的問(wèn)題是， 停車位所在的地下空間權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系是什么？作為地下車位的權(quán)利究竟屬于地表權(quán)利的當(dāng)然組成部分， 應(yīng)隨土地權(quán)利而強(qiáng)制流轉(zhuǎn)， 抑或?qū)儆诳梢元?dú)立的地下權(quán)利， 《物權(quán)法》136條雖然規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)可以在地下設(shè)立， 但是對(duì)于利用小區(qū)土地的地下空間所修建的停車位， 其法律地位并不明確。

筆者認(rèn)為， 在我國(guó)， 地下車位所依托的地下權(quán)利并不是作為獨(dú)立的權(quán)利種類而被轉(zhuǎn)讓的， 毋寧認(rèn)為其純粹是政府按照地表權(quán)利的配套而給予土地權(quán)利人的， 或者說(shuō)地下權(quán)利本身為建筑高樓大廈承重要求以及業(yè)主的共同生活所必需， 這也符合一般的物權(quán)法理， 即地表權(quán)利必須包含上下一定范圍的空間權(quán)， 上至一定高度的空中， 下至最深基礎(chǔ)平面以上一定深度的地中。從實(shí)務(wù)上看， 地下車位多為地下兩層， 此種空間， 一般在地表權(quán)的合理下行空間內(nèi)。如果遵循這樣的認(rèn)識(shí)， 地下車位所占據(jù)的空間權(quán)利就應(yīng)當(dāng)與建設(shè)用地使用權(quán)同命運(yùn)， 任何人均不可以將建設(shè)用地使用權(quán)做縱向分割， 只轉(zhuǎn)讓地上權(quán)利和地表權(quán)利， 不轉(zhuǎn)讓地下權(quán)利。由此， 在地下權(quán)利與地上權(quán)利不可分割的前提下， 地下停車位歸屬的關(guān)鍵就直指一個(gè)問(wèn)題—建設(shè)用地使用權(quán)究竟為誰(shuí)所有？將以上結(jié)論運(yùn)用于土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中， 我們可以發(fā)現(xiàn)， 開(kāi)發(fā)商是建設(shè)用地使用權(quán)的第一手取得人， 其通過(guò)出讓從政府手中獲取土地權(quán)利。而在開(kāi)發(fā)商完成土地開(kāi)發(fā)建設(shè)后， 又將發(fā)生權(quán)利的第二次流轉(zhuǎn)——由開(kāi)發(fā)商出售給業(yè)主的流轉(zhuǎn)。在后一環(huán)節(jié)當(dāng)中， 土地的流轉(zhuǎn)主要是所謂“地隨房走”的流轉(zhuǎn)， 即業(yè)主因?yàn)槠浞繖?quán)而將獲得地權(quán)， 那么， 作為土地使用權(quán)必要組成部分的地下車位空間使用權(quán)， 此時(shí)也應(yīng)當(dāng)移轉(zhuǎn)至業(yè)主， 歸業(yè)主所有。

(五)人防工程改建的地下停車位如何確權(quán)

在探討小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)規(guī)則時(shí)， 不能忽略的是存在于小區(qū)地下， 由人防工程改建而成的地下停車位。按照我國(guó)法律的規(guī)定， 城市新建民用建筑， 必須修建地下人防工程。因此， 幾乎所有小區(qū)都依法建筑了人防工程， 也因此形成了存量龐大的由人防工程改建的地下停車位。令人遺憾的是， 現(xiàn)行法律并沒(méi)有明確這類車位的所有權(quán)歸屬， 目前只有上海、 廣州等少數(shù)城市， 承認(rèn)建設(shè)單位對(duì)具有人防功能的地下車庫(kù)享有產(chǎn)權(quán)， 建設(shè)單位可以出售出租， 購(gòu)買人可以辦產(chǎn)權(quán)證。而在大多數(shù)城市， 地下車位的處分、 登記都存在障礙[15]， 而且立法內(nèi)容在各地也不相同， 甚至大相徑庭[注]例如2003年4月1日起施行的《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》第20條即規(guī)定： “民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。” 而北京市政府[1992[第33號(hào)文件規(guī)定， 統(tǒng)一規(guī)劃的居住小區(qū)人防工程“列為本市的公共設(shè)施”。， 并且由行政法規(guī)決定物權(quán)歸屬效力的思路也受到多數(shù)學(xué)者的質(zhì)疑。

