中國房市的政治經濟學分析

方輝振

(中共南京市委黨校,江蘇 南京 210001)

中國房市的政治經濟學分析

方輝振

(中共南京市委黨校,江蘇 南京 210001)

要真正從根本上解決中國的房市問題,必須要對房市的性質和本質作更為深入的分析。政府、開發商、民眾是影響中國房市發展的三大利益主體,中國房市的發展狀態正是政府與開發商、民眾三方主體之間的利益沖突與博弈的結果與表現。

政府;開發商;民眾;博弈;中國房市

近年來,中央政府一直甚為關注房市,出臺一個又一個房地產調控政策,但最后的結果卻是房價總的趨勢越調越高。要真正從根本上解決中國的房市問題,必須要對房市問題的本質作更為深入的分析。在我看來,1998年以來,中國房市的發展歷程和狀態主要是政府與開發商、民眾三方主體之間的利益沖突與博弈的過程與表現。

一、三方主體行為的利益分析

在中國,很多利益或非利益主體卷入房地產市場的利益博弈,在這場房價博弈中,博弈方主要包括政府、開發商和民眾三類利益主體[1]。

(一)政府行為的利益分析

從理論上來講,政府是整個社會的代表,是由各政黨、各社會團體、各社會階層和全體國民選出的利益代言人,它是具有合法授權的、完全代表民意和社會普遍利益的行政機構,并且以全社會的名義對社會進行管理。[2]作為公共機構,政府行為具有公共利益取向。然而,公共選擇理論認為,政府并不是專門為了所謂的公共利益而存在的。在現實生活中,政府的作用是雙重的,它既可能增進社會公共福利,也可能侵蝕、損害公眾的利益,這是“諾思悖論”中所描述的情形。[3]政府利益是政府在行使公共權力的過程中所表現出來的利益形式,包括公共利益和非公共利益(如部門利益、個人利益)。我國已有眾多學者承認政府利益的存在,并認為政府是市場經濟中的利益主體之一,承認政府合法權益更符合現實情形,更有利于社會主義初級階段的社會、經濟、政治、文化等各項事業的發展。

在對政府行為的相關研究中,“公共人”假設與“經濟人”假設均屬于一種“極點式”假設,與這兩種“極點式”假設相比,“比較利益人”假設更符合公共管理領域的經驗。[4]“比較利益人”既不是純粹的“經濟人”,也不是純粹的“公共人”,而是處于兩者之間,在公共利益與局部利益之間徘徊。

公共利益與非公共利益兩種行為取向之間也并非是簡單的非此即彼的關系,而有可能是相容的關系。比如,政府財政收入的增加與社會生產的發展、經濟水平的提高、人民生活的改善息息相關。實現這些目標,不僅保障了政府的經濟利益,也提高了政府自身的“合理性”和在民眾中的威望。政府的內在激勵與公共利益對政策的外在約束機制共同作用,使經濟政策的制定和執行更加有效,形成類似“帕累托最優”的局面。但是,當政府行為取向與公共利益不完全一致的時候,出于自身利益的考慮,政府可能會放棄最佳的政策選擇,在一定的客觀條件下,采取使社會公共利益有一定保障的次優政策,在另外一些情況下,則對有利可圖的領域均緊抓不放,而對不直接產生經濟效益的工作,不予重視,從而導致政府角色缺位、錯位的現象時有發生。

(二)開發商行為的利益分析

人類居住、工作以及娛樂的空間必須由一些人去推動并管理其開發建設過程。房地產開發是不斷地重新配置建成環境以滿足社會需要的一種活動(邁克·E米勒斯等,2003)。開發商是房地產項目的發起人和組織者,為了確保開發目標的實現,他必須整合各類專業人才以及協調各方面關系。在這一過程中,開發商扮演著眾多不同角色。[1]

開發商的第一個特征是其較好的組織與協調能力。房地產開發包括規劃設計、融資、建造、租售、物業管理等多個環節,因此,開發商需要政府、社會其他專業人士提供的服務,必須與其他相關企業或機構展開合作。作為團隊的領導者,開發商具有較強的組織與協調能力,以及與其他機構的溝通能力,并且知道在什么時候對什么樣的人、采用何種能夠激勵的方法來鼓舞士氣。

