透過馬克思“地租”理論看我國房地產業

徐曉明

(河北工業大學圖書館,天津 300401)

透過馬克思“地租”理論看我國房地產業

徐曉明

(河北工業大學圖書館,天津 300401)

城市化是工業化和商品經濟發展的產物,集中體現了國家的綜合國力、政府管理能力和國際競爭力。改革開放以來,我國房地產業也伴隨著整個中國城市化進程持續發展,日益成為中國城市化進程中最重要、也最具研究價值的領域之一。但是,現行的土地出讓制度已對我國房地產業乃至整個經濟社會可持續發展提出了嚴峻挑戰。本文運用馬克思經典“地租”論,以我國現行的土地出讓制度存在的弊端為切入點,探討我國房地產業價格瘋狂上漲的緣由,并針對該產業政策提出建議。

地租;土地“私有化”;城市土地出讓政策;房地產業

引 言

20世紀90年代末以來,土地在我國經濟增長中扮演著重要角色,成為工業化和城市化的助推器,一方面,土地成為地方政府財政收入的重要來源;另一方面,土地成為撬動銀行資金、城市基礎設施及房地產投融資的重要工具。伴隨國民經濟的持續快速增長、居民可支配收入的穩步提高和城鎮化進程的顯著加快,房地產業取得了快速發展。當前房地產領域中也產生了諸如區域投資過熱、供應結構失衡、房價增長過快、市場秩序紊亂的問題。

一、“地租”——中國房地產業中的再認識

在馬克思的《資本論》中,“地租是土地的所有權的特有經濟表現”。它表現為土地所有者向市場出讓一定時期的土地使用權而收取的預期經濟收益,具有地租的性質。在我國,城市土地的所有權屬于國家,國家作為土地所有者(其代表是政府)憑借土地所有權獲取土地收益。從質的方面來看,國家憑借土地所有權分享一份生產成果,地租是對當年利潤的扣除。地租收益與土地的利用方式無關,只要存在土地所有權,并出現土地租賃關系必然要產生地租。從量的方面看,地租的量卻與土地利用方式直接相關,并直接影響土地用途的置換,從而影響社會經濟發展。地租是地價的基礎,地租作為一種經濟關系,對于城市經濟的運行和調節起到十分重要的作用。在金融業提供過剩資本的推動下,這種資本性地租和級差地租通過房地產投資的高額回報形態實現。即房地產投資高回報率的經濟機制,吸引各行各業紛紛投資房地產業,造成房地產業的空前非理性繁榮。而這種非理性繁榮不僅透支了未來幾十年的購買力,而且蘊含了極大的金融風險。

(一)我國土地所有制對城市化、工業化的貢獻

回顧中國改革開放30年,中國在建設資金積累相對缺乏、資本投入量遠小于發達資本主義國家的前提下,其基礎設施建設速度竟能快于發達國家。除了中國國內工程造價低廉,人力資本價格低廉外,還有一個與土地所有權相關的土地使用費問題。我國城市土地所有權屬國家所有,土地征用不需要大量資金,因而城市基礎設施、交通、能源、通訊等建設的成本相對較為低廉。國家正是依靠犧牲土地的隱性成本,彌補了國家建設資金的不足,從而使我國基礎設施建設得以快速發展。而發達資本主義國家諸如西歐以及美國、日本等國,由于土地所有權大部分屬于私人,而且土地價格高昂,使得國家獲得土地所支付的土地成本遠高于我國,城市土地的國有化從客觀上的確成就了我國基礎建設中的“后發優勢”。

(二)土地國有化在房地產業中的被扭曲“機理”

國家作為經濟發展的宏觀調控者,土地出讓政策應依土地的使用性質分而治之,即在公用和商用土地使用上采取不同的政策。國家以社會公共事業的投資者、管理者的身份出現時,可采用協議出讓或劃撥等形式以較低的價格出讓土地的使用權,增加社會福利。當土地出讓作為私人開發以及非公益事業開發時應該按照商業化的運作模式,即采用招標、拍賣、掛牌出讓等形式,將地價推向市場、引入供需機制,實現土地資源的整合和集約利用。這樣地租價格即土地的使用權價值得以真實體現。由于市場對不同地塊的需求不同導致了土地成本價格的差異,這一點恰好說明了地租的另一層涵義“級差地租”。然而,縱觀當前我國房地產業的融資情況,房地產商在資本的原始積累過程中利用土地出讓制度的不完善以及主管部門尋租等腐敗行為,以較低的價格獲得土地的使用權或改變土地的使用用途,最大限度獲得“不得當利”。獲得土地使用權后,為了獲取下一步的運營資金,又將土地價值按市場價格作虛擬評估,將其抵押給國家的銀行套兌資金。當地產商將國有土地作為貸款資金的抵押品時,國家偏偏忽略了土地所有權是自己的,國有銀行及其資金也是自己的,將開發商的地位與土地所有者——國家的地位相等同。當地產商運作不良或房地產業不景氣時,土地作為銀行的抵押品就會被拍賣,從而引發極大金融風險。這就是當時中國房地產商掘金的機理,也是土地國有化被“私有化”的機理。

