房地產開發與城市可持續發展

□文/楊 波 楊亞西

一、城市可持續發展的內涵

關于可持續發展的含義，人們有不同的理解，現在為國際社會普遍認可的可持續發展，是指既滿足當代人的需要又不對后代人滿足其需要的能力構成危害的發展。其核心思想是：健康的經濟發展應建立在生態可持續能力、社會公正和人民積極參與自身發展決策的基礎上。

城市可持續發展是可持續發展理論在城市發展中的具體應用，其內涵大致相同。特別需要強調的是，城市可持續發展是同傳統發展完全不同的一種發展思想，它主要有以下含義：①區分了“增長”和“發展”兩個概念，提出了新的發展觀。認為對可再生資源的無節制索取和對不可再生資源的浪費換來的增長是“沒有發展的增長”，過于急功近利，不僅難以實現持續發展的目標，而且還會毀掉當前經濟增長的成果。只有在自然生態平衡范圍內，不具有退化生態效應的經濟增長才具備可持續性，才是真正意義上的可持續發展；②突出代際和代內兩種“公平”。可持續發展的概念最初提出時，強調的是“代際公平”，后來經過處于不同發展階段的國家和地區的實踐，對可持續發展的公平性又做了重要補充：可持續發展不僅要追求“代際公平”，即當代人的發展不應損害下代人的利益，而且還要追求“代內公平”，即一部分人的發展不應損害另一部分人的利益；③追求“協調”發展。不斷優化“自然——社會——經濟”支持系統的外部適宜條件，節約利用非再生資源，合理利用可再生資源，加大對生態環境維護和優化的關注和投入，使人類生活在更有序、更健康、更愉悅的內外環境之中。

二、房地產過度無序開發與城市可持續發展的矛盾

為加速城市化進程以及保持經濟的快速增長，要求房地產業也快速發展。但房地產業的過度和無序發展，一方面會由于房地產資源的代際分配不公而導致社會福利的損失；另一方面會由于缺乏合理引導造成對城市生態環境的破壞，從而使房地產業現實發展與城市可持續發展之間出現一定的矛盾。

（一）房地產過度開發導致社會福利損失。根據福利經濟學評價經濟福利的帕累托標準，如果既定的資源配置狀態的改變使得至少一個人的狀況變好，而沒有使任何人的狀況變壞，則說明存在帕累托改進。但帕累托改進準則太過于嚴格，在許多情況下，一個給定的政策總會使一些人受損，而另一些人受益，根本達不到帕累托改進的標準，但這并不是說該政策本身就沒有意義。為了應對這種情況，經濟學家修正了帕累托改進的標準，以使它可以應用于一些人有所得而另一些人有所失的情況。修正時主要是考慮了假設補償的思想，即如果在某一政策的執行中一方獲得的收益可以補償另一方的損失，并且還有一定的剩余的話，該項政策就是帕累托有效的。

對應到可持續發展領域，在“可持續發展是指既能滿足當代人的需求，又不損害后代人滿足其需求之能力的發展”概念下，我們得到經濟學中的可持續代際關系：①可持續發展下的代際關系其實是要維持一種“帕累托改進”的代際關系；②由于代際之間不可避免地存在上代人對下代人利益的損害（比如不可再生資源的耗減），所以代際之間應遵循修正后的帕累托改進標準，即當代人在可持續發展政策執行中獲得的收益應該能夠補償后代人因此獲得的損失，并且只有在當代人的利益扣除支付的補償后還有剩余的情況下，可持續的代際公平關系才可能得到保持。本文運用“代際補償”原理，分析由于房地產資源代際分配不公平而導致社會福利的損失情況。

在圖1中，用OP表示房地產價格，OQ表示房地產數量，用AF線表示房地產需求曲線，SMC表示考慮了代際補償的房地產社會邊際成本，MC是沒有考慮代際補償關系的房地產社會邊際成本。顯然，由于代際補償的存在，SMC應嚴格處于MC之上。在包含了代際補償成本的SMC系統中，均衡的價格與需求量分別為P1與Q1，顯然E為均衡點。在不包含代際補償成本的MC系統中，均衡的價格與需求量分別為P2與Q2，B為均衡點。邊際成本曲線以下的面積是總成本，需求曲線下的面積可以看作總收益。第一種情況：當均衡點在E點時，總收益是圖中的AOQ1E，總成本是OQ1EK，創造的凈福利（生產者剩余加消費者剩余）是KAE，此時，均衡交易量是Q1。第二種情況：當均衡點在B點時，也就是說，由于人類經濟行為未考慮代際經濟補償問題，所以均衡交易量由Q1變為Q2，即當代人實現了超額的房地產資源需求，代際不公平問題開始凸現。此時總收益進一步增加，增加額為Q1Q2BE那么大的面積，而總成本增加的幅度更大，為Q1Q2GE，與第一種情況比較起來，凈減少福利水平為EBG（圖中的陰影面積）。通過以上對比分析，我們發現，如果在房地產資源分配中不考慮代際補償，則代際不公平就會使得人類整體的福利水平降低。（圖1）

圖1 代際分配不公平導致的經濟福利損失

以上是不考慮政府對房地產業進行干預而得出的結論，如果出現政府人為壓制城市土地出讓價格的現象，則會導致社會福利損失進一步擴大。在城市土地國有制條件下，一些城市政府為吸引外來投資，常常采取暗箱操作的方式，人為地將土地價格降到一個非常低的水平，結果導致房地產的社會邊際成本曲線從MC向下平移至MC′。新的房地產供給曲線與房地產需求曲線相交于H點。此時房地產均衡數量為Q3，遠遠大于考慮代際補償時的均衡數量Q1，也大于不考慮代際補償時的均衡數量Q2。此時，社會凈福利損失進一步擴大為EHJ的面積。由此可見，房地產過度開發必將損害城市的可持續發展。（圖2）

