對房地產(chǎn)泡沫的研究

□文/王博生 朱沉霄 王睿康

從1985年開始的城市經(jīng)濟體制改革，促生了中國真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)。隨著我國土地使用制度改革和城鎮(zhèn)住房分配制度改革，國有土地使用權(quán)從行政劃撥、無償無期限使用轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃斢衅谙薜某鲎屴D(zhuǎn)讓，住房建設由過去國家單一投資轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣顿Y，住房分配從實物福利分配逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙渲贫龋覈》可唐坊潭鹊玫搅藰O大提高，房地產(chǎn)業(yè)投資飛速增長。1993～2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資從1，937.5億元增長至 10，106.1億元，10年間增長了4.2倍，平均每年增長17.96%，遠遠超過了同期GDP的增長速度。房地產(chǎn)市場是否健康穩(wěn)定不僅關系到一個國家經(jīng)濟的健康發(fā)展，金融安全，而且關系到人們生活水平是否能夠穩(wěn)步地提高。我國房地產(chǎn)業(yè)前后總共不過20多年的時間，總的來說，中國的房地產(chǎn)業(yè)還是一個新興的行業(yè)，抵御風險的能力比較弱。如果房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，首當其沖蒙受損失的是個人房產(chǎn)購買者，其次是房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)及相關產(chǎn)業(yè)，危害嚴重者甚至引發(fā)金融危機與經(jīng)濟危機。20世紀八十年代起日本發(fā)生的長期的經(jīng)濟衰退，很大程度上是由于房地產(chǎn)泡沫引致的；1997年發(fā)生在東南亞的金融危機與房地產(chǎn)市場也有著密切的關系，這次危機使得東南亞國家蒙受了巨大的損失，積累了數(shù)十年的財富化為烏有。我國1992～1993年在全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，海南、北海等地出現(xiàn)了嚴重的房地產(chǎn)投機現(xiàn)象，使得房價急劇飆升，房地產(chǎn)泡沫不斷聚集，最后泡沫破裂，對當?shù)亟?jīng)濟產(chǎn)生了長期的、嚴重的影響。

2009年全年，投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別達到3.8萬億元和2.6萬億元，分別同比增長23.8%和19.7%，低于2000～2007年的平均水平。2009年1～10月，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別同比增長18.9%和14.1%，增速分別較上月加快1.2個百分點和0.7個百分點，延續(xù)2009年以來的逐月回升勢頭，但與2000～2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有較大差距，亦低于2008年全年水平。需求持續(xù)上升，銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高。2009年全年，全國商品房銷售面積和銷售額達到9～9.5億平方米和4～4.5萬億元，其中住宅銷售面積8.5～9億平方米，銷售套數(shù)達到850～900萬套（2006年、2007年、2008年分別為 504、625、556萬套），銷售額為3.5～4萬億元。2009年1～10月，全國商品房銷售面積和銷售額分別達到6.6億平方米和3.15萬億元，同比增長48.4%和79.2%，住宅銷售面積和銷售額分別為6億平方米和2.8萬億元，同比增長50.1%和84.3%，規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高，其中銷售額已超過2007年全年。政府連續(xù)出臺多項措施抑制房地產(chǎn)的過快過熱增長。

房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動產(chǎn)品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化。當泡沫發(fā)生的時候，市場機制失靈，人們的行為是買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規(guī)律。當價格上漲、供給增大時，投資者預期價格進一步上漲。1991～1993年我國海南房地產(chǎn)價格正是這樣飆升的。1991年每平方米價格還是1，000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3，000多元。有的商品房價格甚至突破10，000元。土地使用權(quán)的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機者卻還在不斷地囤積房地產(chǎn)以待價格再一步上漲時拋出。以至于在房地產(chǎn)交易中有70%是投機者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產(chǎn)熱驟然降溫，房地產(chǎn)熱在造就了一批富翁之后，相當一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來財富的增減，只有轉(zhuǎn)移的功能。

房地產(chǎn)泡沫的成因是多種多樣的，既有內(nèi)部原因，也有外部的推動力。從內(nèi)部簡單來看：（1）房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時期房地產(chǎn)商品供求不易均衡而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以，房地產(chǎn)易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一；（2）土地的稀缺性。我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增加，城市化進程的不斷推進，人們對土地的需求有無限擴大的趨勢。因此，土地的稀缺性為泡沫的形成提供了基礎條件。