二、當前我國房地產業過度膨脹因素分析

當全球金融市場還處于擺脫流動性危機困擾的艱難階段,中國房地產市場去年第二季度借著股市強勁反彈的勢頭,開始出現從中心城市向二、三線城市擴展的價格回暖現象,而且,隨后由于大量資金進入樓市,不斷推動房價攀升。國家如何引導房地產業的發展陷入了兩難境地:既不希望在實體經濟還沒有明顯的復蘇動力和復蘇績效出現的時候,由于資本市場投資收益的過度膨脹,而導致市場釋放出一個錯誤的價格信號,以至于政府為刺激經濟復蘇而向實體經濟部門投入的大量資金,因為不能一下子全部投入使用而流向正在復蘇的房地產市場,從而進一步過快和過大地推高了房地產價格,使得普通社會大眾承擔住房消費的壓力也隨之不斷增長。也不愿看到房地產的這種繁榮帶來了房地產市場過度膨脹的格局導致其他消費部門出現嚴重萎縮的格局,這不利于中國企業消化因為外需受阻而出現的產能過剩,從長遠角度看,也不能提供給消費者可持續收入增長的基礎以支付價格不斷攀升的房屋。

(一)政府寬松的貨幣政策和住房消費的刺激方案

我國政府為了擺脫美國金融危機對中國經濟的影響,解決由于外需和外商投資驟然減少所產生的經濟增長動力不足的問題和國內需求疲軟的問題,首先,采用降低利率和存款準備金率以刺激企業和個人去動用銀行存款和貸款進行投資和消費,這就為銀行放貸創造了寬松的貨幣環境。其次,中國政府采取了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策作為救市的組合拳,再加上日后形成的產業振興計劃,提升了銀行貸款的信心、明確了貸款的方向,也就是政府采用一種擴張投資的方式去解決中國經濟所面臨的投資過剩的問題。雖然,這一招暫時解決了中國經濟硬著陸的問題,但是產能過剩的格局并沒有得到徹底的解決,于是,通過鼓勵住、行消費來推動內需的發展戰略又擺到了救市日程上面,很快由于城市住房剛性需求的存在,又借助政府優惠的稅收政策,城市的住房價格被良性的供需關系率先提振了起來。

(二)有效供給相對不足改變消費者心理預期

推動房價進一步上漲的原因是房地產市場本身無法短時間內通過供給的調整來滿足市場日益復蘇的剛性需求。這種剛性需求主要是由于城市相對較富人群率先形成的,供不應求的房地產市場所造成的進一步上揚的價格又改變人們對未來房價走勢的預期,進一步刺激了市場對住房市場財富效應增長的期待。這與房價上漲由真實的需求所致有著本質的區別。這也促使社會整體對未來房地產市場預期發生了變化,由此進一步帶動了樓市價格開始復蘇上揚。

(三)通脹因素導致房產商投機行為

人們對通貨膨脹過分的擔心也促進了剛性住房需求提前集中消費的現象,而投機資本和一些不良的開發商利用市場的錯覺和沖動,通過“捂盤惜售”來刻意推高價格,再通過相應的銷售策略,人為制造“萬馬擠獨木橋”效果,使購房者的注意力從“高房價”轉移到能否“買得到”上來,這時價格暫時被購房者認為不重要,這就給房地產商帶來了巨大的財富效應。事實上,中國經濟目前是一個產能過剩和儲蓄旺盛的經濟,過多的貨幣只會造成資本泡沫和投資過度的問題。目前,造成通脹的渠道有兩個,一個是我們的過度投資讓國際要素市場抓到了“機會”,他們惡意操作原油或鐵礦石等工業生產要素價格,以推高中國企業的生產成本,從而造成成本輸入型通脹的格局;另外一個可能性就是我們自己對房地產市場的過度投資,影響到了相關商品價格的迅速上漲,從而帶動了整體價格上揚的格局,形成了所謂“通脹預期自我實現”的結果。

