物業稅定位分析

□文/宋 佳 郭 楠

物業稅定位分析

□文/宋 佳 郭 楠

隨著我國經濟的快速發展，我國房地產市場發展迅猛，商品房價格增長迅速。自2003年我國提出開征物業稅以來，關于此項稅收的話題不絕于耳，各種消息、評論與傳聞也常常見諸報端。本文針對開征物業稅的目的進行了分析，找出我國開征物業稅的定位目標。

物業稅；土地財政；土地出讓金；房價；收入分配

一、背景分析

進入新世紀以來，我國經濟發展十分迅速，每年保持在8%～9%的增長速度。與之相應的是，我國房地產市場則呈現出過度繁榮的現象，房價的增速不僅僅超過了GDP的增長速度，也大大超過了我國人均收入的增長速度。為抑制房地產市場的過度繁榮，2003年10月，在中共中央十六屆三中全會《關于完善市場經濟體制若干問題的決定》中明確提出，“條件具備時對不動產征收統一規范的物業稅”。一時間，不論在政界、學術界，還是在尋常百姓之間，關于開征物業稅的話題不絕于耳，各種消息、評論與傳聞也常常見諸報端。2005年10月中共中央十六屆五中全會關于第十一個五年規劃的建議中，把穩步推行物業稅列為稅制改革的一項重要內容。與現在的商品房價格相比較，2007年之前的房價并不是很高，我國提出創造條件開征物業稅目的，顯然不是調控房價。我國開征物業稅的初衷，首先是推進房地產稅費改革、優化稅制結構，增加地方財政的經常性收入。貫徹“簡稅制、寬稅基的原則”，合理確定負擔，應清費、立稅、明租。在清費的同時，把對房地產的各種行政性收費改為稅，把相關稅種和收費并入物業稅，以完善稅制，減輕稅負。進入2007年以來，我國商品房價格呈現出快速增長的局面，為防止房價過快增長，2007年提請十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告中，首次提出將“研究開征物業稅的實施方案”。

盡管在稅制內容上，物業稅和房地產稅并無太大區別，但物業稅的提出卻引起了社會各界的熱炒，原因是多方面的，最為重要的是對物業稅改革的預期和猜測，涉及到多方面利益的調整，遠遠超出了完善稅制這一基本點和調控領域。

吳曉宇（2004）認為，過高的土地出讓金是房價高漲的根本原因，通過開征物業稅，將土地出讓金和其他相關稅費并入其中，將七十年的一次性費用分年征收可以降低當前的房價。

高培勇（2006）認為，我國稅制當中缺少真正意義上的財產稅，通過開征物業稅可以彌補我國當前財產稅的空白，不僅如此還能清費立稅，規范我國當前的房地產稅制。

丁成日（2006）認為，當前地方政府的財權與事權不匹配，地方政府沒有一個穩定的財政收入來提供基本公共服務，物業稅可為地方政府提供一個穩定的稅源，不僅如此，物業稅由于是對土地和房屋保有階段征收的財產稅，這樣還能使國家享受房地產增值所帶來的收益。

也有學者認為，隨著經濟的發展和住房制度改革，越來越多的城鎮居民擁有了自己的住宅，家庭存量財富更多地體現在自有房地產上；基尼系數的不斷提高、社會貧富差距的日益擴大和危險程度的加劇，使人們已不滿足稅收僅僅在個人財富的取得環節，而要求在財富的保有環節發揮作用，那么物業稅無疑成為一個好的選擇。

二、物業稅定位分析

依上所述可知，物業稅可以達到的目標多種多樣，但是在我國當前的經濟條件下，開征物業稅能否達到上述效果則取決于我國對物業稅的定位。

（一）我國房產稅制體系的不足。我國現行的房地產稅收體系中，不考慮所得稅，主要包括了耕地占用稅、城市土地使用稅、房地產稅、契稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅等。在我國當前的房地產稅體系中，大部分稅種都是在交易環節征收，保有環節只有耕地占用稅、城市土地使用稅、房地產稅三個稅種而已，并且其征收僅僅針對了商業用房和出租的私人用房，采用賬面價值扣掉折舊后的余額和按租金征收。此外，土地增值稅與企業所得稅之間、房產稅與城鎮土地使用稅之間均存在重復課稅，同時部分稅種的課稅范圍、稅率及其配合等也存在一定問題。除了稅收方面存在的問題之外，我國房地產市場的收費也極其混亂，但總的來說呈現出一種現象，即在一些比較發達的大型城市中，其收費有一定規范和標準，但在一些地方財政收入基本要依靠房地產的地區，亂收費現象越嚴重。據初步統計，在我國現階段一套房子經過立項、建設、配套、銷售等諸多環節涉及房地產的稅種有12項之多，涉及房地產的收費多達50項，兩者共計62項。我們知道，稅費不同性，不能輕易地將收費改為稅收，但是鑒于我國房地產領域亂收費現象的嚴重性，通過開征物業稅完善我國房地產稅制，開我國財產稅之先河，整頓亂收費現象顯得極為必要。