圖2 政府操作土地價格導致的經濟福利損失

（二）房地產無序開發破壞城市生態環境。在房地產開發過程中，沒有一個以尊重生態規律和土地自然發展規律為依據的城市土地利用規劃進行導引和約束，結果導致城市生態環境的巨大破壞，使得房地產業的現實發展與城市可持續發展呈現出極大的矛盾性。

第一，房地產無序開發，導致綠地減少，出現城市“荒漠”。在進行城市土地開發和再開發時，為了取得更多的生產、生活用地而不惜犧牲喻之為“城市之肺”的綠色植物用地。造成許多城鎮幾乎完全成為“混凝土之林”，城鎮硬質景觀面積和軟質景觀的比例嚴重不協調，環境自凈能力大為降低。致使城市氧氣減少、塵土飛揚、噪音倍增、熱島效應和疾病增加。

第二，房地產無序開發，導致亂拆亂建，污染嚴重。由于城市發展缺乏遠見，孤立地進行千家萬戶的分散投資、分散建設，急功近利，生態環境意識淡薄，導致亂拆亂建，重復施工，只建房屋，不重視市政及公共配套設施的建設，導致土地利用結構混亂，工廠犬牙交錯，污染嚴重。

第三，房地產無序開發，導致水土流失，自然災害頻發。在房地產開發中，出現占用公園添湖毀地進行建筑的現象，其結果是嚴重地破壞了生態平衡，造成城市水土大量流失，使得水域面積大大減少，而萎縮后的湖泊基本上喪失了原有的調蓄功能，致使水旱災害更加頻繁，影響范圍不斷擴大。

第四，房地產無序開發，導致交通擁擠，城市運轉效率降低。由于缺乏科學規劃，居住區過分遠離工作區，結果形成過度擁擠而集中的人流交通，給道路、交通、市場供應、上學、就業增加了壓力。而我國城市本來就普遍存在路網稀疏、道路面積率低的問題，日益增加的人流交通，使城市交通擁擠現象日趨嚴重，造成城市交通運轉節奏變慢，運輸效率下降，成本提高，事故增多，影響城市社會生產和生活的正常運行。

三、城市可持續發展對房地產開發的內在要求

關于城市可持續發展問題，聯合國第二次人居會議副秘書長喬治·威廉認為，只要把發展定義為：經濟增長、社會公平、更好的生活質量、更好地與環境之間的協調平衡，就將導致更好、更具有人性的城市出現。因此，城市可持續發展要求房地產業發展既要滿足城市經濟增長對土地的需要，又要提高公共設施、綠地等用地水平，提高人居環境質量，優化土地利用結構，節約用地，保證房地產資源的公平分配。具體如下：

（一）城市可持續發展要求合理有效地進行城市房地產開發。城市土地是城市持續發展的基本資源條件，是城市社會經濟發展的物質載體，城市發展和城市更新的一切內容最終都是落實在城市土地資源開發過程中。隨著城市職能向均衡化和綜合化方向發展，增加了對城市土地資源的需求量，使城市土地的稀缺性更加明顯。如何緩解城市發展和城市更新過程中的這一基本矛盾，是關系到能否實現城市可持續發展的關鍵。其有效途徑是遵循土地有償使用的原則，充分發揮地租調節機制在城市土地利用結構優化配置、城市土地空間布局和城市土地集約利用中的作用。同時，對一些特殊意義的土地利用類型，如城市綠化用地、廣場用地和道路用地等，應通過行政、規劃和管理手段，從數量和比例上加以保證。城市用地結構的合理化應是用地的高度有機化的合理組織，達到結構嚴謹、組織有序、相容性好、功能互補，并能達到自我修復完善的互補共生狀態。隨著科學技術的發展與信息社會的到來，城市用地與建筑物在性質和使用功能上的兼容性越來越強，多功能、綜合性已成為土地開發的一種趨勢。

（二）城市可持續發展要求不斷優化城市土地生態結構，提高城市環境質量。城市既是人們從事各項生產活動的場所，又是人們生活、娛樂的場所。城市可持續發展要求充分體現以人為主體的發展思想，強調人的身心健康。因此，城市必須有優越的環境質量條件，不斷優化城市生態系統結構，加強城市環境污染的綜合防治，是提高城市環境質量最根本的保證。城市更新過程中，無論是舊城區改造，還是新城區的建設，與城市生態系統結構密切相關的是城市綠化用地面積。在城市更新改造過程中，盲目占用城市綠化用地及片面追求高密度的城市建筑，都不可能優化城市生態系統結構。

（三）城市可持續發展要求公平地分配房地產資源。市場經濟和土地的有償使用，對土地配置的經濟效率起到了有效的作用，但在土地經濟效益被提高的同時，也出現了包括土地與空間在內的城市資源分配貧富不均的不公平現象。市場經濟在強調“合理配置”的同時卻擴大了富人與窮人之間對房地產資源占有的不平等。在城市房地產開發過程中，不僅僅要考慮土地配置的經濟效益問題，更應注意城市房地產開發對土地資源配置的經濟效益、社會效益和環境效益進行協調的綜合安排，并力求做到公平地分配房地產資源。

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