(四)閑置的資金追求財富效應最大化

隨著國內企業大量貸款資金的到位,項目閑置的資金開始不斷涌現,而房地產已經堆起的財富效應日益明顯,這更加驅使流動資金充裕的企業介入這個“副業”,這一變化不得不引起政府對房地產市場虛假繁榮的擔心。“地王”的不斷涌現也向社會釋放了房地產市場今后日益看漲的“財富”信息。此外,國際市場上的游資也蠢蠢欲動,利用中國不斷開放的經濟和金融環境,也來樓市分享和掠奪中國房地產的財富效應。于是資金推高樓價的問題就變得更加嚴重。

三、增加土地供應與平抑房價關系研究

最近,隨著房價再次快速上漲、部分地區土地市場地價再次上漲,北京、上海等一些地區于是增加土地供應,以圖通過增加土地供應平抑房價。而基于目前的市場實際來看,盡管增加土地供應有可能在一定程度上對房價預期產生影響,但在目前房地產實際情勢下,僅靠增加土地供應是不能有效降低房價的。

(一)決定未來房價走勢的因素依然在起作用

就目前來看,決定未來房價走勢的主要因素是:一是政府的態度、作為及其所出臺的政策透出,抬價、炒房不會有來自政府因素風險的信息;二是通貨膨脹預期,拉高房價預期。雖然高通貨膨脹還沒發生,但通貨膨脹預期已經產生效應,已經對市場和買賣各方的心理和行為產生影響,說明通貨膨脹對房價的影響效果已經開始;三是在大量發行貨幣、大規模增加信貸的同時,采取了低利率政策,使得利用貸款買地、炒房的資金成本過低。此外,還有地價上漲推動房價上漲預期,開發商因房價上漲預期而不愿意降價甚至漲價銷售。這些是主導房價上漲的主要因素,至今還在起作用,推動房價上漲。所以目前,增加土地供應并不是解決高房價問題的最有效手段,不是能在短期內平抑房價的最有力工具。

(二)政府供給的土地遭閑置、囤積,未形成有效供給

最近,某地產研究中心發布的一項研究報告指出某開發商于2003年—2009年上半年間獲得的住宅土地中,目前“在售”和“售完”的地塊占43%,剩余57%的土地尚未形成實際供應,其中27%的土地“待開發”,30%的土地“規劃在建”。據統計,2007年全國18幅“地王”中,有4幅已經退地,有7幅處于閑置待開發狀態。國土資源部網站刊文指出,如果政府無條件地向開發商出讓1億平方米住宅建設用地,開發商可能馬上就會將7000萬平方米土地用于囤積,只拿出其中的3000萬平方米慢慢規劃和開發。此外,房地產開發商從拿地到建成房屋上市銷售即便一切按照正常流程無任何耽擱地運作,一般也至少需要1-3年。即使現在增加土地供應,等其形成房屋供應上市來平抑房價,也要等待1-3年或更長時間以后。因此,對目前的房價而言,增加土地供應效果不大。

(三)地價高低只是決定房價的基礎因素,并不是決定性因素。

地價只是決定房價的最低水平,并不能約束房價的最高水平。這是因為,事實上,目前,在中國房地產市場上,幾乎沒有開發商按照成本定價法來給房屋定價銷售,而往往是根據企業盈利預期、市場形勢、房價未來走勢預期、同業水平、周邊房價水平等因素而隨行就市地定價。如北京位于北五環某樓盤,其面積多達148.4公頃的用地,系831大限前第一批協議出讓的經營性用地,全部為集體土地。該樓盤樓面地價僅僅253元/平方米,2009年初開盤,房價卻依然賣到2萬元/平方米。這個案例,便是開發商不會因地價低而將房屋低定價的最有力證明,便是地價高低并不能約束房價的鐵的證明。

