房地產(chǎn)項目投資過程控制

□文/陳 爽 樊春陽 余龍娥 張東強

一、引言

一個房地產(chǎn)項目運營周期包括項目決策、項目實施前準備、項目實施和項目營銷四個階段。項目實施前準備又包括設(shè)計、招投標、合同簽訂各階段。項目在實施過程中具備對外預售條件后可進行項目營銷，項目的實施和營銷階段有一定的重合。房地產(chǎn)項目投資貫穿其中，項目決策、項目實施前準備階段雖然投資直接額度小，但對整個項目運營周期投資的影響程度大，是項目投資的事前控制階段；項目實施和項目營銷階段對項目運營周期投資的影響程度雖然小，但項目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此，對房地產(chǎn)項目實行有效的過程控制是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投資管理目標的關(guān)鍵。

二、建立房地產(chǎn)開發(fā)項目投資過程控制體系

建立房地產(chǎn)開發(fā)項目投資過程控制體系，就是在不同投資階段，針對不同的投資目標，運用不同的管理方法，對房地產(chǎn)項目全過程的投資進行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標性質(zhì)和時序不同劃分為不同子系統(tǒng)，如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計控制子系統(tǒng)、招投標控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評價子系統(tǒng)，各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響，形成有機的整體，這是過程控制區(qū)別于其他控制方法的特點。

一個房地產(chǎn)項目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時序大致可分為六部分：一是土地費用，主要包括拆遷安置費、土地管理費、征地補償費、土地稅等；二是技術(shù)服務費用，主要包括勘察費、規(guī)劃費、設(shè)計費、審圖費、招標費、監(jiān)理費等；三是政策性費用，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防工程費、墻改費、消防費、規(guī)劃管理費、開發(fā)管理費、交易手續(xù)費等；四是建安費用，主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費用；五是配套設(shè)施費用，主要包括供水管線及增容費、供電設(shè)施及增容費、排水管線及設(shè)備費、園林綠化費、安保技防費及其他公共服務設(shè)施費用等；六是其他費用，主要包括貸款利息、稅收、運營管理費、分攤到項目的開辦費等。這些費用在房地產(chǎn)運營各階段均有發(fā)生，但對應各階段發(fā)生費用不同，發(fā)生方式復雜，因此按不同階段不同費用支出對投資進行過程控制是房地產(chǎn)項目投資控制的有效途徑。

三、實現(xiàn)投資過程控制的方法和途徑

1、采用適應開發(fā)運營流程的過程控制方法。項目決策階段強調(diào)采用價值工程理論，進行事前控制。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運用價值工程原理，在科學分析的基礎(chǔ)上，對方案實行科學決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理的建設(shè)方案。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究對象進行功能分析，使設(shè)計工作做到功能與造價統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。

項目實施前準備階段注意事前控制和主動控制，主要采用設(shè)計招標、限額設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計，就是按照批準的可研報告及投資估算控制方案設(shè)計，按照批準方案設(shè)計總概算，控制初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計目標是在方案設(shè)計開始前，根據(jù)批準的投資估算確定的。

施工和營銷階段注重合同管理，進行事中和事后控制。投資控制的重點是設(shè)計變更費用及現(xiàn)場簽證費用的控制，同時注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系，不能過分強調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計變更的早期管理，業(yè)主方投資控制團隊應從項目投資目標值的高度嚴格控制設(shè)計變更，取消不合理設(shè)計變更，對一些預計發(fā)生的設(shè)計變更，盡量提前考慮。為利于造價控制，屬于非業(yè)主責任引起的設(shè)計變更或修改等，業(yè)主不要輕易簽章確認。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷售代理公司關(guān)系，這兩個單位的行為也代表業(yè)主，利用這兩個單位有效工作來減輕業(yè)主工作量，為項目帶來效益，同時要避免這兩個單位不當行為帶來的投資偏差。

2、加強房地產(chǎn)項目投資的動態(tài)控制。房地產(chǎn)項目各階段投資不是靜止的、一成不變的，對項目投資過程控制要進行動態(tài)管理。各階段工程投資控制目標的基本關(guān)系是：根據(jù)概念性方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)投資估算所確定的項目投資回報率；根據(jù)方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率；根據(jù)項目方案深化設(shè)計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率。上一設(shè)計階段確定的成本標準控制指導下一階段的設(shè)計。項目實施過程中工程投資控制的定時監(jiān)控、動態(tài)控制貫穿整個項目運營周期。

3、做好房地產(chǎn)項目投資結(jié)算審計和項目后評價。結(jié)算審計是投資控制的最后階段，主要遵循的原則：一是合同協(xié)議及設(shè)計變更資料的時效性、合法性、完備性；二是矛盾問題解釋順序一致性，所有文件是否統(tǒng)一，是否按合同及法定的順序來解釋；三是對變更及索賠事項的責任清理，如果施工方不能給出合理的理由及文件的話，一般是按最不利于施工方的解釋來處理；四是熟悉規(guī)范標準中強制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定，防止施工方無中生有、渾水摸魚；分析總包、分包、指定分包的工藝標準等情況，防止施工方高估冒算。

項目后評價一般是指項目投資完成之后所進行的評價，它通過對項目實施過程、結(jié)果及其影響進行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧，與項目決策時確定的投資目標以及技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境、社會指標進行對比，找出差別和變化，分析原因、總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓、得到啟示，提出對策建議，通過信息反饋，改善投資管理和決策，達到提高投資效益的目的。后評價總結(jié)的經(jīng)驗、教訓、意見建議等應成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù)，在新項目策劃時，應參考過去同類項目的后評價結(jié)論和主要經(jīng)驗教訓。

[1]柯洪主編.工程造價計價與控制.北京：計劃出版社，2009.

[2]全國投資建設(shè)項目管理師考試專家委員會.投資建設(shè)項目實施.北京：計劃出版社，2005.

[3]郝建國，許群，崔也光主編.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計務實.北京：中國物價出版社，2003.