商品房業主權益保障狀況初探

○韋金華

（廣西民族大學法學院 廣西南寧 530006）

商品房業主權益保障狀況初探

○韋金華

（廣西民族大學法學院 廣西南寧 530006）

伴隨著我國商品房開發與建設的深入進行，商品房買賣過程中出現的業主與開發商、物業之間的糾紛層出不窮，業主維權事件頻頻發生，并已然發展成為當今中國城市社會的一個頑癥。本文以逐步厘清商品房業主及其權益的界定為起點，追溯商品房業主權益保障問題產生的根源，剖析其中的制度缺陷，探求建立商品房業主權益保障機制。

商品房 業主 權益 保障

一、商品房業主權益發展現狀及其定義和特點

1、商品房業主權益發展現狀

以1998年的住房制度改革為起點，我國商品房市場經歷了十多年空前發展壯大的時期，2006年至今，我國政府制定并出臺了各項約束和規范商品房市場的法律制度，2007年10月1日起施行的《物權法》明確了業主委員會的法律性質和地位以及共有部分產權的歸屬問題，各地也相繼出臺了一些旨在維護業主權益、規范開發商經營行為的措施和辦法。但是，在商品房業主權益發展的實踐中，因為法律的空白及現實問題的復雜性使得業主權益受侵害的現象屢見不鮮。

2、商品房業主權益的定義及其特點

商品房業主權益主要指的是商品房業主依法享有對該商品房占有、使用、收益和處分的權利，以依據其與開發商所簽訂的《商品房買賣合同》中的所有規定內容的權利，主要包括約定的居住必須具備的基礎水電氣等基礎設施和教育、綠化、休閑、安防、保潔等配套設施的可使用權。商品房業主權益的特點：第一，權益內容的復雜性。業主的權益內容由于涉及很多具體細節，內容相當復雜。第二，權益實現的被動性。上述權益的實現，雖然在理論上取決于業主義務的履行，即按照合同約定按時足額繳納房款及其他約定繳納的費用，但是最終實現這些權益，必須依賴于房地產開發商的履約行為。第三，權利義務雙方力量對比的懸殊性。業主作為個體或者說作為一個由獨立個體組成的群體或稱業主委員會，與開發商作為一個企業法人，在力量對比上存在較大的懸殊。

二、商品房業主權益保障問題及原因分析

1、直接原因

（1）利害關系方地位不對稱。第一，由于我國實行商品房預售制度，使得業主與開發商處在一種被動與主動的關系狀態中。作為買受人的業主通常在沒有看到商品房實體的情況下，向開發商預先支付全部房價款，得到的只是在未來一個時間里得到房子及合同約定的相關配套的約定。第二，合同關系中的被動與主動。目前我國商品房市場是一個典型的賣方市場，商品房買賣合同的內容基本上是開發商制定的，就連政府統一制定的格式合同條款中關于附加的合同補充協議內容也由不得業主有任何商量余地，而是開發商事先用手寫上去的“空白”二字，總之是要買就必須被動地接受開發商主動制定的霸王條款。第三，房屋驗收的被動與主動。業主在接到入伙通知書時由于開發商堅持“必須先交錢再驗房”的態度，要求買受人先付清首年或半年不等的物業費、公共維修基金、公攤電費和裝修垃圾清運費等一系列款項之后才讓買受人驗房，否則就不給買受人房屋鑰匙，這就造成了業主交錢之后即使發現房屋有質量問題，也不能不收房的被動局面。第四，業主與物業之間的被動與主動。就目前看來前期物業服務企業與開發商存在關系甚至是同一家公司的商品房在全國極為普遍，業主在自己的物業上面基本沒有選擇權、知情權和管理權，而是被動地接受著開發商主動提供的物業服務。第五，利害關系方力量懸殊。開發商與業主無論是從產權類型、組成結構還是從財富力量、組織力量等方面都無法相提并論，在產生爭議和糾紛時，業主開展維權活動舉步維艱，開發商的侵權行為甚至達到有恃無恐的地步。