開發商的第二個特征是較好地承擔和控制各類風險的能力。房地產開發如同一種新產品的研發過程,風險與不確定性伴隨著房地產開發的全過程,同時房地產開發還具有周期長、投資多的特點。一旦決策失誤,有可能會付出高昂的成本。這就要求開發商具有控制各種風險的能力,有承受壓力與不確定性的勇氣。房地產開發中存在的風險有部分是源于房地產開發商之間的競爭與淘汰。

開發商的第三個特征是對社會聲譽的重視。良好的社會聲譽與實力是品牌建立的重要前提,是吸引購房者的重要因素。強勢品牌能夠讓產品規避單純的價格及硬件之爭,實現企業利潤的最大化,實現企業規模的擴張。良好的社會聲譽能為開發商帶來更多財富。但也有一些開發商為了賺錢而不擇手段,捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、虛假廣告、虛假交易、強行拆遷等種種行為為其留下了不好的口碑。

其實開發商上述行為是“理性經濟人”使然。古典經濟學中的“理性經濟人”概念包含兩方面內容:第一是自利,追求自身利益是人的經濟行為的根本動機,這種動機和由此產生的行為有其內在于人本身的生物學和心理學的根據,人們在追求自利的同時又可以帶來社會的“公利”;第二是理性,能根據市場狀況、自身處境和自身利益作出判斷,并使自己的經濟行為適應于經驗中學到的東西,從而帶來自身利益最大化。新古典主義經濟學繼承和發展了“理性經濟人”的假說,充分論證了“經濟人”的理性是如何追求并達到自利的目的。新古典主義經濟學派認為,“最大化”是一切行為的準則,消費者追求效用最大化,生產者追求利潤最大化。但現實當中的人與“理性經濟人”有眾多區別,其中之一便是“現實人”的有限理性特征。赫伯特·西蒙首先提出了“有限理性”,有限理性條件下人類行為特征表現為三點,即經常調整行為目標、經常調整實現目標的行為、在決策中采用“滿意原則”或“次優原則”。

“理性經濟人”并不等同于一味追求私利且毫無道德感的人,其道德取向有賴于外力約束作用。正如哈耶克所說的:真正的問題不在于人類是否由自私的動機所左右,而在于要找到一套制度,從而使人們能夠根據自己的選擇以及決定其普遍行為的動機,盡可能地為滿足他人的需要貢獻力量。

(三)民眾行為的利益分析

“民眾”的內涵在不同場合也有所不同,如在住房市場中,民眾作為需求方對應的是作為供給方的開發商,在勞動力市場中,民眾作為勞動力供給方對應的是作為勞動力需求方的企業雇主。民眾的行為具有階層性,民眾內部社會分層的形成乃至固化現象導致各社會階層在生活方式、消費方式、價值觀、對具體事件的感知等方面的差異日益明顯,從而使得各社會階層的博弈策略又具有不同的特征。[1]

上層社會包括國家與社會管理層中的高層領導干部、經營人員階層中的大企業經理人員、私營企業主階層中的大私營企業主、專業技術人員階層中的高級專業人員,上層社會的人數占大城市人口總量的比例很小。上層社會的特點主要表現在,擁有特權與資源,選擇居住區位的能力較強(好的城市區位都為他們所占據,并且到哪里都是受歡迎、甚至被人們所敬畏的人群)。對于地方政府與房地產商而言,上層社會是“受歡迎”的人群。

中間階層是指社會中具有中等的收入、中等的社會地位、較高的教育程度、較高的知識和技能的社會群體。當代中國的“中間階層”,其社會地位處于精英階層之下與底層社會之上的中間地帶。中產階層或中間階層大致相當于中國社會科學院《當代中國社會階層研究報告》劃分的十大階層、五種社會地位當中的中上層、中中層、中下層。中間階層的特征表現在,患得患失的焦慮心理、理性消費、尊重法律幾個方面。[5]

當代中國大城市的底層社會主要由商業服務業人員、產業工人、農業勞動者中處于貧困狀態并缺乏就業保障的部分人員和無業、失業、半失業人員組成。底層社會中的大多數人受教育程度低,對國家的政策、法律、法規比較陌生,一旦其權益受到侵害,他們也不熟悉利益訴求,談判能力較弱。

民眾大多是“自利人”。這里的“自利”指的是人們追求自身或家庭利益的行為和傾向。自利性促使人類不斷追求自身物質生活條件的改善,促進社會的進步和發展。但在當前的社會發展階段,大多數的人仍然在為滿足自身生存的基本需要而奔波,人們的道德水平尚處于相對較低的水平,自利往往也導致種種不道德行為與失范行為的發生,損人利己的現象也時常出現。同時,民眾的自利傾向常常受到社會心理因素的影響,如相互攀比以及炫耀性的心理,在這些社會心理因素的影響下,民眾的自利傾向往往更加明顯,人們更加傾向于將精力和時間用于滿足自己對金錢的欲望、炫耀財富的需要。

