淺議施工企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)

石建功

近幾年來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城市居民人均可支配收入的增加,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大以及城市綠化美化工程的實(shí)施等多種因素的促進(jìn),陽(yáng)泉市房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越成為省內(nèi)外資本投資的熱土。特別是外地資本的注入,不僅推動(dòng)了陽(yáng)泉樓盤檔次上的大幅度提升,也帶來(lái)了先進(jìn)的營(yíng)銷理念。

目前,陽(yáng)泉市的很多樓盤都聘請(qǐng)了京、津、滬等地的專業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行策劃代理,使許多新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目在產(chǎn)品檔次、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)施配套和營(yíng)銷模式等方面得以大大提升,房地產(chǎn)和商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)更趨理性,樓盤銷售更趨成熟。

2010年3月以前,房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)保持增長(zhǎng),但增速下降。特別是4月國(guó)家出臺(tái)“新國(guó)十條”以來(lái),全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已處在徘徊狀態(tài),特別是北京、深圳、上海等一線城市房?jī)r(jià)已開始下降,相信近兩到三年內(nèi),房地產(chǎn)不會(huì)有大的起色。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律,一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)至少要用三年的時(shí)間,而兩三年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該能夠有一輪新的發(fā)展高峰期。因此目前正是我公司進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的有利時(shí)機(jī)。

我公司進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì):1)近幾年,隨著我公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng),資金量比較充裕,能有效防止開發(fā)過(guò)程中由于資金鏈斷裂而產(chǎn)生的一系列索賠后果。2)由于我公司是老牌的一級(jí)建筑企業(yè),建設(shè)施工的利潤(rùn)也是開發(fā)利潤(rùn)。3)各種建筑材料的價(jià)格隨著房?jī)r(jià)的下跌必然下降,為開發(fā)成本的降低提供了可能。4)國(guó)家的中部大開發(fā)和陽(yáng)泉市的“城市向外擴(kuò)張”為我公司帶來(lái)了宏觀上的契機(jī)。5)陽(yáng)泉市人在中部城市中觀念較先進(jìn),認(rèn)品牌,對(duì)潮流和先進(jìn)的、外來(lái)的東西有很大的關(guān)注和興趣,消費(fèi)觀念容易引導(dǎo),有利于我們創(chuàng)造一種消費(fèi)趨勢(shì)去引導(dǎo)消費(fèi)需求。目前,我公司進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),它比普通房地產(chǎn)有著更高的回報(bào)率。

1 商業(yè)房地產(chǎn)的投資特征

1)開發(fā)模式專業(yè)化。商業(yè)房地產(chǎn)由于其自身高度專業(yè)化的特點(diǎn),開發(fā)的目標(biāo)應(yīng)著重于前期項(xiàng)目和后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面。因此招商的成功是項(xiàng)目實(shí)施的根本保證,而只有商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的成功,才能給我公司以長(zhǎng)久的回報(bào)保證。2)開發(fā)金融產(chǎn)品化。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有其行業(yè)特殊性,商業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)的好壞,投資買商鋪人的回報(bào)率及其短、中、長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)狀態(tài),直接決定商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。3)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)專業(yè)參與。在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈中,專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)是重要的一環(huán)。由于專業(yè)機(jī)構(gòu)的存在,開發(fā)商、投資商、零售商的職責(zé)更清晰,操作更專業(yè)。項(xiàng)目的成功就越有保證。開發(fā)中最重要的角色不是財(cái)團(tuán)和開發(fā)商,能夠整合商家資源并合理配置業(yè)態(tài)的專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)才是四兩撥千斤的關(guān)鍵。

2 招商要先于規(guī)劃設(shè)計(jì)

多數(shù)開發(fā)商在招商沒(méi)有結(jié)果的情況下就開始規(guī)劃設(shè)計(jì),甚至開工建設(shè),導(dǎo)致許多設(shè)計(jì)招標(biāo)完成,甚至已竣工的項(xiàng)目無(wú)法落實(shí)招商和營(yíng)銷。事實(shí)上,與項(xiàng)目的整體商業(yè)規(guī)劃相比,建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)屬于下家。建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須滿足中介機(jī)構(gòu)提出的整體商業(yè)業(yè)態(tài)搭配構(gòu)想。合理的業(yè)態(tài)搭配是對(duì)零售商的專業(yè)吸引力。所以為降低風(fēng)險(xiǎn),也是為了持久盈利,招商和商業(yè)規(guī)劃應(yīng)在建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)之前。在不同業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌方面,結(jié)合購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)。在零售商方面,促進(jìn)主力店、次主力店及小型店面之間的位置、規(guī)劃、檔次上的合理搭配。并且,為實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的籌劃和長(zhǎng)久回報(bào)還需要運(yùn)營(yíng)商的早期介入和開發(fā)與運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一管理。只要開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的高度配合,商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一才能標(biāo)志商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到規(guī)范化和專業(yè)化的新高度。

3 商業(yè)房地產(chǎn)的投資模式

3.1 訂單式商業(yè)房地產(chǎn)投資模式

對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的投資模式,目前市場(chǎng)上比較先進(jìn)的是“訂單式商業(yè)房地產(chǎn)投資模式”,即在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始運(yùn)作階段就尋找目標(biāo)合作伙伴,與潛在需求對(duì)象深入溝通商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和軟硬件條件,使目標(biāo)客戶的需求盡可能多地融入項(xiàng)目中來(lái),盡量避免后期經(jīng)營(yíng)中存在許多產(chǎn)品設(shè)計(jì)的問(wèn)題。

