王少劍:現金為王

周紅玉

對于中國的任何一家房地產企業而言，整個2009年的市場可以用冰火兩重天來形容。作為一家一直處于輿論風口浪尖上的房地產企業一SOHO中國的CFO，王少劍說同樣感受到了這種猶如過山車般的經歷。

穩健策略

SOHO中國一直貫徹穩健的經營策略和財務策略，雖然王少劍直到2008年6月才加入SOHO，但他的財務風格卻和SOHO一直以來的穩健策略是一致的，不但如此，他加入后在注重保持財務健康的同時，還盡量提高資金的運用效率。公司即使在2008年全球金融風暴時。也是同業內少有的現金充裕的公司，這使得他們可以保持一個進退自如的財務狀況，“我們自身的現金和銀行信貸之間的安排從來沒有給過企業非常高的杠桿”王少劍說。

相比其它行業的企業，房地產企業對現金管理的要求尤其重要，由于他們每做一個項目資金占用的時間都很長，買地又一定要用自有資金，“現在買地，動輒就要十幾億甚至幾十億。”王少劍說，在這樣的背景下，一方面房地產企業需要有足夠的自有資金，這樣在出現機遇的時候才能夠抓住，同時還要能夠保證不斷地有現金進來，這樣才能保證后續運作的健康進行。對于SOHO中國來說，他們會不斷地查看自有資金是否保持在了一定的水平上，“底線是在情況最壞的時候，我們的項目是否還能正常運作，如果發現低于這個水平，就會想辦法補上。”王少劍說。

從2009年第二季度開始，房地產市場出現回暖，“去年第一季度剛性需求起來，第二季度投資需求開始進場，之后市場出現火爆場面。”王少劍說他們意識到市場的這個變化后及時調整了公司策略，他們一方面加快銷售力度，盡快回籠資金，充分利用市場繁榮的大好時機，為公司的下一個項目做準備。

王少劍說，在當時那種情況下再大規模拿地已經不現實了，SOHO中國的策略是以買項目為主，收購側重于完工樓宇而非土地，因為樓宇在收購后經過運作，很快就能銷售出去，如北京嘉盛中心和上海東海廣場收購后數月即銷售并開始收回投資，這樣的運作方式使現金回收很快，投資回報率也很高，同時收購樓宇時充分利用了融資杠桿。

在2009年市場出現回暖后，公司需要多做一些并購，他們結合公司現有項目和收購項目，在第一時間從商業銀行取得利率很低的長期人民幣和美元貸款，如收購上海東海廣場項目，65％的收購款以3年期美元貸款融資，利率僅LIBOR+1.75％，使得該項目的資金收益率高達200％以上。

此外，他們還在2009年6月發行了28億港元的可轉債(CB)，該CB發行時機是全年最好的，看準時機后一周內就發行成功，票面利息3.75％，5年期。該CB的發行為公司后來通過境外結構收購項目提供了資金。

這些舉措保證了他們在2009年的資金需求，這一年SOHO中國一共花了100多億拿地和收購項目，同比增加T65％。北京望京地區的一塊地在拍賣時，40億的價格SOHO中國一下就拿到了-這在房地產公司里也是大手筆，“SOHO買的地和項目都是在市中心，不一定量很大，但價值很高。”王少劍說。

風險控制

SOHO所收購的項目都是一些完成和在建的項目。這樣的項目一般人都不敢拿，因為成本很難測算清楚，“但我們有很嚴格的財務測算，知道應該以什么成本買，賣什么樣的價錢。”

除此之外，SOHO中國在剩余資金的使用方面也不冒任何風險，SOHO中國不會去做各種金融衍生產品，只會去做保值，比如，公司上市后正逢人民幣不斷增值，公司采取購買了人民幣遠期產品鎖住匯率，另外購買風險很小的REPO產品提高暫時閑散資金的收益。

除了自身的風險控制，作為一家房地產公司還要管理好客戶的信譽風險，“賣給什么樣的客戶，他的信譽風險并不是和你毫無關系，他能不能持續地還貸款，是會影響到企業的，比如美國的次貸危機。”王少劍說，一些投資量大的客戶，他們會去看—下該企業的報表，也會派人實地考察他們的企業。

SOHO在上市時還成立了內審部，房地產行業是高風險行業，內審工作非常重要。過去一年，王少劍領導內審部，改進各項業務經營和審批流程，完善了合規、財務、運營以及信息披露等各個方面的風險管理，彌補了內部控制的缺陷，并完成了年初制定的各項內部審計計劃。今后還將致力于內審制度的不斷改進和完善，以及內審制度的執行，減低運營風險，符合上市公司的合規性，并更好地適應不斷變化的市場環境。