（2）市場信息不透明。第一，房地產開發商的基本信息不透明，信息獲取的市場渠道單一，從以往的商品房買賣行為來看，消費者在商品房市場上獲得的開發商信息，基本上是通過開發商本身來獲得，開發商為了向消費者推廣自己的產品總是不遺余力地加強包裝。在目前的制度框架內，業主獲得開發商基本信息的官方渠道極不暢通，相關的工商、房地產管理、建設等政府部門基本不會接受業主個人的查詢，而此類信息由于沒有硬性要求更不會主動向有關業主披露或公布。第二，物業公司與開發商的關系、公司信息認可模糊，目前很多商品房的前期物業都是由開發商指定的，在開發商出現違約行為時就延伸為物業與業主之間的糾紛。并且存在著物業公司的資質根本不達標的基礎上仍實施著物業服務活動，業主方面即使不認可物業公司資質及其提供的服務也因業主委員會的成立出現障礙等種種因素無法撤換物業公司，然而上述信息卻沒有一個明確的部門或者渠道的認可，以致現在更多的類似物業公司與業主的磨擦和糾紛難于解決。第三，業主共有部分產權狀況不明確。目前業主維權活動中的爭議部分基本集中在共有部分產權的相關問題上，只有明確共有部分產權邊界才能在此基礎上談相關的占有、使用、收益和處分的權利。只有精確界定共有部分產權才可能明晰共有產權的具體指向。

2、間接原因

（1）法律無執行之力。由于國家近年來在公民財產權方面的保護立法越來越完善，在業主集體告開發商勝訴的案件里，卻面臨著開發商不但不自覺履行法院判決，還通過各種手段轉移財產、造成無可執行財產的結果，而向法院申請強制執行的條件必須是被執行方有可執行財產，這就使得業主勝訴的法院判決書容易變成一紙空文，所有維護自身權益的活動都是徒勞。

（2）市場監管存在不合理。首先是簽訂的合同問題，合同內容基本由開發商一手制定，霸王條款滿天飛，公平與否一目了然；其次是交易程序，付清房款還要等很長一段時間才到貨，房款安全和房屋安全的風險都押在業主身上；再次就是前期物業選聘，業主自己的物業由誰來管理、業主要誰來服務卻不是業主說了算而是開發商，還有物業收費問題不管物業服務水平和質量如何也根本不容得業主有討價還價的余地。

（3）政策指導失便民利民之意。目前的許多業主維權活動都無法達到預期的保障合法權益的目標，在很大程度上是因為政府的指導性政策存在實施的障礙。

（4）業主缺乏法律維權觀念。就整體而言，業主的力量是相當薄弱的，不僅是因為業主是獨立個體，而且還由于當中的某些人法律意識淡薄、缺乏維權觀念，甚至存在“搭便車”的心理，對維權缺乏認真態度和參與熱情，從而使業主整體力量難于整合，意見難以統一，特別是對于共有產權部分權益的維護來說極為不利。

三、商品房業主權益保障制度的建立、完善及其創新

1、商品房業主權益保障制度的建立

（1）確定保障主體。一是業主。作為利益關系人，業主的權益首先應由業主自身來保障。二是業主大會和業主委員會。業主作為一個群體，尤其在存在共有部分產權的情況下，按照我國既有法律政策其利益的表達和實現主要通過業主大會和業主委員會。三是政府。大量的業主維權無法取得有效進展的事實表明，在保障業主合法權益方面，政府具有不可推卸的主體責任，也只有政府才具備提供業主保障機制的能力。

（2）建立實體保障制度。第一，預售風險分擔機制。建立預售風險分擔機制對開發商的經營行為加以規制，避免業主承擔過多不必要的風險，維護公平合理的市場秩序尤顯迫切。第二，獨立專項收費制度。即不允許開發商有以促銷或其他名義行使代收費的權利，對于小區必備的供水供電供氣供暖等由專屬部門提供的專項服務或資源上的收費必須是其所屬部門獨立、專門、直接地向用戶業主收取。第三，明確取消前期物業。《物權法》已經明確了業主對其所有的財產權（包括專有和共有）享有高度的自主決定權，使業主擁有物業服務的選擇權也使業主能夠明明白白消費，減少與開發商前期指定的物業與業主之間因開發商違約產生糾紛扯皮現象。

