全球選樓

金 姬

對于中國富人而言,CILPS最大的吸引力是能接觸到五大洲的代售高端樓盤。

若不是上海的濱江大道上不時出現各款頂級跑車,一架供展示用的私人飛機靜悄悄地“趴”在入口處,沒有人會想到來自中國各地的6000多位富人會聚集于一個小小的展館內、在全球29個城市的50余個高端樓盤中尋找自己的理想家園。9月17日-19日,第五屆中國國際高端物業展(CILPS)在浦東陸家嘴的上海國際會議中心低調舉行。

對此,CILPS的主辦方上海優博國際展覽有限公司總經理古適齊對《新民周刊》表示:“中國房價可能是全世界最高的,性價比相對較差。發達國家治安、自然環境、教育、醫療好,所以越來越多的中國富人選擇海外置業,為他們今后移民這些國家做好準備。”

對調控免疫?

今年“史上最嚴厲樓市調控”5個月的成果并不盡如人意。近期30個城市中有26個成交面積環比上漲,其中11個城市上漲幅度超過50%,作為全國風向標的京滬穗深四地樓市自4月調控以來首次集體飆升。與此同時,各大樓盤的大戶豪宅集中放量。

在北京,高端住宅市場在8月份不僅交易量出現了大幅度上漲,而且還出現了一些售價在10萬元/平方米以上的高端住宅項目,如霞公府、Park北京等,同時麗宮、財富公館等千萬級別墅入市遭熱捧等現象,將北京的高端住宅市場的整體水平頓時拉升不少。

在上海,8月全市中高端商品住宅成交量大增。根據戴德梁行的統計數據,8月上海樓市中頂級豪宅公寓產品較上月上揚44.92%,成交均價為6.76萬元/平方米。而上海六大豪宅板塊——浦東陸家嘴、浦東聯洋、盧灣新天地、長寧古北、浦西濱江、北黃浦板塊成交量在8月份全線上漲,漲幅從8%-120%不等。

從9月中旬坊間就有傳聞,說是凡單價超過3萬的上海樓盤必須報房管局審批。傳聞終于被否認。不過,據悉大部分預計9月底至10月開盤的高價樓盤目前均未拿到預售許可證,而遠中風華園、嘉園、建國西路68號、閔行星河灣等市中心均價5萬以上的豪宅樓盤目前都在申請預售許可證,但都遲遲未被獲準上市。

政府的組合拳在豪宅面前略顯隔靴搔癢。古適齊說:“今年樓市新政對豪宅基本沒啥影響。有錢人根本不需要貸款就能買房子。最近開盤的高端項目就都賣得不錯。”戴德梁行研究部也指出,新政使炒房者退出市場,但是一般的炒房者不會選擇高端住宅投資。真正高端住宅的客戶更看重的是它們的保值增值功能,通常并不會因為價格小幅上漲就賣掉手中的高端住宅套現,對于短期的升值不會太在意。

這些也許能解釋在樓市新政出臺5個月后的今天,全中國的富人依舊絡繹不絕云集于上海,希望在全球范圍內覓得一兩處豪宅居住。

堅守:將投資進行到底

根據《2010胡潤財富報告》,除港、澳、臺等地區外,中國內地目前有87.5萬名千萬富豪及5.5萬名億萬富豪,分別較去年增長6.1%和7.8%。“十億富豪”和“百億富豪”人數分別為1900人和140人,京、粵、滬的千萬富豪數約占全國的50%。中國富人階層的人數和財富總量增速令人咋舌,這其中部分歸功于高速發展的房地產及相關產業。與此同時,越來越多的中國富人對豪宅的需求也水漲船高。

就拿此次在CILPS上推出的國內高端樓盤來看,除了一線城市出現扎堆現象,如上海的綠城玫瑰園、閔行星河灣、青浦涵璧灣、浦東六十四階和浙江杭州的鴻茂八墅。二線城市的豪宅也毫不示弱,福建廈門云頂至尊、海南香水灣1號、天津金地紫樂府以及四川成都龍湖世紀和龍湖長橋郡頗有“后來居上”的架勢。