（二）物業稅與地方財政。目前，省以下地方財政收入主要依賴于土地出讓金，并且在地方政府預算外收入中所占的比重呈不斷上升的趨勢，1997年這一比重只為9.2%，2006年已經達到64.2%。這一土地財政政策為今后地方政府埋下了隱患。我國的土地出讓金制度是指，在土地開發時，一次性取得出讓土地使用權的收入。這種方式使得地方政府獲取財政收入的成本和轉移支付相比要低，土地出讓金成為地方政府取得城市建設的主要財政收入來源。土地是稀缺性資源，地方政府通過出讓土地使用權獲得收入的模式會隨著土地的逐漸減少而失去前景。地方政府由于缺少穩定的稅源，土地出讓收入普遍成為地方政府最重要的收入來源。很多地方政府財政收入嚴重依賴土地出讓金，形成獨特的土地財政模式。物業稅屬于財產稅類，征稅對象是房地產及土地，具有非流動性、直接受益性、對地方政府的強依附性、收入相對穩定、對經濟發展具有適度彈性的特點，完全具備地方稅的基本特征。開征物業稅對于解決地方財政“寅吃卯糧”的問題，使地方政府不在把解決財政收入短缺的問題放眼于土地出讓金，使地方政府提供公共服務的成本的回收與其居民的受益相對接，有助于促使地方政府構建有效率的財政體制。

（三）物業稅與房地產市場。近年來，房價的迅速增長，一般都把其歸結為土地拍賣制度不合理、投資性購房太多、開發商捂盤惜售，等等。還有另一方面的原因，即名目繁多的房地產稅費，因為高房價總是和高稅費相對應，而目前稅費至少占房價初始價格的40%左右，依照我國現行的土地審批制度，老百姓在買樓時，房價中就已包含了幾乎全部的稅收。在開征物業稅后能不能降低房價問題上，主要的討論重點就是土地出讓金是否能包含在物業稅當中。我們知道，土地出讓金是國家將土地的使用權通過“招拍掛”的方式將土地七十年的使用權一次性轉讓給土地使用者而收取的地租，在其性質上屬于租費。而物業稅則是不動產保有環節上使用權所有人所必須繳納的法定稅負，收取者（國家）憑借的是社會管理者的政治權力。雖然兩者在性質上是不同的，但兩者是可以合理匹配的，是并行不悖的關系，不存在“不可克服的法力障礙和重復征稅問題。”暫且不討論其合理性問題，如果將土地出讓金并入物業稅后，短期內房價可能回落，但是由于房價回調將意味著地方政府財政收入的減少，會因遭到地方政府的強烈抵制而難以持續。除此之外，影響房價的因素很多，如經濟發展情況、需求狀況、供求變化、營銷策略等，房價不是由成本一個因素決定的，短期內起決定作用的是市場。我們不能說物業稅對房價沒有影響，但是單單從降低開發商成本方面考慮房價的降低是不可行的。物業稅的開征將會增加投機性房地產的持有成本，降低房地產的實際空置率，避免社會資源過度向房地產集中，從而阻礙經濟結構調整，進而釋放出更多的房屋供給量，所以我們只能從供需角度上來考慮房價能否降低的問題。

（四）物業稅與收入分配。物業稅屬于財產稅類，那么必不可少的，物業稅也有財產稅的性質，即收入分配。物業稅收入分配功能主要依靠的是通過稅制設計，制定免征額、稅收優惠措施來保證低收入者少交稅或不交稅，高收入者多交稅或交高稅。當今的收入構成中，工資收入不是拉大收入差距的主要原因，財產類收入如股票、債券、房產等，尤其是房產成為擴大收入差距的主因。對持有房產而得到的增值征收物業稅，有“溢價回收”的功能，防止私有業主全部獲得不勞而獲的財富增加，這樣可以有效地在收入分配問題上發揮作用。

三、結論

通過以上分析可以得知，物業稅開征的主要定位是優化我國房地產稅制體系，彌補財產稅類上的空白；為地方政府尋找穩定稅源，促使地方政府轉變依靠土地財政政策組織收入的錯誤思想，促進地方稅收體系的構建；發揮收入分配作用，縮小不同收入階層差距。在解決房價問題上，短期內物業稅的開征可能會釋放部分的房屋供給量，從而降低房價。但是從根本上看，房產的持有成本能不能都大于其未來所有者出售房屋所獲得的收益，才是房價能否降低的關鍵所在。我國土地資源高度稀缺，再加上人口眾多，供需上的矛盾不可避免地造成房價的高漲。我們只能寄希望于通過開征物業稅，使我國的房地產市場回歸理性，減少房地產市場的泡沫。

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河北經貿大學財稅學院）