二、三方主體博弈的房市分析

政府、開發商、民眾是影響和決定中國房市發展的三大利益主體。而中國房市的發展狀態正是政府與開發商、民眾三方主體之間的利益沖突與博弈的結果與表現。

(一)三方主體外部博弈的房市分析

首先,政府與開發商之間博弈的基礎是兩者之間的利用與合作關系。合作聯盟的共同目標是推動房地產發展并從中獲益。就整個中國宏觀經濟來看,房地產仍是支柱產業之一,它直接影響50多個部門近2000種上游產業;就地方經濟來看,它關系到中國2000多個縣市的財政和稅收,涉及各級地方官員的政績和升遷,影響眾多國有銀行的收益,甚至還與一些公務員的灰色收入直接掛鉤。因此,面對資本,急于完成硬性政治任務的地方政府采取的行動策略大體上是“迎合”多于“對抗”。開發商為確保自己的風險最小化而利潤最大化,則采取“理性回應”策略。[1]資本在各地開發區、工業園區之間的流動、逐利是“理性”特征的最直接反映。舊城改造過程中,開發商的行為也具有理性特征,如回避政策文件中的“居民回遷”問題以減少成本,優先選取那些獲利前景比較看好的熱點地段進行開發,在中心城區進行高密度、高容積率的再開發。

其次,政府與民眾之間博弈的基礎是依賴與抱怨關系。政府存在的合法性依賴于民眾的認可,政府推動的房地產發展需要民眾配合,而民眾則依賴政府提供各類公共服務以及實現利益訴求。根本利益一致的政府與民眾之間也存在利益沖突,主要表現在推動房地產發展過程中民眾的利益得不到應有維護。面對民眾,地方政府常見的柔性策略有“勸說”、“隱瞞真相”,這是政府機構及官員為規避政治風險而采取的理性策略;當柔性策略不能起到應有效果時,地方政府常常動用強制手段達到目的,使用強制手段的最常見理由是“為公共利益”,實質上往往是政府利用了公共利益難以清晰界定的特點而任意作為。城市化過程中最容易遭遇利益損失的是那些中下階層的民眾,如舊城改造被動遷人群、郊區征地中的失地農民。因此,民眾行動范式大體上也帶有中下階層的“順從”、“有限抗爭”或者“毀滅式抗爭”的特點。[1]雖然他們當中的大多數既沒有特權也沒有金錢,但有少數做“釘子戶”,通過不斷要價提高拆遷成本。

再次,開發商與民眾之間的博弈是在猜忌與失衡的基礎之上展開的。面對民眾,開發商的策略是“強勢出擊、隨機應變”。開發商在住房結構定位方面具有決定權,傾向于在中心城區開發大戶型、高檔次的住房,這種開發行為不斷積累的結果是中心城區的地段優勢更顯突出,城市房價也因此出現顯著的區位差異,這對各社會階層遷居的區位選擇造成直接影響;開發商的強勢出擊還顯示在住房價格博弈方面的主動性;由于地方政府的保護,開發商能夠比較靈活機動地采取各類措施應對市場運行中出現的各種變數。民眾的弱勢地位決定了他們只能“被迫適應”或僅僅能夠采取“有限抗爭”的策略。開發商強勢主導下不斷上漲的房價使得中間階層成為“房奴”。另外一些人只能采取“退讓”策略,放棄原本中意的高房價區位,選擇到同一城市中雖然區位不太讓人滿意但房價可以接受的地點安家,或者通過租賃住房來解決住房問題,或者選擇到別的生活成本較低的城市生活。如果說作為需求方的民眾試圖采取積極措施影響開發商的話,這種影響大體上也是通過中央政府而施加給開發商的,但來自中央的宏觀調控常常遭遇地方政府“拆招卸力”,對開發商的影響有限。[1]

