次貸危機對我國房地產業的啟示

□文/江 波

2007年4月美國第二大次級抵押貸款公司新世紀金融破產拉開了次貸危機的序幕。隨著危機的深入，損失開始從次級貸款機構向整個金融界蔓延，并最終形成了席卷全球的金融海嘯。得益于世界各國全力的經濟振興計劃，2009年世界經濟露出了復蘇的苗頭。但是，本次由次級貸款引發的危機仍然給了我們許多啟示。

一、美國次貸危機的起因

美國的房地產抵押貸款分為三類：優質抵押貸款、次優抵押貸款和次級抵押貸款。次級抵押貸款市場面向信用評級低、收入證明缺失、負債較重的客戶，因信用要求程度不高，其貸款利率比一般抵押貸款利率高出2%～3%，其特點是“高風險、高收益”。因此，巨大的利潤促使金融機構大量提高次貸的投放金額，其業務量曾一度占到美國房貸市場的20%。在樓市升溫的時候，這些貸款的風險并不高，壞賬率也始終保持在極低水平。問題在于美國金融機構把次貸打包成了債券，賣給了眾多的國際投資者。但隨著美國房價趨低、美聯儲連續l7次提息，使貸款利率不斷升高，房子出手越難，使次貸的借款人越無法按期償還借款，壞賬率上升，次貸市場發生了異常，便不可避免地波及到了國際投資市場，市場上持有此類債券的銀行、投資者、普通民眾等受到巨大損失，危機最終席卷整個金融行業。

二、我國房地產業現狀

我國房地產業是一個年輕的產業，自從1990年國務院55號令對土地交易的法律承認開始，標志著我國房地產商品化的開始，到目前為止，已經有16年的發展歷史了。這16年間，我國房地產也得到了長足的發展，人民的住房水平也得到了極大的提高。但是，嚴重的供需矛盾以及投機資本的進入也造成了我國房地產業的巨大泡沫。當前，我國房地產業存在著諸多問題：市場發育不良，泡沫化程度較高；土地的供應不規范，政府機會主義行為嚴重；供需結構失衡；房地產業對金融依賴程度較高，蘊藏著較大的金融風險；房地產市場秩序混亂。

隨著我國經濟的發展和城市化率的提高，我國的房地產業仍將被看好，商品住房價格作為民眾關注的焦點，未來仍有可能繼續走高。

三、次貸危機對我國房地產業的啟示

筆者認為，我國暫時還沒有發生次貸危機的風險，但是發生在美國的次貸危機還是給了我們很多啟示。

1、加強對我國房地產價格泡沫的監控。美國的次貸危機就是起源于美國房地產市場的降溫，美國成熟的房地產市場都會引發次貸危機，何況我國的新興市場。目前，我國房地產投機行為尤為嚴重，房地產中充滿著巨大的泡沫。由于我國抗危機的經濟實力還遠遠不如美國，因此一旦在我國發生次貸危機，將會給我國經濟發展和社會穩定都造成巨大的危害。因此，建立房地產價格監控機制，時刻保持對房地產投機行為的警惕，是十分必要的。

2、商業銀行需要建立信用評審機制，對住房貸款者的信用和還貸能力進行嚴格的審查。一個成熟的國家需要建立公民的信用評價系統，而我國的個人消費信用評價系統還處于初級階段，個人信用數據的儲備還不完善。在這種情況下，更需要信貸機構注重貸款者信用還貸能力的審查。商業銀行需要盡量避免因為利益的驅使而放松對借貸者資格標準的審核。從長遠來說，建立我國完整的個人信用評級制度，將可以比較好地解決此類問題。

3、房地產企業樹立風險意識，積極建立本企業的風險評級制度。在經濟景氣時的良好效益顯然不能放松對可能即將到來的風險的預測與對策。一個優秀的房地產企業應該未雨綢繆，及時建立自己的風險評級制度，對宏觀經濟和房地產景氣指數都需要有預見性。在面臨風險時，能及時調整自己的經營策略。比如，如果能及時預見房地產行業將進入下行區間，就應該加快銷售回收資金，減少土地囤積，使企業擁有充足的資金度過行業的低迷期。只有這樣，企業才能在變幻難測的市場環境中立于不敗之地。

4、實現資產風險權重的可調管理，加強房地產信貸風險檢測。目前，根據《資本充足性管理辦法》，對個人住房抵押貸款的風險權重為50%，對企業和個人的其他債權的風險權重為100%，這種僵化和簡單化的資產風險權重管理很難適應變幻莫測的宏觀經濟形式和市場風險的客觀要求。因此，資產風險權重應比照商業銀行經濟資本風險系數一年一調的做法，根據市場變化實行一年一調，并提高對住房按揭貸款風險準備的監管要求。

5、加強住房貸款居民的風險意識。有些居民在房價上漲時，只看到了房價的上行，卻忽視了任何價格都會有漲有跌，因此沒有對自己今后的還貸能力進行有效的估計，以及應對房價下跌的心理準備，這就為以后房價下跌，無力償還債務埋下了隱患。

6、謹慎對待住房按揭貸款證券化市場的發展。發展住房按揭證券化確實可以化解集中于銀行體系的金融風險，分攤可能發生的金融風險。但是，考慮到我國目前的住房抵押貸款市場規模仍然很小，遠未達到需要推動證券化的水平。再者因為住房抵押貸款相對其他貸款仍屬于優質資產，風險權重相對較低，所以在住房抵押貸款占其資產比重影響到其流動性之前，商業銀行出售住房抵押貸款的積極性和可能性都很低。

四、總結

綜上所述，發生在美國的次貸危機不僅對全球金融業造成了巨大沖擊，而且直接影響世界經濟的發展。雖然我國銀行購買的次級貸款數量不多，對我國的金融業造成的沖擊不大，但我們應該充分認識到次貸危機的危害及未來可能在我國發生的危險。正所謂未雨綢繆，總結次貸危機帶給我們的經驗和啟示，在將來可能發生危機風險的時候，就能夠及早發現風險，把危機可能造成的損害降到最小。

[1]鄭良芳.美國次貸危機的影響、成因剖析和十點警示[M].經濟研究參考，2007.

[2]周軍發.來自美國次貸危機的啟示[J].經營管理，2007.

[3]劉洪玉，張紅.房地產業與社會經濟[M].清華大學出版社，2006.