沙漠也炒房

康巴什新區(qū)房?jī)r(jià)高企，建而未住

康巴什因何在沙漠中崛起？有當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，東勝老城區(qū)缺水是城市搬遷的原因。而無(wú)法忽略的是，這座城市因煤而富，其人均GDP直逼香港，雄厚的財(cái)政實(shí)力才是沙漠新城崛起的背后推手。

正是這樣一座“空城”，其新開(kāi)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)已達(dá)6000元每平米。與沿海一線城市一樣，這里也充斥著炒房團(tuán)的身影。但鄂爾多斯市康巴什新區(qū)管委會(huì)副主任楊滿喜4月7日對(duì)媒體說(shuō)，康巴什新區(qū)目前入住率低，不能說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)就存在泡沫。

鄂爾多斯，因資源而勃興，隨之刺激樓市的繁榮。這座人均GDP居于國(guó)內(nèi)前列的城市需要思考的是，城市運(yùn)營(yíng)是否能夠建立在資源與樓市泡沫的沙灘上。

“空城”房?jī)r(jià)居高難下

鄂爾多斯人以能在沙化地上如此迅速的建起這座新城感到自豪。2004年前，康巴什還只是片荒漠，兩個(gè)小村莊不到1400人。2004年新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)始，隨后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陸續(xù)展開(kāi)。

一面臨山，三面環(huán)河，新城區(qū)風(fēng)水極佳。由快速通道進(jìn)入康巴什后的景觀大道將新區(qū)一分為二。

黨政機(jī)關(guān)、公共設(shè)施和居住區(qū)多位于西側(cè)。黨政大樓的背后是成片的西式別墅向遠(yuǎn)處延伸，看不到有人居住的跡象。除去辦公區(qū)域，造型現(xiàn)代的公寓、連片的住宅更是隨處可見(jiàn)。

寬闊的馬路上車(chē)多人少，依稀環(huán)衛(wèi)、建筑工人各自勞作。因?yàn)槭枪ぷ魅?，各黨政機(jī)關(guān)門(mén)外室內(nèi)倒是往來(lái)頻繁。

景觀大道以東則多是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，至今累計(jì)注冊(cè)企業(yè)350家。新區(qū)東北部還規(guī)劃有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。這項(xiàng)名為“鄂爾多斯100”的項(xiàng)目2008年啟動(dòng)，將由世界100名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)100棟別墅作為住宅，并建設(shè)酒店、工作室等。但是在這超過(guò)2平方公里的區(qū)域內(nèi)，雖然設(shè)計(jì)模型已經(jīng)有了，但在建的屈指可數(shù)。

楊滿喜也承認(rèn)說(shuō)，現(xiàn)在居住在新區(qū)的還多是公務(wù)員。

楊滿喜不喜歡外界“空城”的說(shuō)法。他說(shuō)，老城東勝區(qū)70萬(wàn)人從無(wú)房到有房并不容易。原先住的公房，或者是沒(méi)房，后來(lái)鄂爾多斯人開(kāi)始富裕起來(lái)，市民才從有一套房到兩套以上的房子。

“現(xiàn)在也還沒(méi)有滿足需求。”楊滿喜說(shuō)，新區(qū)的住宅已經(jīng)都售出，也多為鄂爾多斯人購(gòu)買(mǎi)。雖然現(xiàn)在入住率低，但這是“階段性的正?，F(xiàn)象”，“一年后、兩年后你再來(lái)看，肯定不是現(xiàn)在這樣”。

康巴什新區(qū)目前新房均價(jià)在每平米6000元左右，該價(jià)格已經(jīng)高于內(nèi)蒙古“黃金三角”的另外兩角——呼和浩特和包頭。在呼市的內(nèi)蒙古大偉海潤(rùn)房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售總監(jiān)魏東說(shuō)，康巴什的商品房的確都賣(mài)了，但現(xiàn)在沒(méi)人住?！笆姓畯臇|勝搬遷至新區(qū)，也是希望能形成新的居住區(qū)，帶動(dòng)新城發(fā)展。”

鄂爾多斯學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)奇·朝魯說(shuō)，東勝的大學(xué)生一個(gè)月2000元工資，租個(gè)房子就不夠吃飯，此地的月租高達(dá)每平米50～60元。剛參加工作的大學(xué)生和外來(lái)打工人員確實(shí)買(mǎi)不起、租不起房子，“這部分人怎么用政府特殊政策來(lái)進(jìn)行扶持，是個(gè)問(wèn)題。”

康巴什的最大問(wèn)題在于人氣不旺，但持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)卻對(duì)欲來(lái)落戶的人群產(chǎn)生強(qiáng)大的“擠出效應(yīng)”。

青年作家、《伊化報(bào)》編輯張冷習(xí)對(duì)記者說(shuō)，“這個(gè)房?jī)r(jià)不光工薪階層無(wú)法承受，就是年薪20萬(wàn)的人也無(wú)法承受?！?/p>

位于鄂爾多斯市一中對(duì)面的康和盛世小區(qū)地理位置優(yōu)越，下月才開(kāi)始預(yù)售，上門(mén)咨詢的人就絡(luò)繹不絕。小區(qū)屬鄂爾多斯本地開(kāi)發(fā)商?hào)|勝蒙欣房地產(chǎn)公司，共600套售6000～7000元每平米。