記者在CILPS發現,國內豪宅已經開始差異化競爭。

如上海一家公司在去年10月推出的涵璧灣,摒棄現在中國豪宅偏好的西式風格,為別墅注入了大量中國符號,如斜坡屋頂、高窗、馬頭墻、回廊、內庭等,而且還十分講究低碳環保理念。市場部執行經理冼璐對《新民周刊》表示,涵璧灣是分批開盤的,新近開盤的20套獨立別墅共有5個房型,面積從700至1400平方米,總價在2000萬到1億人民幣。在CILPS現場,每天至少有5批客人坐著青晨公司準備的看房班車去青浦看房了。雖然涵璧灣開盤價遠遠高于3萬/平方米,但是冼璐并不擔心政府相關部門的審批程序,“銷售情況不錯,每個月都有成交,買涵璧灣的客戶本身在財富和文化品位上都很高端。”

成都金利房地產開發有限公司是第一次參加CILPS。營銷總監彭梅告訴《新民周刊》,公司此次推出的翡麗莊園在成都當地是迄今為止最高檔的住宅項目,將于今年11月中下旬開盤。單價在2萬-3萬元/平方米,而成都目前的豪宅一般也只有一兩萬而已。翡麗莊園位于成都北部新區翠微湖風景區,邊上泥巴陀濕地公園和高爾夫球場,今后還會有水上音樂廳、博物館和電影院等。這一區域在2008年汶川地震時受災很小,公司希望依山傍水的翡麗莊園能夠像歐洲建筑那樣經歷百年屹立不倒,成為傳世之作。翡麗莊園被設計成面積在400-700平方米的連排或獨棟別墅,整個樓盤只有163棟房子,前庭后院,分為安德魯西亞、托斯卡納和羅馬三種風格。據悉,這幾年去成都買別墅的中國一線城市富豪也越來越多,一方面是成都房價便宜;另一方面是那里自然風光很有特色,翡麗莊園的住戶就有機會看到野生白鷺飛過。

由金地(集團)天津投資發展有限公司開發的紫樂府是此次參加CILPS唯一的華北地區豪宅,項目營銷總監郭震在展會現場也成為媒體的寵兒。據郭震向《新民周刊》介紹,建筑面積約6萬平方米的紫樂府位于天津河東區東南快速昆侖橋東南側,容積率僅為0.8,中心城區在售的唯一純別墅項目,共有252套別墅。其中100套在今年10月開盤,是天津迄今為止最高端的樓盤,但價格還沒確定,別墅面積在350-500平方米,歐式古典奢華建筑風格。由于天津長久以來被視為北京后花園,因此紫樂府的目標客戶群也主要是華北地區有錢人。但展會現場不少其他地區的中國富人也對此表現出了極大的興趣,衣著光鮮的售樓小姐們會手持iPad給這些富人三維立體展示遠在1000公里之外的豪宅全貌。

古適齊表示,每年展會現場都能促使不少人買下豪宅。去年就有不少客戶打飛的去海南看四五千萬一棟的房子。有些富人一到展會現場就指定要看哪里的豪宅。“去年一個老先生帶著三個保鏢來展會現場。其中一個保鏢專門負責搜集各地豪宅資料。”古適齊說。

古適齊介紹說,本屆CILPS增強了與奢侈品牌的聯動,凸顯了高端生活方式的演繹,同時增加了展商與觀眾的直接交流。論斤賣的福建莆田連天紅紅木家具就是現場一大亮點。華東區總經理李融冰向《新民周刊》透露,連天紅是第一次參加高端物業展,而在現場有意向購買的中國富人不在少數。

出發:為留學、移民鋪路

其實對于中國富人而言,CILPS最大的吸引力是能接觸到五大洲的代售高端樓盤。

根據中國社科院發布的《全球政治與安全》報告,中國正在成為世界上最大移民輸出國,在進入新世紀的這十年間,中國的新富階層和知識精英成為了移民的主力軍。隨著中國經濟整體的發展,相當多人的財富擁有量越來越大,而且,中國和海外的接觸越來越多。特別是在上海,有很多人去國外讀書,然后成為新一代的移民,海外置業顯得尤為重要。而CILPS為有移民需求的眾多新富階層和知識精英找到了海外置業的一站式解決方案。

“今年的展會上國內外項目將各占50%,國內外優秀品質的高端物業將齊聚一堂。展會在為購房者大大節省機會成本和時間成本的同時,也為高端物業的開發商帶來了絕好的銷售機會。”古適齊說。