從外部詳細來說：（1）金融的過度支持。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，一方面房地產(chǎn)泡沫的形成離不開銀行系統(tǒng)的支持，在巨額利潤的吸引下，人們會通過向銀行貸款籌集資金參與投資或投機；另一方面泡沫經(jīng)濟往往給銀行傳遞錯誤信息：在經(jīng)濟繁榮時期，房地產(chǎn)價值上揚，銀行往往過于樂觀，為爭奪市場份額而放松了貸款條件。然而，隨著預期的逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)價格急劇下跌，銀行擁有的抵押房地產(chǎn)價值急劇下降，巨額不良債權(quán)隨之產(chǎn)生，最終導致房地產(chǎn)泡沫的破滅。（2）信息不對稱。在健全市場環(huán)境下，房地產(chǎn)的價格應等于其重置價格，并受供求關系的影響。但是，在信息不對稱的情況下，過度炒作常常會導致投資者高估或低估未來收益的現(xiàn)象。當投資者過度看好經(jīng)濟形勢及預期收益時，許多投資者會借債從事房地產(chǎn)投資，然后再以房地產(chǎn)為抵押借更多的錢進一步擴大投資規(guī)模，財富的誘惑會吸引更多的投資者加盟。然而，與任何市場一樣，房地產(chǎn)節(jié)場的變化是永匿的，各種動態(tài)因素的變化，包括自然因素（地段、基礎設施、周邊環(huán)境、污染程度等）、經(jīng)濟因素（GDP的增長、收入的增長、消費水平、房屋價格）、社會因素（人的居住模式：單獨居住、與父母合住、人口趨勢、消費觀念、文化水平、消費品位）、政策因素（利率政策、稅收政策、土地政策），都會引起房地產(chǎn)市場的變化。當市場發(fā)生變化時，投資者“博弈的規(guī)則”也要變，但在信息不完全的情況下，投資者很難對變化的市場做出準確的判斷。加之，房地產(chǎn)的建設周期長，使得開發(fā)商的有效供給常常滯后于變化的市場需求，從而加快泡沫的生成。（3）投機行為。房地產(chǎn)泡沫的形成往往與土地投機緊密聯(lián)系在一起，房地產(chǎn)投機又是與預期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。當各經(jīng)濟主體對未來房地產(chǎn)價格走向的預期過度樂觀，并且出現(xiàn)非理性的“集體無意識”行為時，土地投機者開始增加土地的購買和囤積，投機需求的增加造成市場的“繁榮”假象，引起進一步的漲價預期，從而形成一個自我強化的正反饋，最終使價格膨脹為泡沫。在這一過程中，地價逐步脫離地租的貼現(xiàn)值，地價并非主要由地租間接決定，而是由市場上土地資產(chǎn)的買賣交易，在很大程度上是由投機行為直接決定的。（4）權(quán)力尋租。在不完善的市場機制中，少數(shù)擁有特權(quán)的人憑借其權(quán)力進行不平等競爭，從而獲得超經(jīng)濟收入，一般伴隨著所謂的“權(quán)錢交易”現(xiàn)象。轉(zhuǎn)軌時期中國土地供應的“雙軌制”是造成土地市場權(quán)力尋租的根源。政企不分的體制所引發(fā)的官辦公司與政府部門千絲萬縷的聯(lián)系則為權(quán)力尋租大開方便之門。法制的不健全，立法的滯后以及執(zhí)法監(jiān)督的不力，也導致土地市場的權(quán)力尋租和各種房地產(chǎn)投機活動泛濫。同時，權(quán)力尋租者為了捍衛(wèi)其既得利益，又進一步強化土地供應“雙軌制”以及政企不分的經(jīng)濟體制。權(quán)力尋租者們炒買炒賣國家給予的出讓土地使用權(quán)的壟斷權(quán)利，以權(quán)謀私，權(quán)錢交易，為土地投機、地產(chǎn)泡沫的形成培育了肥沃的土壤，權(quán)力尋租成為中國地產(chǎn)泡沫形成的一個推動原因。土地市場中的權(quán)力尋租嚴重破壞了市場經(jīng)濟的公平競爭機制，使市場的資源配置功能喪失，大量的投機者卻不斷進入并活躍異常，這種“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象在1992～1993年的中國，特別是沿海的一些地區(qū)極為普遍。

