地鐵建設對沿線房地產價值的影響范圍

□文/張兆良

當前，西安市的交通基礎設施建設還不很完善，交通擁擠、乘車困難等問題經常困擾著西安市民。而地鐵交通以其運量大、速度快、安全準點、乘車條件舒適等特點，改善了沿線區域的可達性，促使沿線房地產增值。但地鐵對沿線房地產的增值空間不是無限延伸的，不同城市的不同地鐵站點都有一定的影響范圍，超出這一范圍地鐵交通將失去影響力。本文以西安市地鐵二號線為例，從可達性相等理論角度研究了不同地鐵站點對沿線房地產價值的影響范圍，為進一步研究西安地鐵二號線對沿線房地產價值的總增值量提供研究輪廓范圍。

一、西安地鐵二號線概況

西安地鐵二號線沿西安市南北向主客流走廊布設，線路北起即將通車的鄭西高速鐵路線的西安北客站，途經市行政中心、經濟開發區、北大街、鐘樓、小寨商業文化中心、西安國際展覽中心、長安區等大型客流集散點，向南延伸至終點站韋曲站。線路全長26.4km，共設21座車站，預計全程運行時間僅需39分鐘。西安地鐵二號線的建設將極大地緩解西安市南北交通干線的交通壓力，為沿線居民出行提供了非常便利的交通條件。

二、地鐵對房地產價值影響范圍的相關研究

國內外學者對此進行了大量的研究，如Robert Cervero和Bernard L.Weinstein等美國學者取站點周圍0.4km作為研究范圍，M.-Y Pior等日本學者一般取2km作為研究范圍。目前，國內學者關于地鐵對房地產價值的影響范圍研究尚處于探索階段，我國很多學者參考了日本學者文獻，紛紛取2km作為影響范圍進行研究。在對我國已有地鐵交通的城市的研究中，經過實例驗證，認為在北京的實際影響范圍在0.08km～2km之間，在1.04km附近房地產的增值達到最大值；在上海的實際影響范圍因不同的車站而不同，距離通常在0.5km～2.5km之間；在深圳軌道交通沿線0.3km～0.5km范圍內房價變化幅度最大。

三、西安地鐵二號線對沿線房地產價值影響范圍理論分析

國內學者在研究地鐵對房地產價值的影響范圍時，常用的理論方法就是可達性相等理論模型分析法。本文從實證的角度，通過地鐵交通和公共汽車交通兩種交通方式對比分析，根據可達性相等理論建立模型，計算西安市地鐵二號線各站點的影響范圍。由于可達性相等理論不適用于本身就是城市中心的地鐵交通站點影響范圍的研究，因而只計算了除鐘樓站以外的20個站點的影響范圍。

可達性相等理論認為，如果以出行時間來描述可達性，則無論采用何種交通方式，從地鐵交通影響范圍邊界線上任意一點到市中心的出行時間相同。

圖1 地鐵對房地產價值影響范圍計算模型圖

當采用公共汽車交通方式時，考慮到公交車在城市郊區和市區的運行速度不同，將公交車運行時間分為郊區段運行時間和市區段運行時間。當采用地鐵交通方式時，運行時間包括從影響范圍邊界線上任意一點步行到達地鐵站點的時間和乘坐地鐵從地鐵站點到達市中心站點的運行時間兩部分。假設地鐵站點對房地產價值的影響范圍是以地鐵站點為中心的圓周區域，則影響范圍就是該圓周區域的半徑R。如圖1所示，其中陰影部分既是地鐵站點的影響范圍。（圖1）

鑒于西安市的實際情況，選取地鐵二號線的鐘樓站為西安市中心站點，根據可達性相等理論，以出行時間描述可達性，則有：

式中：R表示地鐵站點對房地產價值的影響范圍；td表示從研究站點影響范圍邊界線上任意一點利用地鐵交通方式到達鐘樓中心站的出行時間；tg為從研究站點影響范圍邊界線上任意一點利用公共汽車交通方式到達鐘樓中心站的出行時間；vb表示步行方式的平均速度，取5km/h；sd表示地鐵站點距離市中心鐘樓站的距離；vd表示地鐵交通方式的平均運行速度，取40.62km/h；sgj表示利用公交車從地鐵影響范圍邊界線上任意一點至鐘樓站的郊區段距離，vgj表示公交車郊區段運行速度，取20km/h；sgs表示利用公交車從地鐵影響范圍邊界線上任意一點至鐘樓站的市區段距離，vgs表示公交車市區段運行速度，取17.5km/h。

表1 西安地鐵二號線各站點對房地產價值的影響范圍

圖2

圖3

根據式（1）計算西安市地鐵二號線沿線除鐘樓站以外的20個站點的影響范圍。計算結果如表1所示。（表1）

根據表1結果，以西安市地鐵二號線鐘樓站為中心，向北分為城北區站點，向南分為城南區站點，得出城北區站點和城南區站點對沿線房地產價值影響范圍的分布規律如圖2、圖3所示。（圖2、圖3）

從圖中可以明顯地看出：距離城市中心鐘樓站越遠，影響范圍越大，并且隨著地鐵站點距城市中心鐘樓站距離的增加，影響范圍呈不斷增加的趨勢。

四、結論

地鐵的建設在不同城市對房地產增值的影響范圍是不同的，西安地鐵二號線影響范圍大約在0.18～2.24km之間，并且地鐵站點離市中心鐘樓站的距離越遠，影響范圍就越大。而距離市中心較近的站點，周邊由于交通條件原本已經比較優越，基礎設施建設比較完善，區位可達性已經很高，因此地鐵的建設對這些站點的影響不是很明顯。

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