據悉,2010年第五屆CILPS中國國際高端物業展正好契合了這些知識精英和新富階層移民的需求。

一方面,展會上有來自亞洲、歐洲、美洲、澳大利亞以及世界其他地區的眾多高端物業,涵蓋高端公寓、城堡、高爾夫別墅、島嶼、豪華別墅等。這些豪宅正是這些精英移民的置業目標,同時,參展項目也能在展會現場精準地找到潛在客戶。

在展會現場,記者見到一位金發碧眼的高大帥哥。他就是英國著名開發商Berkeley Homes(Capital)Plc銷售和市場總監皮爾斯·克蘭福德(Piers Clanford),此次聯合全球第三大國際房地產服務機構高力國際,首次參加CILPS,向中國富人推出位于倫敦第三城克羅伊登(Croydon)的高檔綜合住宅項目Saffron Square,該項目距離倫敦市中心僅13分鐘車程。克蘭福德對《新民周刊》表示,過去3年,倫敦50%的房產由亞洲人買去,他們主要來自馬來西亞、新加坡和中國香港地區等。但這兩年中國內地的買家也越來越多,可能是因為去英國念書的中國小孩逐年遞增的緣故。Berkeley這次推介的樓盤包括一、二及三臥房私人公寓共計719套,其中最便宜的一套公寓為200萬人民幣。此外,克蘭福德還表示:“現階段買家可以享受到英鎊疲軟的有利條件,加之良好的租金回報和立足于克羅伊登區域的眾多領先的企業的影響力和物業本身的升值,目前是國際投資者入市的最佳時機。要知道,英國房價每7年就會翻一番。”

澳大利亞Juniper開發集團在展會現場是最受觀眾青睞的洋樓盤之一。因為這幾年去澳大利亞買房的上海人越來越多。記者就在CILPS現場看到一位富二代在咨詢Juniper在昆士蘭州黃金海岸的海景壹號。這位上海女孩即將去澳洲念工商管理課程。據悉,海景壹號的售價是人民幣1000萬-1億,房屋實得面積130-900多平方米。

此外,日本4個項目是首次參展,包括日本三菱地產位于東京的頂級公寓麻布臺、神奈川縣箱根溫泉別墅、蘆花公園,以及北海道的嘉佩樂度假村等。上海陸樂文化傳播有限公司負責在中國推介笹澤建設株式會社在輕井澤的豪宅項目。據陸樂向《新民周刊》介紹,輕井澤位于長野縣東南部,淺間山的山麓平地上。自明治時代就是日本最負盛名的避暑勝地,同時也是日本最具聲望的豪華別墅區和上流社會聚居地。明仁天皇與皇后美智子正是1958年在輕井澤的網球場邂逅,約翰·列儂生前喜歡和愛妻大野洋子到這里度假。無論是田中角榮、橋本龍太郎等前首相、還是三菱、西武、索尼、歐姆龍等日本財界巨頭都在這里置有產業。此次推出的4套房子,距離上海3個半小時行程。其中最便宜的一套196平方米的房子,售價人民幣1460萬元。一旦購買,公司可以保證中國買房者的簽證和后續一切服務。

無論是移民還是子女就學,新加坡的房產對中國富人也很有吸引力。萊坊國際產業顧問與仲介行(Knight Frank)此次在中國推介新加坡和馬來西亞各一個樓盤。萊坊經理駱志偉對《新民周刊》表示,新加坡那個樓盤比較適合有小孩的家庭,1300新加坡幣/平方英尺(約合7萬人民幣/平方米),在新加坡屬于中高檔價位;而馬來西亞那個樓盤相對便宜些,2500馬來西亞林吉特/平方英尺(約合人民幣5.8萬/平方米)。

另一方面,本屆CILPS探討了最新的生活理念和資產管理。古適齊指出,所有國家的經濟都有一個周期性,沒有任何一個國家能夠持續不斷地保持經濟增長。當經濟周期性起伏時,投資者應當注意分散投資,此時,海外置業就是一個有效的投資渠道。因為在很多國家,房產有永久的地契,投資者可以將這部分固定資產傳給下一代。在本屆CILPS上,向觀眾介紹很多此類先進的國際生活理念和投資策略。最后,本屆展會上,也有專家解讀關于海外置業的法律、稅收以及移民等政策。