房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟不僅有負面的影響，正面影響同樣不可忽視。

（一）微觀經(jīng)濟效應對居民的經(jīng)濟影響主要體現(xiàn)為財富效應。第一種類型是由房地產(chǎn)價格上升引起的財富效應。房地產(chǎn)泡沫的財富效應很明顯，在泡沫上升階段，房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，消費者在短期內(nèi)可能認為這種上漲只是暫時的，但在一個較長的時間內(nèi)，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的趨勢會成為消費者的一種信念，即認為自己的財富確實增加了，其邊際消費傾向也隨之提高，消費上升產(chǎn)生的乘數(shù)效應又會刺激生產(chǎn)，導致生產(chǎn)增加；第二種類型是由物價下降引起的財富效應。對財富效應的解釋還可借用另一種觀點，即房地產(chǎn)在具有實體性的同時也具有虛擬性，是虛擬經(jīng)濟的一部分。而虛擬經(jīng)濟的運行從整體經(jīng)濟中吸收了一部分貨幣，對于這部分貨幣來說，它不直接參與對實體經(jīng)濟中商品的追逐，因而在實體經(jīng)濟中流通的貨幣量下降了，這種下降必然有降低物價的功能。根據(jù)庇古效應理論，物價下降會增加實際財富，從而增加消費支出，最終帶動經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)泡沫的宏觀經(jīng)濟效應

首先是動態(tài)經(jīng)濟效率改進效應。房地產(chǎn)泡沫的存在使得經(jīng)濟由動態(tài)無效向動態(tài)有效轉(zhuǎn)變，從而提高整個經(jīng)濟效率。20世紀八十年代末、九十年代初日本出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫；1992～1993年我國出現(xiàn)海南、北海房地產(chǎn)泡沫；1997年東南亞爆發(fā)金融危機，房地產(chǎn)泡沫破滅是其形成的主要原因之一。這些經(jīng)濟事件極大地影響了本國、本地區(qū)甚至全球經(jīng)濟的發(fā)展。

其次是強周期效應。房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟周期效應分析就是分析房地產(chǎn)泡沫是否會擴大經(jīng)濟波動幅度還是縮小波動幅度，是強化經(jīng)濟周期還是削弱經(jīng)濟周期。假定隨著房地產(chǎn)價格的上升，開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)抵押價值明顯上升，他預期未來房價會更高，同時銀行也會有相同的預期，把房地產(chǎn)貸款當作優(yōu)質(zhì)貸款，使得開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)新樓盤時較容易獲得再貸款，又進一步增強了開發(fā)商再開發(fā)新項目的動機。房地產(chǎn)市場中項目、土地和資金是有限的，這種開發(fā)動機最終會進一步推動房地產(chǎn)價格上升，這就從供給方面推動房地產(chǎn)泡沫程度不斷加深。同時，消費者預期房價會不斷上升，購置房地產(chǎn)可以獲得較高的資本收益，導致房地產(chǎn)市場上存在大量的投機行為，由于房地產(chǎn)供給短期無彈性，在市場中存在大量需求的情況下房地產(chǎn)價格也在上升，這就從需求方面推動了房地產(chǎn)泡沫程度進一步加深。從供給角度來看，房地產(chǎn)市場存在泡沫時會導致房地產(chǎn)供給增加，由于房地產(chǎn)業(yè)具有極高的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度，房地產(chǎn)供給增加會帶動其他相關行業(yè)的擴張，如建筑業(yè)、材料供應業(yè)、金融業(yè)以及其他輔助性行業(yè)。對這些行業(yè)的帶動也促進了宏觀經(jīng)濟的進一步高漲。

再次是資源配置效應。房地產(chǎn)泡沫扭曲了價格信號，形成了不合理的資源配置。社會大量的過剩資本、銀行貸款、甚至企業(yè)資金被吸引到房地產(chǎn)市場上，會使生產(chǎn)投資相對萎縮，形成“產(chǎn)業(yè)空洞化”現(xiàn)象；社會經(jīng)濟也會呈現(xiàn)出兩個特征：一方面是名義財富的急劇增長；另一方面是實際生產(chǎn)部門產(chǎn)值的緩慢增長。房地產(chǎn)泡沫的資源配置效應可以從歷次泡沫現(xiàn)象中得到印證。20世紀八十年代末期，日本房地產(chǎn)泡沫時期大量的銀行貸款轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)業(yè)，導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過度投機現(xiàn)象，房地產(chǎn)價格暴漲。日本在這一時期對房地產(chǎn)業(yè)的貸款每年以兩位數(shù)的速度遞增，而對制造業(yè)的貸款卻增長緩慢，甚至出現(xiàn)負增長。造成這種現(xiàn)象的原因是房地產(chǎn)業(yè)過多地吸納了銀行貸款，使得制造業(yè)投資增長速度下降，房地產(chǎn)泡沫造成了兩部門間資源的非均衡配置。泰國的房地產(chǎn)泡沫同樣導致了房地產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)部門間資源配置的非對稱性。