（3）建立程序保障制度。第一，購房階段的合同審查機制。一要確定審查主體。原有的商品房交易雙方在交易的各個環節上都是一對一的進行，公平與否沒有中間方的客觀評價和公正鑒定，確定合同審查主體不但可以促進交易雙方權利義務對等，而且能夠對顯失公平內容及時進行改善和糾正。可嘗試建立利益雙方中任何一方可提出律師介入許可制度，從法律的角度促成業主與開發商的平等合同關系。二要規范合同文本。特別要限制格式條款的制定、明確利益雙方均等的違約責任、開發商的廣告承諾應寫進合同。三要明確規定開發商拒簽合同的情形。開發商因買房人即準業主要求更改經查實確屬不平等條款而拒簽合同的，準業主可以向有關部門投訴其拒簽合同，如投訴經查實有關部門可給予開發商以一定程度的懲罰，這種懲罰可以是記入開發商的企業誠信檔案、公布開發商拒簽信息或在開發商拒簽達到一定數量時取消其售房資格等。第二，驗房程序制度化。以制度的形式強制規定開發商在交房前必須在業主參與的情況下讓交付的商品房經過專業機構一戶一驗，改善過去業主遭遇的被迫收房和收不合格房的困境。第三，入住階段的業主自治制度。業主自治制度指向的對象是業主共有部分及共同管理小區的公共物業事項，目前我國現行法律已經明確業主對小區共有部分產權的所有權，在現階段矛盾和問題集中點就在于共有部分產權管理問題，業主是小區的穩定單位，開發商在房屋銷售殆盡時可以撒手不管，物業公司可能在不賺錢時一走了之，只有業主是走不掉的，唯有業主才是小區和諧追求中最強烈的主體，只有建立業主自治制度才是保障業主權益的根本途徑。

2、商品房業主權益保障制度的完善

（1）產權登記制度。完善現行房屋產權登記制度，現行的房屋產權登記證書，只寫明房內建筑面積，但是買房時支付的公攤面積在哪里、有多少面積、是什么構成都沒有在產權登記證書上注明清楚，因此要切實保障業主在共有產權認定方面的權利，就應該將其支付的完全房價所包含的所有擁有產權的建筑物部分一一在產權證書上標明，只有這樣才可以使業主的共有產權得到證據支持獲得法律保障。

（2）業主委員會制度。業主委員會制度是業主自治得以實現的基礎，因此在相關規章制度的制定過程中政府就充分地向便民利民方向傾斜，以利于業主維護其合法權益為宗旨，制定出臺的制度具有可操作性，改變過去一紙空文的制度困境，為作為多數人群體存在的業主謀取合法權益作鋪墊。

（3）房地產企業信息公布查詢制度。政府相關部門如工商、房地產主管機關應定期向公眾公開房地產企業的相關經營和資產運行狀況的信息，尤其是發生重大資產變動和產權變動情況的重要信息更應及時公諸于眾，以免大眾受這些企業大量投放的虛假廣告的誤導，造成不可預見的損失。

（4）業主投訴處理機制。現行業主投訴處理存在幾種途徑，即消費者權益保護協會“12315”投訴熱線、房地產管理局物業管理處、市長熱線和人民法院。相比之下，前三種途徑通常難以達到效果，最終就是起訴之路，但這條路卻耗費時間長、經費較高，程序復雜，導致一些業主與開發商的糾紛案件常常久拖未決，即使判決下來也由于執行力的缺乏而沒有效果。因此，應針對上述四種處理途徑，查遺補缺，完善每一條制度規定，使每一種途徑都暢行無阻，真正地為業主維權開辟道路。

（5）合同文本中文字使用規定。明確規定購房合同中的文字使用應不存在理解上的歧義，主要是針對雙方履行各項義務的標準要盡量細化，以避免將來出現合同糾紛。

（6）物業財務制度。首先，要完善物業財務公布制度，使業主對小區物業費用的管理有詳細的了解，做到明明白白消費。其次，物業利用業主共有部分產權獲得的盈利分配制度，應規定其中由物業企業、業主共有的占有比例，做到既讓物業企業積極創收，也能使業主通過這部分盈利獲得物業費用方面的優惠；再次，物業財務審計制度，用以防止物業企業對業主財產的不法侵害。

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[2]陳振明：公共管理學——一種不同于傳統行政學的研究途徑（第二版）[M].中國人民大學出版社，2003.

[3]郭建波：世界住房干預理論與實踐[M].中國電力出版社，2007.

[4]劉志峰：城市對話——國際性大都市建設與住房探究[M].企業管理出版社，2007.

[5]劉炘、劉麗娟、王倩倩：物權法百問通——房地產物權[M].中國法律出版社，2007.

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