四、政府抑制房價上漲對策研究

(一)政府適時調整利息率,提高投入資金成本

政府如果愿意及時加息會將資金成本提高到一定程度,那么大量投放的信貸對房價的推高作用就會降低。因為資金成本足夠高,炒地炒房的投資回報預期就會降低,甚至可能是不贏利或虧本,無利可圖就自然沒有或少有人會去貸款買地買房、炒地炒房了。一旦房地產市場不再具有濃烈的投資屬性,一旦房價不再含有投資性因素,房價就可能不會再次被推高。可見,如果適時加息,不但會加速形成房價下降預期,加息到一定幅度后甚至會直接逼迫房價下降,還會促使促銷潮升級。

(二)建立房地地產價格估算指標體系,引導理性購房

由于地產商和購房者之間專業領域不同,造成兩者之間信息非公開化,且購房過程中存在著開發商和購房者之間以及購房者內部之間的多重博弈,再加上單個房產對具體消費者具有極強的不可替代性,導致了非理性需求迅速膨脹,也導致地產商在銷售價格上處于絕對壟斷地位。政府應該考慮建立房地產價格估算指標體系,預先設置價格警戒指標;輔以公開土地的樓面地價、建設成本以及各種稅費,引導消費者科學全面的了解房價的構成,穩定大眾對房地產心理預期。以期在房地產業發展軌跡發生偏離或嚴重偏離時,對房地產業的投資者提出預警,注意投資風險及市場風險。

(三)修正招——拍——掛制度,修正出讓價格的形成機制

招——拍——掛的報價棄用“明標”而改用“暗標”報價制度,使報價者互相看不到別人的報價,尤其要讓后面報價的人看不到前面報價人報的價格。如果真能做到這樣,有些人可能因摸不清其他人報價的底而擔心自己報高價吃虧而低報價,不會追逐高價報價。其結果,土地競買的報價,就可能不會出一人比一人高的現象。美國的土地招標制度最值得國內學習,它首先看重的是城市規劃是否符合城市發展要求、是否能解決當地就業問題,最后才看出讓價格有多高。我國政府在土地招——拍——掛中可以采取不以“高價者得”為唯一評判標準,而是以是否符合城市發展要求為依據,建立整套的評估體系對競標者進行考核,最終確定中標者。

(四)各級政府嚴格執行土地出讓政策,賣地收入由中央政府統一管理

如果政府真要對土地市場下狠招以打擊囤地、有效調控房地產,就應該嚴格執行目前實際上少有執行的《國務院關于促進節約集約用地的通知》的規定:以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的開發商,土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的,堅決無償收回,重新安排使用;土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。而現實在處理閑置土地問題上,各地方政府與開發商的關系相當微妙,甚至通過制定地方性新規定,延緩收回土地,幫助開發商度過難關。而要解決這個問題,則需要將土地的出讓經營權、收益權與地方政府進行適當分離,改由中央直轄,即地方國土部門由中央政府派駐,由中央政府國土部直管,然后由地方政府委托中央直轄的國土部門對土地進行招——拍——掛。當然,與此相對應的,土地出讓收益管理制度也需要改革,地方政府的賣地收入劃歸中央政府,中央政府統一管理賣地的財政收入,而且這些收入歸根到底歸屬于人民,賣地財政收入與人民收入是一致的。房地價格就不會因為設租尋租行為而飛漲,即使地價上漲其收益也為全民所享有,不會增加全民的生活成本。我國憲法規定,城市土地屬于國有、全民擁有。將地方政府的賣地收入劃歸中央政府,實行政治體制改革,是避免房地產市場失靈與政府失靈的基礎。

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Research on Real Estate I ndustry Through Marx ian Classic Theory of Rent

XU X iao-m ing

(The Library of HebeiUniversity of Technology,Tianjin 300401,China)

Urbanization,as a result of the development of industry and commodity economy,embodies the overall national strength、administrative capacity and international competitiveness.Real estate industry has been growing into one of the most valuable field attracting the focus of societywith the development of urbanization since the Openness and Reform,but the actual system of land transferring has advanced uphill challenge to real estate industry,even to the sustainable development of economic society.Base onMarxian classic theory of rent,the paper analyzed defects of the system of land transferring breakthrough,explored the factors prompting the room rate wildly,and proposed suggestions to Real estate industry policy.

land rate;the land privatization;policy of urban land transferring;real estate?industry

F062.9

A

1674-7356(2010)01-0052-06

2009-12-10

徐曉明(1972-),男,漢族,河北工業大學圖書館館員,管理學院在讀博士,研究方向:經濟管理,圖書館學。