房地產(chǎn)泡沫的負面影響是巨大的，如不加以控制和監(jiān)管后果不堪設想。

首先，對消費需求的影響。20世紀五十年代米爾頓·弗里德曼提出了持久收入理論，弗朗克·莫迪利亞尼提出了生命周期理論，這兩個理論密切相關，因此被合稱為“面向未來的消費理論”。其基本思想是：單個消費者是面向未來的決策者；消費與財富有關，消費的變化受到財富變化的影響；財富是一個存量變量，以一個人的資產(chǎn)總價值來衡量；資產(chǎn)價格的變化會改變一個人的財富，因此股票或房地產(chǎn)價格下降而且人們預期這一變化將長期持續(xù)時，擁有這些資產(chǎn)的人將降低他們的消費水平。這種資產(chǎn)凈值變化對消費需求的影響被有關學者稱之為財富效應。

其次，對房地產(chǎn)的資本抵押機制和信貸周期的影響。為了抑制借款人的道德風險激勵，信貸市場中普遍對借款人實施自有資本金要求和設定抵押要求。從期權(quán)定價的角度考慮，自有資本金要求相當于借款人為取得借款合同而支付的期權(quán)價格費，而提供抵押品則相當于降低了借款人持有的賣出期權(quán)的執(zhí)行價格，兩者的作用都在于加大借款人的債務違約成本，抑制其道德風險激勵。因此，資本-抵押機制是信貸市場正常運轉(zhuǎn)的最重要的微觀機制。Moore認為，當貸款已有抵押品做抵押而且企業(yè)有貸款限制時，借款數(shù)量是由其抵押品的價值決定的。生產(chǎn)性資產(chǎn)的價格下降將對企業(yè)的投資產(chǎn)生負面的影響。這種影響積累起來，將導致信貸周期。由于資本-抵押機制的存在，在泡沫形成初期，房地產(chǎn)價格的上漲會促使信貸市場進一步擴張，并形成一個累積的、自我增強的過程。隨著信貸規(guī)模的膨脹，銀行體系和經(jīng)濟系統(tǒng)變得脆弱，當出現(xiàn)一個反向的外部沖擊時（如房地產(chǎn)價格沒有達到預期的水平），就會形成反向的累積過程，資產(chǎn)價格急劇下降，銀行資產(chǎn)負債表惡化，信用流量減少，信貸規(guī)模迅速萎縮，實際產(chǎn)出大幅下降。資產(chǎn)價格下降和總需求下降之間出現(xiàn)惡性循環(huán)。即所謂的“金融加速器”。正是由于“金融加速器”的影響，一個小的外部沖擊有可能造成實際產(chǎn)出大幅波動，而房地產(chǎn)市場在其中起到了關鍵作用。由于資本-抵押機制的存在，房地產(chǎn)泡沫通過作用于企業(yè)和銀行的資產(chǎn)負債表而對信貸供給和投資需求產(chǎn)生影響，從而對經(jīng)濟產(chǎn)生影響。這一機制的特點就是：在泡沫經(jīng)濟崩潰時產(chǎn)生的影響具有很強的非對稱性。

第三，對房地產(chǎn)周期的影響。隨著對房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費占國民經(jīng)濟的比重不斷提高，房地產(chǎn)波動的周期與宏觀經(jīng)濟周期的互動性越來越強。一般來說，經(jīng)濟發(fā)展水平的周期性波動對房地產(chǎn)這類具有獨特性質(zhì)的消費品和投資品的供求關系會產(chǎn)生較強的影響，而房地產(chǎn)泡沫作為經(jīng)濟整體系統(tǒng)以外的干擾或外部沖擊，在經(jīng)濟系統(tǒng)的內(nèi)部傳導機制作用下，其原來的運行趨勢在運行水平或程度上會發(fā)生變化，由房地產(chǎn)泡沫引起的這一變化就是房地產(chǎn)泡沫的強周期效應。宏觀經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)波動呈同向發(fā)展趨勢，但在波動時序上略有區(qū)別，房地產(chǎn)周期略早于宏觀經(jīng)濟周期。當宏觀經(jīng)濟處于蕭條期時，政府通過擴張性政策刺激經(jīng)濟，社會生產(chǎn)資源向帶有國民經(jīng)濟基礎性和先導性等產(chǎn)業(yè)特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，由此導致并推動房地產(chǎn)業(yè)率先開始復蘇，并帶動相關產(chǎn)業(yè)，宏觀經(jīng)濟在乘數(shù)作用下步入擴張期。當宏觀經(jīng)濟進入高漲期后，在政府緊縮性政策沖擊下，由投資、消費構(gòu)成的房地產(chǎn)需求分別在宏觀緊縮政策影響下降低，同時又由于受到房地產(chǎn)投機被抑制、房地產(chǎn)泡沫破滅等房地產(chǎn)業(yè)特有的產(chǎn)業(yè)收縮機制的影響，使得社會資源率先從過熱的房地產(chǎn)領域退出，房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟而進入收縮期，這種收縮通過對消費、投資等宏觀經(jīng)濟變量的影響，導致經(jīng)濟衰退。

