完善高校教職工小區物業管理的思考

摘要：隨著高校住房制度的改革，很多高校住房已成為教職工的私有財產，學校不再承擔管理義務。住房管理問題關乎教職工的切身利益和學校的建設發展及穩定，如何構建適合高校教職工住房管理的管理機制，已成為各高校亟待解決的難題。本文針對高校教職工住宅區改革提出了物業化管理機制的構想。

關鍵詞：高校教職工 住宅區 管理

隨著高校教職工住房制度改革和高校后勤社會化的不斷深入，以及社會物業管理企業的不斷發展和完善，建立具有高校教職工住房管理特色、規范、專業的物業管理機制，為教職工創造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環境，為學校的穩定和建設發展提供強有力的后勤保障，已成為高校房地產管理工作者面對的一個重要課題。

一、高校教職工住宅區物業管理現狀及問題

1.房屋產權多元化，住戶成分日趨復雜

原來教職員工住宅產權單一，都是國有房產，公房出售后產權發生了轉移，公有房與私有房產權交叉，再加上原來教職工的離職退休或去世等各種原因，又使私有房產產權再次發生了轉移，許多高校教職工的住房可以向社會公開出售，私有房屋產權的結構和產權所有者身份更加復雜，使得教職員工住宅區原有的管理模式與業主身份不確定性的現狀非常不適應，矛盾不斷加深。

2.房屋結構老化，維修經費缺口較大

目前我國各高校特別是名校，其住宅區都是在幾十年甚至上百年的發展過程中逐步建成并投入使用的隨著時間的推移，尤其是在上世紀六七十年代建造的住宅樓，最初的規劃設計已不能適應現代社會人們居住和生活的需要，許多線路、管道已嚴重老化，房屋質量參差不齊，配套設施很不齊全，設備陳舊老化，維修問題相當突出，維修經費缺口較大。

3.住戶物業服務社會化的意識不強，依賴性較大

實行高校住房制度改革以前，高校教職工住宅區的各項服務都是由學校包攬，包括小區內的綠化、保安、保潔、配套設施添置與維修以及社區管理，全是福利性的。住戶對物業管理不太關心，也不去主動認識和了解物業管理，對物業管理收費更是采取消極態度，幾乎沒有自己花錢買物業服務的消費觀念，小區的各項管理和服務在由福利性向社會化轉變的過程中遇到的阻力很大。

4. 物業管理經費緊缺，難以提供優質服務

高校教職工住房物業管理的要求高，小區不僅是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流休閑娛樂，開展各種文體活動的重要場所。要滿足這些高要求，物業公司努力必須創建高品位的人文環境，提供全方位高質量、綜合性的優質服務。開展這些工作均需要一定的資金作保障，而高校教職工住宅小區的物業收費往往還比純商業性社會住宅小區的收費標準要低一些。所以，物業管理公司的運行經費經常出現短缺。

二、高校教職工住宅區的物業管理思路及對策

從長期看，高校房改后學校房管部門在短期內工作任務還是非常重的。學校房管部門在教職工住宅小區物業管理改革實踐之初，應當幫助小區物業管理公司得到各方面的幫助，包括學校領導的重視、地方政府、行業主管部門的支持、教職工住戶的理解。最終實現教職工住宅小區的完全物業化管理。具體歸納為三個方面：

第一，改變教職工理念，強化物業服務社會化意識。對于推動和發展高校教職工住宅區物業化管理，將高校教職工住宅區的管理推向市場化，最關鍵還是要讓高校的教職工轉變理念，接受物業服務必須走向社會化的現實。

第二，成立住宅區業主自治組織，推進物業服務市場化。在大多數教職工購買公房后，按照物業管理條例要求，學校領導積極推動成立業主委員會，構建學校與小區物業管理公司緩沖帶，成立業主委員會對于教職工住宅小區的物業化管理具有劃時代意義。一方面，理順了物業管理公司與學校的關系，由以前的直接關系變為間接關系，學校相關職能部門只與業主委員會溝通。另一方面，由業主委員會對物業管理公司進行監督考核，簽訂物業服務協議，將物業管理工作推向市場化。

第三，不斷提高物業服務質量，促進物業服務公司良好發展。由于高校教職工住宅區的特殊性，高校教職工住宅區實行物業化管理以后，并不意味著學校完全放棄對物業管理工作的監管。相反為了保證物業服務質量，保證教職工有一個優美的居住環境，學校房產主管部門應經常聯系業主委員會，共同按物業服務等級標準對小區的物業管理工作進行走訪。檢查并提出服務要求，促使物業服務工作的質量不斷提高，以此來滿足廣大教職工對小區物業管理的需求。

三、結論

高校教職工住宅小區的管理不等同于社會上的物業管理模式，有其自身特點和屬性，在實施物業化管理過程中必須得到學校的支持、政府行業主管部門的指導以及與教職工的配合，才能建立起具有高校教職工高品位住宅區特色的物業管理模式，使學校既不被教職工住宅小區的事務所煩擾，又能使教職工享受到全方位、高質量高水平的物業服務，最終實現學校、教職工、物業管理公司的均衡發展。

參考文獻：

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