置業(yè)顧問(wèn)楊陽(yáng)4月8日說(shuō)，前來(lái)咨詢的人中本地的居多，自住和投資需求大約各占一半。即便對(duì)于工薪階層的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，價(jià)格偏高，但她看好小區(qū)的銷(xiāo)售前景?！岸鯛柖嗨褂匈?gòu)買(mǎi)力的人太多了?！倍浇硪恍^(qū)翰林苑在2008年開(kāi)盤(pán)不久就銷(xiāo)售一空，“新區(qū)造好的房子基本都買(mǎi)完了”。

鄂爾多斯另一家經(jīng)營(yíng)東勝區(qū)舊城改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售總監(jiān)也說(shuō)，鄂爾多斯人有置業(yè)的傳統(tǒng)，而在老城區(qū)的改造中，也催生出每年3至4萬(wàn)人的購(gòu)房需求；除了回遷，就是另買(mǎi)新房?！八圆荒苷f(shuō)康巴什新區(qū)就沒(méi)有剛性需求”。

沙漠炒房團(tuán)

康巴什唱的“空城計(jì)”并不妨礙炒房團(tuán)活躍的身影。

康巴什新區(qū)有沒(méi)有炒房團(tuán)？楊滿喜的答案是“沒(méi)有”。但在市場(chǎng)人士看來(lái)，情況可能并非如此，而這也是判斷泡沫是否存在的因素之一。

“新區(qū)房子賣(mài)得快，是因?yàn)槎鯛柖嗨谷舜蠖嘁酝顿Y心理來(lái)買(mǎi)房，而非自住。一個(gè)人有三四套房很正常?！贝髠ズ?rùn)公司銷(xiāo)售總監(jiān)魏東說(shuō)，“鄂爾多斯樓市的確存在泡沫。但從資金能力、投資取向來(lái)看，至少三五年內(nèi)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)漲。”

魏東說(shuō)，鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)怪現(xiàn)象，“它不是靠人多(剛性需求)來(lái)支撐，而是靠資金來(lái)支撐”。他解釋說(shuō)，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)是有大把的資金支撐，一是煤炭能源企業(yè)資金充足，二是社會(huì)閑散資金很多?！坝虚e錢(qián)就扔在這上面。投資心理比較膨脹”。

2003年之后，伴隨著鄂爾多斯煤炭開(kāi)采高潮的到來(lái)，資本迅速向房地產(chǎn)涌入，更是與民間高利貸相互倚重，成為彼此的助推器。鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出火爆的局面。彼時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)是民間金融的最大目標(biāo)。

呼和浩特市廠文房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司孫屹曾表示，高峰時(shí)期鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)85%的資金來(lái)自民間資本，尤其是高利貸。開(kāi)發(fā)商敢于借高利貸造房子是因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直在上漲。

2005年，當(dāng)?shù)孛裼米≌鶅r(jià)為每平方米1200元。2006年漲至1800元，2007年飆升到3000元，東勝區(qū)房?jī)r(jià)逼近5000元。

而到了2008年，受金融危機(jī)影響，鄂爾多斯賴以生存的煤炭?jī)r(jià)格暴跌，房地產(chǎn)業(yè)失去了資金助推。同時(shí)由于宏觀調(diào)控和需求釋放等因素，鄂爾多斯樓市開(kāi)始下行。

彼時(shí)的魏東推銷(xiāo)呼和浩特的樓盤(pán)必去兩個(gè)省內(nèi)城市：包頭和鄂爾多斯。鄂爾多斯的投資客是許多樓盤(pán)的重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象。但2008年再去推銷(xiāo)的困難已是越來(lái)越大，鄂爾多斯人買(mǎi)房興趣驟減。

2009年初至今，樓市經(jīng)歷從回暖到再一次的快速增長(zhǎng)，康巴什新區(qū)和東勝區(qū)的房?jī)r(jià)均在每平米6000～7000元。而鄂爾多斯因煤而富的程度可想而知。當(dāng)?shù)孛耖g流傳說(shuō)，鄂爾多斯身家過(guò)億的富翁有1700多位，其中三分之二來(lái)自于煤炭產(chǎn)業(yè)，三分之一來(lái)自房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)業(yè)的原始資本積累也往往來(lái)自于煤炭。

一時(shí)間，“鄂爾多斯炒房團(tuán)”的名聲已與溫州炒房團(tuán)并駕齊驅(qū)。習(xí)慣上，鄂爾多斯人先是在本地和呼市置業(yè)，再往北京和海南發(fā)展。

魏東2009年就接觸過(guò)鄂爾多斯的炒房團(tuán)：一個(gè)團(tuán)隊(duì)十幾個(gè)人，一擲千金會(huì)買(mǎi)下整棟樓，比如北京的數(shù)家酒店就是這樣被買(mǎi)下改造建成。

魏東做出最壞的判斷說(shuō)，如果鄂爾多斯的煤炭資源枯竭了，房地產(chǎn)賴以為繼的資金量發(fā)生變化，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)真正難以為繼?！爱?dāng)然海南也曾經(jīng)存在泡沫，也破裂過(guò)，但是還是復(fù)蘇了。”

大型在建項(xiàng)目隨處可見(jiàn)