房地產項目開發風險與防范

□文/周 勇

隨著我國經濟的快速發展，人們生活水平的提高，人們對房地產的需求不斷增加，極大地促進了房地產業的發展，房地產業逐漸發展成為我國國民經濟中的重要行業。房地產業具有資金投入量大、項目周期長、項目政策性和地域性強等特點，風險因素復雜多樣，并且存在于房地產開發項目的整個過程中。影響房地產投資風險的不確定因素很多，既有來自房地產投資開發活動本身，又有來自于周圍的環境條件，甚至還有人們認識的滯后性、財務管理可控性的局限性，乃至來自大自然的災害等等。進行房地產開發風險的分析及防范，從根本上講，就是要對影響房地產開發投資效益的各個因素變化及影響進行分析，從而測定項目的風險性，并進行控制，可以有助于房地產開發投資效益的提高，減少或避免不必要的風險損失。

一、房地產開發項目風險的特點

1、房地產開發風險存在的客觀性與普遍性。風險的存在是不以人們的意志為轉移的，這是因為決定風險的各種因素對于風險主體來說是獨立存在的，不論風險主體是否意識到風險的存在，只要風險的誘因存在，一旦條件形成時，風險就會出現。管理者越來越重視對風險存在和發生的條件進行研究，以降低風險發生的頻率，但不可能完全消除風險。

2、房地產開發風險的偶然性和必然性。風險是客觀存在的，但是并不是任何一個風險因素最終都會演變為風險事件，風險事件的發生具有隨機性、偶然性，有時需要一定的時間和誘因。從總體上來講，風險的存在是必然的，但具體的風險事件的發生卻帶有偶然性。

3、房地產開發風險的可變性。在房地產開發的整個過程中，有些風險會得到控制，有些風險會發生并得到處理，同時在其每個階段又可能產生新的風險，尤其是在大型項目中，由于風險因素眾多，其可變性更加明顯。

4、房地產開發風險的多樣性和多層次性。大型房地產開發項目周期長、規模大、涉及范圍廣、風險因素數量多且種類繁雜，致使在全壽命周期內面臨的風險多種多樣，而且大量風險因素之間的內存關系錯綜復雜，各風險因素之間以及與外界因素交叉影響又使風險顯示出多層次性的特點。

二、房地產開發項目風險因素分析

1、政策風險。指一個國家所處的國際國內政治環境變動及相應的政策法律調整，造成房地產開發商經濟上的損失。房地產行業與國民經濟的發展密切相關，受政策的影響很大，政府對房價的限制、貸款利率的規定、土地供應量的控制、土地使用的約束、環境保護的要求，以及對投資規模、投資方向和稅收的控制等，都會對房地產開發項目構成風險。

2、經濟風險。指經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動，造成房地產開發商經濟上的風險。從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者的消費需求也會發生變化。由于經濟發展的周期性，房地產產品的供求關系隨時間而變化。而房地產的不可移動性和地區性，使一個地區空余的房地產并不能彌補另一地區的短缺，這導致房地產開發收益隨開發時機不同而異。一般而言，經濟發展趨勢是影響開發時機的主要因素。同時，開發項目在年內的推出時機也同開發風險密切相關，如一般住宅項目最好在年底推出，以適應國人喜歡年終集中消費的習慣。當然，不同類型的開發項目對時間的敏感程度也有所差別。

3、資金風險。房地產開發所需巨額資金的籌集和融通是開發商最為關切和破費心機的問題，籌資風險指因使用借貸資金而導致的自有資金回報盈利的不確定性以及因為缺乏資金導致項目無法進行后續開發使前期投入的資金無法收回的可能性。當投資中借貸比例越大時，籌資風險也越高。由于各種籌資方式所用手段、工具和所面臨的環境不同，因而各種籌資方式也具有不同的風險。

