房地產市場宏觀調控的目標與政策取向

摘要：文章對房地產市場宏觀調控的目標進行了剖析，指出保持房地產業健康穩定發展是房地產市場宏觀調控的基本目的，保障居民的居住福利是房地產市場宏觀調控的根本宗旨。并進而提出房地產市場宏觀調控的政策取向，以市場為導向，積極推進制度創新；采取靈活而審慎的宏觀調控措施，推動房地產業市場的健康持續發展。

關鍵詞：房地產；宏觀調控；目標

一、引言

2008年，國際金融危機增加了我國房地產業宏觀調控的復雜性，隨著2008年9月16日人民銀行下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率，標志著5年多來的緊縮性政策轉向，同時各地房地產市場普遍出現不景氣的局面。然而到了2009年下半年，房地產市場一掃陰霾，各地房地產市場頻頻上演“地王頻出”、“量價齊升”、“一房難求”的火爆場面。隨著2009年9月1日國土資源部發布的《國土資源部關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》標志著我國房地產業宏觀調控政策重新啟動。

二、房價成為調控的目標

房價上漲過快是當前房地產領域最突出的問題，房價為什么會不斷上升?不同的人有不同的答案，有的人認為是開發商牟取了暴利，有的人認為是炒房團在存心哄抬，也有人說，是很多人的超前消費觀念有問題，眾說紛紜莫衷一是。可人們明知開發商通過炒作而哄抬價格、明知自己難堪重負，為什么還有超前消費?這是因為房價越調控越漲的事實，強化了人們的預期，如果現在不趕緊買，將來可能付出更多。歸根結底，任何商品的價格高低只與需求和供應兩項因素相關。當需求旺盛時，價格上漲以抑止需求，同時上漲帶來的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供應，競爭逐步加強，價格慢慢回落，如此周而復始。住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的“晴雨表”，怎樣對其進行調控、其調控的目標是什么，這些都是必須關注的問題。一般來說，宏觀調控就是政府對經濟總量的控制，并通過這種總量控制來穩定整個社會經濟周期中的經濟上下波動。對國家來說，經濟總量就是GDP增長速度、失業率與就業率的高低、貨幣供應量的大小、利率和匯率的調整等。但從當前政府出臺的不少關于房地產市場的調控政策來看，基本上沒有走出那種以微觀行政方式來代替宏觀調控的窠臼，而僅僅是遏制過熱行業的發展等。

三、以市場為導向，積極推進制度創新

隨著住房制度改革的推進，我國房地產市場化程度逐漸提高，但房地產的生產要素土地與金融的市場化程度偏低，不僅嚴重制約著房地產市場化進程，而且呈現出一定的偽市場化特征。現有的房地產發展模式其表現形式為“政府低價征用農民土地——政府高價拍賣——開發商開發成商品房后再更高價出售”的“官商聯合開發模式”，使得政府和房地產開發商在短期內容易獲得較大的經濟利益，但卻進一步加劇了市場風險。這也就不難理解地方政府在這一輪宏觀調控中首當其沖地承擔的救市義務。另外，基于房地產市場準入門檻較高的特點，房地產市場競爭程度低下，壟斷特征明顯。同時，房地產市場效率不高也是不爭的事實，資源閑置和短缺并存的局面并未得以根本扭轉。為此，應當堅持市場化改革方向，實現市場調節與政府干預的有機結合，使市場供求均衡得以優化和保障；應當積極引入競爭機制，提高房地產企業的競爭能力；積極推進上游資源——土地和金融市場的改革，創新房地產開發模式；按照總量平衡、結構優化的原則，積極發展商品房市場，活躍二手房市場，規范租賃房市場，創新經濟適用房產權制度以及廉租房分配制度，建立多層次的住房供給和保障體系，促進資源的優化配置；實施監管制度創新，削弱地方政府與房地產市場間的利益聯結，推動政府職能的轉變，使其能夠真正承擔起為各階層民眾提供更多更好公共服務的職責。

四、應積極發揮中央和地方的兩個積極性，提高調控的有效性

應該說，住宅和房地產區域性很強，不同的經濟發展水平、不同的土地資源情況、不同的消費習慣都會影響其發展。由于級差地租的存在，住宅和房地產本質上不是全國統一市場。這一特殊性決定了各級地方政府在房地產調控中發揮著不可替代的作用。因此，在我國房地產宏觀調控政策制訂和實施的過程中，中央政府和地方政府應各司其職，在不同層面發揮不同的作用。應明確中央政府的職能主要是確定宏觀調控政策的方向，通過金融政策、稅收和財政政策進行調控，而涉及到住宅建設中的土地供應、容積率、戶型結構以及市場調控的具體操作則應由各級地方政府來完成。現在我們對地方政府對宏觀調控政策執行不力多有抱怨，但不去追究導致這種情況發生的原因。因此，筆者認為，現在已到了要建立中央與地方對房地產調控“共同治理”機制的時候了。

五、穩定政策，認真把握調控力度

在宏觀調控的方向和目標確定以后，準確把握調控力度就成為關鍵中的關鍵。所謂調控力度是指調控的強度，即對調控對象作用力的大小。調控力度的把握要以房地產市場的現實狀況和整個宏觀經濟態勢為依據。例如，當房地產市場過熱，商品房嚴重供不應求，房價暴漲時，應采取從緊的貨幣政策和稅收政策，而當房地產市場低迷，出現大量空置房，房價暴跌時，則應采取寬松的貨幣政策和稅收政策。不僅如此，實際操作中，還要考慮到調控政策手段同時運用產生的合力。例如收緊房地產信貸政策與增加房地產稅收政策，同時使用會產生遠大于單純的信貸政策或稅收政策的作用力。前幾年調控中存在的主要問題是政策的穩定性不足，一會兒過緊，一會兒過松，造成房市波動過大。其中特別是對于投資投機性購房和自住性購房要有一個比較穩定的區別對待的政策。例如，穩定實施差別化信貸政策，對自住性購房貸款首付款可降至20％，給予優惠利率；而對投資性購房貸款首付款增加到40％，執行市場利率。再如，穩定實施差別化稅收政策，對于個人首次購買自住性普通商品住房，給予契稅等減收的稅收優惠，而對投資性購房則要嚴格稅收，并實施物業稅加以抑制。這些政策一旦定下來不要輕易變動，以避免市場波動。