(二)三方主體內部博弈的房市分析

中央政府關注社會發展的整體布局,房產市場價格上漲又有利于財政收入的增加和GDP的高速增長。因而,在2004年以前并未見中央有參與房地產市場的大的政策,由于近年我國房地產價格增長速度過快,泡沫不斷加大,已經開始影響到國家經濟的整體運作,中央政府才開始出臺新政直接打擊投機以遏制房價,因為,中央政府更期待的是一個和諧的房地產市場和一個和諧的社會。但調控高房地產價格就等于動地方政府的奶酪。從經濟理性角度出發,地方政府對房地產漲價應該是狂喜的:地方房地產漲價,一方面可以使本地的GDP增高,這對晉升考核極為重要,另外一方面,房地產價格高漲,其實有很大一筆收入進入到政府部門的口袋,財政快速增長,何樂而不為?可以說,中央與地方政府間的博弈已經是中國房市調控屢屢成為“空調”的最主要原因。但是,在中國當前情況下,中央政府在與地方政府博弈中占據著不可動搖的主導地位,中央政府掌握最高政策制定權和地方政府、各國有銀行主要人事任免權。因此,只要中央政府決心大,建立考核問責機制,并采取切實措施調整中央和地方的財政收入分配關系,增加地方稅收留成,改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉的現狀,逐步建立保證各級政府財政可持續運作的長效機制,房市調控就能取得成效。

隨著中國政府宏觀調控的加強,房地產公司在拿地、融資等方面的壓力越來越大。優勝劣汰的規律在激烈的市場競爭中起作用,能在殘酷競爭中生存下來的,一定是資金雄厚、底氣十足的大企業,而實力不濟的房地產企業正在逐漸退出這個市場。你退我進的結果,是房地產市場正在進入寡頭時代。房地產市場呈現區域寡頭壟斷特征,極易形成串謀。這主要表現在大的房地產企業市場占有率高、房地產市場存在較高的進入壁壘以及房地產產品異質性大等三個方面。但開發商之間的博弈也貫穿于早期的項目策劃到項目建成后的銷售、售后服務的房產開發全過程。因此,品牌競爭將成為房地產行業市場發展的必然趨勢,社會信譽度也將得到開發商的更多重視,但這主要還是源于社會信譽度與財富之間的緊密聯系。

對于那些按揭貸款購買房屋的消費者來說,在內心深處也不希望城市房地產價格下降,因為這意味著自己購買的商品房價值將會大大降低,他們希望商品房的價格不斷上漲,自己購買的房屋不斷升值,償還貸款的希望不斷增加,而不希望房地產市場的價格不斷下降。對于即將購房者和潛在購房者來說,當然希望中央的宏觀調控措施取得良好效果使房價真正遏制,因為他們依靠自己的力量很難在這場博弈中取得任何優勢,在網絡上發起的“不買房行動”雖然也是聯合抵制,但是很難產生實際效果。而以“炒房團”為代表的富裕階層,他們在政府和開發商已經推高的房價上“再加一把火”,在真正的商品房消費者身上再剝一層皮。此外,每個城市都還有一支不是炒房團的炒房大軍,他們主要是原居民,在福利分房時代分到了自己的住房,然后坐地加入炒房族,利用“市場機會”獲得自己的“財產性收入”。特別是擁有特權的官員,他們可以通過各種途徑獲得優惠價格或優秀房源,加入炒房隊伍的行列。因此,一方面,要通過提高二套房首付、開征房產稅,限制購買多套房等金融和行政手段,堵住投資型和投機型需求,從而在短期內給過熱的市場降溫,遏制住房價過快上漲的勢頭;另一方面,又通過增加土地供應、規范市場秩序等手段努力增加市場供應,尤其是增加保障性住房和中低價位、中小套型普通商品房的供應,滿足自住型和改善型購房需求,中國房市才能得到平穩發展。

[1]王春蘭.大城市化人口空間演變的政治社會學分析[M].上海,上海人民出版社,2009:222,59-60,62-64,222-223.

[2]方雷等.當代公共政策的形成與中國的政黨關系[J].理論學刊,2006(4):79-81.

[3]段華洽等.政府成為社會公共利益代表的條件與機制分析[J].中國行政管理,2005(12):27-29.

[4]陳慶云等.比較利益人:公共管理研究的一種人性假設[J].中國行政管理,2005(6):40-45.

[5]楊力.中產階層的法律概念與現代法律秩序生長[J].南京社會科學,2006(1):91-96.

責任編輯:浩 宇

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F293.30

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1004-1605(2010)08/09-0119-04

方輝振(1958-),男,安徽歙縣人,中共南京市委黨校工商管理教研部主任,經濟學教授,主要研究方向為社會主義經濟結構及三農問題。