4、建造風險。建造風險主要體現在招投標、合同、承包商履約能力、成本、工期、質量等方面。招投標時要選擇適當的招標模式，選擇符合條件的設計單位、施工單位和監理單位。在項目建設過程中，需要訂立許多合同，如施工合同、材料供應合同等。如果合同管理不善或合同執行不嚴，可能出現合同糾紛，這種糾紛可能影響到項目的質量、工期和成本，給項目相關方都造成損失。如果承包商沒有履約能力，可能導致拖延工期，從而影響進度及房屋銷售。建造成本在房地產開發項目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，將會大幅增加房地產項目的開發成本。房產作為房地產開發項目的最后產品，其質量不僅影響到銷售，還影響到用戶的安全。因而，在建造過程中，應充分保證房屋的質量。

5、技術和經營風險。由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。另外，開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤，導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性而產生經濟風險。當然，自然因素（如洪水、火災、地震等）也不容忽視，一旦出現，造成的損失是相當大的。

三、房地產開發項目風險防范措施

通過風險控制的方式對可能出現的各種風險提出降低風險發生可能性和減少風險損失程度和措施，以達到防范和降低風險的目的。

1、工程自然條件風險的防范措施。建設場地的自然條件發生重大變化的可能性較小。項目建設開始前，應進行充分而仔細的地質勘探、地質災害評價、水土條件評價等預評價。根據專業部門的評價而采取必要的防范措施，可將風險降至最低。并且在項目前期工作中，嚴格把關，在勘察設計中，投入大量資源和精力，進行重點經濟技術評估和多方案比選，做好前期工作。

2、施工風險的防范措施。強化安全意識，事前控制與事中控制動態結合，采取系統的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質量的前提下，盡快完成開發項目，縮短建設周期，減輕開發商所面臨的未來不確定性。另外，應特別加強項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。

3、資金風險的防范措施。房地產業是資金密集型行業，資金是項目建設的基本條件，在目前企業自身實力尚未壯大的情況下，在房地產項目開發階段，由于投資較大，而企業自有資金不足，需要銀行等金融機構的開發貸款支持，根據工程項目的進程落實資金來源，否則，即使工程最終完工也會給項目的后期銷售帶來不利影響，同時也可能會失去潛在的市場份額。而到項目銷售階段，由于大部分消費者無法一次性付清房款，需要銀行提供按揭貸款支持。因此，房地產業必須加強與銀行業合作，以推動房地產業的發展，擴大房地產市場容量，增強市場競爭力。

4、外部條件風險的防范措施。項目的建設將得到各相關部門的大力支持。在項目實施過程中，做好工程各配套項目建設的協調工作，使項目的交通、供電、供氣、電信、供水等外部建設與項目建設同步，或者超前，以規避這些外部條件帶來的風險。同時，項目的開發、建設必須與環境保護相結合，必須堅持“三同時”原則，即環境保護工程與基礎設施工程同時設計、同時施工、同時使用，以切實保護好城市環境。

5、市場風險的防范措施。房地產市場的需求量與國民經濟的發展水平密切相關，房地產市場的需求也是不斷變化的，不排除市場需求減弱的可能性。因此，投資者應充分重視市場風險，加大市場開發的力度，不斷拓寬服務領域。通過對政策走勢、樓市價格、項目建設銷售數量、消費需求變化、客戶結構進行經常性分析，以提高投資決策的前瞻性和科學性。

6、從管理方面來看，在項目業主的管理部門形成強有力的組織，增強管理協調能力。注重和各部門相關人員及時溝通協調，交換意見，確保項目更加順利。在項目發展時期，對業主項目管理人員進行強化培訓，挑選優秀中青年骨干進行針對性培養，使他們盡快成長。同時，招聘、引進一批既有理論知識，又有實踐經驗的綜合性人才，從而保證項目實施和今后的運營管理有充分的人才支撐。

7、銷售風險的防范措施。鑒于房地產市場競爭的加劇，以及市民購買力的不足，能否如期將樓盤銷售出去也是項目的一大風險點，但如若運作得當，能夠化不利為有利。因此，建議房地產商除了提前與租戶、客戶簽訂租約或預售合同外，還應該加強經營銷售力量，成立專門的營銷機構，全力進行銷售。加大市場宣傳推廣力度，提高項目的知名度。

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