從本質(zhì)上講， 由人防工程改建的地下停車位仍然是人防工程， 只不過(guò)是在非戰(zhàn)時(shí)用作停車使用， 因此， 其產(chǎn)權(quán)歸屬仍然決定于人防工程。問(wèn)題是在我國(guó)， 人防工程的產(chǎn)權(quán)究竟屬于國(guó)家、 建設(shè)單位還是業(yè)主， 仍是爭(zhēng)議頗多， 懸而未決[注]有學(xué)者主張人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國(guó)家所有， 認(rèn)為人民防空工程屬于國(guó)有資產(chǎn)， 平時(shí)由投資者使用管理， 收益歸投資者所有； 有學(xué)者主張產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸建設(shè)單位所有， 認(rèn)為應(yīng)根據(jù)投資決定所有， 即“誰(shuí)投資， 誰(shuí)所有”； 還有學(xué)者主張應(yīng)由國(guó)家和開(kāi)發(fā)商共有， 認(rèn)為既不能一概承認(rèn)人民防空工程所有權(quán)歸國(guó)家， 也不能僅以投資來(lái)判斷人民防空工程歸屬， 而應(yīng)當(dāng)綜合考慮多種因素實(shí)行共有。參見(jiàn)周友軍： 《論人防工程的所有權(quán)》， 載《判解研究》2006年第2期。。筆者認(rèn)為， 人防工程乃國(guó)家處于國(guó)家安全需要而配建， 雖不納入容積率和免繳土地出讓金， 但是由于其修建于民用建筑之下， 利用了小區(qū)的公共地下權(quán)利， 加之隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 人防工程投資來(lái)源已多元化， 最近幾年修建住宅小區(qū)人防工程地下室， 基本上由開(kāi)發(fā)商投資興建， 國(guó)家并未出資， 因此， 一概規(guī)定此種停車位由國(guó)家所有并不公平。筆者認(rèn)為， 對(duì)此人防改建的地下停車位可考慮如下規(guī)定： 第一， 由國(guó)家投資改建的人防工程地下停車位， 歸國(guó)家所有， 不計(jì)入容積率， 但應(yīng)為業(yè)主設(shè)立法定使用權(quán)， 保障其優(yōu)先使用； 第二， 開(kāi)發(fā)商投資的人防地下停車位， 應(yīng)計(jì)入容積率， 可由開(kāi)發(fā)商所有， 但要保持其構(gòu)造不變， 以備戰(zhàn)時(shí)需要。

三、本文結(jié)論——小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)規(guī)則

如果秉承前文的分析， 非由人防工程改建的小區(qū)地下停車位， 其產(chǎn)權(quán)判定似乎非常簡(jiǎn)單， 從地下權(quán)利與地表權(quán)利的一體性出發(fā)， 地下停車位的權(quán)利當(dāng)然應(yīng)歸業(yè)主法定所有； 但是客觀而論， 由于停車位自身情況的復(fù)雜性和特殊性， 尤其是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間、 業(yè)主與業(yè)主之間的復(fù)雜利益博弈關(guān)系， 停車位并不必然自動(dòng)成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分或共有部分。[16]328如果將法定共有絕對(duì)化， 似乎只會(huì)使車位的產(chǎn)權(quán)界定更為混亂。筆者認(rèn)為， 單純從業(yè)主、 開(kāi)發(fā)商、 國(guó)家任何利益一級(jí)出發(fā)， 都很難為小區(qū)地下停車位設(shè)計(jì)出妥善的產(chǎn)權(quán)方案， 應(yīng)當(dāng)正視地下停車位中所包含的復(fù)雜利益， 在各種利益之間找到平衡點(diǎn)， 因此， 筆者試圖提出“以業(yè)主的利益為基本， 鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)， 國(guó)家適度干預(yù)的原則”的產(chǎn)權(quán)界定原則， 以此為指導(dǎo)， 并綜合前文的諸種學(xué)說(shuō)， 為小區(qū)地下停車位配置如下產(chǎn)權(quán)規(guī)則：

第一， 地下停車位兼具小區(qū)公共設(shè)施的功能， 開(kāi)發(fā)商按一定比例修建地下停車位乃其配建義務(wù)， 例如我國(guó)公安部和建設(shè)部于1988年聯(lián)合發(fā)布的《停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)則》表十八亦規(guī)定， 住宅區(qū)停車位的建設(shè)應(yīng)符合每戶0.5個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于該部分地下停車位， 其權(quán)利應(yīng)由法律規(guī)定強(qiáng)制屬于業(yè)主共有， 不計(jì)入容積率。對(duì)其具體利用， 應(yīng)由業(yè)主通過(guò)自治契約加以約定。

第二， 為鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多修建停車位， 可以仿效南京市區(qū)分“共有停車位”和“專用停車位”[注]參見(jiàn)南京市政府2004年12月15日所頒布《南京市商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定》第6條、 第7條。以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)區(qū)分法定車位、 自行增設(shè)車位和獎(jiǎng)勵(lì)停車位的做法[注]我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)將車庫(kù)劃分為三種不同的類型， 第一種是法定車位， 法定停車位是指按有關(guān)法令強(qiáng)制設(shè)置之停車位， 法定停車位一般設(shè)置于區(qū)分所有建筑物之共用部分或其基地內(nèi)。在實(shí)務(wù)中， 法定停車位常設(shè)置于防空避難室中， 故這一部分空間多可稱之為防空避難室兼停車位空間。第二種是自行增設(shè)車庫(kù)， 這種類型的車庫(kù)不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共用部分， 而是單獨(dú)的“物”。第三種是獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)車庫(kù)， 其具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、 狀權(quán)及可單獨(dú)轉(zhuǎn)移。其在使用權(quán)益上， 負(fù)有供“公眾使用”的義務(wù)。參見(jiàn)莊勝榮、 謝天仁. 《公寓大廈寶典》， 臺(tái)北書泉出版社1998年版， 第119頁(yè)。， 在“法定停車位”之外另規(guī)定“增設(shè)停車位”， “增設(shè)停車位”系開(kāi)發(fā)商超出規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)而建造， 列入建筑容積率后， 如未納入小區(qū)公攤面積， 可由開(kāi)發(fā)商所有并出售。

第三， 由人防工程改建構(gòu)成的小區(qū)地下停車位： 國(guó)家投資的， 其權(quán)屬應(yīng)由國(guó)家享有， 不計(jì)入小區(qū)容積率， 但應(yīng)為業(yè)主設(shè)定法定使用權(quán)， 非戰(zhàn)時(shí)由業(yè)主優(yōu)先使用； 由開(kāi)發(fā)商投資興建的， 計(jì)入建筑容積率的， 由開(kāi)發(fā)商所有。

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