房地產(chǎn)泡沫對微觀經(jīng)濟主體的影響。對企業(yè)來說：第一，減少企業(yè)財富，削弱其信貸能力；第二，導致企業(yè)過度負債，產(chǎn)生債務危機；第三，降低對企業(yè)資源的配置效率；第四，對企業(yè)投資產(chǎn)生擠出效應；第五，引起銀行危機，抑制企業(yè)發(fā)展。正常情況下，許多企業(yè)在得到銀行貸款之后，通過將其中的大部分貸款重新存入銀行而定期地支取企業(yè)所需的資金，泡沫破裂導致銀行出現(xiàn)大量的壞賬，資金難以正常周轉(zhuǎn)。有些銀行甚至面臨破產(chǎn)的危險，一旦銀行出現(xiàn)支付危機，馬上會導致許多中小企業(yè)陷入困境，缺乏流動資金的企業(yè)難以維持正常生產(chǎn)，遭遇困難的銀行勢必緊縮信貸，不僅要追回已貸出的資金，而且不會輕易給企業(yè)延期或發(fā)放新的貸款，扼殺了許多企業(yè)的發(fā)展機會。

對居民來說：一是減少了居民的財富凈額。房地產(chǎn)具有實物資產(chǎn)與虛擬資產(chǎn)的雙重屬性，對于多數(shù)居民而言，房地產(chǎn)不僅是一種重要的消費品，也是一種重要的投資品。房地產(chǎn)泡沫破滅會造成居民資產(chǎn)價值的大幅縮水，直接減少居民的財富，大批住房貸款沒有還完的家庭還有可能出現(xiàn)負資產(chǎn)。二是減少了居民消費，降低了居民效用。房地產(chǎn)價格的變化是居民消費的來源之一，房地產(chǎn)是居民財富也是他們的收入源泉，當居民擁有的房地產(chǎn)價值發(fā)生變動時，特別是房地產(chǎn)泡沫破滅時，價格的大幅下降會造成消費水平的下降和福利效用水平的損失。

第四，對國外經(jīng)濟部門的影響。一方面由于房地產(chǎn)泡沫形成過程中的資源配置效應，即房地產(chǎn)泡沫扭曲了價格信號，形成了不合理的資源配置，國外大量的過剩資金、銀行貸款、甚至企業(yè)的資金都被吸引到房地產(chǎn)市場，從而使得其生產(chǎn)投資相對萎縮，形成產(chǎn)業(yè)空洞化，實際生產(chǎn)部門產(chǎn)值增長緩慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長期低級化，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換能力弱，產(chǎn)品競爭力下降，最終導致經(jīng)常項目赤字；另一方面由于房地產(chǎn)泡沫形成時房地產(chǎn)價格的上漲會對消費、投資產(chǎn)生拉動作用，擴大一國總需求，從而引起其進口增加，形成經(jīng)常賬戶赤字。

房地產(chǎn)過熱，一旦泡沫形成，房地產(chǎn)價格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產(chǎn)積壓，給整個國民經(jīng)濟帶來大而長期的負面影響。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂?shù)倪_魔克利斯劍；不規(guī)范的住房抵押貸款操作導致的房地產(chǎn)價格虛高，會加重消費者的負擔，增大購房者的違約風險，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，最終導致金融風險，1993年的中國和1996年的泰國都是這樣，國內(nèi)外由房地產(chǎn)不良貸款引起金融危機的教訓我們必須吸取。此外，房地產(chǎn)價格過高還會影響人才的去留，嚴重削弱城市競爭力，影響地方經(jīng)濟發(fā)展。我們應該采取合理措施，如建立房地產(chǎn)泡沫風險預警體系、加強銀行信貸管理、健全城市基準地價制度等。

[1]黃達.貨幣銀行學.中國人民大學，2009.1.

[2]西方經(jīng)濟學（微觀部分）第四版.中國人民大學出版社，2007.3.

[3]西方經(jīng)濟學（宏觀部分）第四版.中國人民大學出版社，2007.3.

[4]劉雅瑞.房地產(chǎn)泡沫之我見[J].M arket m oderni zat i on，2008.8.

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