具體來(lái)說(shuō),我公司介入零售商業(yè)的投資模式可用“營(yíng)業(yè)額提成+保底”的委托經(jīng)營(yíng)模式。此模式是指我公司與有一定知名度、實(shí)力較強(qiáng)、業(yè)績(jī)交加的零售服務(wù)商合作,由我公司提供商業(yè)物業(yè),零售服務(wù)商負(fù)責(zé)其余部分的投資,并負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。我公司每月將按一定比例的營(yíng)業(yè)額提成作為利潤(rùn),若此利潤(rùn)額低于某一約定金額時(shí),零售服務(wù)商應(yīng)向我公司補(bǔ)足至此約定的金額(通常稱保底利潤(rùn))。一般情況下,超市類商品的提成比例為1.5%～2%,而百貨類商品提成比例為3.5%～5%;雙方約定的保底利潤(rùn)通常也該低于該項(xiàng)目正常出租時(shí)的租金水平。

對(duì)我公司來(lái)講,此模式主要優(yōu)點(diǎn):1)容易引入知名商家,并生產(chǎn)其他方面的正效應(yīng);2)不參與經(jīng)營(yíng)管理,不承擔(dān)零售經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要缺點(diǎn):收益沒(méi)法最大化,此模式適合于引入知名商家?guī)?lái)其他物業(yè)銷售和招商的大型商業(yè)物業(yè),一般應(yīng)在40 000 m2以上的商業(yè)物業(yè),其中部分設(shè)計(jì)成商鋪銷售。零售服務(wù)商須具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力和盈利能力,評(píng)估指標(biāo)有單店平均銷售額、單位面積銷售額、毛利率、最近三年銷售額增長(zhǎng)率等。如零售服務(wù)商不提供保底利潤(rùn),則我公司不應(yīng)采用此模式。

3.2 控股(或全資)經(jīng)營(yíng)模式

此模式是指開發(fā)商自行在自有物業(yè)投資設(shè)立零售(服務(wù))公司,自行經(jīng)營(yíng)零售物業(yè),此亦深度介入零售業(yè)。一般情況下,開發(fā)商控股或全資的零售(服務(wù))公司獨(dú)立核算,而實(shí)際上則非自負(fù)盈虧,零售(服務(wù))公司實(shí)際上每年并未向開發(fā)商交納物業(yè)租金,營(yíng)運(yùn)資金的使用基本上由開發(fā)商安排。而在內(nèi)部管理上,有的則將零售(服務(wù))公司作為開發(fā)商的一個(gè)部門來(lái)管理。

對(duì)我公司來(lái)講,此模式主要優(yōu)點(diǎn):物業(yè)價(jià)值可能最大化。

主要缺點(diǎn):1)誤入競(jìng)爭(zhēng)激烈的零售業(yè)陷阱中,承擔(dān)零售風(fēng)險(xiǎn);2)容易出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)指揮零售企業(yè)的現(xiàn)象;3)將零售企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)公司部門來(lái)管理,更容易使商業(yè)物業(yè)加速“死亡”;4)我公司沒(méi)有零售資源(特別是人才和品牌資源)支持,經(jīng)營(yíng)不容易成功;5)容易加大資金壓力。因此,也建議我公司不采用此操作模式。

3.3 參股經(jīng)營(yíng)模式

此模式是指開發(fā)商為了吸引國(guó)內(nèi)外知名主力店,而出資參股該主力店設(shè)在其開發(fā)商業(yè)務(wù)的分店。開發(fā)商參股比例一般不超過(guò)20%,并按參股比例分紅。分店作為有限責(zé)任公司每年按雙方約定的價(jià)格向開發(fā)商租用物業(yè),同時(shí),因涉及到知名商家的無(wú)形資產(chǎn)和管理人員輸出,分店每年須向零售服務(wù)商交納商店品牌使用費(fèi)和人員輸出管理費(fèi),這部分一般為營(yíng)業(yè)額的1%～2%。作為不專業(yè)的開發(fā)商,一般只委派董事會(huì)決策,并不直接安排人員參與經(jīng)營(yíng)管理。

對(duì)我公司來(lái)講,此模式主要優(yōu)點(diǎn):1)容易引入知名商家,并產(chǎn)生其他正效應(yīng);2)收益可能最大化;3)可帶租金銷售整體物業(yè)。

主要缺點(diǎn):參股資金分紅情況受分店經(jīng)營(yíng)狀況的限制,并承擔(dān)因此引起的風(fēng)險(xiǎn)。與委托經(jīng)營(yíng)模式相似,對(duì)零售服務(wù)商的盈利能力要求更高。因此,此操作模式應(yīng)當(dāng)是我公司的首選。

4 相同物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)

新零售商業(yè)項(xiàng)目的落成并不能創(chuàng)造出新的購(gòu)買力,它必須從其他的零售商業(yè)項(xiàng)目那里吸引或爭(zhēng)取消費(fèi)者,因此對(duì)處于同一供需圈內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)條件分析也對(duì)場(chǎng)地選擇有主要影響。

總之,由于房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn),因此我們要聘請(qǐng)各方專家先做充分的論證,要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析,重點(diǎn)是擬投資開發(fā)項(xiàng)目的需求強(qiáng)度和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析。根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果和我公司的開發(fā)能力以及經(jīng)營(yíng)目標(biāo),提出開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃大綱和方案,并在此基礎(chǔ)上對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的收益率,并以所得的結(jié)果與期望收益率比較來(lái)判斷該投資項(xiàng)目是否可行。此外,對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)也要進(jìn)行估計(jì),分析面臨的風(fēng)險(xiǎn)與收益率是否在我公司所能接受的范圍內(nèi)。